CC BY
54
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
УДК 657.42 [631.2:332.72]
нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете: национальный и международный уровни
Л. В. ЧИЖЕВСКАЯ,
доктор экономических наук, профессор,
заведующая кафедрой хозяйственного и финансового контроля
Житомирский государственный технологический университет, Украина
В статье рассматриваются вопросы применения методов оценки инвестиционной недвижимости по национальным стандартам бухгалтерского учета в Украине и международным стандартам финансовой отчетности. Определены преимущества и недостатки каждого метода, исходя из позиций формирования достоверной и релевантной информации.
Ключевые слова: инвестиционная недвижимость, оценка, справедливая стоимость, первичная стоимость.
Развитие рыночных отношений в Украине, изменение форм собственности, формирование рынка недвижимости, создание нового правового пространства ставят ряд задач, связанных с разработкой, усовершенствованием и адаптацией методологических и научно-методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.
Вопрос оценки инвестиционной недвижимости является одним из наиболее дискусси-
онных в учете инвестиционной недвижимости. Это можно проследить по результатам анализа направлений исследований в учете недвижимости в диссертациях, защищенных в Украине и России в 1995-2010 гг. 1 (рис. 1).
Рассмотрение оценки (29 %) и налогообложения (23 %) объектов недвижимости авторами диссертаций обусловлено, во-первых, тем, что в
1 В Украине до 2000 г. защищена одна диссертация (О. А. Петришин); в 2000-2005 гг. — три диссертации (А. О. Бойко, И. С. Нестеренко, Ю. М. Осадчая); в 2005— 2010 гг. — восемь диссертаций (Е. А. Божко, И. В. Дидовец, В. В. Дурицкий, О. О. Евтух, О. Т. Евтух, Н. И. Липовская-Маковецкая, И. И. Канеева, И. В. Супрунова).
В России за аналогичные периоды было защищено соответственно четыре диссертации (Е. Б. Ардемасов, Д. В. Иванов, Е. Н. Новомлинская, З. Г. Усова); семь диссертаций (М. Ю. Березин, Р. Д. Бесланов, Б. В. Гусев, И. С. Капустенко, А. С. Куликов, Ю. Н. Никулина, А. В. Улья-нин); тринадцать диссертаций (С. Н. Ануфриева, А. М. Варев, Б. Г. Ганин, И. А. Дрожжина, Е. Н. Жукова, В. В. Корощенко, О. И. Лебедева, Е. В. Михина, А. Д. Мурзин, В. В. Ноздрин, М. Н. Петрова, К. В. Стефанков, Т. В. Тикова).
7(12%)
1(23%)
6(6%)
5(15%)
2(29%)
3(9%)
Рис. 1. Направления исследований вопроса недвижимости в диссертациях, защищенных в Украине и России в 1995—2010 гг.: 1 — бухгалтерский учет объектов недвижимости; 2 — оценка недвижимости; 3 — налогообложение объектов недвижимости; 4 — становление и развитие рынка недвижимости; 5 — недвижимость в системе экономических отношений, 6 — управление объектами недвижимости; 7 — процесс инвестирования недвижимости
недвижимость» [15] и в мировой практике согласно МБС (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (рис. 2).
Согласно п. 16 П (С) БУ 32 предприятие на дату баланса инвестиционную недвижимость отображает в финансовой отчетности по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить, или по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления, которые признаются в соответствии с П (С) БУ 28 «Уменьшение полезности активов».
Поскольку в тексте П (С) БУ не предусмотрены некоторые пути приобретения инвестиционной недвижимости, считаем целесообразным дополнить П (С) БУ 32 положениями о порядке оценки объектов
структуре активов как отдельного предприятия, так и государства в целом удельный вес недвижимости значителен. Во-вторых, тем, что недостатком действующих нормативно-методических документов являются отсутствие или схематичность методики оценки объектов недвижимости. В-третьих, наличием разных подходов к оценке недвижимости.
Наиболее острая дискуссия ведется относительно применения первичной или справедливой оценки, сущность которой рассмотрим на примере имеющегося опыта решения вопроса в Украине, закрепленного в Положении (стандарте) бухгалтерского учета (П (С) БУ) 32 «Инвестиционная
УСЛОВИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ПРИЗНАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рис. 2. Порядок определения первичной стоимости инвестиционной недвижимости
инвестиционной недвижимости в случае 1) получения ее безоплатно; 2) как взнос в уставный капитал.
Кроме того, нормы П (С) БУ 32 не учитывают того, что, приобретая объект инвестиционной недвижимости на условиях отсрочки платежа, в его первичную стоимость должны быть включены регистрационные сборы, юридические услуги, государственные сборы и т. п. Определяя первичную стоимость инвестиционной недвижимости, следует учитывать нормы П (С) БУ 31 «Финансовые расходы!» [14] и определить возможность включения финансовых расходов в стоимость квалификационных активов инвестиционной недвижимости.
Таким образом, П (С) БУ 32 предоставляет предприятиям два варианта отображения инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности:
— по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить;
— по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления.
Переход к оценке статей финансовой отчетности по справедливой стоимости является одной из глобальных тенденций ее развития.
Оценка объектов инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости с юридической точки зрения связана с необходимостью соблюдения законодательства об оценке, а именно ст. 9 закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» [6], согласно которой проведение оценки имущества является обязательным в случае переоценки основных средств для целей бухгалтерского учета.
Применение справедливой стоимости в национальных положениях (стандартах) бухгалтерского учета связано с гармонизацией бухгалтерского учета в Украине с международными стандартами. Однако на практике определение справедливой стоимости вызывает определенные трудности, поскольку как П (С) БУ, так и МСФО содержат лишь общие указания относительно ее определения. Данный вопрос является одним из наиболее противоречивых проблем в бухгалтерском учете, поэтому тенденция распространения оценки по справедливой стоимости по-разному воспринимается практиками и теоретиками в
сфере бухгалтерского учета разных стран мира (см., например, С. Ф. Голов [2, 3]).
Авторитетнейшие западные оценщики бизнеса Ф. Эванс и Д. Бишон [19] определили условия, на которых базируется справедливая рыночная стоимость следующим образом:
— покупатели и продавцы являются гипотетическими, типичными для рынка и действуют в своих собственных интересах;
— гипотетический покупатель рассудителен, однако действует без учета получения выгоды от синергетического эффекта;
— бизнес будет продолжать свою деятельность и не будет ликвидирован;
— гипотетическая продажа осуществляется за денежные средства.
С применением такой инновации, как справедливая стоимость, считает Т. Ришар, французская система учета может превратиться в учетную модель, ориентированную на «торопливых» менеджеров или инвесторов.
Российские ученые Я. В. Соколов и В. Я. Соколов отмечали, что введение в учет понятия «справедливая стоимость» равнозначно ликвидации бухгалтерского учета в нашем понимании [16].
По мнению Ю. С. Бездушной [1], в проблеме применения справедливой стоимости в бухгалтерском учете на современном этапе в Украине можно выделить три составляющие:
— относительную новизну института справедливой стоимости и недостаточную нормативно-правовую и методическую базу для его внедрения в учетную практику отечественных предприятий;
— опасение отечественных бухгалтеров выйти за пределы своей компетенции и норм действующего законодательства;
— восприятие функции определения справедливой стоимости как функции не бухгалтера, а оценщика.
В свою очередь О. Кирей подчеркивает, что включение в украинские нормативные акты понятия «справедливая стоимость» напоминает самую обычную прихоть моды. В национальных стандартах правильнее было бы оперировать понятием «рыночная стоимость» [7].
Согласно национальным стандартам оценки рыночная стоимость — стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по согла-
шению, заключенному между покупателем и продавцом после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения [10].
В соответствии с определением, приведенным в Международном стандарте оценки 1 «Оценивание на основе рыночной стоимости», «рыночная стоимость является суммой, по которой недвижимость должна перейти из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой операции после адекватного маркетинга, при этом считается, что каждая из сторон действовала компетентно, рассудительно и без принуждения» [8]. Кроме того, в стандарте отмечается, что понятия «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» не являются синонимами. В отличие от рыночной стоимости, понятие «справедливая стоимость» допускает, что операция может состояться при наличии определенных расхождений или при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения в условиях открытого рынка. Такие обстоятельства включают возможность осуществления срочной операции, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в приведенном определении рыночной стоимости. Несмотря на это, методы, применяемые для определения рыночной стоимости, полностью могут быть основой для расчета справедливой стоимости.
Оппоненты концепции справедливой стоимости отмечают, что ее применение превращает баланс из реального в виртуальный. При этом сторонники оперируют главной функцией баланса — достоверно отобразить величину активов, обязательств и капитала на отчетную дату и неприемлемостью для этих потребностей исторической стоимости.
Бесспорным преимуществом такого инструмента, как справедливая стоимость, является получение достоверной информации о запланированных денежных потоках и формировании базы сравнимой информации.
Проведем сравнительную характеристику оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости и первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления (табл. 1).
Избранный подход согласно п. 16 П (С) БУ 32 должен применяться в оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости. Данное положение не отвечает требованиям МБС (IAS) 40, предусматривающим применение выбранного варианта ко всем объектам инвестиционной недвижимости, кроме исключений.
В случае если предприятие изберет метод оценки объектов инвестиционной недвижимости по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления, справедливую стоимость таких объектов на дату баланса ему также придется определять.
Правильность такого вывода подтверждается требованием п. 36.5 П (С) БУ 32 относительно приведения информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в примечаниях к финансовой отчетности при оценке инвестиционной недвижимости по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления.
Отметим также, что в П (С) БУ 32 не раскрывается понятие «подобные объекты». Оно содержится в положениях п. 4 П (С) БУ 7 «Основные средства» [12]: «подобные объекты — это объекты, имеющие одинаковое функциональное назначение и одинаковую справедливую стоимость». Таким образом, объекты недвижимости, справедливая стоимость которых является разной, не могут считаться подобными.
Нужно учитывать, что в случае выбора метода оценки по справедливой стоимости, этот метод будет применяться до тех пор, пока не наступит одно из следующих событий:
— выбытие инвестиционной недвижимости;
— перевод инвестиционной недвижимости в состав операционной недвижимости и недвижимости, удерживаемой для продажи;
— невозможность достоверного определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса. Другими словами, если не происходит ни
одного из перечисленных событий, то изменить этот метод оценки инвестиционной недвижимости нельзя.
Момент перехода от метода оценки по первичной стоимости к методу оценки по справедливой стоимости в П (С) БУ 32 вообще не оговари-
Таблица 1
Сравнение аспектов оценки инвестиционной недвижимости по справедливой и первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления
Особенность применения Оценка по справедливой стоимости Оценка по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления
Случаи применения При условии, если ее можно достоверно определить В случае невозможности определения справедливой стоимости
Проведение переоценки Не проводится Не проводится
Начисление износа Не проводится Проводится
Проведение тестирования на обесценивание (уменьшение полезности) Не проводится, поскольку в этом нет экономического смысла. В случае достоверно определенной справедливой стоимости разницу будут составлять лишь расходы, непосредственно связанные с возможной реализацией Обязательно проводится не реже, чем раз в год. В случае если признаки обесценивания существуют и они влияют на остаточную стоимость основных средств, остаточная стоимость подлежит уменьшению путем признания других расходов с одновременным увеличением износа
Порядок включения в стоимость инвестиционной недвижимости оборудования, являющегося неотъемлемой ее частью (лифты, кондиционеры и т. п.) Учитывается, при этом данные объекты образуют с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки. Такие объекты учитываются на внебалансовых счетах по первичной стоимости Не учитывается, объекты отображаются в учете как отдельные инвентарные объекты
Порядок включения в стоимость инвестиционной недвижимости других активов, которые используются вместе с инвестиционной недвижимостью (мебель, хозяйственный инвентарь, офисная техника, и т. п.) Не учитывается, такие объекты оцениваются по первичной (переоцененной) стоимости и отображаются в учете в соответствии с П (С) БУ 7 «Основные средства» Не учитывается, такие объекты оцениваются по первичной (переоцененной) стоимости и отображаются в учете в соответствии с П (С) БУ 7 «Основные средства»
Возможность изменения метода оценки Предусматривается возможность прекращения оценки по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, которая будет оцениваться по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления с приведением причин невозможности достоверного определения справедливой и балансовой стоимости такой инвестиционной недвижимости Предусмотрена возможность перехода на оценку по справедливой стоимости
вается: нет ни запрета, ни описания возможных причин для изменения метода оценки. Отмечено только, что объекты инвестиционной недвижимости, оцененные по первичной стоимости, не подлежат переоценке (п. 18 П (С) БУ 32).
Согласно п. 3 П (С) БУ 6 «Исправление ошибок и изменения в финансовых отчетах» [11] дата баланса — дата, на которую составлен баланс предприятия. Обычно датой баланса является конец последнего дня отчетного периода. Однако
согласно п. 1 ст. 13 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности» [5] отчетным периодом для составления финансовой отчетности является календарный год. Все другие периоды составления отчетности в соответствии с законодательством являются не отчетными, а промежуточными.
Таким образом, если предприятие на дату баланса инвестиционную недвижимость отображает по справедливой стоимости, то стоимость такой
недвижимости по данным бухгалтерского отчета будет изменяться один раз в год. Этого нельзя сказать об инвестиционной недвижимости, которая отображается на дату баланса по первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления. В данном случае остаточная стоимость инвестиционной недвижимости будет изменяться ежемесячно в связи с соблюдением порядка начисления амортизации. По мнению автора, данная проблема является недостатком нормативного законодательства и нуждается в устранении.
Одним из вопросов, требующих рассмотрения при оценке инвестиционной недвижимости, яв-
Сравнительная характеристика процесса
ляется отражение в учете уменьшения полезности активов. Согласно п. 4 П (С) БУ 28 [13] потери от уменьшения полезности — сумма, на которую балансовая (остаточная) стоимость актива превышает сумму его ожидаемого возмещения. При этом отмечается, что сумма ожидаемого возмещения актива — наибольшая из двух оценок: чистая стоимость реализации актива или нынешняя стоимость будущих чистых денежных поступлений от актива, а чистая стоимость реализации актива — справедливая стоимость актива за вычетом ожидаемых расходов на его реализацию (табл. 2).
Следовательно, процесс переоценки существенно отличается от учета изменений полезности активов. Учет изменений полезности является
Таблица 2
>еоценки и изменения полезности актива
Характеристика Переоценка актива Изменение полезности актива
Нормативный документ П (С) БУ 7 «Основные средства» П (С) БУ 28 «Уменьшение полезности активов»
Обязательность проведения Не обязательно (п. 16 П (С) БУ 7) Обязательно (п. 5 П (С) БУ 28)
Признаки, свидетельствующие о необходимости проведения Если остаточная стоимость объекта существенно отличается от его справедливой стоимости на дату баланса (п. 16 П (С) БУ 7) 1. Уменьшение рыночной стоимости актива в течение отчетного периода на существенно большую величину, чем ожидалось. Старение или физическое повреждение актива. Существенные негативные изменения в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие, состоявшиеся в течение отчетного периода или ожидаемые в ближайшее время. 2. Увеличение в течение отчетного периода рыночных ставок процента или других рыночных ставок дохода от инвестиций, что может повлиять на дисконт и существенно уменьшить сумму ожидаемого возмещения актива. Превышение балансовой стоимости чистых активов предприятия над их рыночной стоимостью. Существенные изменения способа использования актива в течение отчетного периода или такие ожидаемые изменения в следующем периоде, которые негативно влияют на деятельность предприятия. Другие свидетельства того, что эффективность актива есть или будет хуже, чем ожидалось (п. 6 П (С) БУ 28)
Процедуры, необходимые для определения Переоцененная первичная стоимость и сумма износа объекта основных средств определяются умножением соответственно первичной стоимости и суммы износа объекта основных средств на индекс переоценки. Индекс переоценки определяется делением справедливой стоимости переоценивающегося объекта на его остаточную стоимость (п. 17 П (С) БУ 7) Сумма ожидаемого возмещения актива является наибольшей из двух оценок: чистая стоимость реализации актива или нынешняя стоимость будущих чистых денежных поступлений от актива (п. 4 П (С) БУ 28). Чистая стоимость реализации актива базируется на ценах активного рынка за вычетом ожидаемых расходов на реализацию (п. 9 П (С) БУ 28). Нынешняя стоимость будущих чистых денежных поступлений от актива определяется применением соответствующей ставки дисконта к будущим денежным потокам от непрерывного использования актива и его продажи (списание) в конце срока полезного использования (эксплуатации) (п. 11 П (С) БУ 28)
обязательным, насчитывает намного больше признаков, наличие которых свидетельствует о необходимости их учета. Кроме того, для расчета изменений полезности в обязательном порядке используются такие показатели, как чистая стоимость реализации актива и нынешняя стоимость будущих чистых денежных поступлений от актива.
Согласно п. 9—14 П (С) БУ 32 чистая стоимость реализации актива базируется на ценах активного рынка за вычетом ожидаемых расходов на реализацию, к которым принадлежат расходы, непосредственно связанные с продажей актива, за исключением финансовых расходов и расходов по налогу на прибыль. При отсутствии активного рынка для конкретного актива его чистая стоимость реализации базируется на имеющейся информации о сумме, которую предприятие может получить за актив на дату годового баланса в операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами после вычета расходов на его реализацию.
Стоимость будущих чистых денежных поступлений от актива определяется с применением соответствующей ставки дисконта к будущим денежным потокам от непрерывного использования актива и его продажи (списания) в конце срока полезного использования (эксплуатации). Будущие денежные потоки от актива определяются на основе финансовых планов предприятия на период не больше пяти лет. Если у предприятия есть опыт определения суммы ожидаемого возмещения актива и имеются расчеты, свидетельствующие о достоверности оценки будущих денежных потоков, то такая оценка может определяться на основании финансовых планов предприятия, охватывающих период больше пяти лет. При этом денежные потоки в году, который наступает за последним годом, на который составлен финансовый план, и за каждый последующий год использования актива принимаются в сумме, не превышающей (без учета влияния инфляции) величину денежных потоков последнего года, на который составлен финансовый план.
Будущие денежные потоки следует предварительно оценивать для актива в его нынешнем состоянии. При определении будущих денежных потоков от актива не учитывают ожидаемые поступления или выбытие денежных средств в результате:
— будущей реструктуризации, относительно которой предприятием не признано обязательство;
— будущих капитальных инвестиций для увеличения первичного уровня полезности актива;
— будущих денежных потоков от финансовой деятельности;
— уплаты (возмещения) налога на прибыль. Будущие денежные потоки от продажи (списание) актива в конце срока его полезного использования оцениваются по чистой стоимости его реализации.
Ставка дисконта базируется на рыночной ставке процента (до вычета налога), который используется в операциях с подобными активами. При отсутствии рыночной ставки процента ставка дисконта базируется на ставке процента на возможные ссуды предприятия или рассчитывается по методу средневзвешенной стоимости капитала предприятия. При определении ставки дисконта учитываются риски, кроме рисков, учтенных при определении будущих денежных потоков.
Следующим проблемным вопросом при определении справедливой стоимости является наличие / отсутствие активного рынка. Согласно п. 19 П (С) БУ 32 оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости основывается на ценах активного рынка в той же местности, в подобном состоянии, при подобных условиях договоров аренды или других договоров на дату баланса. Другими словами, для определения текущей рыночной цены необходимым условием является активный рынок недвижимости, основными признаками которого являются осуществление торгов подобными активами; наличие желающих заключить договор в любой момент времени; открытость и доступность информации; отсутствие монополии [17].
В случае отсутствия активного рынка п. 20 П (С) БУ 32 предусматривает определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости:
— по последней рыночной цене операции с такими активами (при условии отсутствия существенных изменений в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие);
— по текущим рыночным ценам на недвижимость, которая может находиться в разном состоянии, местности, арендных и других
контрактных условиях, откорректированных с учетом индивидуальных характеристик, особенностей инвестиционной недвижимости, для которой определяется справедливая стоимость;
— по дополнительным показателям, характеризующим уровень цен на инвестиционную недвижимость.
В случае отсутствия информации о рыночных ценах на инвестиционную недвижимость ее справедливая стоимость согласно п. 21 П (С) БУ 32 определяется по нынешней стоимости будущих чистых денежных поступлений от актива, рассчитанных в соответствии с П (С) БУ 28.
Оценка по справедливой стоимости в отечественных условиях может занять много времени, что может повлиять на своевременность предоставления пользователям отчетности достоверной информации.
В соответствии с п. 23 П (С) БУ 32 при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости предприятия в нее включают все объекты основных средств, образующие с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерирующие денежные потоки. Такая инвестиционная недвижимость в учете отображается как отдельный объект, генерирующий денежные средства. Кроме того, стационарно установленные объекты основных средств (лифты, кондиционеры и т. п.), стоимость которых учтена при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываются во внебалансовом учете по первичной стоимости. Все другие активы, использующиеся вместе с инвестиционной недвижимостью (мебель, хозяйственный инвентарь, офисная техника и т. п.), оцениваются по первичной (переоцененной) стоимости и отображаются в учете в соответствии с П (С) БУ 7 [12].
Это противоречит § 50 МБС (IAS) 40, в котором отмечается, что если офисное помещение сдается в аренду вместе с мебелью, в справедливую стоимость офиса обычно включается и справедливая стоимость мебели, поскольку арендный доход связан с офисом, имеющим мебель. Когда мебель включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, субъект хозяйствования не признает мебель как отдельный актив.
При оценке инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости в силу п. 35 П (С) БУ
32 приводится информация о методах и существенных предположениях, примененных при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.
Отметим, что согласно требованиям § 32 МБС (IAS) 40 [9] поощряется (но не требуется) для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости привлечение независимого оценщика, являющегося признанным специалистом соответствующей квалификации и имеющим недавний опыт оценивания инвестиционной недвижимости, расположенной в подобной местности и принадлежащей к подобной категории.
Существует три базовых подхода к оценке объектов недвижимости профессиональными оценщиками: расходный, доходный и сравнительный (рыночный) подходы [4, 18] (рис. 3, 4).
Важность вопроса рассмотрения оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете объясняется тем, что выбор бухгалтера, основанный на профессиональном суждении, имеет прямое влияние на достоверность информации, размещаемой в финансовой отчетности для инвестора. Особенно это касается показателя величины собственного капитала.
Применяя метод оценки по первичной стоимости, величина начисленной амортизации всегда будет уменьшать учетную прибыль. При изменении оценки инвестиционных активов по справедливой стоимости могут быть два направления развития событий: сумма увеличения или уменьшения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса отображается в составе прочего операционного дохода (прочих расходов операционной деятельности соответственно).
Учитывая, что стоимость недвижимости является нестабильной, отметим, что рост стоимости приведет к увеличению операционного дохода, который увеличит прибыль, и наоборот, уменьшение стоимости приведет к увеличению прочих расходов операционной деятельности и, соответственно, к уменьшению прибыли.
Выводы. Применение справедливой стоимости в украинских положениях (стандартах) бухгалтерского учета связано с гармонизацией учета с международными стандартами. На практике определение справедливой стоимости вызывает сложности, поскольку и национальные, и международные стандарты содержат лишь
Преимущ ест ва
доходный ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Недостатки
1. Позволяет учитывать перспективы и будущие условия деятельности предприятия (условия формирования цен на продукцию, будущие вложения капиталов, условия рынка, на котором функционирует предприятие и др.).
2. Позволяет учитывать будущие ожидания по поводу затрат, цен, инвестиций и других рыночных тенденций.
3. Включает в себя рыночный аспект, поскольку необходимая ставка дисконта определяется рынком.
4. Целесообразность применения при принятии решения о покупке-продаже обьекта недвижимости
1. Основан на прогнозных данных.
2. Использование в некоторых случаях сомнительной информации.
3. Трудности при выполнении долгосрочного прогноза дохода в результате неустойчивой экономической ситуации в стране.
4. Трудность расчета ставок капитализации и дисконтирования.
5. В процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются разные допущения и ограничения, имеющие условный характер.
6. Влияние факторов риска на прогнозированый доход.
7. Большинство предприятий не показывает в отчете реальный доход, на анализе котрого базируется доходный подход или же показывает убытки
Преимущ ест ва
РАСХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Недостатки
1. Является наиболее эффективным при оценке новых объектов.
2. Является наиболее целевым:
- при анализе наиболее эффективного использования земельного участка;
- при проведении технико-экономического анализа нового строительства и его улучшений;
- при оценивании реконструированных объектов, незавершенных зданий, общегосударственных и специальных объектов;
- при оценивании объектов по «пассивным» секторам рынка;
- при оценивании для целей страхования и налогообложения
1. Расходы не всегда являються эквивалентными рыночной стоимости.
2. Необходимость проведения отдельной оценки земельного участка и зданий.
3. Проблематичность расчета стоимости старых зданий.
4. Сложность определения величины накопительного износа старых зданий и сооружений
Преимущ ест ва
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Оценка основана на анализе фактических цен купли-продажи подобных^ объектов недвижимости, отображающих изменения финансовых условий и инфляции.
2. Данный поход является статистически обоснованным.
3. Достаточно прост в использовании и предоставляет надежные результаты.
Недостштш
/<Т. Требует наличия активного рынка.
2. Сбор сравнительных данных является достаточно сложным процессом.
3. Зависимость от стабильного рынка.
4. Обоснован на прошлых событиях, не учитывает в процессе расчета будущие ожидания
Рис. 3. Характеристика подходов к оценке недвижимости в оценочной деятельности
=£3
ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ДАТУ БАЛАНСА
а.
а I
£ ¡3 .
8
По первичной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления
По справедливой стоимости
При наличии активного рынка Справедливая стоимость основывается на ценах активного рынка в той же местности, в подобном состоянии, при подобных условиях договоров аренды или других контрактов
При отсутствии активного рынка справедливая стоимость определяется:
- по последней рыночной цене операций с такими активами;
- по текущим рыночным ценам на недвижимость, которая может находиться в различном состоянии, в разной местности, разных арендных и других контрактных условиях, откорректированных с учетом индивидуальных характеристик, особенностей инвестиционной недвижимости;
- по дополнительным показателям, характеризующим уровень цен на инвестиционную недвижимость
При отсутствии информации о рыночных ценах Справедливая стоимость определяется по существующей стоимости будущих чистых денежных поступлений от актива
Сравнительный (рыночный) подход
- метод прямого анализа продаж;
- метод соотношения цены и дохода
Расходный подход
- метод прямого воссоздания; - метод замещения_
Доходный подход
- метод прямой капитализации доходов; - метод дисконтирования денежных потоков
е §
Й о .
2 к £ £
Этапы реализации
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставляемы с объектом инвестиционной недвижимости.
2. Сбор и проверка достоверности информации по объектам-аналогам, ее анализ и сравнение каждого из отобранных объектов недвижимостьи.
3. Определение единиц сравнения и элементов сравнения, которые существенно влияют на стоимость оцениваемого объекта.
4. Коррекция цен продаж отобранных аналогов в соответствии с имеющимися отличиями между ними и объектом, который оценивается
5.Согласование откорректированных цен объектов-аналогов и установления рыночной стоимости объекта недвижимости
Этапы реализации
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.
3. Определение общего накопленного износа зданий (сооружений).
4.Оценка стоимости объекта недвижимости с учетом износа.
5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земельного участка (п. 1 + п. 4).
Этапы реализации
1. Установление длительности прогнозного периода.
2. Прогнозирование величины ожидаемого денежного дохода при наиболее эффективном использовании объекта инвестиционной недвижимости.
3. Расчет ставки капитализации (ставки дисконта).
4. Определение текущей стоимости денежного потока и расчет стоимости реверсии (только для метода дисконтирования денежных потоков).
5. Расчет стоимости объекта инвестиционной недвижимости на основе чистого операционного дохода и ставки капитализации (ставки дисконта)
Рис. 4. Оценка инвестиционной недвижимости на дату баланса
общие указания. Сравнение требований стандарта бухгалтерского учета к оценке инвестиционной недвижимости и требований стандартов оценочной деятельности позволило определить преимущества и недостатки каждого из подходов, а также этапы их реализации.
Наиболее приемлемым для определения справедливой стоимости является сравнительный (рыночный) подход, который, несмотря на наличие определенных допущений, предоставляет пользователю информацию о стоимости объекта на определяемую дату (дату баланса). Посколь-
ку оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости является достаточно сложным и трудоемким процессом, то применять этот метод оценки целесообразно предприятиям, составляющим финансовую отчетность по международным стандартам. Такая позиция аргументируется тем, что именно этот метод преобладает в международной практике, где функционирует активный рынок. Кроме того, применение этого метода приведет к получению релевантной информации в том случае, если предприятия удерживают инвестиционную недвижимость в целях продажи в долгосрочном периоде, поскольку информация будет отображать ту стоимость, по которой можно продать объект инвестиционной недвижимости.
Список литературы
1. Бездушна Ю. С. Методолопчш протирiччя використання справедливо!" вартосп в бухгалтерскому облжу // Вюник Сумського национального аграрного ушверситету. 2009. № 2. URL: http: //www.nbuv.gov.ua/portal/ Chem_Biol/ Vsnau/FiK/2009_2/34Bezdushna. pdf.
2. Голов С. Ф. Мiжнародний стандарт бухгалтерского обл^ «1нвестицшна нерухомють» у вичизняному формат // Бухгалтерский облж i аудит. 2007. № 9. С. 8-17.
3. Голов С. Ф. Справедлива вартють та ïï мюце в системi оцшок бухгалтерского облжу // Бухгалтерский облж i аудит. 2007. № 4. С. 3-18.
4. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Гряз-нова, М. А. Федотова, Н. В. Агуреев: под. ред. проф. А. Г. Грязновой, проф. М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. 492 с.
5. Закон Украти «Про бухгалтерский облж та фь нансову звгтшсть» вщ 16.07.1999 р. № 996-XIV: URL: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=996-14.
6. Закон Украши «Про оцшку майна, майнових прав та професшну ощночну дiяльнiсть в УкраЫ» вщ 12.07.2001 р. № 2658-III: URL: http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi? nreg=2658-14.
7. Kipeü О. Вартюне «вбрання» основних засобiв // Бухгалтер1я. 2001. № 39/1. С. 40-46.
8. Мiжнародний стандарт оцтки 1 «Оцшювання на основi ринково!" вартоcтi»: [Електронний ресурс]. URL: http://dpo-group.ru/legislation/ mso1-4.asp.
9. Мiжнародний стандарт бухгалтерского облку 40 «!нвестицшна нерухомiсть»: URL: http://
www.minfin.gov.ua/document/92453/МСБО_ 40.pdf.
10. Нащональний стандарт № 1 «Загальш засади ощнки майна i майнових прав» затверджений постановою Кабiнету MiHiCTpiB Украши вщ вщ 10 вересня 2003 р. № 1440. URL: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi?nreg=1440-2003- %EF.
11. Положення (стандарт) бухгалтерського облку 6 «Виправлення помилок i змiни у фь нансових звiтах» затверджене наказом Мшю-терства фiнансiв Украши вщ 28 травня 1999 р. № 137. URL: http://www.nibu.factor. ua/ukr/info/ instrbuh/psbu6.
12. Положення (стандарт) бухгалтерского облку 7 «Основш засоби» затверджене наказом Мшс-терства фiнансiв Украши вщ 27 квiтня 2000р. № 92: [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http: //www.nibu.factor.ua/ukr/info/instrbuh/psbu7.
13. Положення (стандарт) бухгалтерского облшу 28 «Зменшення корисносп активiв» затверджене наказом Мшстерства фiнансiв Украши вщ 24 грудня 2004 р. № 817. URL: http://www.nibu. factor.ua/ukr/info/instrbuh/psbu28.
14. Положення (стандарт) бухгалтерського облшу
31 «Фiнансовi витрати» затверджене наказом Мшютерства фiнансiв Украши вiд 28 квгтня 2006р. № 415. URL: http://www.nibu.factor.ua/ ukr/info/instrbuh/psbu31.
15. Положення (стандарт) бухгалтерського облшу
32 «1нвестицшна нерухомiсть» затверджене наказом Мшстерства фiнансiв Украши вщ 2 липня 2007 р. № 779. URL: http://www.nibu. factor.ua/ukr/info/instrbuh/psbu32.
16. Соколов Я. В. Международные стандарты бухгалетрского учета и мы / Я. В. Соколов,
B. Я. Соколов // Проблемы учета и анализа: Сб. статей, посвященных 100-летию со дня рождения П. И. Савичева: под ред. А. Д. Ларионова. Спб. 2001. С. 135-145.
17. Супрунова I. В. Визначення та ощнка швести-цшно! нерухомосп в бухгалтерскому обл^ // Мiжнародний збiрник наукових праць «про-блеми теори та методологи бухгалтерського облжу, контролю i аналiзу». 2010. № 1(16).
C. 273-283.
18. Тэпман Л. С. Оценка недвижимости: учеб. по-соб. для вузов / под. ред. проф. В. А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 303 с.
19. Эванс Ф. Ч. Оценка компаний при слияниях и поглощениях: Создание стоимости в частных компаниях / Ф. Ч. Эванс, Д. М. Бишон; пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. 332 с.
