CC BY
21
.о I -0
с
<
30 октября, в самый разгар предвыборной кампании, вступит в силу закон, утвердивший новый порядок приобретения прав на земельные участки под частными объектами недвижимости (№ 212-ФЗ от 24.07.07). Представители партии власти восхваляют новый закон, называя его завершением всей земельной реформы. Но похвалят ли его бизнес и российские граждане?
Ни земли, ни воли
Когда Владимир Путин в предвыборном 2003 году на XIII съезде РСПП назвал продажу участков под приватизированными предприятиями несправедливой вторичной продажей, зал аплодировал стоя. Это наглядно показало, как важен зависший земельный вопрос. Ведь переоформление права пользования участком, застроенным частным зданием, — это не банальная купля-продажа, а действие, которым должно гарантироваться конституционное право собственности на единый объект недвижимости.
Надо сказать, что завис этот вопрос давно, причем по вине той же власти. После массовой приватизации начала 1990-годов новые частные собственники недвижимости получили участки как приложение к зданиям и предприятиям. Выкуп этих участков был детально регламентирован рядом указов президента Бориса Ельцина. Последний из них имел знаменательное название «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (Указ №485 от 16.05.97). Единственным нерешенным вопросом оставалась высокая цена выкупа.
Проводимая нынешней властью «земельная реформа» была определена принятым в 2001 году Земельным кодексом. Отменив прежние «гарантии собственникам», он установил новые, более запутанные процедуры и запреты для выкупа. Кроме того, ЗК ввел странную систему расчета цены, которая вылилась в астрономические суммы. По оценкам РСПП, на 2004 год для выкупа всех предприятий страны понадобилось бы $100 млрд. Бизнес-сообщество требовало устранить барьеры для выкупа, предлагало передать застроенные участки в собственность бесплатно. Для этого имелись все основания. Ведь с 1997 года такие участки бесплатно получают
религиозные организации, а с 2005-го — общероссийские организации инвалидов и учрежденные ими юрлица.
С новыми условиями выкупа власти тянули долго. Как же решился этот вопрос в новом законе?
Снижение путем повышения
МЭРТ и проправительственные депутаты как о большом достижении рассказывали о снижении цены выкупа до 2,5% кадастровой стоимости. В действительности же но-
вый закон установил разные цены — от 2,5% до 100% кадастровой стоимости, причем для разных искусственно созданных ситуаций. Все как бы «льготные» цены установлены временно — до 1.01.2010 года (для линейных объектов — до 1.01.2013 г.). Учитывая сохранение условий, затягивающих выкуп и ему препятствующих, можно констатировать, что чиновники говорят о снижении цены при ее фактическом многократном повышении.
Цена в 2,5% от кадастра определена для участков, принадлежащих коммерческим ор-
реальный сектор | прямые инвестиции / №11 (67) £007|
ганизациям и индивидуальным предпринимателям, да к тому же лишь при условии, что здания, строения, сооружения ранее были от-чуждены из государственной или муниципальной собственности (вне зависимости от времени возникновения права собственности на эту недвижимость). Та же цена в 2,5% от кадастра за застроенный участок дарована гражданам и некоммерческим организациям, но только в том случае, если здание построено или приобретено до вступления в силу Земельного кодекса. Теоретически возможное уменьшение выкупной цены посчитать весьма просто. Если предположить, что земельный налог установлен в размере 1,5% от кадастра, то снижение может быть в 2-10 раз — в зависимости от сегодняшних коэффициентов. Здесь бы и возрадоваться потенциальным полноценным собственникам недвижимости! Но радость может оказаться преждевременной. Ведь для приобретения по цене в 2,5% необходимо доказать приватизационное происхождение каждого здания. А это дорого обойдется предприятиям (подробнее об этом — ниже).
Кроме того, кадастровая оценка, которую взяли за базу расчета, — штука абсолютно произвольная. Рассчитана она по фантастической ведомственной методике на основе несуществующей «рыночной» цены. Ведь застроенный участок, который состоит в государственной или муниципальной собственности, не является объектом гражданского оборота, а потому не имеет самостоятельной рыночной стоимости (ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности...»). Полезно знать, что после 15 мая 2007 года действует новая, но столь же произвольная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов, где нет никакой, даже фиктивной привязки к рыночной стоимости (утверждена приказом МЭРТ № 39 от 15.02.2007). Так что, если кому-то из чиновников размер выкупа участка или земельного налога покажется недостаточным, кадастровую оценку могут легко «подправить».
Для Москвы и Санкт-Петербурга уже сегодня цена выкупа составит 100% от кадастра. В Питере сумма выкупа зашкаливает за $1 млн. за гектар, а в Москве — аж за $3 млн. (квартал ЗИЛа «Даниловский») и даже за $5 млн. (квартал «Замоскворечье»). Суммы запредельные: ведь речь идет не о покупке нового участка, а о дооформлении своего собственного! В большинстве европейских городов (в Марселе, Лионе, Варшаве) за сумму на порядок меньшую — $100-200 тыс. — можно купить свободные участки. Цены выкупа в столицах авторы закона оправдывают «борьбой со спекуляцией», хотя на деле они спекуляцию провоцируют. Сегодня единственным земельным спекулянтом выступает административный монополист-землевладелец, который произвольно распоряжается участками. Результат — недостаточное предложение
участков под застройку и высокие цены на недвижимость. Борьба с такой спекуляцией возможна лишь через увеличение числа земельных собственников, но как раз этому-то закон и препятствует.
Ценовой беспредел в столицах прикрыт «фиговым листком» — разделением цены выкупа на две части. Цена в 20% кадастра — за «неполноценное» право, только для текущего использования и с запретом на новое строительство и реконструкцию плюс 80% кадастра — за снятие такого запрета. Но «фиговый листок» сам оказывается вопиющим безобразием. Даже видавшее виды Правовое управление Думы возмутилось: ограничение прав должно быть обусловлено значимыми обстоятельствами. Но кто слушает юристов, когда умышленно нарушаются базовые нормы Конституции РФ! Запрет строительства и реконструкции означает неконституционное «выморочное» право собственности, запрет на свободное использование своего имущества для не запрещенной законом деятельности (ч.1 ст.34 Конституции РФ).
Интересны и детали. В части реконструкции введенный новым законом запрет выходить за разрешенное использование вообще не имеет смысла: это уже запрещено Градостроительным кодексом РФ. Абракадабра обретает смысл только в контексте московского закона «О землепользовании и застройке», где понятие «разрешенное использование» подменено противоположным тому, что есть в федеральных законах. В Москве «разрешенное» — это установленный за ваш счет, но административным решением единственный вид использования в отношении каждого отдельного участка. Тогда как по ГК РФ и ЗК РФ это — перечень видов использования, установленный местным правовым актом в отношении многих участков — территориальных зон. Так что в московском прочтении запрет на реконструкцию оборачивается запретом на перепрофилирование предприятий и благоустройство поселения без индивидуального разрешения чиновника.
Вернемся к ценам выкупа для иных, кроме двух столиц, территорий страны. Для основной
Цена в 2,5% от кадастра за застроенный участок дарована гражданам только в том случае, если здание построено до вступления в силу Земельного кодекса
группы собственников недвижимости сохранен действующий сегодня «прейскурант» цен выкупа. Для поселений с населением свыше 3 млн. человек—5-30 ставок земельного налога, от 500тыс. человек — 5-17 ставок, до 500 тыс. человек—3-10 ставок. По сегодняшним ценам предложено выкупать участки, принадлежащие коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, если расположенные на них здания не имеют приватизационного происхождения, а также участки, принадлежащие гражданам и некоммерческим организациям, под зданиями, построенными или приобретенными после вступления в силу Земельного кодекса. В переводе на нормальный язык это означает, что все предприниматели, которые создали недвижимость за счет собственных средств, а также те лица, которым «не повезло» приобрести такую недвижимость на рынке, наказываются более высокими ценами. В проигрыше будут граждане и организации-инвесторы, оплатившие строительство или покупку недвижимости по самым что ни на есть рыночным ценам. Для всех этих лиц не произошло никакого обещанного президентом снижения цен.
Им придется платить за выкуп в 2-10 раз больше, чем приватизированным предприятиям. Эта настоящая дискриминация, тем более вызывающая, что направлена она против наиболее экономически активной части собственников недвижимости. Чтобы исключить любую дискриминацию, равное право бесплатного дооформления собственности на недвижимость должны получить все без исключения граждане и организации — по примеру церкви и инвалидных организаций, уже обладающих таким правом.
В преддверии черного передела
Но новый закон готовит нам совершенно иное. С 1.01.2010 года вступит в силу норма о цене выкупа по кадастровой стоимости. В результате через два с небольшим года за-
|прямые инвестиции /№11 (67) £007 | реальный сектор
траты на выкуп участка возрастут в 40 раз! Цена запретительная, она равнозначна запрету на выкуп. Таким «экономическим» способом фактически аннулируется право собственников зданий и предприятий стать полноценными собственниками недвижимости.
Более того, закон фактически понуждает собственников зданий и предприятий отказаться от собственности на недвижимость, выдавливая их в бесправные земельные арендаторы. Формально вам предоставлен выбор между собственностью на участок и его арендой, но высокая цена и сохраняющиеся барьеры для выкупа оставляют единственный выход — аренду. Понуждают к аренде с помощью больших штрафов — за нарушение «сроков и порядка переоформления». От 20 до 100 тыс. руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Число таких штрафов не ограничено, так что их суммы могут многократно возрасти. Таким образом, вам предлагают добровольно отказаться от постоянного (бессрочного) права пользования, которое является правом вечным и не ограничено особыми условиями, и заключить договор земельной аренды, ограниченный как по времени, так и произвольными условиями арендного договора. Но постойте! Ведь существует норма Земельного кодекса о действительности ранее предоставленного права постоянного (бессрочного) пользования (ч. 3 ст. 20 ЗК РФ). Есть, наконец, конституционный запрет издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ч.2 ст.55 Конституции РФ). Все это новый закон демонстративно игнорирует. Как и позицию Конституционного суда РФ, который указал, что только сохранение имеющегося права бессрочного пользования обеспечивает конституционную свободу договора (Определение КС РФ от 25.12.2003 г. № 512-О). Это означает, что собственники зданий по Конституции имеют не два, а три варианта действий: переоформить участок в собственность, в аренду или сохранить имеющееся право постоянного (бессрочного) пользования. Вопреки этому, новый Закон за ваше желание сохранить свое законное вечное право на участок бьет вас дубиной штрафов. Дальше — больше. Новый закон ставит под сомнение исключительное право собственника здания на выкуп или аренду участка: иное может быть установлено федеральными законами (новая редакция абз. 2 ч. 1 ст.36 ЗК РФ). Новация означает, что в будущем чиновник сможет передать участок под вашим частным зданием или предприятием в собственность или в аренду посторонним лицам. Это позволит буквально выдергивать участки из-под частных зданий. Ясно, что таким образом собственник здания попадает к новоявленному феодалу-лендлорду в кабалу и в конечном итоге будет лишен своего имущества. Так открывается путь к массовому «черному
переделу» частной недвижимости в стране в пользу власть имущих.
Попробуй, выкупи
Отдельного разговора заслуживает тема барьеров для выкупа участков. Новый закон отменил некоторые из них, ставшие поистине символами нашего беззаконного времени. Так, в Земельном кодексе продублирована норма Закона о приватизации про право выкупа для всех земельных арендаторов. Это прекратит вакханалию беззакония, развязанную постановлением пленума Высшего арбитражного суда (№ 11 от 24.03.2005). Этот пленум запретил выкуп собственникам зданий, заключившим договоры аренды, нарушив этим ряд законов (ч.1 ст.36 ЗК РФ, ч.3 ст.28 ФЗ о приватизации). Кроме того, новый закон исключил из Федерального закона «О приватизации... » коррупционную норму о запрете выкупа земель водоохранного и сани-тарно-защитного назначения. Ведь такой категории земель никогда не было, а потому чиновники действовали, исходя из собственного интереса, а отказы либо откаты шли валом. Но самое изысканное препятствие новый закон сохранил и даже укрепил. Речь идет о составе пакета документов, необходимых для выкупа. Теперь исчерпывающий перечень этих документов должно утвердить Минэкономразвития РФ. Пока перечня нет— никакие действия по выкупу невозможны. Хотя разговор — не об этом, а о постановлении правительства РФ № 576 от 07.08.2002, которым были утверждены «Правила распоряжения земельными участками...». В правилах были установлены незаконные требования о представлении документов по государственной регистрации на каждое из сооружений на выкупаемом участке. Логика чиновника такая: не представите свежих документов о собственности, будем считать, что на вашем участке может найтись иной собственник какого-нибудь здания, чьи права по выкупу вы нарушите. Справку из учреждения юстиции о том, что на выкупаемом участке не зарегистрированы объекты недвижимости, принадлежащие третьим ли-
В Питере выкупная цена земель под предприятиями зашкаливает за $1 млн. за гектар, а в Москве — аж за $5 млн. (квартал «Замоскворечье»)
цам, чиновники соглашались увидеть только после вручения взятки.
Эта норма постановления правительства РФ нарушала ряд законов РФ, по которым выкупу подлежал весь земельный участок, на котором располагалось здание или предприятие (права на все здания подтверждаются планом приватизации, которые действительны без регистрации в ЕГРП — п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество); собственники предприятий вправе выкупать те участки, которые находятся у них в пользовании (п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ), а не отдельные клочки территории под каждым зданием; требование Постановления Правительства РФ о представлении дополнительных документов незаконно, поскольку такое требование могло быть установлено только федеральным законом (п. 1 ст. 16 ФЗ «О приватизации...»). Нарушала она и права собственников по действовавшему на тот момент указу №485 «О гарантиях собственникам недвижимости ...», который определял объект продажи — земельный участок в фактических границах, которые существовали на дату утверждения плана приватизации, а для иных случаев — на дату возникновения права собственности на недвижимость. Требование о документах постановления № 576 по сей день создает неодолимые препятствия для выкупа. Нерадивый бывший собственник — государство — передал частникам здания, но не всю документацию по ним. В процессе массовой приватизации пообъектного учета приватизируемого имущества не проводилось. Некоторые крупные предприятия приватизировались лишь на основании обобщенных данных бухгалтерского учета. А теперь то же государство для регистрации прав на здание требует от нового собственника акт ввода здания в эксплуатацию. Если акт не сохранился, требуют оформить новый. Это недешево, долго, а часто и нереально — требуется согласие мест-
реальный сектор | прямые инвестиции / №11 (67) дрр7|
ной администрации. Нет акта ввода — не будет и выкупа. Некоторым приходится даже сносить здания, но все же не снесешь...
Этот заковыристый барьер новым законом не только не отменен, но хитрым образом увеличен. Высосанное из пальца разграничение зданий на «чистые» (приватизированные) и «нечистые» дает основание потребовать документ о правах на каждое строение. Если того пожелает готовящий перечень документов глава МЭРТа — ведомства, которое наделено функциями правового регулирования в этом вопросе. И тогда, коли предприятие построило новые здания на новом месте, их отнесут к «нечистым», потребуют выделить территорию под ними в отдельные участки и увеличат цену раз в десять. Да еще придется переделывать весь кадастровый план предприятия.
Сквозь лес барьеров
И это—далеко не все барьеры. Препятствия вводятся целенаправленно и системно. В течение последних лет, пока чиновники тянули с проектом о новых условиях выкупа, было принято несколько новых законов, значительно сузивших возможности создания полноценных объектов недвижимости.
Новый Водный кодекс ввел запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20 метров береговой полосы и 5 метров для ручьев (до 10 км от их истока). Эта норма создает проблему для самого института частной собственности. Частные владения уродуются извилистыми границами, отгораживающими их от рек и родников. Границы участков с уже существующими частными зданиями, по которым протекают любые «водные объекты», даже родники и ручейки, должны быть переделаны. Ничейные части береговой полосы могут превратиться в «проходной двор», в свалки. Этот запрет на частную собственность оставил в государственной собственности, то есть в распоряжении чиновников, более 320 тыс. кв. км только вдоль рек. С учетом ручейков, озер и водохранилищ эту цифру нужно как минимум удвоить. Это сравнимо с территорией всей Франции вместе с бывшими колониями. Такой «земноводный феодализм» обрекает на административную земельно-арендную кабалу миллионы граждан-собственников недвижимости (см. «Вода — хлеб чиновника», №4 за 2006 год).
Реальную угрозу не только для желающих выкупить участки собственников зданий, но и для тех, у кого земельные участки в частной собственности, представляет Закон о развитии застроенных территорий (№ 232-Ф3 от 18.12.2006 г.). Им узаконено изъятие государственных и муниципальных земель целыми районами. Под предлогом государственных и муниципальных нужд, но... в интересах частных лиц. Территория, которая понравилась потенциальным инвесторам, может быть изъята в упрощенном режиме—на основании
муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. А здания, попавшие под навязываемую муниципалитетом принудительную «реконструкцию», приравниваются к аварийным и могут быть снесены.
Собственники иной, кроме жилой, недвижимости оказались в еще худшем положении. Для них обязанность муниципалитета обеспечить предварительное и равноценное возмещение подменена правом девелопера на выкуп по рыночной цене. Разница гигантская: в случае изъятия для муниципальных нужд собственник сносимого дома мог бы требовать возмещения стоимости на момент до объявления о предполагаемом сносе. И это было бы равноценное возмещение. Девелопер же сыграет на понижение: на момент, предшествующий сносу, рыночная цена дома, обреченного на уничтожение, ничтожно мала (см. «Великое расселение народа», «ВЕСТИ» № 1 за 2007 год). Чемпионом по административному произволу стал недавний Закон о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд (№ 69-Федеральный закон от 18.04.2007 г.). Как известно, при резервировании выкуп участка запрещается автоматически. По новому закону все ранее введенное резервирование объявлено законным. Теперь у тех граждан и организаций, чьи права были нарушены, нет шансов добиться правды. Администраторы получили право резервировать на семь лет земельные участки по своей воле и без правовых процедур, закрепленных Градостроительным кодексом. При этом администрация не несет никакой финансовой ответственности за ущерб при резервировании. Коли чиновник передумает изымать участок, то никакого возмещения не будет. Между тем объявление о резервировании участка означает катастрофическое падение стоимости всей недвижимости, включая здание. Это открывает для чиновников возможность безнаказанно манипулировать правами на недвижимость частных лиц. Карт-бланш администрации на произвольное резервирование до 2010 года означает безграничную свободу в установлении запретов на переоформление участков в собственность. Эта временная норма может превратить в арендные «резервации» большую часть поселения (см. «Земли в разработке», «ВЕСТИ» № 6 за 2007 год).
Плохие
арендные новости
Перечисленные барьеры могут лишить собственников строений права выкупа, понуждают к кабальной административной земельной аренде. Земельный арендатор, хоть он и собственник здания, полноценным собственником недвижимости не является. Он может не стать им никогда, а то и вовсе лишиться своего имущества. Хоть по статье 272 ГК РФ (собственник участка может потребовать
освободить участок от недвижимости и привести его в первоначальное состояние). Хоть новыми способами, открытыми законом № 212-ФЗ, — выдергиванием участка из-под вашего здания или фокусами с арендой.
Ненадежность прав земельной аренды еще более усугубил тот же Закон о резервировании (№ 232-ФЗ). В нем сказано, что срок договора аренды участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования этого участка (новый п.3.1 ст.22 ЗК РФ, поправки №№5 и 6). Если срок земельной аренды с собственником здания или с предприятием истекает в период резервирования, договор с ним заключат только на оставшийся временной хвостик. К концу резервирования такой собственник не будет иметь никаких прав на участок. И что это будут за птичьи права на предприятие, которое юридически «висит в воздухе»? Ведь недвижимость по определению неразрывно связана с землей и без нее не существует. В практическом плане это новшество не сулит собственникам зданий ничего хорошего. Как минимум не будут учтены потери собственника здания от лишения его прав на участок при расчете ущерба от резервирования и изъятия. О худшем и говорить не хочется: фантазия чиновников, свободно распоряжающихся чужими правами и деньгами, безгранична. Обратите внимание на откровенно коррупционный оборот - «не может превышать срок резервирования». Значит, срок земельной аренды вам могут установить даже меньше срока резервирования —хоть год, хоть месяц. Это прямо-таки издевательство над частными собственниками и Конституцией (нарушаются ст. 2; ст.18; ч.3 ст.35; ч.3 ст.55 Конституции РФ).
Возвратимся к закону о выкупе. Нам могут возразить: все не так плохо. Он снизил арендную плату за землю, установив ее верхний предел. Действительно, для земель сельхозназначения максимальная арендная плата определена в размере 0,3% от кадастра, для участков, ограниченных в обороте или изъятых из оборота, — 1,5%, а для прочих — 2% от кадастровой стоимости. Но справедливых условий земельной аренды не будет. Чиновник-арендодатель может включать в договор аренды, по сути — кабальной, любые, кроме цены, условия для получения от арендатора денег или услуг. И частнику некуда деться. Такая аренда, подменяющая земельный налог, создает фантастический гибрид «договорного налога». Правовая основа государства переворачивается с ног на голову: не чиновник служит гражданам, но граждане подчинены ему как землевладельцу. «Договорное» регулирование использования каждого земельного участка разбивает страну на сотни тысяч осколков. Это чистый феодализм и феодальная раздробленность. Ничего себе завершение земельной реформы! Ш
¡прямые инвестиции /№11 (67) £007 | реальный сектор
