CC BY
63
DOI 10.24411/2409-3203-2018-11802 УДК 347
НЕКОТОРЫЕ АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Власов Валерий Александрович
к.ю.н., доцент кафедры государственно-правовых и отраслевых юридических дисциплин ФГБОУ ВО Красноярский ГАУ Ачинский филиал Россия, г. Ачинск Гуменюк Виталий Иванович магистр 1 курса направление подготовки 40.04.01 «Юриспруденция» ФГБОУ ВО Красноярский ГАУ Ачинский филиал Россия, г. Ачинск
Аннотация: статья посвящена изучению проблем и вопросов, возникающих у граждан Российской Федерации, в процессе подготовки к приобретению недвижимого имущества, проблем, связанных с подбором недвижимого имущества, наличием и составлением всех необходимых юридических документов, их содержанием и оформлением, и непосредственно государственной регистрацией недвижимого имущества.
Ключевые слова: проблемы подбора, недвижимое имущество, права собственности, подготовка, переход права собственности, юридические документы, государственная регистрация.
SOME ACTUAL QUESTIONS RELATED TO THE ACQUISITION AND STATE REGISTRATION OF IMMOVABLE PROPERTY
Vlasov Valeriy Aleksandrovich
Ph.D., associate professor Department of state and legal and branch legal disciplines Achinsk branch of the Krasnoyarsk State Agrarian University Russia, the city of Achinsk Gumenyuk Vitaliy Ivanovich master 1 course training direction 04.04.01"lawyer" Achinsk branch of the Krasnoyarsk State Agrarian University Russia, the city of Achinsk
Abstract: the article is devoted to the study of problems and issues that arise among citizens of the Russian Federation, in the process of preparing for the acquisition of real estate, problems associated with the selection of real estate, the availability and preparation of all necessary legal documents, their content and execution, and directly by state registration of real estate property.
Key words: selection problems, real estate, property rights, preparation, transfer of ownership, legal documents, state registration.
Граждане Российской Федерации имеют право приобретать в собственность недвижимое имущество, регистрировать его в соответствующих уполномоченных органах и владеть им (ст. 213 ГК РФ) [4].
Существует ряд проблем и вопросов, связанных с подбором необходимого варианта недвижимого имущества. До момента государственной регистрации недвижимого
8
имущества гражданин осуществляет самостоятельно или с привлечением агентств недвижимости и риэлторов подбор подходящего варианта. Хотелось бы отметить основные пункты, на которые необходимо заострить внимание при выборе недвижимого имущества:
1. Местоположение объекта. Удаленность от школ, детских садов, места работы, остановок общественного транспорта, метро и т.д., в зависимости от приоритетов гражданина.
2. Цена. Как правило, цена стоит вторым пунктом т.к. рынок недвижимости насыщен различными предложениями и для покупателя больше важно удобства района или его знание.
3. Состояние объекта недвижимости. Наличие ремонта, год постройки здания, материал стен, этажность и этаж на котором находиться объект недвижимости и т.д.
Когда гражданин определился с объектом недвижимого имущества и готов приобрести его, необходимо проверить или подготовиться к переходу права собственности:
1. Ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект недвижимости.
2. Тщательно сверить паспортные данные собственника и данные, которые отображены в правоустанавливающих документах.
3. Онлайн или в МФЦ (Многофункциональный Центр) получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на необходимый объект и тщательно изучить документ на предмет соответствия собственников имущества, наличие обременения или ограничения, документы основания и т.д.
4. Проверить наличие задолженностей по объекту (коммунальные услуги, электроэнергия, капитальный ремонт и т.д.)
5. Ознакомиться с выпиской из домовой или похозяйственной книги и обратить внимание на зарегистрированных на данном объекте лиц.
По статистике большинство граждан не знают, как и какие документы необходимо оформлять, для того чтобы избежать мошенничества и фиктивных сделок. После проверок, перечисленных выше, можно заключать предварительные договора купли-продажи, договора о задатке, оформлять расписки о получении денежных средств в установленном законном порядке. До момента подписания основного договора (купли-продажи, мены и т.д.) и передачи денежных средств, необходимо еще раз осмотреть объект недвижимости и убедиться, что объект соответствует санитарным и эпидемиологическим нормам (СанПиН 2.1.2.2645-10) [8]. Недвижимость не должна быть никому продана, подарена, обменена, заложена, сдана в аренду, состоять в судебном споре и под запрещением (арестом), а также должна быть свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц. В обязательном порядке составить акт приема-передачи недвижимого имущества. Проверить, что на регистрационном учете, в данном объекте недвижимости, никто не состоит, внимательно ознакомиться с содержанием гражданско-правовых договоров.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Следовательно, право собственности на недвижимость (дом, квартиру, дачу и пр.) возникает только после государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не может заменить нотариальное удостоверение сделки. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В связи с чем, новый собственник не может распоряжаться объектом недвижимости.
Существует полный перечень оснований для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права (ст. 26, ст. 27 от 13.07.2015 N 218-ФЗ) [5]. Законом установлено следующее правило, изначально допускается только приостановка регистрационных действий, а решение об отказе в регистрации выносится в случае, если причины приостановки не устранены в установленный срок. Среди наиболее
распространенных и актуальных причин приостановления и последующего отказа в регистрации можно выделить следующие основания: подача заявления ненадлежащим лицом; документы и заявление не соответствуют требованиям закона; право на объект недвижимого имущества не подлежит регистрации; наличие противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами; представление неполного комплекта документов; отсутствие у заявителя прав и полномочий на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости; акт органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания; при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков.
Отказ в государственной регистрации земельного участка не может быть вызван наличием спора о границах между владельцами смежных наделов. Если уполномоченными органами Росреестра было вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на недвижимость, то государственная пошлина не возвращается. В случае отказа в государственной регистрации сделки о данном факте извещаются все стороны. Так же когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В действующем Российском законодательстве внесены изменения в Основы законодательства о нотариате, устанавливающие обязанность нотариусов с 1.02.2019 года подавать документы в Росреестр в электронном виде (ст. 55 от 03.08.2018 №338-Ф3) [6]. Статья дополнена положениями, определяющими, что после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. В случае невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр в электронной форме нотариус будет обязан представить их на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока. Важным моментом является и то, что, если в настоящее время подача документов нотариусом в Росреестр является самостоятельной услугой и оплачивается отдельно, с 1.02.2019 года она будет включена в состав общего нотариального действия по удостоверению сделки, т.е. дополнительно платить за нее не придется.
Из судебной практики можно привести очень много примеров мошенничества с недвижимым имуществом в результате неправильного оформления, не актуальности документов, подлога и т.д., вследствие чего объект недвижимости не проходит государственную регистрацию и соответственно не меняет собственника недвижимости [2]. Рассмотрим дело № 1-165/2018 Ачинского городского суда. Обвиняемая совершала преступления, предусмотренные ч.3 ст. 159, ч.4 ст. 159 УК РФ, мошенничество, т.е. хищение чужого имущества путем злоупотребления доверием, в особо крупном размере. Суд приговорил: признать виновной в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ, и назначить ей наказание в соответствии с ч.3 ст. 69 УК РФ, путем частичного сложения наказаний, назначенных за каждое из преступлений, по совокупности преступлений
назначить наказание в виде лишения свободы сроком 6 (шесть) лет 6 (шесть) месяцев с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима, с взысканием материального ущерба потерпевшим.
Согласно Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ [7], право собственности на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства о регистрации недвижимого имущества, Росреестр и МФЦ с 15 июля 2016 года не выдают. Выписка из ЕГРН и зарегистрированный договор купли-продажи являются документами подтверждающие право собственности и содержат всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости. В выписке из ЕГРН содержится намного больше информации, чем в свидетельстве.
Актуальные вопросы сделок с недвижимостью приобрели большое значение в практической работе юридических и физических лиц. Как отмечают исследователи, некоторые виды сделок с недвижимостью не вызывают особых проблем и споров, так как механизм их государственной регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой, иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выборки практических механизмов реализации [9].
В итоге следует отметить, что внесенные изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации о государственной регистрации недвижимого имущества, позволяют оптимизировать систему правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, усилить прозрачность сделок, упростить процесс регистрации права, а также сократить временные и денежные издержки граждан, устанавливают условия эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а так же правовой защиты их интересов.
Список литературы:
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек.1993 г. // Глава 2. Права и свободы человека и гражданина
2. Уголовный кодекс Российской Федерации Статья 159 в ред. Федерального закона от 08.12.2003 N 162-ФЗ от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.01.2019)//СПС «КонсультантПлюс»
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
4. Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 213. (Право собственности граждан и юридических лиц). //СПС «КонсультантПлюс»
5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019.) //СПС «КонсультантПлюс»
6. Федеральный закон от 03.08.2018 №338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». //СПС «КонсультантПлюс»
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Росреестр. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
8. СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года) /Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 31, ст. 3295; 2004, N 8, ст. 663; N 47, ст. 4666; 2005, N 39, ст. 3953
9. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. - 2002-№2
