CC BY
138
Налогообложение
Удк 336.221
налогообложение недвижимости:
зарубежный опыт
______ ,
и российские перспективы*
П. Е. АНИМИЦА, кандидат экономических наук, научный сотрудник Института экономики Е-mail: p_animitsa@mail. ru Уральское отделение Российской академии наук
В статье отмечается, что в России активизировались процессы в связи с предстоящим введением налога на недвижимость, в основе взимания которого должна лежать рыночная стоимость объекта. Рассмотрен опыт развитых стран в области установления налога на недвижимость для разных групп населения и объектов недвижимости. Отдельно рассматривается опыт исчисления и взимания налога на роскошь. Сделаны выводы о перспективах введения в России налога на недвижимость.
Ключевые слова: налог на недвижимость, оценка недвижимости, налог на роскошь.
Налогообложение недвижимого имущества физических лиц в той или иной мере присутствует более чем в 130 странах мира. Поступления от этих налогов в большинстве развитых стран составляют от 1 до 10 % от общих налоговых поступлений [2]. В разных государствах значимость данного налога различна. Однако в странах с англо-саксонской системой права поступления от таких налогов существенно выше.
Это особенно важно для России, поскольку многие из таких стран являются федерациями. Если проанализировать классификацию налогов
* Статья подготовлена в рамках исследовательского проекта № 12-12-66018 (региональный конкурс РГНФ «Урал: история, экономика, культура»).
в разных странах в зависимости от уровня администрирования, то можно сделать вывод, что в большинстве зарубежных стран с федеративной системой государственного устройства налог на недвижимое имущество граждан является местным, а поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.
При этом следует отметить, что такой высокий процент поступлений по данному налогу вовсе не означает непомерную налоговую нагрузку на налогоплательщиков, поскольку в большинстве зарубежных стран данный показатель колеблется в среднем от 3 до 5 % совокупного личного дохода налогоплательщика.
В настоящее время за рубежом накоплен богатый опыт налогообложения недвижимости. Выделим основные принципы, характеризующие иностранные системы налогообложения недвижимости, которые в той или иной степени отражены в законодательстве зарубежных государств.
1. Налог на недвижимое имущество является по преимуществу местным налогом и поступает в местные бюджеты. Он может быть также федеральным, но средства от его уплаты могут распределяться между бюджетами всех уровней.
2. В большинстве стран налог уплачивается собственниками недвижимости, однако плательщиками имущественного налога могут быть также арендатор или оба вышеупомянутых лица.
3. Объектом налогообложения, как правило, выступают:
- земля;
- здания и сооружения.
В отличие от движимого имущества они могут быть относительно легко выявлены и идентифицированы. Однако законодательства ряда стран предусматривают исключения из данного правила.
4. При определении налогооблагаемой базы имущественного налога обычно используется стоимость налогооблагаемых объектов, наиболее близко соответствующая рыночной. Это стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. Кроме того в ряде стран в качестве основы берется арендная стоимость недвижимого имущества (Великобритания, Франция). В других странах в качестве основы берется капитализированная, т. е. аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату (Швеция).
Сама методика определения стоимости недвижимого имущества основывается:
- либо на сравнении продаж, т. е. на изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости;
- либо на капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества;
- либо на уровне затрат, т. е. на расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости;
- либо на сочетании всех трех перечисленных методов.
Описываемая методика нашла широкое применение в США и Канаде, а также на пространстве СНГ (например в Молдове).
5. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценивать большее число объектов при относительно небольших затратах. Однако массовая оценка не всегда учитывает специфику отдельных строений, что также учитывается в законодательстве большинства стран.
В качестве одного из элементов оценочного процесса, как правило, предусмотрен обмен информацией между различными заинтересованными уровнями государственной власти, а от налогоплательщиков может требоваться представление дополнительной информации. Права налогопла-
тельщика на получение доступа к информации, которая хранится на централизованной основе, в разных странах не одинаковы:
- в одних государствах такие права у налогоплательщиков отсутствуют;
- в других странах могут направляться выписки из реестра, если проведена корректировка или внесены изменения в стоимость недвижимого имущества.
Для исчисления налога на недвижимое имущество физических лиц в мире существует три модели взаимодействия налоговых органов и оценщиков.
«Американская» модель предусматривает совместную работу налоговых органов и официальных налоговых оценщиков по определению стоимости имущества. Оценка недвижимости проводится на уровне каждого субъекта профессиональными налоговыми оценщиками, которые избираются в соответствии с конституцией штата. Если собственник не согласен с оценкой его имущества, он имеет право подать апелляцию в местный орган по разрешению споров по оценке . При этом оценщики выполняют работу не только по оценке имущества, но и по исчислению налога.
К полномочиям других структур налоговых органов относится лишь прием и обработка налоговых деклараций. Однако данная модель порождает большую «свободу» оценщиков при осуществлении оценки, поскольку оценщики имеют право при определении стоимости имущества руководствоваться самыми разнообразными нормативами. В результате возникает большое количество судебных споров по результатам оценки. При этом суды в данных спорах нередко поддерживают оценщиков, основываясь на том, что «...оценка - это форма творчества оценщика» [1].
«Испанская» модель отличается монополией государства на оценку имущества для целей налогообложения. Оценка недвижимого имущества производится на основе кадастров. Органы власти, осуществляющие ведение кадастров:
- получают информацию об имуществе от налогоплательщиков;
- аккумулируют ее;
- определяют стоимость объекта на основе законодательно установленных методик оценки;
- передают ее в налоговые органы.
При этом кадастр содержит всю информацию по градациям мест и стоимости того или иного объекта, а также коэффициенты, применяемые при определении стоимости имущества.
«Смешанная» модель предусматривает выдачу аккредитаций независимым профессиональным оценщикам. Применение такой модели позволяет государственным органам использовать данные, полученные независимыми экспертами-профессионалами оценочного дела. Таким образом, функции четко разделены. Оценку осуществляют независимые лица, а исчисление налога, его сбор и взыскание -государственные органы. «Смешанная» модель не предусматривает возможности предъявления претензий непосредственно оценщику. Однако большое число претензий к налоговым органам по вопросу правильности оценки приводит к прекращению сотрудничества с таким оценщиком.
6. Ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в той или иной стране и подразделяются на фиксированные и переменные.
Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. В Швейцарии существует две системы для определения такого элемента налога на недвижимость, как налоговая ставка:
- первая система - это система опционального налога, означающая, что муниципалитетам, находящимся на территории кантона, предоставлено право самостоятельно вводить размер налоговой ставки, вплоть до ее предельной величины, установленной в законе кантона о налоге на недвижимость;
- вторая система - это система фиксированного налога, согласно которой ставка налога на недвижимость устанавливается фиксированной на всей территории кантона.
Законодательства большинства стран на федеральном уровне предусматривают предельную ставку налога. Такие ставки установлены законодательством Австрии (5 %), Германии (1 %), а также большинства стран СНГ (в том числе и России). При этом размер налоговых поступлений не определяется заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы - переменная величина. Однако, прогнозируя размер налоговых поступлений, в некоторых странах местные власти устанавливают ставку в зависимости от потребности в финансовых ресурсах.
Что касается среднего уровня ставок, то следует отметить, что в большинстве стран, в которых в качестве налоговой базы используется в той или иной степени рыночная стоимость недвижимости,
средняя ставка налога, объекты которого - здания и строения, не превышает 1 %. Например, в Болгарии средняя ставка налога составляет 0,15 %, в Швеции -2,5 %.
Тенденция к повышению роли распределительной функции налогов, характерная для последних десятилетий, привела:
- к увеличению числа стран, в которых применяется прогрессивная ставка;
- к дифференциации ставок на имущество, используемое в коммерческой деятельности или в личном пользовании.
7. Льготы по налогообложению предоставляются либо по категориям налогоплательщиков (как правило, социально незащищенных), либо в некоторых странах учитываются:
- семейное положение налогоплательщика;
- уровень его доходов;
- характер собственности.
К видам недвижимого имущества, полностью или частично освобождаемого от обложения налогом, в большинстве стран относятся:
- объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд;
- объекты государственного управления;
- объекты, используемые в религиозных целях.
Освобождение от уплаты налогов может предоставляться на некоторый фиксированный срок для стимулирования определенных видов деятельности. При этом во многих странах преимущество отдается льготированию объектов (типов недвижимого имущества), а не налогоплательщиков в соответствии со следующим принципом: налогом непосредственно облагается само недвижимое имущество, а не его владелец.
В частности, в Германии некоторые виды имущества (например, сельскохозяйственное имущество, имущество физических лиц - частных предпринимателей, имеющих свой кабинет) относятся к имуществу с льготным налогообложением, поскольку являются так называемым производственным имуществом. Однако в других странах использование недвижимости для занятия частной практикой становится поводом не к снижению, а к повышению ставки налога (Канада).
8. При взимании налога на имущество физических лиц предусмотрены налогооблагаемые минимумы, которые устанавливаются:
- либо в целях помощи малоимущим или многодетным налогоплательщикам;
- либо в целях снижения расходов на сбор налога с налогоплательщиков, имеющих в собственности объекты налогообложения, обладающие сравнительно низкой налоговой базой.
В ряде стран (Австрия, Швейцария) такие необлагаемые минимумы не предусмотрены вообще. Однако законодательства большинства стран все же предусматривают их наличие.
9. Налог на имущество физических лиц находится в тесной взаимосвязи с другими налогами. Уплата налога на имущество может давать налогоплательщику право на вычет для целей подоходного налога. Такой подход предусмотрен в Дании.
Отдельной строкой в налоговой системе зарубежных стран стоит налог на роскошь, в том числе -на дорогую недвижимость. Налог на роскошь в Европе появился в XVII-XVIII вв. В той или иной форме он сохранился во многих странах:
- во Франции;
- в Великобритании;
- в Хорватии;
- в Италии;
- в Греции и др.
Но единое мнение относительно целесообразности применения специальных налоговых инструментов к потреблению очень богатых людей отсутствует.
Например, во Франции существует налог на богатство или «солидарный налог на состояния» (Impфt de solidarM sur la fortune), который существует уже 30 лет. Ныне его платят около 600 тыс. чел. В 2011 г. он принес в казну 4,2 млрд евро. Данный налог взимается с физических лиц, владеющих имуществом стоимостью свыше 1,3 млн евро (до недавнего времени - 800 тыс. евро). В соответствии с новыми правилами, введенными в 2011 г., данный налог взимается в размере 0,25 % с имущества стоимостью от 1,3 до 3 млн евро и 0,5 % - с имущества дороже 3 млн евро. Налогом облагаются все движимые и недвижимые активы богатых граждан, принадлежащие им на 1 января налогового года.
В Англии аналогом налога на роскошь является «Гербовый сбор на недвижимость», который уплачивается при ее покупке. Ставка налога зависит от стоимости приобретаемого объекта:
- 1 % - для жилья стоимостью 125-250 тыс. фунтов стерлингов;
- 3 % - 250-500 тыс. фунтов стерлингов;
- 4 % - дороже 500 тыс. фунтов стерлингов.
На Украине под дополнительное налогообложение «на роскошь» попадают квартиры от 120 м2 и дома площадью от 250 м2, а налог взимается в привязке к минимальным зарплатам - от 1 до 2,7 % от размера минимальной заработной платы за 1 м2 дорогого жилья.
Однако налог на роскошь во многих странах имел непростую историю введения и последующей отмены такого налога. Нередко причины введения или отмены носили не только экономический, но и политический характер.
В качестве примера изменчивости подхода государства к налогу на дорогую недвижимость и зависимости налога от политических факторов можно привести Испанию. В 2012 г. в Испании временно (на 2 года) был возрожден налог на имущество стоимостью от 700 тыс. евро (действие этого налога было приостановлено в 2008 г.).
Если в 2008 г. отмена налога была вызвана стремлением правительства привлечь инвесторов на пошатнувшийся испанский рынок недвижимости, то в условиях стремительного обнищания широких слоев населения испанские власти решили часть тягот по поддержанию национальной экономики переложить на владельцев дорогой недвижимости, а заодно ослабить протестные отношения наименее состоятельных слоев испанского общества.
В Швеции отменили налогообложение крупных состояний еще в 2007 г. До этого налог на богатство там составлял 1,5 % на сбережения более 1,5 млн шведских крон (214 тыс. долл.) для одиноких людей и столько же - на сбережения более 3 млн крон для семейных пар. Благодаря этому налогу в 2005 г. в казну страны поступило 500 млн евро, что составило 2,5 % от общего количества собранных налогов. Однако затем шведское правительство решило, что налог на роскошь провоцирует высокий уровень оттока капитала, не способствует инвестированию и тормозит предпринимательскую активность. В Швеции считают, что страна из-за этого недосчиталась 53 млрд евро, поскольку у богатых людей не было желания платить за собственную роскошь. В итоге в 2007 г. налог на роскошь в Швеции отменили, а в 2008 г. снизили и налог на недвижимость.
В США и Японии был опыт введения налога на роскошь. Однако потом они отменили его. Налог на роскошь был отменен также в Ирландии, Австрии, Финляндии, Германии, Дании, Люксембурге. В развитых странах предпочитают заменять налог
на роскошь другими инструментами фискальной политики, осознавая его несовершенство.
Однако насколько можно говорить о применимости западной системы налогообложения в российских условиях? - вопрос далеко не однозначный. Попробуем разобраться в этом на примере столь обсуждаемого ныне налога на роскошь.
В России попытки ввести налог на роскошь в последние годы предпринимались неоднократно, начиная с 2001 г. Инициаторы подобных законодательных инициатив в большинстве случаев приводят в пример опыт зарубежных соседей. Но необходимо учитывать очень важный момент: заимствовать зарубежный опыт в данном вопросе невозможно. У каждой отдельно взятой страны существуют:
- свой исторический контекст;
- экономические реалии;
- своя культура потребления;
- традиции;
- множество других уникальных факторов.
В связи с этим тиражировать чей-то опыт в России - неправильно.
Идею введения налога «на роскошь» предполагается реализовать главным образом в части налогообложения дорогой недвижимости, а также транспортных средств. Сторонники данного налога приводят следующие аргументы в его пользу:
1) налог на роскошь несет в себе большой социальный подтекст, что особенно актуально в современном российском обществе, где разрыв между очень богатыми и очень бедными слоями населения высок. Инициатива по введению данного налога связана во многом с общественным запросом на налогообложение, усиливающим перераспределение доходов и имущества из-за большого разрыва в России в экономическом положении различных групп населения. Учитывая, что капитал и богатство концентрируются в собственности все более узкого круга лиц, такой подход укрепит социальную стабильность;
2) налог на роскошь может быть коррективом общей налоговой системы в случае, когда основная тяжесть налогообложения падает на низшие классы и когда не существует прогрессивного обложения доходов. Налог на предметы роскоши будет способствовать внесению большей равномерности в распределение налоговой нагрузки, являясь средством к усиленному обложению лиц более состоятельных;
3) налог на роскошь:
- поможет изменить саму систему ценностей, сформировавшуюся в умах богатых людей;
- повысит мотивацию богатых людей к инвестированию в производство вместо непроизводительного потребления;
- теоретически сможет перенаправить потоки инвестиций в важные для нашей страны отрасли.
Деньги, уходящие на сверхпотребление, потеряют свой смысл, если их обременить налогом, и смогут пойти в те сферы экономики, где их не хватает.
Однако попытки реализовать данную идею на практике могут вызвать ряд проблем.
1. Одной из главных опасностей данной фискальной меры является то, что она будет чаще применяться к среднему классу, а не к миллиардерам из списка Форбс. Средний класс практически не использует офшоры, не регистрирует имущество в юрисдикции других стран, не использует других схем владения дорогой собственностью. В то же время практически у каждого представителя среднего класса есть большая квартира, загородный дом, дорогая машина. Они и попадут под налогообложение в первую очередь. Кроме того, позволить себе приобрести дорогую недвижимость или транспорт люди могут за счет кредитов.
2. Не решенным остается вопрос о методике оценки и порядке расчета стоимости имущества, которая будет браться при определении налога. В настоящее время чаще всего для расчетов используется «стоимость по БТИ», т. е. инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, которая существенно отличается от истинной, рыночной стоимости объекта. В 2011 г. в нескольких регионах уже были попытки произвести переоценку инвентаризационной стоимости и приблизить ее к рыночной. Однако результатом такой переоценки стал еще больший разброс цен (причем по-прежнему отклоняющихся от рыночных). В настоящее время в РФ нет ни института оценки, который бы грамотно и точно просчитал стоимость той или иной собственности, ни четкого представления о том, каковы будут ставки.
Трудность в оценке, например, элитных загородных домов состоит часто в том, что единого объекта недвижимости, состоящего из коттеджа и земельного участка, сформировать не удается (как правило, земля записана на одно лицо, а коттедж -на другое).
Налог на роскошь должен исчисляться лишь после утверждения кадастровой стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и самого объекта. Работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. И плюс к этому - действие такого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости и официально утверждены результаты кадастровой оценки.
С другой стороны, получить реальную оценку стоимости объектов роскоши в стране, где преобладает стабильная теневая экономика, стабильный уровень коррупции, - весьма затруднительно.
Да и за рубежом основной способ ухода от уплаты налога на дорогую недвижимость, до сих пор применяемый во многих странах, - занижение официальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Следовательно, вариант привязки налога к оценочной стоимости предмета роскоши не является оптимальным.
Таким образом, при расчете налога на обладание дорогой недвижимостью неминуемо возникнут технические и организационные сложности, связанные с проведением квалифицированной оценки стоимости недвижимости.
Однако хотя ныне есть некое понимание оценки стоимости имущества, вопрос - кто будет его оценивать, остается открытым.
3. Остаются неясными и критерии налогообложения. Если все-таки вводить налог на избыточное потребление благ, то что применять в качестве базы:
- стоимость богатства (например жилой недвижимости)?
- площадь квартиры или загородного дома?
Если брать за основу стоимость, то вопросов
возникает еще больше. Какова она должна быть? Каков тот порог, при котором об имуществе можно говорить, что оно является «роскошью»? 30 млн руб., которые сейчас чиновники рассматривают в качестве нижнего порога, - это сумма, которую еще нельзя отнести к сверхпотреблению. Например, в Москве предложения с подобной стоимостью часто относятся не к элитному сегменту, а скорее к бизнес-классу.
В крупных городах районы «сталинской» застройки в настоящее время считаются очень престижными: цены на жилье в них крайне высоки. Но в одном таком доме могут по соседству проживать чиновник
или бизнесмен и пенсионер, получивший квартиру за многолетний труд, или его родственники, унаследовавшие эту квартиру. Причем уровень их дохода в разы меньше соседского. Должны ли они платить дополнительный налог на дорогую недвижимость?
С другой стороны, недвижимость, стоящая 30 млн. руб., - скорее характерна для Москвы (за редким исключением). Отсюда следует, что налог должен иметь дифференцированный характер, разную планку стоимости объектов, учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
4. Большие сомнения порождает вопрос о том, как будет происходить администрирование данного налога. Законодательное введение налога на роскошь вовсе не означает его собираемость. Нельзя обязать владельцев яхт, самолетов, недвижимости, которая зарегистрирована за границей, платить налог в казну России. Например, в 2011 г. граждане РФ купили за рубежом недвижимости на 12 млрд долл.
В отношении предметов роскоши, покупаемых за рубежом, приоритетными считаются нормы международного законодательства. Даже если в российское законодательство будет введена новая норма, то осуществить сбор налогов не получится в связи с отсутствием механизмов контроля за приобретением такого имущества и возможности его организовать (тем более на международном уровне).
Других препятствий для сбора данного налога также достаточно. Существует множество схем уклонения от уплаты налога на недвижимость:
- оформление недвижимости на третьих лиц или на юридических лиц;
- особняки не будут официально вводиться в эксплуатацию (а с недостроенных объектов налог не взимается) и т. п.
Как перекрывать возможные каналы ухода от уплаты налога, остается пока неясным.
За рубежом проблема сбора данного налога решается, в частности, таким образом, что налоговые инспекторы устраивают специальные рейды, чтобы найти эти предметы роскоши. Именно за счет такого администрирования обеспечивается высокий уровень налоговых поступлений. Но затраты на администрирование могут превысить размер собираемых средств.
5. Один из главных вопросов, на который предстоит ответить в ходе обсуждения будущей концепции законопроекта, - каков механизм работы нового налога? Должен ли такой налог платить каждый человек, чье финансовое состояние законодательно
будет признано достаточно большим? Или же налог будет уплачиваться с покупки супердорогих вещей класса «люкс» (вертолеты, яхты, дорогая недвижимость, ювелирные украшения и т. п.)? Оба подхода имеют свои плюсы и минусы.
На самом деле в большинстве стран мира, где действует подобная система, налог взимается именно при покупке соответствующих товаров, что позволяет сделать всю систему адресной: имеешь возможность и хочешь покупать предметы роскоши -плати. С точки зрения собираемости такое решение является более эффективным.
6. Другой немаловажный вопрос: куда будут уходить средства, полученные с налога на роскошь, и как они будут расходоваться? Будет ли данный налог целевым - направленным на финансирование социальных программ, восстановление здравоохранения, образования, или станет еще одной статьей пополнения бюджета - не ясно. Без этого говорить о «нужности» налога для рядовых граждан бессмысленно.
Ждать эффективности от налога на роскошь в России (в том числе и на очень дорогую недви-
жимость) можно только в случае, если средства от него будут направляться в местный бюджет и под строгим контролем расходоваться на развитие местной социальной инфраструктуры.
Появление налога на роскошь в России - дело отнюдь не ближайших лет. На пути его введения есть множество препятствий. Серьезным последствием применения данной фискальной меры может стать высокий риск оттока капитала из страны в случае, если налоговое бремя будет распределено неверно. Построение эффективной системы налогообложения роскоши требует серьезной и детальной проработки и займет немалое количество времени.
Список литературы
1. Березин М. Ю. Региональные и местные налоги: правовые проблемы и экономические ориентиры. М.: Волтерс Клувер. 2006.
2. Сокол М. П., Крыканова Л. Н. Налогообложение недвижимости, принадлежащей физическим лицам // Налоговый вестник. 2004. № 9.
Вниманию руководителей и менеджеров высшего и среднего звена, экономистов, финансистов, преподавателей вузов и аспирантов!
Журнал «Финансы и кредит»
ISSN 2071-4688
Выпускается с 1995 года. Включен в перечень ВАК.
Включен в Российский индекс научного цитирования (РИНЦ).
Журнал реферируется ВИНИТИ РАН.
Формат A4, объем 80—100 с. Периодичность - 4 раза в месяц.
ПОДПИСКА ПРОДОЛЖАЕТСЯ!
Индекс по каталогу «Почта России» Индекс по каталогу «Роспечать» Индекс по каталогу «Пресса России»
34131 71222 45029
За дополнительной информацией обращайтесь в отдел реализации Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» телефон/факс: (495) 721-85-75, E-mail:[email protected]
Возможна подписка на электронную версию журнала, а также приобретение отдельных статей: Научная электронная библиотека: eLibrary.ru Электронная библиотека: dilib.ru
www.fln-izdat.ru
