Необходимость изменения градостроительной и жилищной политики в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Необходимость изменения градостроительной и жилищной политики в России

Зенкина Марина Валентиновна,

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики в строительстве, Тюменский индустриальный университет, zenkinamarina2000@gmail.com

Митрофанов Николай Георгиевич

кандидат технических наук, доцент, доцент кафедры автомобильных дорог и аэродромов, Тюменский индустриальный университет, Mng-tgasu@yandex.ru

Несмотря на увеличение протяженности автомобильных дорог общего пользования по России, Москве и Санкт-Петербургу, Москва и Санкт-Петербург относятся к числу городов с самыми загруженными дорогами. Одной из причин отмеченного является тенденция роста этажности жилой застройки не только в городах федерального значения, но и в других крупных городах России. Участки вдоль новых дорог быстро застраиваются не точечными объектами, а многоэтажными комплексами, домами повышенной этажности из-за отсутствия, среди прочих причин, градостроительного регулирования высотности. В статье приводится перечень мер, которые, по мнению экспертов, могут помочь решить указанную проблему. В Москве высокая плотность застройки, а проводимая реновация может привести к увеличению численности населения города примерно на 3 млн. чел., что еще повысит плотность проживающих. Высокая численность населения в крупнейших городах сопряжена с определенными рисками, в числе которых увеличение временных и финансовых затрат жителей на поездки. В России регламентация данного вопроса на законодательном уровне практически отсутствует. Отечественный жилищный фонд состоит преимущественно из одно-двухкомнатных квартир, доля которых в жилищном фонде России составляет более 70%, что не удовлетворяет потребности населения в жилье. В результате выполненного в статье анализа делается вывод о необходимости новых подходов к проводимой в стране градостроительной и жилищной политике.

Ключевые слова: этажность жилой застройки, многоэтажные дома, транспортная инфраструктура, протяженность автомобильных дорог, плотность населения, градостроительная политика, число комнат в квартире, комфортная городская среда.

Международная консалтинговая компания Mercer оценивает города по критерию «удобство для жизни» по ряду показателей, среди которых:

- создание условий для образования и работы;

- транспортная доступность;

- безопасность;

- экология.

В 2019 г. Mercer опубликован список городов, наиболее удобных для жизни, в котором первое место заняла Вена. Причем такое место в данном рейтинге столица Австрии занимает подряд десятый год. Эксперты Mercer отметили в австрийской столице низкий уровень преступности, разнообразные формы проведения досуга, высокий уровень развития транспортной инфраструктуры. Второе место в рейтинге занял Цюрих (Швейцария). На третьем месте оказались одновременно Ванкувер, Мюнхен и Окленд (Новая Зеландия). В первую десятку вошли Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Копенгаген, Женева и Базель.

Российские города не попали в первую сотню: Москва оказалась на 167-м месте, Санкт-Петербург - на 174-м месте. Столь низкие места эксперты объяснили уровнем безопасности [1].

Однако, по нашему мнению, на положение в рейтинге российских городов оказала влияние и тенденция роста этажности жилой застройки в столице России (характерная и для многих крупных ее городов).

Дело в том, что участки вдоль новых дорог быстро застраиваются, причем не точечными объектами, а многоэтажными комплексами, что значительно перегружает транспортную инфраструктуру.

В таблице 1 [2] приведена динамика протяженности автомобильных дорог по России, Москве и Санкт-Петербургу.

Таблица 1

Протяженность автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального и местного значения по России, Москве и Санкт-Петербургу 'на конец года)

Годы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Российская Федерация (км) 127834 2,5 139649 6,8 145124 9,7 148053 4,7 149849 7,1 150778 9,8 153147 5,3

г. Москва (км) 5 751,9 5 930,4 6 354,8 6 392,7 6 443,4 6 504,0 6 562,9

г. Санкт-Петербург (км) 3 097,0 3 276,9 3 290,5 3 412,1 3 489,2 3 508,2 3 536,4

X X О го А С.

X

го m

о

ю

2 О

м о

о

CS

0

CS

со

01

о ш m

X

<

m о x

X

Из представленных данных Росстата видно, что протяженность автомобильных дорог общего пользования в Российской Федерации за период 2012-2018 гг. возросла в 1,2 раза. Аналогичный показатель в Москве за 7 лет увеличился на 811,0 км (или на 14,10%), а в Санкт-Петербурге - на 439,4 км (или на 14,19%).

Тем не менее, в 2019 году в рейтинге городов с самыми загруженными дорогами (исследование голландской компании Tom Tom) - Москва оказалась на 6-м месте, а Санкт-Петербург - на 16-м месте [3].

Следует особо отметить, что на участках вблизи магистралей застройщики предпочитают возводить дома повышенной этажности [4]: если в стране три года назад средняя высота строящегося жилого дома составляла 15-16 этажей, то сейчас — 17-18. В Москве 21% продаваемого жилья - квартиры в домах выше 30 этажей. Число таких высоток в Москве за два года выросло с 67 до 115. Удельный вес многоэтажных домов в структуре предложения в настоящее время составляет 95%, а доля домов высотой пять - девять этажей - всего 4%.

В таблице 2 [5] представлен ввод общей площади жилых домов по этажности в Российской Федерации.

Таблица 2

Динамика ввода общей площади жилых домов по этажности

Годы 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

4- этажные 557,5 701,8 700,2 955,1 955,1 946,5 664,2

8- этажные 460,6 568,6 614,1 570,9 553,8 806,9 462,5

12-16 этажные 6628,2 7023,2 8276,3 8546,9 8353,7 7501,4 7117,8

17 этажей и более 11038, 9 12645, 0 16479, 0 18887, 9 19445, 9 19973, 9 21207, 8

Если площадь 4 этажных жилых домов в 2018 г. по сравнению с 2012 г. увеличилась в 1,19 раза, 12-16этажных - в 1,07 раза, то площадь 17 этажных и более жилых домов выросла в 1,92 раза.

Вполне естественно, что для застройщиков многоэтажные дома более предпочтительны. Другой причиной преобладания многоэтажного строительства в России, по мнению экспертов, является отсутствие градостроительного регулирования высотности.

Решить проблему увеличения этажности застройки помогут [4]:

- стратегическое градостроительное планирование;

- повышение качества документов градостроительного проектирования;

- разработка стандартов малоэтажной застройки;

- формирование соответствующей законодательной базы (реализация комплексного подхода в градостроительной политике российских городов, предусматривающего при выдаче разрешения на строительство рассмотрение вопроса транспортной инфраструктуры).

Стратегия пространственного развития столицы не разработана, не определены долгосрочные цели и задачи, приоритеты, ключевые зоны развития, взаимосвязь между проектами нового строительства и направлениями совершенствования транспортной инфраструктуры, благоустройством общественных пространств.

К тому же высокая плотность застройки не комфортна для проживания: по мнению экспертов, многоквартирные дома от 4 до 8 этажей обеспечивают оптимальный уровень соразмерности, пропорций и взаимосвязи с пространством города.

Новая урбанистическая среда обитания, как правило, формируется в крупнейших городах и мегаполисах, комфортность проживания в которых зависит от ряда факторов. Одним из них является высокая плотность застройки. В 14 российских городах средний показатель плотности населения практически соответствует средним данным по 14 городам Европы с населением от 1 млн. чел. до 3 млн. чел. [6]. Существенно выше плотность населения в Москве. По прогнозам Московского союза архитекторов, высотное строительство на месте сносимых 5-6-этажных жилых домов может привести к увеличению численности населения города примерно на 3 млн. чел., что еще больше повысит плотность проживающих.

Между тем, высокая численность населения в городах сопряжена с определенными рисками: ростом числа автомобилей, большей загруженностью внутригородских дорог, повышением загрязнения атмосферного воздуха, дефицитом парковочных площадей. К тому же для крупнейших городов характерна зависимость между численностью населения и затратами времени на дорогу до работы и обратно. Удаленность места жительства от места работы приводит к тому, что существенно увеличивается время на проезд. В результате горожане понимают преимущества работы рядом с домом и ищут ее в пешей доступности даже при условии снижения заработной платы. Таким образом, рост территории города сопровождается увеличением как временных, так и финансовых затрат жителей на поездки. В России регламентация данного вопроса на законодательном уровне практически отсутствует.

Таким образом, рост территории города сопровождается увеличением затрат жителей на поездки, обосновывая предпочтительность их проживания в компактных городах.

Стагнирующая численность населения, рост городов вширь, имеющиеся экономические условия и сложившиеся потребности населения требуют, по мнению Н. Мусиновой, изменения градостроительной политики.

Отечественный жилищный фонд состоит преимущественно из одно-двухкомнатных квартир, рассчитанных на удовлетворение минимальных потребностей населения в жилье. Доля одно- и двухкомнатных квартир в жилищном фонде России в 2018 г. составляла 76% [5]. При этом в таких квартирах фактически одна комната (или единственная в случае однокомнатной квартиры) является как общим пространством для всех членов семьи, так и жилой территорией.

По уровню обеспеченности комнатами Российская Федерация отстает от государств - членов Организации экономического сотрудничества и развития (далее - ОЭСР). Так, в России [7] данный показатель составляет 0,9 комнаты на человека (сопоставимый с Мексикой, ЮАР и Бразилией), а в странах ОЭСР - 1,8. Доля одно - и двухкомнатных квартир в жилищном фонде США - 1%, Канады - 2%, Испании - 3%, Германии -12%, Франции - 18%. В развитых странах квартиры из трех и более комнат составляют 70-90% жилищного фонда.

Динамика числа построенных квартир в России и их среднего размера показана в таблице 3 [5].

Таблица 3

Число построенных квартир в Российской Федерации и их

Показатели 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Число квартир, тыс. 838 929 1124 1195 1167 1139 1076

Их средний размер, кв. м общей площади 78,4 75,8 74,9 71,4 68,7 69,6 70,3

Из них по видам кварти р % от общего ввода:

однокомнатные 38 39 41 43 46 46 47

двухкомнатные 32 31 31 30 29 29 29

трехкомнатные 20 20 19 18 17 16 16

четырехкомнатные и более 10 10 9 9 8 9 8

Из табл. 3 видно, что в 2018 г. по сравнению с 2012 г.:

- уменьшился средний размер построенных квартир;

- по числу комнат в построенных квартирах преобладают одно - и двухкомнатные квартиры, причем доля однокомнатных квартир возросла с 38 до 47%;

- удельный вес трехкомнатных квартир снизился с 20 до 16%, а четырехкомнатных и более - с 10 до 8%.

Другими словами, в России квартиры из трех и более комнат составляли в 2018 г. 24% жилищного фонда.

Рациональные потребности населения выражаются формулой «число комнат в квартире должно быть как минимум на единицу больше числа членов семьи». Учитывая отмеченное, сложившаяся структура жилищного фонда в России не удовлетворяет потребности населения в жилье.

Данная ситуация во многом определяется инертностью промышленной базы индустриального домостроения, созданной в советский период и ориентированной на строительство многоэтажных многоквартирных домов, низкой эффективностью градостроительного регулирования и желанием застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства.

В соответствии с рекомендациями ОЭСР формирование компактной городской среды происходит в результате сочетания высокой плотности застройки и эффективной транспортной сети, развития социальной, деловой, досуговой и др. видов инфраструктуры.

В настоящее время, как правило, новое жилье строится на окраинах городов, вдали от городской инфраструктуры, мест сосредоточения деловой и социальной активности, без учета современных тенденций и требований населения, становясь в результате невостребованным.

По-прежнему актуальны:

- проблема доступности жилья;

- отсутствие цивилизованного рынка найма жилья;

- старение жилищного фонда;

- низкий уровень комфорта жилой застройки.

Перечисленное выше требует новых подходов к

решению имеющихся проблем в сфере градостроительной и жилищной политики. Эти подходы, как было отмечено ранее, должны включать:

- стратегию планирования градостроительства и зонирования территорий;

- формирование стандартов мало- и многоэтажной застройки;

- рассмотрение реализации транспортной инфраструктуры во взаимосвязи с жилой застройкой.

Литература

1. Филипенок А. Mercer назвала самые удобные для жизни города // Ежедневная деловая газета РБК. -2019. - 13 марта [Электронный ресурс]. URL: https://www.rbc.ru/society/13/03/2019/5c88b8059a79477e 9141b7d5 (дата обращения: 25.03.2020).

2. Федеральная служба государственной статистики //Официальная статистика /Транспорт. Основные итоги работы транспорта [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/folder/23455 (дата обращения: 25.03.2020).

3. Traffic Index ranking: Full ranking 2019 //TomTom. - 2019 [Электронный ресурс]. URL: https://www.tomtom.com/en_gb/traffic-index/ranking/ (дата обращения: 25.03.2020).

4. Мерцалова А., Макарова Е., Аминов Х., Косты-рев А. Коллапс повышенной этажности. Как девелопе-ры создают в Москве транспортную воронку // Газета Коммерсантъ. - 2019. - 9 августа. - №141. - С.10 [Электронный ресурс]. URL: https://www.kommersant.ru/doc/4054645 (дата обращения: 25.03.2020).

5. Федеральная служба государственной статистики //Официальная статистика /Строительство. Жилищное строительство [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/folder/14458 (дата обращения: 25.03.2020).

6. Мусинова Н. Проблемы урбанизации в контексте формирования комфортной городской среды // Вестник университета. Актуальные вопросы управления. -2019. - №6 - С.27-31 [Электронный ресурс]. URL: https://vestnik.guu.ru/jour/issue/view/41/showToc (дата обращения: 25.03.2020).

7. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации до 2025 года // Минстрой России. Дом РФ - 2017. - 21 декабря [Электронный ресурс]. URL: https://www.minstroyrf.ru/docs/15909/?sphrase_id=912922 (дата обращения: 25.03.2020).

8. Левин Ю.А. Проблемы развития рынка малоэтажного домостроения и некоторые пути их инновационного решения // Право и инвестиции. 2009. № 3. С. 60-62.

9. Левин Ю.А. Финансирование строительства доходных домов: баланс интересов государства и частного предпринимательства // Финансы. 2014. № 11. С. 2528.

10. Левин Ю.А. Оценка сценариев инвестиционной политики на рынках городского жилья // Экономика строительства. 2005. № 1. С. 36-44.

The need to change urban planning and housing policy in Russia

Zenkina M.V., Mitrofanov N.G.

Tyumen Industrial University

Despite the increase in the length of public roads in Russia, Moscow and St. Petersburg, Moscow and St. Petersburg are among the cities with the busiest roads. One of the reasons for this is the tendency toward an increase in the number of storeys of residential buildings not only in cities of federal significance, but also in other large cities of Russia. Sites along new roads are quickly built up not with point objects, but with multi-storey complexes, houses of increased number of floors due to the absence, among other reasons, of town-planning regulation of altitude. The article provides a list of measures that, in the opinion of experts, can help solve this problem. Moscow has a high density of buildings, and the ongoing renovation can lead to an increase in the population of the city by about 3 million people, which will further increase

X X О го А С.

X

го m

о

ю

2 О

м о

the density of residents. The high population in the largest cities is associated with certain risks, including an increase in the time and financial expenses of residents on trips. In Russia, regulation of this issue at the legislative level is practically absent. The domestic housing fund consists mainly of one-two-bedroom apartments, the share of which in the housing stock of Russia is more than 70%, which does not satisfy the housing needs of the population. As a result of the analysis performed in the article, the conclusion is drawn about the need for new approaches to the urban planning and housing policy in the country

Keywords: number of storeys of residential buildings, multi-storey buildings, transport infrastructure, length of roads, population density, urban planning policy, number of rooms in an apartment, comfortable urban environment.

References

1. Filipenok A. Mercer named the most comfortable cities for life //

RBC Daily Business Newspaper. - 2019. - March 13 [Electronic resource]. URL:

https://www.rbc.ru/society/13/03/2019/5c88b8059a79477e914 1b7d5 (accessed March 25, 2020).

2. Federal State Statistics Service // Official Statistics / Transport.

The main results of the work of the transport [Electronic resource]. URL: https://www.gks.ru/folder/23455 (accessed: 03.25.2020).

3. Traffic Index ranking: Full ranking 2019 // TomTom. - 2019

[Electronic resource]. URL:

https://www.tomtom.com/en_gb/traffic-index/ranking/ (accessed: 03.25.2020).

4. Mertsalova A., Makarova E., Aminov H., Kostyrev A. Collapse of

an increased number of storeys. How developers create a transport funnel in Moscow // Kommersant Newspaper. - 2019. - August 9. - No. 141. - P.10 [Electronic resource]. URL: https://www.kommersant.ru/doc/4054645 (accessed date: 03/25/2020).

5. Federal State Statistics Service // Official Statistics / Construction. Housing [Electronic resource]. URL: https://www.gks.ru/folder/14458 (date of access: 03.25.2020).

6. Musinova N. Problems of urbanization in the context of the formation of a comfortable urban environment // University Herald. Actual management issues. - 2019. - No. 6 - P.27-31 [Electronic resource]. URL: https://vestnik.guu.ru/jour/issue/view/41/showToc (accessed: 03.25.2020).

7. The development strategy of the housing sector of the Russian

Federation until 2025 // Ministry of Construction of Russia. House of the Russian Federation - 2017. - December 21 [Electronic resource]. URL:

https://www.minstroyrf.ru/docs/15909/?sphrase_id=912922 (accessed March 25, 2020).

8. Levin Yu.A. Problems of development of the market of low-rise

housing construction and some ways of their innovative solution // Law and investments. 2009. No. 3. P. 60-62.

9. Levin Yu.A. Financing the construction of residential houses: a

balance of interests of the state and private entrepreneurship // Finance. 2014. No. 11. S. 25-28.

10. Levin Yu.A. Evaluation of investment policy scenarios in urban housing markets // Construction Economics. 2005. No. 1. S. 36-44.

o

CN O CN

O HI

m

X

<

m o x

X