CC BY
58
К вопросу эффективного землепользования
А.Ф. Пацкалев
профессор Российского государственного торгово-экономического университета, сертифицированный РОО оценщик бизнеса, сертифицированный в экзаменационном центре «Фонд «Европейский институт сертификации» специалист по оценке недвижимости согласно требованиям Европейских стандартов оценки, доктор экономических наук (г. Москва)
Александр Федорович Пацкалев, consalting-k@mail.ru
Основы права и управления земельными ресурсами
Земля представляет собой уникальный природный ресурс, существующий независимо от воли людей, пространственно-природный базис месторасположения этноса (народа) и другого биологического разнообразия. Одновременно земля - это почва, верхний слой нашей планеты, являющийся объектом хозяйствования. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В сельском и лесном хозяйствах земля является главным средством производства. Земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию, а как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Земельный кодекс Российской Федерации1 (ЗК РФ) устанавливает следующие возможные виды вещных и обязательственных прав на земельные участки:
• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• сервитут;
• право безвозмездного срочного пользования.
Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) (п. 2 ст. 3) юридические лица были обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года. Впоследствии сроки переоформления этого права неоднократно продлевались федеральными законами, принятыми Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации и Президентом Российской Федерации. Так, Федеральным законом «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации» от 2003 года2 срок был продлен до 1 января 2006 года, Федеральным законом «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О ведении в действие Земельного
1 Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2 О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации» : Федеральный закон от 8 декабря 2003 года № 160-ФЗ : принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 21 ноября 2003 года.
кодекса Российской Федерации» от 2005 года3 срок был продлен до 1 января 2008 года, Федеральным законом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»4 срок переоформления права пользования земельными участками продлен до 1 января 2010 года. Одна из причин неоднократного продления сроков переоформления права бессрочного пользования земельными участками на право аренды или приобретения в собственность обусловлена высокими ставками аренды земли, устанавливаемыми отдельными муниципальными органами власти, или их нежеланием оформления права выкупа.
Необходимо также отметить, что указанное положение Вводного закона не корректно, так как оно противоречит пункту 3 статьи 20 ЗК РФ, согласно которому право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Причем каких-либо ограничений срока указанного права кодексом не предусмотрено. Следовательно, такие юридические лица могут вообще не переоформлять право бессрочного пользования земельными участками.
Согласно пункту 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Поскольку право бессрочного пользования земельным участком является имущественным правом, а Вводным законом не предусматривается судебный порядок его прекращения, то, следовательно, пункт 2 статьи 3 Вводного закона прямо противоречит Конституции Российской Федерации.
Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений
в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее - Закон № 212-ФЗ) также не предусматривает судебного порядка прекращения вещного права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. В связи с этим статья 6 указанного закона, вступающая в силу с 1 января 2011 года, и вносимые изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающие наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 рублей при нарушении установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретения в собственность, также противоречат Конституции Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации предоставил гражданам право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных ЗК РФ случаях сроком не ограничивается.
Несмотря на указанную норму о бесплатной приватизации гражданами земельных участков и принятую Правительством Российской Федерации «дачную амнистию», процесс приватизации гражданами России земельных участков также «заморожен»
3 О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» : Федеральный закон от 27 декабря 2005 года № 192-ФЗ : принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 16 декабря 2005 года.
4 О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ : принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 4 июля 2007 года.
в связи с высокими платежами «на местах» за оказываемые услуги.
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает платность использования земли (ст. 65). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
С момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения применялась нормативная цена земли, а с января 2006 года такой базой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Арендная плата за пользование земельными участками определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 212-ФЗ в следующих пределах:
• 2 процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• 0,3 процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• 1,5 процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
До 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 2 Закона № 212-ФЗ):
• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками, расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти объекты возникло до
вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в следующих пределах (ст. 2 Закона № 212-ФЗ):
• 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
• 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До 1 января 2010 года лица, не указанные в пункте 1 статьи 2 Закона № 212-ФЗ и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене на прежних условиях (ст. 2 Вводного закона).
Важно иметь в виду, что приватизация земли на льготных условиях5 должна проводиться с учетом постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 апреля 2009 года № 14649/08, предусматривающего льготу и для собственника недвижимости, которая приобретена по договору купли-продажи на вторичном рынке. В указанном постановлении отмечается, что собственник недвижимости имеет право на получение земли, расположенной под ней, по льготной цене независимо от того, признается он первоначальным собственником недвижимости или приобрел ее на вторичном рынке. Необходимым условием для этого является факт первоначального выкупа недвижимости, в том числе третьим лицом, у государственного (муниципального) образования.
Следует отметить, что с принятием Закона № 212-ФЗ (п. 3 ст. 2) в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек впервые одновременно с приобре-
5 Приватизация земель по льготной цене // Экономика и жизнь. 2009. № 14. С. 13.
тением в собственность земельных участков органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.
Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со статьей 3 Закона № 212-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования (приватизации) унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 1 ст. 4 Закона № 212-ФЗ).
Использование земель
В октябре 2008 года исполнилось 7 лет со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, и в январе 2009 года также исполнилось 7 лет со дня
вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Именно эти законодательные акты заложили основу земельного рынка России, сделали ситуацию на рынке земельных ресурсов Российской Федерации более предсказуемой.
В 2007 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находились 4 519 093 земельных участка общей площадью 115 843,9 тысячи гектаров, из них совершенных за отчетный (2007) год соответственно 1 363 716 земельных участков общей площадью 21 681 938 гектаров.
Доля арендованных земель из учтенных в государственной и муниципальной собственности в среднем по России составляет 7,2 процента (от 2,8 процента в Сибирском федеральном округе до 22,6 процента в Южном федеральном округе). Структура сделок с земельными участками в России представлена в таблице 1.
Использование земель также характеризуется их переводом из одной категории в другую. За годы реформы (с даты вступления в силу ЗК РФ в 2007 году) переводу из одной категории в другую подверглись все земли, но в большей степени это коснулось земель запаса и сельскохозяйственного назначения). Их площади уменьшились соответственно на 11,1 и 36,2 миллиона гектаров.
В составе земель сельскохозяйственного назначения значительную долю (54,8%) составляют сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения). На 1 января 2008 года площадь сельскохозяйственных угодий во всех категориях земель составила 220,6 миллиона гектаров, или 12,9 процента от всего земельного фонда страны. Данные об использовании сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями представлены в таблице 2.
Основными пользователями сельскохозяйственных угодий являются сельскохозяйственные предприятия, организации (67,3% сельскохозяйственных угодий), а также граждане (32,6% сельскохозяйствен-
Таблица 1
Структура сделок с земельными участками в России в 2007 году 6
Вид сделки 2004 год 2007 год
Количество сделок Площадь, га Количество сделок Площадь, га
Аренда государственных и муниципальных земель, в том числе сделки в отчетном году 3 665 563 70 154 034 3 628 109 114 103 370
498 684 11 905 493 472 732 19 941 450
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 7 226 38 222 13 835 149 276
Продажа государственных и муниципальных земель, в том числе на торгах 150 793 45 485 233 706 369 382
4 644 3 774 16 337 138 020
Купля-продажа гражданами и юридическими лицами 357 937 123 386 405 670 560 285
Дарение 32 326 27 223 49 715 126 596
Наследование 165162 10 6195 162 151 336 092
Залог 6 350 18 792 25 907 198 856
Всего сделок с учетом действующих договоров аренды, из них совершенные за отчетный год 4 385 357 70 513 337 4 519 093 115 843 858
1 218 478 12 264 796 1 363 716 21 681 938
Таблица 2
Использование сельскохозяйственных угодий предприятиями и организациями в 2007 году 7
Наименование субъекта, использующего землю Сельскохозяйственные угодья, тыс. га
Всего в том числе
пашня сенокосы пастбища
Хозяйственные товарищества и общества 52 475,2 36 504,7 4 023,1 11 035,6
Производственные кооперативы 60 656,6 37 554,5 4 935,0 16 800,2
Государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия 8 768,8 4 271,6 788,1 3 538,0
НИИ и учебные заведения 1 905,6 1 464,6 123,1 290,0
Подсобные хозяйства 1 223,5 790,4 136,1 271,5
Прочие предприятия 3 359,4 2 049,4 236,0 1 022,6
Общинно-родовые хозяйства 16,1 0,3 9,1 6,7
Казачьи общества 101,5 67,7 7,4 26,1
ИТОГО ЗЕМЕЛЬ 128 506,7 82 703,2 10 257,9 32 990,7
6 111^: http://www.kadastr.ru
7 Там же.
Таблица 3
Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями
в 2007 году 8
Наименование хозяйствующего субъекта Сельскохозяйственные угодья, тыс. га
Всего в том числе
пашня залежь многолетние насаждения сенокосы пастбища
Крестьянские (фермерские) хозяйства 20 508,1 15 046,9 83,6 13,4 897,2 4 467,0
Индивидуальные предприниматели 11 62,0 901,4 5,9 4,2 49,6 200,1
Личные подсобные хозяйства 6 603,5 4 683,0 27,1 214,1 978,9 700,4
Граждане, имеющие служебные наделы 68,6 1 314,0 0,3 49,2 5,7
Садоводы и садоводческие объединения 1 079,2 25,2 1,2 1051,1 0,6 1,1
Огородники и огороднические объединения 299,3 297,8 0,7 0,4 0,4
Дачники и дачные объединения 16,6 12,9 3,1 0,4 0,2
Граждане, имеющие земельные участки для жилищного строительства 462,5 382,2 0,2 63,2 6,5 10,4
Животноводы и животноводческие объединения 321,6 35,9 0,2 83,7 201,8
Граждане, занимающиеся сенокошением и выпасом скота 15 309,0 1 250,5 117,7 7,7 3 233,2 10 699,9
Граждане - собственники земельных участков 3 363,6 2 516,5 23,1 8,0 167,9 648,1
Собственники земельных долей 12 841,6 7 487,9 904 8,6 1 490,5 2 950,6
ИТОГО ЗЕМЕЛЬ 62 034,8 32 653,6 1 163,7 1 374,1 6 957,7 19 885,7
ных угодий), занимающиеся производством Данные об использовании сельскохо-сельскохозяйственной продукции. К нача- зяйственных угодий гражданами и объеди-
лу 2008 года в их пользовании находилось 190,5 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий, или 86,4 процента от всех сельскохозяйственных угодий, имевшихся в России. нениями граждан в 2007 году представлены в таблице 3. Сокращение сельскохозяйственных угодий в стране за 2007 год составило 64,8 тысячи гектаров, в том числе общая площадь
8 Там же.
Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 105
сельскохозяйственных угодий, находившихся у производителей сельскохозяйственной продукции, сократилась на 46,2 тысячи гектаров. Площадь пашни при этом сократилась на 17,5 тысячи гектаров.
Одной из причин сокращения площади сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции, явилось прекращение деятельности предприятий и перевод большей части освободившихся земель в фонд перераспределения земель. Другая причина - истечение срока права аренды земель (или временного пользования) и невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции.
Имеются факты перевода продуктивных земель в категорию земель запаса, после чего в большинстве случаев они зарастают кустарником и мелколесьем, постепенно теряют сельскохозяйственную ценность.
Все же основная причина выбытия сельскохозяйственных угодий из сельскохозяйственного оборота обусловлена неудовлетворительным экономическим состоянием сельского хозяйства. Из-за отсутствия финансовых средств у производителей сельскохозяйственной продукции не выполняются мероприятия по сохранению и повышению плодородия почв, не соблюдается порядок проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, про-тивоэрозионных мероприятий, допускается длительное неиспользование земель и т. п., что в результате приводит к потере продуктивности ценных земель, зарастанию их кустарником и лесом или к деградации.
Итоги Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года подтверждают масштабный характер негативных изменений в структуре земель, занятых в секторе производства сельскохозяйственной продукции.
Специфика сельского хозяйства заключается в использовании земли как ограниченного ресурса, то есть земля является главным средством производства, его основой. «Следовательно, труд не единственный
источник производимых им потребительных стоимостей, вещественного богатства. Труд есть отец богатства, - как говорил Ульям Пети, - земля - его мать9.» Продуктивность сельскохозяйственных угодий обеспечена трудом предыдущего поколения россиян, и задача нашего поколения - не сокращать ограниченные природные ресурсы, каковыми являются сельскохозяйственные угодья, а сохранять и приумножать их плодородие. В целях улучшения использования земель сельскохозяйственного назначения необходимо принятие решений на законодательном уровне по таким вопросам, как:
• упрощение процедуры формирования земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок;
• создание условий для объединения владельцев земельных долей в целях формирования единых земельных участков;
• установление критериев ненадлежащего использования земельных участков;
• закрепление приоритета за теми, кто непосредственно работает на земле;
• установление долгосрочных арендных отношений (срок договора аренды земельного участка должен быть не менее 25 лет);
• совершенствование регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве.
Оценка земельных участков
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, отнесены к недвижимости. Закон № 221-ФЗ предусматривает переход к единой системе учета недвижимости, что позволяет решить фискальную задачу кадастра, а именно выполнение налоговой функции. В решении этих и других задач важная роль принадлежит оценке. Для оценки не изъ-
9 Маркс К., Энгельс Ф. Собрание сочинений. Т. 23. М. : Государственное издательство политической литературы, 1960. С. 52.
ятых из оборота земельных участков могут быть использованы Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжениями Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-Р и от 10 апреля 2003 года № 1102-Р соответственно.
В указанных Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (МР), по моему мнению, следовало дать пояснение, что эти МР не могут быть использованы в отношении арендаторов, являющихся собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках до принятия Земельного кодекса Российской Федерации.
В крупнейшем субъекте Российской Федерации, каковым является город Москва, постановлением правительства Москвы от 13 ноября 2001 года № 1022-ПП была утверждена Временная методика расчета размера платы за право аренды земельного участка. В пункте 2 этого постановления Московскому земельному комитету поручено производить расчет платы за право на заключение договора аренды земельного участка:
• для строительства (реконструкции) зданий, строений и сооружений на земельном участке - в соответствии с Временной методикой расчета размера платы за право аренды земельного участка (приложение 2);
• для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, строений и сооружений - в соответствии с Таблицей средних размеров платы за право аренды земельного участка (приложение 2).
Эти поручения противоречат Земельному кодексу Российской Федерации, в частности, статье 36, предусматривающей «исключительное право» граждан и юридических лиц - собственников зданий (сооружений) на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды. С позиций
юридических и физических лиц и здравого смысла «исключительное право» следует понимать так: собственники зданий, сооружений, наделенные этим правом до принятия ЗК РФ, имеют первоочередное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды по своему желанию. Иначе говоря, эти вещные права принадлежат юридическим и физическим лицам по закону, а не по желанию «чиновников» муниципальной или иной администрации.
Потребовалось более полутора лет для устранения указанных противоречий и приведения их в соответствие с федеральным законодательством (ЗК РФ). В частности, пунктом 4 статьи 23 Закона города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» предусмотрено следующее: «Плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается:
а) при предоставлении собственникам капитальных зданий, строений, сооружений земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации)».
С сожалением приходится отметить, что по прошествии одного года с даты введения указанного положения в пункт 4 статьи 23 Закона города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 вышло постановление правительства Москвы от 27 июля 2004 года № 522-ПП, утверждающее новую Методику расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в столице. В пункте 3 этой Методики указано следующее: «Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с Порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2». Надо полагать, что авторы Методики имели в виду, что размер платы за право аренды земельного участка должен рассчитываться и «для собственников существующих зданий (сооружений)», возникшее у них до принятия ЗК РФ. Однако в таком случае это указание будет противоречить статье 36 ЗК РФ.
Аналогичное противоречие сохранено и во Временных правилах расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка (приложение 4 к постановлению правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП). В пункте 2 (страница 2) указанных Временных правил установлено следующее: «расчет размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с Порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в данном пункте». Поскольку исключений нет, то имеются в виду и «собственники существующих зданий (сооружений)», право на которые возникло до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому такие рекомендации также противоречат статье 36 ЗК РФ.
Видимо, исключительное право все-таки «чего-то стоит». Например, при прочих равных условиях влияние на величину стоимости могут оказывать такие рыночные факторы, как местоположение, удаленность от ближайшего метро или остановок от общественного транспорта, а также от терминалов и рынка сбыта, административно-делового центра и т. п.
Пользуясь своим исключительным правом (преимуществом) на приватизацию земельного участка или права его аренды, собственник зданий, сооружений рассчитывает на получение определенного дохода (земельной ренты). Капитализация земельной ренты позволит определить рыночную стоимость исключительного права. Для определения земельной ренты (или дохода от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ценам) воспользуемся следующей взаимозависимостью показателей: рыночная стоимость (Рс), рыночная стоимость аренды (РС), рыночная стоимость права аренды (Рспа), рыночная стоимость права выкупа (Рспе) и кадастровая стоимость земельного участка (Кс). По моему мнению, эту взаимосвязь можно записать в виде следующего выражения:
Рс > РС > Кс > РТ > Рпсв. (1)
Из выражения (1) следует, что кадастровая стоимость меньше рыночной стоимости. Она не может быть равной рыночной стоимости в связи с тем, что у них разные как база начисления, так и период действия (функционирования). Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1)10 рыночная стоимость может быть признана рекомендуемой в пределах 6 месяцев с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки, а кадастровая стоимость действует в течение 3-5 лет.
Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка (Р™) можно определить так:
РПа = (Р‘а - Кс )/ К к, (2)
где Кк - коэффициент капитализации земельной ренты.
Следует отметить, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (п. 5 ст. 65), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В случае если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.
Напомним, что кадастровая стоимость земельных участков для целей налогообложения применяется с 2006 года, и в связи с развитием рынка земельных участков рыночная стоимость исключительного права аренды земельного участка может быть также определена таким образом:
рпа=(ра - со)/ к,, (3)
где СО. - стоимость арендной платы, предусмотренной договором аренды земельного участка.
Выражение (3) имеет основание для применения, поскольку во многих субъектах Российской Федерации (в регионах России)
10 Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.
в договорах аренды земельных участков используются рыночные ставки. Так, например, в пункте 2 постановления правительства Москвы от 27 июля 2004 года № 522-ПП установлено следующее: «Департаменту земельных ресурсов города Москвы:
2.1. Начиная с III квартала 2004 года привлекать оценщиков к проведению оценок рыночной стоимости земельных участков или прав их аренды в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы об оценочной деятельности».
Из этого следует, что в договорах аренды земельных участков стоимость их аренды (СО ) будет определена оценщиками как рыночная стоимость (РС). В таком случае числитель в выражении (2) будет равен 0 и, следовательно, исключительное право аренды земельного участка будет также равно 0. Это правомерно, так как по договору в стоимости арендной платы оценщиками будут учтены все рыночные факторы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица могут переоформить право бессрочного пользования земельными участками на право собственности по своему желанию (в порядке приватизации). В таком случае при оценке рыночной стоимости земельного участка возникает необходимость определения рыночной стоимости права его выкупа.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков не содержат предложений по оценке стоимости права выкупа земельного участка. В условиях развитого земельного рынка рыночную стоимость права выкупа земельного участка (Р™), по моему мнению, можно определить при помощи следующего выражения:
Р"с’ = (Рс - Ц.)/ К,, (4)
где Цв - цена выкупа земельного участка11.
Порядок определения цены выкупа земельного участка предусмотрен статьей 2 Вводного закона. С 30 октября 2007 года статья 2 указанного закона применяется в редакции Закона № 212-ФЗ (изменения указаны выше). При этом установленные пунктами 1 и 2 статьи 2 Закона № 212-ФЗ предельные размеры выкупной цены действуют до 1 января 2010 года. В связи с тем, что с 1 января 2006 года для оценки земельных участков используется кадастровая стоимость, ставки земельного налога, арендной платы и цены выкупа определяются от этой базы налогообложения.
Очевидно, что совершенствование правовых отношений на рынке земли, а также совершенствование процедур использования, управления и оценки земельных участков окажут положительное влияние на дальнейшее развитие земельного рынка России.
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция Российской Федерации. М. : Проспект, 2005.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части МУ. М. : Ось-89.
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
4. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ.
5. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ.
6. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
11 Цена выкупа земельного участка определяется в порядке, предусмотренным в статьях 2 и 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».
