CC BY
217МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ БРЕМЕНИ СОДЕРЖАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Белозерская С.В.
Белозерская Светлана Владимировна - аспирант, факультет подготовки научно-педагогических кадров высшей квалификации (аспирантура, докторантура), Иркутский филиал Российская правовая академия МЮ, г. Иркутск
Аннотация: в статье исследуется момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества, а также взаимосвязь бремени содержания с правом собственности: владения, пользования, распоряжения. Основной акцент сделан на выявлении различных этапов сделки - заключения договора, передачи недвижимости приобретателю и регистрации права собственности на момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества у приобретателя. Автором рассматриваются различные подходы к данному вопросу, анализируется судебная практика.
Ключевые слова: бремя содержания имущества, обязанность, переход права собственности, договор купли-продажи, государственная регистрация недвижимого имущества.
Вопросы, касающиеся бремени содержания собственником имущества, относятся к наиболее острым и актуальным в современном гражданском праве. Особенные затруднения у правоведов и юристов-практиков вызывает момент возникновения бремени содержания у собственника недвижимого имущества. Связано это, прежде всего, с тем, что приобретение недвижимого имущества обязывает собственника пройти процедуру государственной регистрации.
В рамках заданной темы, необходимо отметить, что среди современных авторов, исследовавших момент возникновения и перехода бремени содержания имущества можно выделить работы следующих ученых: А.В. Матвеева, О.А. Полякова
[3, с. 447], С.И. Сусловой [6, 7], В.А. Микрюкова [4], В.Ф. Понька [5] и др. Открытая дискуссия современных правоведов, обратившихся к этой проблематике, позволяет и нам принять участие в исследовании, и подчеркнуть его актуальный характер.
Обращаясь к теме возникновения бремени содержания, отметим, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В то же время, по общему правилу, отраженному законодателем в ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Исключение составляют случаи, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, тогда право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, законодатель в озвученных выше нормах определил обязанность собственника «нести бремя» содержания своего имущества, при этом оставив открытым вопрос о моменте её возникновения.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - № 218-ФЗ)1 права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежат в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дублируется также в ст. 18 ЖК РФ2.
Как было рассмотрено выше, право собственности на недвижимое имущество, а значит и бремя его содержания, возникает у приобретателя либо с момента передачи, либо с
1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)"0 государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) // Российская газета. № 156. 17.07.2015. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ(ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. №
1 (часть 1).ст. 14.
момента регистрации права собственности. Рассмотрим примеры судебной практики по данному вопросу:
Оформление сделки сопровождается заключением договора купли-продажи и подписанием акта приема-передачи. В соответствии с ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, покупатель получает право пользования жилым помещением, а, значит, и коммунальных услуг.
В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента регистрации права собственности. Именно свидетельство о праве собственности служит основанием для заключения договора между новым собственником и управляющей компанией, обслуживающей дом.
Анализ судебной практики показывает, что в случае спора между предыдущим и новым собственником по вопросу оплаты коммунальных платежей мнение судей однозначно: отсутствие государственной регистрации права не освобождает фактического потребителя коммунальных ресурсов от обязанности по их оплате. Ярким примером служит Постановление Арбитражного Суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/20151. Из материалов дела
постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/2015 по делу N А12-29936/2014 «О признании недействительным предписания государственной жилищной инспекции» // Источник: СПС «КонсультантПлюс», URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=APV&n=1387 99#041764639786853985 (дата обращения: 28.11.2018)
74
следует, что между ОАО «Славянка» и гражданкой Скоркиной М.А. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому гражданка Скоркина приобрела в собственность квартиру в жилом доме, однако не произвела регистрацию права собственности. В период с 23.11.2012 по 28.02.2013 фактическим собственником имущества являлась Скоркина М.А., однако, вопреки требованиям жилищного законодательства, не вносила за него плату в виде коммунальных платежей.
Итогом такого поведения послужило вынесение государственной жилищной инспекцией предписания об оплате задолженности, однако адресатом была не гражданка Скоркина М.А., а ОАО «Славянка», не являвшееся в указанный период времени фактическим собственником жилого помещения и, соответственно, не оплачивавшее коммунальные платежи. Однако ОАО «Славянка» успешно оспорило это предписание в суде первой и апелляционной инстанций. Арбитражный суд Поволжского округа признал выводы суда первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими материалам дела и действующему законодательству, одновременно указав, что «подход, связывающий момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг с государственной регистрацией права собственности, фактически означал бы, что покупатель вправе не оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации права собственности на полученное недвижимое имущество, что неизбежно приведет к нарушению прав других лиц, не потреблявших соответствующие ресурсы (например, прежнего собственника), поскольку в этом случае соответствующие расходы должны быть возложены на них».
Рассматривая судебную практику по уплате налога на имущество обратим внимание на Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 09.06.2016 по делу N 33а-4751/20161, прочной которого явилось
1 Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 09.06.2016 по делу N 33а-4751/2016 «Требование: О взыскании
75
обжалование решения суда первой инстанции о уплате налога на имущество, несмотря на то, что имущество было продано по договору кули-продажи и зарегистрированного новым собственником. В обоснование требований о взыскании налога на имущество физических лиц за налоговым органом представлено налоговое уведомление от (дата) о начислении налога на имущество, расположенное по адресу. Однако, из представленного суду апелляционной инстанции договора купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка от (дата) следует, что административный ответчик продал объект недвижимости, расположенный по указанному адресу.
На основании согласно свидетельства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии С. не являлся собственником объекта налогообложения, в связи с чем решение суда первой инстанции отменено. Т.е. обязанность по уплате налога на имущество возникает с момента государственной регистрации и прекращается после регистрации права на имущество новым собственником.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ N 218-ФЗ является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество. Таким образом, сразу после передачи права владения недвижимым имуществом новому владельцу вне зависимости от даты государственной регистрации права собственности приобретатель становится законным владельцем этого имущества. В соответствии со ст. 8 ГК РФ акт регистрации недвижимого имущества является лишь
правоподтверждающей процедурой и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав.
задолженности по транспортному, земельному налогам и по налогу на имущество физических лиц, пени» // СПС КонсультантПлюс.
76
Из всего вышесказанного мы можем сделать вывод, что в случае купли-продажи недвижимого имущества, моментом возникновения бремени содержания, с точки зрения оплаты коммунальных услуг является момент его фактического приобретения, выраженный в заключении договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему с последующим принятием имущества. Однако с точки зрения уплаты налога на имущество моментом возникновения данного бремени является момент государственной регистрации.
Если недвижимое имущество переходит к собственнику по наследству, то имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое, на основании ст. 1110 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, гражданин, принявший наследство, приобретает право на наследственное имущество и на все доходы от него; в то же время он несет все расходы по содержанию наследственного имущества (уплата налогов, оплата коммунальных услуг). Причем эти расходы гражданин обязан нести не с того дня, когда он получит свидетельство о праве на наследство или зарегистрирует свое право на квартиру в органе Федеральной регистрационной службы, а с момента открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя). Такой вывод следует из п. 4 ст. 1152 ГК РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».
Таким образом, на наследника возлагается обязанность по уплате долгов наследодателя, коммунальных платежей и налогов за период, предшествующий фактическому переходу наследственного имущества в его собственность. Важным моментом в данном случае служит возможность пользоваться имуществом и даже получать с него доходы в
соответствии со ст. 136 ГК РФ, возникающая также до непосредственного вступления в собственность.
Подводя общий вывод данной работе, можно отметить, что: момент возникновения бремени содержания может быть различный, что подтверждается судебной практикой. В случае купли-продажи недвижимого имущества, моментом возникновения бремени содержания, с точки зрения оплаты коммунальных услуг является момент его фактического приобретения, выраженный в заключении договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему с последующим принятием имущества. Однако с точки зрения уплаты налога на имущество моментом возникновения данного бремени является момент государственной регистрации.
Список литературы
1. Матвеева А.В., Полякова О.А. Обременения и ограничения недвижимого имущества: основные понятия, регистрация, проблемы и перспективы // Аллея науки, 2017. № 9. Том. 2. С. 447-454.
2. Микрюков В.А. Гражданско-правовая функция установления бремени собственности // Законодательство и экономика, 2015. № 5. С. 11-13.
3. Понька В.Ф. Право собственности: благо или бремя? // Адвокат. 2016. № 2. С. 20-22.
4. Суслова С.И. Соотношение бремени и обязанности собственника по содержанию имущества / С.И. Суслова // Второй пермский конгресс ученых-юристов : материалы междунар. науч.-практ. конф., г. Пермь, 27-28 окт. 2011 г. / Перм. гос. нац. исслед. ун-т; отв. ред. О.А. Кузнецова. Пермь, 2011. С. 193.
5. Суслова С.И. Бесхозяйное содержание жилого помещения как основание прекращения права собственности по российскому законодательству // Актуальные проблемы гражданского права, 2014. № 1 (4). С. 168.
