CC BY
48
стоимость которых колеблется от тысячи до миллиона долларов. Для того чтобы дать возможность участвовать в инвестиционном процессе мелким вкладчикам, в США существует институт паевых инвестиционных фондов, которые, приобретая пакеты акций отдельных компаний или диверсифицированные портфели различных компаний, продают малые доли соответствующих пакетов различным вкладчикам. Следовательно, участниками инвестиционных процессов становятся практически все слои населения страны, включая беднейшие. Такие маленькие деньги, стекаясь струйками в фонды, образуют мощные инвестиционные капиталы, заставляя работать в активной экономике даже самые маленькие сбережения, повышая уровень жизни населения и эффективность экономики во много раз. Паевые инвестиционные фонды в США многочисленны, популярны и по своим оперативным капиталам сравнимы с крупнейшими банками.
Крупные международные группы, в состав которых входят корпорации и объединения, имеют в своей структуре собственные кредитно-финансовые структуры. Они прибегают к самым разным формам проектно-инвестиционного финансирования - от IPO и спекуляций на фондовых биржах до прямых заёмных отношений и управления средствами из государственных финансовых фондов.
Таким образом, следует констатировать, что в странах с разви-
той рыночной экономикой существует большое количество финансовых инструментов, ориентированных на инвестиционное использование сбережений и свободных капиталов любых размеров, гибкость которых особенно проявляется в управлении инвестиционно-строительной деятельностью. Как свидетельствует проведенный анализ, многие из рассмотренных инструментов управления ИСД применимы в отечественной практике строительства.
Литература:
1. Павленко С. Проектное финансирование: рецепт привлечения крупных инвестиций. - http://www.ippnou.ru/ article.php?idarticle=000691.
2. Парфенов Г.А. Проблемы и ошибки при оценке эффективности инвестиционных проектов. //Экономический анализ: теория и практика. - 2005. - №15.
3. Пахотина Н.В. Сравнительный анализ различных подходов к управлению строительством: отечественный и зарубежный опыт /Вестник НГУ. Серия: Социально-экономические науки. - 2003.
- Т.2.
4. Шапиро В.Д., Мазур И.И. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. - М: Авваллон, 2004.
НОВЫЕ ПОДХОДЫ К ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ С ОПТИМАЛЬНЫМИ СТРУКТУРНО-КАЧЕСТВЕННЫМИ ПАРАМЕТРАМИ
Кузнецов Д.В., к.э.н., доц., профессор кафедры менеджмента и маркетинга ГОУ ДПО Государственная академия строительства и ЖКК России Нарышкин С.В., старший преподаватель кафедры менеджмента и маркетинга ГОУ ДПО Государственная академия строительства и ЖКК России
В статье рассмотрены особенности проектирования и строительства жилья, описаны факторы макро- и микро- среды, схема управления жильем в России, а также форма для разработки мероприятий в сфере проектирования и нового строительства жилья. Авторами предложены новые подходы к организационно-экономическому обеспечению проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами.
Ключевые слова: строительство, жилье, проектирование, городской жилищный фонд, управление.
NEW APPROACHES TO ORGANIZATIONAL AND ECONOMIC SUPPORT FOR THE DESIGN AND CONSTRUCTION OF HOUSING WITH OPTIMAL STRUCTURE-QUALITY PARAMETERS
Kuznetsov D., Ph.D., assistant professor, management and marketing chair professor, GOU DPO State Academy of Construction and HMC Russia Narishkin S., Head lecturer of the management and marketing chair, GOU DPO State Academy of Construction and HMC Russia
The article describes the features of design and construction, describes the factors of macro-and micro-environment, the control circuit housing in Russia, as well as a form of development activities in the field of design and construction of new housing. The authors have proposed new approaches to organizational and economic support for the design and construction of housing with optimal structural and qualitative parameters.
Keywords: construction, housing design, urban housing, management.
ГЖФвв - фонд, введенный в исследуемом периоде, ГЖФвы6
- фонд, выбывший в исследуемом периоде.
Поскольку введение и выбытие ГЖФ обеспечивают этапы проектирования и нового строительства (с соответствующим сносом ветхого фонда и заменой его на новые объекты), то рассмотрим эти этапы подробнее.
Чтобы эффективно управлять строительством и проектированием новых домов, необходимо учитывать факторы, которые влияют на этих этапах на ГЖФ. Эти факторы были сгруппированы нами по двум уровням - макро- и микро- и представлены на рис. 1. В целом, анализ факторов показывает, что обстановка для развития рынка жилья в настоящее время сложилась благоприятная.
В соответствии с факторами развития жилья, можно представить схему сбалансированной системы управления ГЖФ, состоящую из двух основных блоков: блока государственного регулирования и блока рыночных механизмов, обеспечивающих так называемое «жесткое» и «мягкое» управление (рис. 2.).
К инструментам государственного управления жилищной сфе-
Структурно-качественные параметры жилья закладываются при проектировании, обеспечиваются в процессе строительства, при производстве строительно-монтажных работ (СМР), и проявляются в эксплуатации. Поэтому под системой управления структурой и качеством (СУСК) городского жилищного фонда (ГЖФ) следует понимать установление, обеспечение и поддержание необходимого соответствия структурно-качественных параметров жилья потребностям населения на всех этапах развития жилищного фонда. На необходимость учитывать все стадии жизненного цикла жилья при построении системы управления им указывали многие авторы в своих публикациях1 (Footnotes)
В целом, основное балансовое уравнение, характеризующее движение (развитие) ГЖФ за какой-либо период, можно записать следующим образом:
ГЖФ = ГЖФ + ГЖФ - ГЖФ б,
к н вв выб ’
где ГЖФк - городской жилищный фонд на конец исследуемого периода (например, года), ГЖФ н - фонд на начало периода,
Рис. 1. Влияние факторов макро- и микро- среды на состояние и динамику ГЖФ
рой следует отнести: государственные программы и проекты, госзаказы и госгарантии, государственные инвестиции, нормативные инструменты (законы, стандарты, нормы и нормативы), контролирующие меры (лицензирование, регистрация, антимонопольные мероприятия), налоговые инструменты (ставки, льготы, базы, порядок исчисления и уплаты, меры наказания за уклонение) и т.п.
К косвенному управлению можно отнести кредитно-денежные меры воздействия (ипотека, учетная ставка, дотации, компенсации и т.п.), прогнозы развития, тарифы, квоты и соглашения, информационную поддержку и др.
Но основным блоком, влияющим на развитие ГЖФ в современных условиях, оказывают рыночные механизмы, базирующиеся на естественной заинтересованности участников процесса создания и поддержания ГЖФ. А основной интерес проектировщиков и застройщиков, так или иначе, связан с удовлетворением потребительского
спроса населения на жилые объекты, ибо в противном случае не будет активных продаж. Поэтому инструменты саморегулирования имеют на рынке жилья определяющее значение. Тем не менее, эти инструменты работают эффективно, если предусмотрено соответствующее обеспечение в форме информационного сопровождения (маркетинговые исследования и информация о социальном заказе, прогнозы спроса и предложения), координации работ (через Союз архитекторов, ассоциации строителей, региональные органы власти и других агентов), правовое пространство и т.д. Поэтому вопросы организационно-экономического обеспечения соответствия структуры и качества ЖФ потребностям населения являются крайне значимыми.
Анализ нормативной литературы, принятых законов и программ, связанных с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ, показал, что основными целями управления в области проектирования и нового строительства жилья в настоящее время являются:
1 См., например: Асаул А.Н., Грахов В.П. Маркетинг-менеджмент в строительстве. - М.: Изд-во Гуманистика, 2006; Жилье: комплексный взгляд. / Под общей ред. В.М. Агапкина.- М., 2001; Костюченко В.В., Кудинов Д.О. Организация, планирование и управление в строительстве. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006; Куликов О.Н., Ролин Е.И. Безопасность производства строительно-монтажных работ: Учебник - М.: Высшая школа, 2006; Менеджмент в строительстве: Учебник. / Под ред. И.С. Степанова. - М.: Юрайт-Издат, 2005; Соколов П.А. Инвестиционно-строительная деятельность заказчиков-застройщиков. - М.: Изд. «АиН», 2006; Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство). - М.: КНОРУС, 2007.
Рис. 2. Схема управления жильем в России
- реализация конституциональных прав граждан на жилье, обеспечение доступности в благоустроенном жилье, повышение удовлетворенности потребителей;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах, привлечение инвестиций в жилищное строительство, справедливое налогообложение;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты жилой недвижимости в соответствии с предложением и спросом, установление на рынке жилья определенного порядка и благоприятных условий для работы всем его участникам;
- защита участников рынка жилья от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- повышение качества и уровня комфортности жилищ, обеспечение своевременного ремонта и реконструкции жилья, поддержание его функциональных и потребительских свойств;
- оздоровление экологической среды, создание гармоничного облика современных городов, высокого стиля архитектуры и дизайна жилых строений и помещений.
Таким образом, задача обеспечения соответствия количества, качества и структуры ГЖФ потребностям населения является задачей, определяющей успех решения жилищной проблемы в целом.
Следует отметить также, что для обеспечения высокой степени спроса и предложения жилья не только в статике, но и в динамике, необходимо наличие определенной избыточности жилья и его инфраструктуры, целевое создание резервов ГЖФ (под будущее развитие, под расселение из ветхого фонда, под заселение в случае пожаров, затоплений и иных чрезвычайных ситуаций). В настоящее время культура создания таких резервов в определенной степени утрачена.
В общем виде зависимость размера и структуры ГЖФ с учетом резервов выражается формулой:
П
ГЖФ = У m. N. r.
l l l
I=1
где 1- номер группировки по типам жилых домов в соответствии с выбранным параметром,
Шг- - средняя обеспеченность в домах 1-го типа в кв. м. общей площади на одного человека,
N1 -число жильцов в домах 1-го типа, тыс. чел.;
Г - коэффициент, учитывающий необходимый резерв квартир или площади в домах 1-го типа;
П - количество группировок домов 1-го типа.
Данную формулу целесообразно использовать для прогнозных расчетов будущего ГЖФ с учетом нормативной обеспеченности и планового резервирования.
Кроме того, важным фактором обеспечения соответствия количества, качества и структуры строящегося жилья потребностям населения является ресурсное обеспечение строительства, в частности, поставка соответствующих по качеству строительных материалов.
Опираясь на методы оценки и прогнозирования степени соответствия структурно-качественных параметров ГЖФ потребностям населения (аналитический подход к измерению соответствия «предпочтения граждан - структура и качество ГЖФ»; метод экспертной оценки уровня соответствия спроса предложению (со стороны профессиональных участников рынка жилья -риэлтеров); метод рейтингования строительных организаций по степени соответствия их продукта общественным потребностям), а также на представлении о жилье как «мультиатрибутивном» товаре, предназначенном для различных потенциальных групп потребителей, можно предложить специальный формат для разработки мероприятий в сфере проектирования и нового строительства (табл.1).
Иными словами, необходимо осуществлять непрерывный мониторинг за рынком: где спрос насытился, где близок к насыщению, где возник дефицит и где он нарастает в разрезе видов городского жилищного фонда, его структуры и качества. Своевременное выявление сигналов неблагополучия и несоответствия позволит скорректировать жилищные программы и планы и осуществить профилактические мероприятия на будущее.
Следует отметить, что несоответствие (табл.1) может быть определено как по текущей оценке, так и по перспективной (а также, в историческом аспекте, и по прошлой оценке).
Так, по первому параметру «количество комнат» в конце 19501960-х годов новые квартиры преимущественно заселялись по формуле (К=Ч-2), где К - число комнат в квартире, а Ч - численный состав семьи, т.е. двухкомнатные квартиры в основном предоставлялись семьям из четырех человек, трехкомнатные - семьям из пяти человек и т.п. С конца 1960-х годов стало преобладать заселение новых квартир по формуле (К=Ч-1), а к концу 1970-х годов свыше 30% новоселов заезжало по формуле (К=Ч). В результате, если в 1960 г. на комнату приходилось в среднем 2,2 человека, то в 1980 г. - около 1,5 чел., а средняя обеспеченность выросла до 15 кв. м. на человека. К началу 90-х годов ХХ века была сформулирована задача обеспечения жильем по формуле (К=Ч-1), а при вступлении в рынок произошло резкое расслоение населения по данному вопросу. Так, обеспеченные слои населения предпочитают иметь 2-3 комнаты на человека, тогда как социально незащищенные слои остаются по обеспеченности жильем на уровне 70-х или даже 60-х годов прошлого века.
Можно сказать, что «каждое выявленное несоответствие имеет
Таблица 1. Форма для разработки мероприятий в сфере проектирования и нового строительства жилья
Структурнокачественный параметр жилья Характеристика обнаруженного несоответствия Причина несоответствия жилья по структурно-качественному параметру Рекомендации по устранению несоответствия
1. Количество комнат
2. Общая площадь квартиры
3. Этажность
4. Материал стен жилья
5. Технология возведения здания
6. Форма собственности
7. Уровень благоустройства
8. Степень износа помещения, здания
9. Возраст дома
10. Местоположение дома
11. Удаленность от транспорта
12. Обустройство дворовой территории
13. Парковки и гаражи
14. Наличие аптеки, торговых комплексов, культурных и развлекательных учреждений, поликлиники, проч. соц. инфраструктуры
15. Экологическая обстановка
свою цену»2. Она проявляется в диспропорциях между спросом и предложением, в излишних затратах на жилье, которое не будет выкуплено на рынке по адекватным ценам, и в завышенных ценах на ГЖФ, максимально соответствующий потребностям и спросу. В конечном счете, это сказывается на финансовом состоянии застройщиков и проектировщиков, вызывая разорение одних и процветание других. Чем больше диспропорция «на входе» - по вновь вводимому жилью, тем выше в дальнейшем затраты на обмен, доведение до уровня, эксплуатационные издержки непосредственных потребителей.
В то же время, и мероприятия по устранению несоответствий также имеют свою стоимость. Поэтому важно добиться баланса в отношении «структура-качество-цена», способствующего максимизации общего результата цикла «разработка-строительство-эксплуатация». Для этого необходима адекватная информационная база и применение новых компьютерных технологий для решения оптимизационных задач со многими переменными. Методологическая основа таких расчетов заложена в работах ЦНИИЭП жилища, НИИЭС и других научно-исследовательских организаций еще в доперестроечный период. В частности, на основе многофакторного моделирования установлены закономерности изменения технико-экономических показателей строительства и эксплуатации жилых домов при увеличении площадей квартир, высоты помещений, изменении этажности и протяженности зданий, решения лестнично-лифтовых узлов, уровня санитарно-технического оборудования, конструктивных типов зданий. Так, например, наличие лифта увеличивает стоимость жилья в среднем на 3%, каждый этаж вызывает рост стоимости на 1,5 % и т.п. Обновление этих моделей позволило бы вывести проектно-строительные работы на качественно иной уровень по степени соответствия потребностям.
В настоящее же время процесс структурно-качественных преобразований ГЖФ идет очень медленно, спонтанно, со значительным отставанием от растущих потребностей населения. Единая методика измерения несоответствий и разработки на этой основе программ отсутствует. Отсутствует даже единый подход к классификации жилья по тем или иным критериям, по доведению социального заказа до конкретных проектных и строительных организаций города (между тем, качество построенных объектов становится более существенным фактором, чем некоторое увеличение их цены). К острым проблемам жи-
лищно-строительного комплекса следует также отнести:
- отсутствие необходимой информации о потребностях населения по структуре и качеству жилья;
- усложненный процесс согласования проектной документации;
- преобладание точечной застройки над комплексной застройкой;
- снижение степени озеленения городской среды;
- дефицит квалифицированных рабочих кадров в строительстве;
- перебои с некоторыми видами строительных материалов и дефицит современной строительной техники;
- непрозрачный механизм выделения земельных участков;
- препятствия по подключениям новых объектов к энергоносителям, водным и тепловым ресурсам,
- низкая безопасность строящегося жилья, слабое участие жильцов и общественности в управлении ГЖФ и т.д.
К этому надо добавить также существование определенного противоречия (дисбаланса интересов) между участниками рынка. Так, девелоперам выгоднее строить меньше жилья и продавать его по более высоким ценам, чем наращивать объемы ввода недорогого и качественного жилья. Все это тормозит решение жилищной проблемы в целом.
Таким образом, для преодоления выявленных противоречий необходимо сделать жилищное строительство оптимальной структуры и качества одним из главных приоритетов социально-экономического развития страны.
Литература:
1. Асаул А.Н., Грахов В.П. Маркетинг-менеджмент в строительстве. - М.: Изд-во Гуманистика, 2006.
2. Костюченко В.В., Кудинов Д.О. Организация, планирование и управление в строительстве. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
3. Куликов О.Н., Ролин Е.И. Безопасность производства строительно-монтажных работ: Учебник - М.: Высшая школа, 2006.
4. Соколов П.А. Инвестиционно-строительная деятельность за-казчиков-застройщиков. - М.: Изд. «АиН», 2006.
5. Салимова Т.А., Аналеева Ю.Г. Самооценка деятельности организации: Учебное пособие.- М.: Акад. Проект, 2006
6. Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии (строительство). - М.: КНОРУС, 2007.
2 Салимова Т.А., Аналеева Ю.Г. Самооценка деятельности организации: Учебное пособие.- М.: Акад. Проект, 2006.
