CC BY
22
\ недвижимость \
Спрос — не грех
Мила БОЙКОВА
Ситуацию на рынке жилья в 2010 году будет определять покупательский спрос. Так считают руководители строительных и риелторских компаний Москвы, опрошенные журналистами накануне Нового года.
В ожидании предложения
Сразу отметим, что мнения наших респондентов разделились. Одни считают, что спрос в наступившем году возрастет (а вместе с ним и цены), хотя и не сразу. У других — прогнозы не столь оптимистичны.
«Часть предприятий вымоет с рынка волной банкротств, какие-то прекратят строительную деятельность, перепродав ее, многие войдут в банковские структуры из-за долгов перед ними.
Цены и объем рынка в 2009 году были настолько невелики, что заниматься девелопментом было неинтересно. И им, в общем-то, практически не занимались. Поэтому в 2010 — середине 2011 года по проектам и предложению ожидается очень большой провал.
К концу же 2011-го и в 2012 году девелопмент опять станет интересным видом бизнеса. Спрос на квартиры значительно повысится», — считает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».
С перспективами реализации отложенного спроса связывает возрождение покупательского интереса к новостройкам и Станислав Архипов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Если особенностью рынка недвижимости 2009 года был недостаточный уровень спроса, то в 2010-м при росте этого показателя основным фактором станет вопрос доверия покупателей. Хотя вторичный рынок будет привлекать значительную часть клиентов, интерес все в большей степени перераспределится в пользу новостроек. Прежде всего это коснется готовых домов, которые реализуют известные и надежные девелоперы, не испытавшие серьезных проблем в период кризиса».
Некоторые наши респонденты утверждают, что падение спроса, возможно, еще не закончилось.
Ольга Косенкова, и. о. гендиректора компании Panorama Estate: «Помимо объективных факторов, есть еще и субъективный — это уровень психологического комфорта, при котором люди готовы совершать сделки. Иными словами, исходя из макроэкономических предпосылок, цена за «квадрат» вполне может опуститься до
неожиданного для всех уровня (например, до $2 тыс.), но поведение людей просто не позволит этого сделать. Если покупатели поймут, что для них $3 тыс. — это приемлемая цена, то спрос может вернуться, это спровоцирует волновую реакцию, и рынок начнет расти».
Михаил Дворкович, советник председателя Совета директоров корпорации MIRAX GROUP: «Итоги 2009 года отражают сложную ситуацию, в которой оказались российские и зарубежные компании. Вряд ли, судя по этим показателям, стоит ожидать выплаты дивидендов. Этот факт не даст вырасти спросу на недвижимость в ближайшее время».
В любом случае для интенсификации работы рынка необходимо как минимум полгода. Сергей Лазарев, президент компании KFS-Group: «С одной стороны, минувшая осень не принесла заметного подорожания жилья, нет явного тренда возврата цен на квартиры к докризисному уровню. Значит, пока для этого действительно нет оснований — слишком уж сильно был перегрет рынок недвижимости до кризиса и мало времени прошло для восстановления ситуации. С другой стороны, падение стоимости жилья сейчас полностью остановилось. А значит, рынку нужно 6-9 месяцев на то, чтобы «устояться» на новом уровне цен и только после этого двинуться дальше».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: «Первая половина года не порадует сколько-нибудь ощутимой ценовой динамикой. В течение этого периода продавцы будут предпринимать не слишком уверенные попытки повышения цен, однако покупатели при этом едва ли проявят готовность к приобретению.
В дальнейшем я не исключаю начала увеличения спроса и следующего за этим нового разгона цен. Однако вряд ли это произойдет ранее осени наступившего года».
Андрей Уфимцев, совладелец и директор по продажам компании «Новое Качество»: «При отсутствии серьезных потрясений в мировой экономике и сохранении настоящего уровня спроса на рынке элитной недвижимости в ближайшие полгода продолжится стабилизация его основных показателей — спроса (количества сделок) и предложения (объем квартир на вторичном рынке) — с возможным планомерным ростом цен на 2-5% в квартал».
Владимир Воронин: «Бурный рост цен начнется с середины года, и уже к концу они достигнут докризисного уровня. На наших объектах мы планируем повысить расценки уже с февраля. Но этот рост произойдет не за счет повышения спроса, а из-за съежившегося предложения».
Эконом — это класс!
По прогнозам наших экспертов, лидером на рынке недвижимости в этом году станет сектор эконом-класса (типовые панельные дома массовых строительных серий). Прохладное отношение ожидается к монолитным постройкам по индивидуальным проектам бизнес-класса (из-за их
98
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 1 (93) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
многочисленности и дороговизны в предложении). Весьма избирательный интерес будет проявлен к самому дорогому жилью — элитным новостройкам.
Михаил Дворкович: «Учитывая то, что государство формирует треть спроса на рынке жилой недвижимости эконом-класса, а правительство установило максимальную планку для приобретения квартир для собственных нужд в размере 30 тыс. руб. за кв. м, можно предположить, что в этом сегменте в новом году цена вырастет несущественно. Предложение на рынке жилья эконом-класса будет формироваться преимущественно на основе спроса на него со стороны силовых ведомств и бюджетных параметров субъектов РФ».
Олег Самойлов: «Вероятно, для рынка будут актуальны одновременно разнонаправленные тренды: жилье, изначально имеющее привлекательные потребительские характеристики и хорошее соотношение параметров цена — качество, будет пользоваться вниманием покупателей, и цена на него будет, пусть немного, но расти. Одновременно иные площади могут продолжать дешеветь. В первую очередь объекты бизнес-класса и выше.
На рынке жилья класса «эконом» лидерами спроса в течение ближайшего года останутся наиболее дешевые квартиры.
В целом предложение весь год будет опережать спрос. Однако по отдельным сегментам ситуация может быть обратной. В первую очередь, к таким я бы отнес сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в домах эконом-класса. Некоторый дефицит подобных объектов рынок ощущает уже сейчас».
Михаил Дворкович: «Спад темпов мирового финансового кризиса, скорее всего, приведет к тому, что стоимость недвижимости более высоких классов, чем «эконом», может вырасти во второй половине 2010 года от 15 до 25% (по итогам года)».
Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed: «В 2010 году должен восстановиться спрос на строящиеся объекты в сегменте элитной городской недвижимости. Я имею в виду лишь дома, расположенные в ЦАО. Вряд ли станет более востребованной недвижимость бизнес-класса на стадии строительства — здесь слишком много предложений от инвесторов».
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости WELHOME: «Вполне вероятно, что покупательская активность, которая в октябре 2009 года явно была выше в сегменте городской элитной недвижимости, весной — летом 2010 года в значительной степени сместится за город. Восстановление спроса и объема сделок, как с квартирами, так и с коттеджами, будет происходить плавно и без ажиотажа, никаких «скачков» мы не ожидаем».
Цены с оглядкой
Тимур Тимербулатов, президент ГК «КОНТИ»: «Положение с недвижимостью главным образом будет зависеть от поведения доллара, взаимоотношений рубля с западными валютами, стоимости нефти и др. И если ситуация на рынке окажется идентична сегодняшней, то можно ожидать небольшого плавного роста цен, не более 5-7% за год».
Ольга Косенкова: «При пессимистическом сценарии цены могут снизиться еще примерно на 20%. При опти-
мистическом — рынок начнет восстанавливаться, но очень плавно. В любом случае платежеспособность населения быстро не вернешь, для этого нужно время и целенаправленные действия властей».
Ковалев Константин, управляющий партнер компании Blackwood: «Очевидно, в ближайшие год-два активного пополнения рынка не произойдет. Это результат влияния финансового кризиса, вынудившего девелоперов заморозить свои проекты, либо вовсе от них отказаться. При этом качественные объекты будут «вымываться» из предложения. В итоге, при отсутствии существенных финансовых потрясений, это приведет к небольшому (по сравнению с докризисным периодом) росту цен — на уровне 10% в год».
Ольга Косенкова: «Я думаю, что предложение по-прежнему будет превышать спрос. Население чувствует себя еще очень неуверенно. Спрос не может перейти из отложенного в реальный, потому что нет понимания сегодняшней ситуации на рынке, справедливой цены. Начатые объекты будут достраивать, но это не даст существенной прибавки рынку. Активизацию предложения мы ожидаем к концу 2010 — началу 2011 года, не раньше».
PH0T0XPRESS.RU
Сохранение на рынке настоящего уровня спроса при отсутствии серьезных потрясений в мировой экономике обеспечит стабилизацию.
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №1 (93) 2010
99
