CC BY
203
Некоторые особенности процедуры торгов земельными участками
Д.В. Литвинов
адвокат, старший преподаватель кафедры земельного права Государственного университета по землеустройству (г. Москва)
Денис Валерьевич Литвинов, [email protected]
Торги представляют собой особую форму заключения договора, предусмотренную главой 28 Г ражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Возможность применения этой процедуры предусмотрена для всех гражданских договоров. Торги являются одним из путей приобретения права на заключение договора, механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор.
В соответствии с пунктом 3 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
В целом ряде статей Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также в Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) торги упоминаются в первую очередь как форма распоряжения земельными участками, находящимися в публичной собственности с учетом различных целей их дальнейшего использования, а именно:
• согласно пункту 15 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона;
• статьями 30.1, 30.2 ЗК РФ предусмотрены продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства и предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционах;
• в соответствии со статьей 38 ЗК РФ продажа права на заключение договора аренды земельного участка осуществляется только на торгах(конкурсе, аукционе). Право на заключение договора аренды как имущественное право может быть куплено на торгах одним из нескольких претендентов, единственному заявителю право не передается;
• пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ определены последствия образования земельных участков из участков, ранее использовавшихся по договорам аренды. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Говоря о правовых проблемах, связанных с организацией и проведением торгов земельными участками в Российской Фе-
дерации, представляется необходимым классифицировать их. Так, в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 (далее - Правила), возможно выделить две группы правовых проблем, связанных с организацией и проведением торгов земельными участками:
1) проблемы, связанные с допуском к участию в торгах и со статусом их участников;
2) проблемы, связанные с порядком проведения и оформлением результатов торгов.
Правовой анализ и предложение рекомендаций по решению содержащихся в настоящей статье проблем представляются автору возможными и целесообразными в связи с отсутствием единообразия в практике разрешения споров, связанных с указанными проблемами.
Правовые проблемы, связанные с допуском к участию в торгах и со статусом их участников
Здесь наиболее насущной проблемой является законность истребования от потенциального участника торгов дополнительных документов (так называемая проблема «незаконных фильтров»).
В соответствии с общей нормой статьи 448 ГК РФ в открытом конкурсе и аукционе может участвовать любое лицо. Однако в пункте 2 статьи 448 ГК РФ говорится о том, что извещение о проведении торгов (которое должно быть опубликовано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения) должно содержать во всяком случае сведения:
а) о месте, времени и форме торгов;
б) о предмете торгов;
в) о порядке проведения торгов (в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, о начальной цене).
Пунктом 10 Правил установлено, что для участия в торгах претендент предоставляет их организатору наряду с документами, указанными в Правилах, и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о торгах.
Исходя из наличия в пункте 2 статьи 448 ГК РФ достаточно расплывчатого термина «во всяком случае» при организации торгов правоприменители толковали перечень сведений и как исчерпывающий, и как неисчерпывающий. Указание в извещении о проведении торгов документов, которые должен представить их потенциальный участник сверх указанного перечня, также являлось краеугольным камнем в случае попытки оспорить в судебном порядке уже состоявшиеся торги.
Арбитражная практика по этому вопросу долгое время не была приведена к единому знаменателю. Однако 25 сентября 2008 года Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее - ВАС РФ) определением № 11963/08 четко указал, что установленный ГК РФ перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении торгов, не является исчерпывающим. Этот вывод в совокупности с пунктом 15 Правил (претендент не допускается к участию в торгах, если им представлены не все документы, указанные в извещении о проведении торгов) фактически узаконили возможность использования организаторами торгов в извещениях дополнительных «фильтров» для участников, перечень которых законодательно не ограничен.
Например, абсолютно законным будет включение в информационное сообщение о проведении торгов (извещение) в отношении земельного участка для строительства общественно-делового центра дополнительных условий об обязательности наличия у участника проектной документации для строительства, а которую имеется положительное заключение государственной экспертизы, либо о необходимости получения участником разрешения на строительство в течение определенного срока (например одного месяца) после подписания договора купли-продажи земельного участка.
Следует при этом отметить, что этот вывод справедлив в отношении организации торгов земельными участками для любых целей строительства, кроме жилищного. Включение в ЗК РФ статьи 38.1, устанавливающей специальный порядок организации аукционов в отношении земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, было вызвано необходимостью введения более жесткой и формализованной процедуры торгов. Такой механизм был разработан в целях уменьшения возможностей для коррупции в этой сфере.
Пункт 12 статьи 38.1 ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень документов, который организатор торгов вправе требовать от потенциальных участников:
а) заявка на участие в торгах;
б) выписка из Единого государствен ного реестра юридических лиц или реестра индивидуальных предпринимателей, а для физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, - копия документа, удостоверяющего личность;
в) документы, подтверждающие внесение задатка.
Представленный перечень (в отличие от перечня, указанного в пункте 2 статьи 448 ГК РФ) уже не содержит каких-либо двусмысленностей и является исчерпывающим. Дополнительно законодатель подтверждает это в пункте 13 статьи 38.1 ЗК РФ, которая еще раз специально говорит о том, что организатор аукциона не вправе требовать предоставления иных документов, кроме указанных в пункте 12 статьи 38.1 ЗК РФ. Тем самым императивно устанавливается исчерпываемость перечня указанных документов.
Таким образом, истребование любых иных документов от участников аукциона в отношении земельных участков, предоставляемых в целях жилищного строительства (например предложений по планировке и межеванию территории), является основанием для признания аукциона несостояв-шимся.
Также актуальной является проблема уведомления участника торгов о его допуске к торгам. В соответствии с пунктами 17 и 18 Правил претенденты, признанные участниками торгов, равно как и претенденты, не допущенные к торгам, уведомляются об этом не позднее следующего рабочего дня с даты оформления протоколом принятого решения. Правила предусматривают две формы уведомления: путем вручения уведомления лично претенденту под расписку или заказным письмом. Однако установленная процедура извещения не предусматривает обязанность организатора торгов обеспечить получение потенциальным участником уведомления до даты торгов. Для соблюдения организатором торгов обязанности по извещению достаточно лишь соблюсти указанный срок направления уведомления. На практике наличие этого пробела приводит к тому, что в связи с неудовлетворительной работой органов связи или по иным причинам потенциальный участник торгов получает уведомление о своем участии в них уже после их проведения. Формально такое основание не является причиной признания торгов не-состоявшимися по иску несвоевременно получившего уведомление потенциального участника. Более того, некоторые суды считают, что заинтересованный участник торгов вправе сам обратиться к организатору за информацией относительно получения им статуса участника торгов1.
Однако при разрешении этой проблемы вызывает несомненный практический интерес информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства». Пункт 5 указанного письма говорит об обязанности суда при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными (причем здесь Президиум ВАС РФ не ограничивает круг публичных торгов лишь рамками исполнительного производ-
1 См. постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2008 года № Ф04-410/2008(638-А70-11) по делу № А70-2046/5-2007.
ства) оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Если несвоевременное уведомление потенциального участника торгов обоснованно привело к невозможности участия в торгах (например в связи с тем, что извещение было направлено без учета времени его доставки и реальной возможности для участника прибыть к месту проведения торгов), представляется обоснованным требовать признания таких торгов несостоявшимися.
Правовые проблемы, связанные с порядком проведения и оформлением результатов торгов Проблемы, связанные
с перечислением задатка
На практике целый ряд проблем возникает из-за несоблюдения участником торгов требований гражданского законодательства и Правил в части перечисления задатка. В соответствии с пунктом 13 Правил для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.
Так, в условиях, когда предметом торгов является не один, а несколько земельных участков, каждый из которых, в свою очередь, является самостоятельным лотом торгов, сумма задатка должна перечисляться в отношении каждого земельного участка отдельно, самостоятельным платежом. В случае если сумма задатка за все три земельных участка будет перечислена одним платежом и содержание графы «назначение платежа» платежного поручения не будет позволять четко идентифицировать, в отношении какого именно лота и какая именно сумма была перечислена в качестве задатка, организатор торгов может обоснованно отказать в участии в торгах. В этом случае законным обоснованием отказа будет считаться несоблюдение участником требований Правил о предоставлении полного пакета документов.
Еще одной проблемой, связанной с перечислением задатка, является ситуация, когда извещение о проведении торгов не содержит реквизиты для перечисления задатка.
Несмотря на то, что подпункт «е» пункта 8 Правил в числе сведений, которые должны содержаться в извещении указывает и реквизиты счета для перечисления задатка, суды не считают отсутствие таких сведений в извещении безусловным основанием для признания торгов несостоявшимися. Как уже указывалось, суды считают, что заинтересованный участник торгов вправе сам обратиться к организатору за информацией о торгах, в том числе для получения реквизитов для уплаты задатка.
Суды приводят следующее обоснование такой позиции. Процедура проведения торгов включает в себя в том числе и подготовительные мероприятия. К подготовительным мероприятиям относится оформление статуса участника путем обращения заинтересованного лица к организатору с целью получения дополнительных материалов и заявки установленного образца. По этой причине факт отсутствия в извещении отдельных сведений сам по себе не свидетельствует о нарушении прав лица, желающего принять участие в торгах.
Также следует сказать о проблеме документального подтверждения факта внесения задатка. В случае если извещение о проведении торгов в отношении задатка содержит неконкретную формулировку «документы, подтверждающие внесение задатка», то для снижения риска последующего обжалования законности проведения торгов полагаем целесообразным представлять не только платежный документ, но и само соглашение о задатке. В соответствии с пунктом 2 статьи 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Проблемы, связанные с нечетко сформулированными критериями выбора победителя конкурса
Статья 447 ГК РФ говорит о том, что конкурс нацелен на выбор лиц, наиболее спо-
собных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества (в рассматриваемом случае - земельного участка). В основе представления о конкурсе как особой правовой конструкции лежит идея состязательности. Подлинная же состязательность в качестве необходимой предпосылки имеет изначальное равенство условий, при которых происходит состязание.
Нечетко сформулированные критерии выбора победителя конкурса сразу же ставят потенциальных участников конкурса в неравные условия, так как в соответствии с пунктом 24 Правил при равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка подана раньше.
Проблемы, связанные с заключением
договора по результатам торгов
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. На практике возникает вопрос: может ли победитель торгов уступить свое право иному лицу? Представляется, что соглашение об уступке права на заключение договора, полученного в результате торгов, ничтожно. Этот вывод позволяет системно толковать статьи 447 и 383 ГК РФ, устанавливающие, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается. С учетом создания законодателем специального механизма предоставления земельных участков путем выявления наиболее благоприятной будущей стороны договорных отношений (покупателя или арендатора) личность такой стороны для собственника земельного участка имеет существенное значение.
На практике часто возникает вопрос и о том, какой договор следует заключать с победителем торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Для решения этого вопроса представляется логичным применение следующей системы норм.
Как уже неоднократно указывалось, исходя из пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. При этом договор заключается с ли-
цом, выигравшим торги. В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ. В соответствии с пунктами 26 и 27 статьи
38.1 ЗК РФ, в случае если аукцион признан несостоявшимся, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка.
Таким образом, по общему правилу с победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды, как следует из буквального толкования пункта 2 статьи
30.1 ЗК РФ, заключается договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Если же договор заключается через механизм, установленный пунктами 26 и 27 статьи 38.1 ЗК РФ (в случае признания торгов несостоявшимися по количеству участников), то здесь возможно только заключение договора аренды.
Исходя из изложенного, вызывает недоумение позиция Пленума ВАС РФ, который в постановлении от 24 июня 2008 года № 3351/08 по делу № А27-3483/2007-Г указал на то, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
ЛИТЕРАТУРА
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года
№ 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4148.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
4. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков :
постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 46, ст. 4587.
5. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2008 года № 11963/08 по делу № А14-7282/2007280/13.
6. Постановление Федерального арби-
тражного суда Западно-Сибирского округа от 5 февраля 2008 года № Ф04-410/2008 (1000-А70-11), Ф04-410/2008(638-А70-11)
по делу № А70-2046/5-2007.
Некоммерческое партнерство «МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЦЕНТР (т/ЩВЯЩдИГ* ОБРАЗОВАНИЯ И ТУРИЗМА»
приглашает принять участие в семинаре 21-25 марта 2011 года, Москва ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ НА
_________________ПРЕДПРИЯТИЯХ ТЭК. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА________________________________
• способы и порядок предоставления земельных участков для строительства. Особенности предоставления земельных участков для размещения линейных объектов
• понятие и виды сервитута. Правоприменительная практика в сфере отношений по установлению сервитута
• государственная регистрация как завершающий этап возникновения прав. Особенности государственной регистрации прав линейных объектов, линий связи и инженерных сетей
• обзор изменений существующего законодательства, регулирующего порядок кадастрового учета и оформления прав на недвижимое имущество, предоставления сведений из ГКН и ЕГРП. Практика и перспективы применения новых норм законодательства
• процедура осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства
• государственная кадастровая оценка и рыночная оценка земельных участков и объектов недвижимости
• реформирование системы кадастрового учета. Практическое применение Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Особенности формирования и осуществления кадастрового учета земельных участков, на которых расположены линейные сооружения
• особенности формирования и постановки на государственный кадастровый учет многоконтурного земельного участка. Состав и требования к документам
• проблемы и практика земельно-имущественных отношений при размещении линейных объектов (в том числе объектов электроэнергетики). Формирование охранных зон линейных объектов, правовые режимы охранных зон, размещение объектов в охранной зоне
• актуальные правовые вопросы, возникающие при оформлении прав на земельные участки под существующими линейными объектами, отчуждении линейных объектов (анализ арбитражной практики)
• понятие «самовольная постройка» в российском законодательстве. Практические рекомендации по легализации самовольных построек
• земельный налог как основная форма платы за землю. Арендная плата за землю, ее сущность и нормативное правовое регулирование. Нормативная цена земли и ее назначение
• особенности выкупа земельных участков в собственность, в том числе под приватизированными объектами недвижимого имущества. Переход к налогу на недвижимость: проблемы и перспективы
• практика применения земельного законодательства арбитражными судами. Государственный земельный контроль. Судебная и внесудебная защита прав землепользователей при осуществлении государственного земельного контроля
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
125445 Россия, г. Москва, ул. Смольная, д. 24 А, офис 1415, тел. (499) 136-6455 e-mail: [email protected], [email protected] сайт: www.np-icet.ru
