CC BY
0
Естественно-гуманитарные исследования № 2 (52), 2024_31
EDN: ZOLABR
О.В. Алексеева - к.э.н., доцент кафедры Инженерных дисциплин и управления Новороссийского политехнического института (филиал), Кубанский государственный технологический университет, Новороссийск, Россия, [email protected],
0.V. Alekseeva - candidate of economic sciences, associate professor of the Department of Engineering Disciplines and Management, Novorossiysk Polytechnic Institute, branch of the Kuban State Technological University, Novorossiysk, Russia;
А.Б. Санникова - к.геогр.н., доцент кафедры Инженерных дисциплин и управления Новороссийского политехнического института (филиал), Кубанский государственный технологический университет, Новороссийск, Россия, [email protected]
A.B. Sannikova - candidate of geographical sciences, associate professor of the Department of Engineering Disciplines and Management of the Novorossiysk Polytechnic Institute, branch of the Kuban State Technological University, Novorossiysk, Russia;
И.Г. Рзун - кфиз.-мат.н, заведующий кафедрой Инженерных дисциплин и управления Новороссийского политехнического института филиала Кубанского государственного технологического университета, Новороссийск, Россия, [email protected],
1.G. Rzun - candidate of physical and mathematical sciences, Head of the Department of Engineering Disciplines and Management, Novorossiysk Polytechnic Institute, branch of Kuban State Technological University, Novorossiysk, Russia.
НЮАНСЫ РАСЧЁТА ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КОММУНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
THE NUANCES OF CALCULATING THE ASSIGNMENT OF THE RIGHT TO LEASE A COMMUNAL LAND PLOT
Аннотация. В условиях ограниченного предложения продажи и аренды земельных участков коммерческого назначения актуальным является вопрос переуступки права аренды в случае невозможности эксплуатировать земельный участок по назначению первым арендатором. Особенно это касается перспективных регионов с точки зрения инвестиционной привлекательности. Рыночная ситуация не позволяет найти в открытых источниках информацию о реальных суммах аналогичных сделок в виду наличия коммерческой тайны и редкости описываемого вида аренды. Тем не менее, вопрос аналогичный возникает. Для решения этой проблемы необходим индивидуальный подход к изучению возможного получения дохода или его недополучения, в случае отказа от аренды земельного участка в пользу третьего лица. В статье рассмотрен опыт расчёта рыночной стоимости переуступки права аренды рассматриваемого объекта недвижимости двумя методами: сравнительным и доходным.
Abstract. In conditions of limited supply for the sale and lease of commercial land plots, the issue of assignment of the lease right in the event of the impossibility of using the land plot for its intended purpose by the first tenant is relevant. This is especially true for promising regions in terms of investment attractiveness. The market situation does not allow finding information in open sources about the actual amounts of similar transactions due to the presence of trade secrets and the rarity of the described type of lease. However, a similar question arises. To solve this problem, an individual approach is required to study the possible receipt of income or its loss in the event of refusal to lease a land plot in favor of a third party. The article discusses the experience of calculating the market value of the assignment of the right to lease the property in question in two ways: comparative and income approach.
Ключевые слова: переуступка права аренды, земельный участок, рыночная стоимость, доход, арендная плата, дисконтированная стоимость, коэффициент капитализации.
Keywords: assignment of lease rights, land plot, market value, income, rent, discounted value, capitalization ratio.
В настоящее время проблема наличия предложений о продаже или сдаче в аренду свободных от застройки земельных участков для ведения коммерческой деятельности или ее обслуживания стоит очень остро. Такие объекты почти все на перечет, поэтому быстро находят нового хозяина. Особенно это касается наиболее инвестиционно-привлекательных регионов, каким является Краснодарский край [1]. Особенно инвесторов привлекают города Черноморского побережья края [2].
Бывают ситуации, когда одно юридическое лицо арендовало земельный участок для своих целей, но в виду определенных условий или не зависящих от них ограничений не может использовать его по назначению [3]. Срок аренды этого объекта недвижимости еще не истек, а содержать этот объект невыгодно. Тогда в виду высокого спроса на земельные участки можно переуступить право аренды другому юридическому лицу. В таком случае необходимо рассчитать стоимость этого права в рыночных условиях [4].
Суть переуступки права аренды представляет собой доход, полученный дополнительно арендатором в случае отказа от аренды объекта в пользу другого потенциального арендатора. Доход этот в общем случае складывается от разницы потенциального недополученного дохода и понесенных расходов во время пользования этого объекта.
Одним из наиболее очевидных способов является сравнение сумм аналогичных сделок, но в виду отсутствия информации в открытой печати о их проведении, коммерческом характере и закрытости информации, сделать это невозможно. Поэтому нужно использовать альтернативные методы расчёта переуступки права аренды земельных участков [5].
Каждый конкретный случай переуступки прав аренды земельного участка является индивидуальным и зависит от местоположения объекта, его назначения и местоположения. Рассмотрим расчёт стоимости свободного от застройки земельного участка, расположенного в Восточном районе г. Новороссийска, с назначением «для коммунального обслуживания». Согласно проекту, на месте этого участка предполагалось устройство трансформаторной подстанции определенной мощности, превышающей потребности первого арендатора на 43 %.
Расчёт выполнялся двумя методами: сравнительным и доходным. В первом случае были отобраны похожие по своим характеристикам земельные участки в районе расположения объекта оценки и с помощью корректировок определена рыночная стоимость объекта. Коэффициент вариации для данной выборки составил 20,4 %, что соответствует рекомендуемому значению (меньше 33 %).
Далее с помощью метода рекапитализации была рассчитана величина арендной платы в рыночных условиях. Экономический эффект от переуступки прав аренды определен как разность величин годовой арендной платы в рыночных условиях и суммы аналогичного показателя, указанной в договоре аренды с муниципалитетом, дисконтированных на оставшийся срок аренды земельного участка. Результаты расчёта представлены в таблице 1.
Расчёт значения в рамках доходного подхода более трудоемок. По сборникам оценщика была определе-
32
Международный журнал
на стоимость установки трансформаторной подстанции, согласно проектной документации и объёмам вырабатываемой электроэнергии на дату расчётов. На основе данных Заказчика определены излишки потребляемой мощности, которые можно реализовать по рыночной стоимости. Эти вычисления и стали основой расчёта эффекта от определения недополученной прибыли (таблица 1). Данные были дисконтированы на оставшийся срок аренды 9 лет. Коэффициенты дисконтирования одинаковые для обоих вариантов расчёта.
Таблица 1 - Расчёт недополученной величины дохода от аренды земельного участка в рыночных _условиях в рамках расчёта сравнительным методом_
Расчёт рыночной стоимости сравнительным методом
Порядковый номер периода 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Коэффициент дисконтирования 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.4019 0.3349 0.2791 0.2326 0.1938
Разница в величине арендной платы (экономия), 1 кв.м/руб. 507.98 507.98 507.98 507.98 507.98 507.98 507.98 507.98 507.98
Дисконтироанный результат 423.31 352.76 293.97 244.97 204.14 170.12 141.77 118.14 98.45
Расчёт рыночной стоимости доходным методом
Дисконтированная стоимость строительства объекта на конец периода, 1 кв.м./руб. 12 922 - - - - - - - -
Дисконтированная чистая прибыль, руб. 0 3295 2746 2288 1907 1589 1324 1103 920
Сравнение полученных результатов приведены на рисунке 1 в расчёте на 1 кв. м сдаваемого в аренду земельного участка. Расчёт стоимости в рамках затратного метода не проводился ввиду отсутствия полной и корректной информация.
4000
2000 2250
0 -г ооо -4000 -6000 Й000 10 000 -12 000 -------- . ^г '
1 2 3 4 5 6 ,, ** ! 8 9 -109?
у
* 4 593 / ✓
✓ ✓
✓ у
/ /
*-12922
-14 0Ö0
Расчёт стономтси переуступки правя аренды 1 кз.м. земельного участка Сравнительным подходом, руй. — — Расчёт стоимости переуступки прпвя аренды 1 кв.м. земельного участка Доходным подходом, руб.
Рисунок 1 - Сравнение результатов расчёта рыночной стоимости переуступки права аренды земельного участка сравнительным и доходным методами
На рисунке видно, что суммарные результаты по определению рыночной стоимости переуступки права аренды 1 кв. м земельного участка в рамках сравнительного и доходного методов отличаются на 10 %, что в принципе соответствует минимальной величине отклонений.
Таким образом, при определении рыночной стоимости переуступки права аренды земельного участка коммерческого назначения необходимо внимательно изучать все его особенности. При использовании достоверных данных и качественно подобранной информации стоимость, полученная в рамках разных методов должна практически совпадать.
Источники:
1. Черняева Р.В., Санникова А.Б., Алексеева О.В. Анализ эффективности использования ресурсов муниципальных образований Краснодарского края // Отчет о НИР/НИОКР, КубГТУ, Краснодар, 2020, С. 74
2. Санникова А.Б., Камбарова Е.А., Кулебякина О.А. Некоторые аспекты социально-экономического развития МО город-курорт Анапа // Курортно-рекреационный комплекс в системе регионального развития: инновационные подходы. 2016. № 1. С. 359-362.
3. Дьяченко В.В., Шеманин В.Г. и др. Управление городской средой: социально-экономические и экологические аспекты (на примере Новороссийска): монография / В.В. Дьяченко [и др.]. Краснодар: Изд. ФГБОУ ВО «КубГТУ», 2022. 247 с.
4. Алексеева О.В., Барскова А.Г. // Наукоемкие технологии и инновации (XXV научные чтения) Сборник докладов международной научно-практической конференции 23 ноября 2023, БГТУ им. В.Г. Шухова, 2023, с. 1216-1219.
5. Козлов В., Фроловский Н. Уступка права аренды земельного участка сельхозназначения // Имущественные отношения в РФ. 2014. № 2. C. 34-54.
