CC BY
21
ИССЛЕДОВАНИЕ
1
Кульков А.А.1
1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения)
АННОТАЦИЯ:
Прогнозирование будущих эксплуатационных затрат имеет одно из приоритетных значений для формирования общей концепции управления инвестиционного проекта. Опираясь на исследование современного опыта девелопмента социально-бытовых объектов путем изучения технической документации, отечественных научных публикаций и практик, автором предложены теоретические и методологические рекомендации по моделированию затрат на проведение планово-ремонтных мероприятий, способствующих продлению срока эффективной службы здания. Сформулированные выводы могут быть применены профессиональными участниками для принятия компетентных управленческих решений в области технической эксплуатации.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: девелопмент, техническая эксплуатация здания, эффективный срок службы, конструктивная схема, нормативный срок службы, конструктивный элемент
JEL: E22, G17, L84
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
Кульков Андрей Александрович, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Казанский государственный архитектурно-строительный университет (akulkov@inbox.ru)
ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 17.10.2016 / ОПУБЛИКОВАНО: 20.11.2016
ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.17.21.36913
(с) Кульков А.А. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"
Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/) ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский
2988 Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
Введение
В последнее время управление недвижимостью, в том числе и в сфере социально-бытового обслуживания, стало востребованным видом профессиональной деятельности [3]. Собственники при использовании объектов недвижимости несут затраты по ее эксплуатации либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации. Опыт зарубежных стран уже давно доказал эффективность практики привлечения специализированных организаций на стадии эксплуатации, что дает импульс развитию данного сектора экономики и в нашей стране.
Одно из самых сложных направлений работы, с которой сталкиваются управляющие компании в своей профессиональной деятельности, - это организация технической эксплуатации объекта для обеспечения комфортных и безопасных условий пребывания в нем людей. Так, система технической эксплуатации включает в себя такую деятельность, как поддержание в надлежащем состоянии здания и всех его конструктивных элементов с целью продления жизненного цикла здания и всего инвестиционного проекта в целом [5].
В связи с этим для обеспечения своевременного и оптимального контроля за текущим техническим состоянием объекта недвижимости нами поставлена цель разработки методических и практических рекомендаций по прогнозированию будущих ремонтных мероприятий и их стоимости, что является приоритетной задачей управления.
Особенности конструктивной схемы зданий детских садов
Детские сады являются наиболее массовыми объектами социально-бытовой сферы, проектирование и строительство которых тесным образом связано с реализацией жилищных программ. Особо важную роль при разработке данного инвестиционного проекта на стадии проектирования следует отводить принятию таких решений, которые будут определять высокую степень надежности, комфортности и безопасности в процессе дальнейшей эксплуатации.
Под конструктивной схемой в нашем исследовании понимается совокупность горизонтальных и вертикальных конструкций здания, связанных между собой и обеспечивающих прочность, надежность устойчивость и пространственную жесткость объекта [4].
В практике строительства широко распространены одно- и двухэтажные здания детских садов, которые отличаются сложной
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное 2989
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/ф.17.21.36913
объемно-планировочной структурой [9], что позволяет применять весьма разнообразные конструктивные схемы: каркасные и бескаркасные, с несущими поперечными и продольными стенами, крупноблочные и мелкоблочные, деревянные, щитовые и панельные. Однако на практике девелопер при выборе конструктивной схемы опирается на принцип оценки вариантов капитальных вложений по критерию их эффективности, определяемой оптимальным сочетанием затрат и получаемых будущих денежных потоков.
Таким образом, конструктивная схема здания должна быть технически целесообразной, функциональной и экономичной.
Практика реализации инвестиционных проектов по строительству детских дошкольных учреждений выявила тенденцию применения конструктивных решений первой группы капитальности зданий, которая характеризуется техническими и физическими характеристиками отдельных конструктивных элементов здания: фундаментами, стенами и перекрытиями.
Так, фундамент представляет собой конструкцию, обычно расположенную ниже уровня земли и предназначенную для восприятия нагрузок от остальных элементов здания и передачу их на грунт [2]. Анализ реализованных проектов определил для рассматриваемого сегмента следующие основные конструктивные решения фундаментов: ленточные, сплошные и свайные.
Стены предназначены для отделения внутренних помещений от внешнего пространства (наружные) или отделения одного помещения от другого (внутренние) [2]. Для объектов социально-бытового назначения применяются следующие типы стен: крупнопанельные, крупноблочные, мелкоэлементные (кирпич, мелкие блоки).
Перекрытия представляют собой строительные конструкции, предназначенные для разделения внутреннего пространства здания на отдельные этажи [2]. В рассматриваемом в настоящем исследовании сегменте объектов недвижимости широкую практику применения нашли сборно-железобетонные и монолитные перекрытия, зарекомендовавшие себя как надежные, долговечные и огнестойкие элементы.
Описанные конструктивные элементы составляют так называемую группу несменяемых элементов, которые могут служить достаточно долгое время, не требуя при этом полного восстановления.
2990 Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
Так, нормативный срок эксплуатации здания такого типа составляет от 120 до 170 лет.
Другую группу составляют элементы здания, которые полностью или частично заменяются на новые несколько раз во время службы основных несменяемых несущих конструкций здания [11], и тем самым не оказывают существенного влияния на нормативные значения сроков службы здания.
Отметим тот факт, что усредненные нормативные сроки службы зданий и его конструктивных элементов, отделки и оборудования установлены с учетом выполнения всех необходимых ремонтных мероприятий в ходе эксплуатации объекта в строго установленные временные регламенты, что невозможно сделать без проведения своевременного мониторинга и контроля за текущим состоянием всех конструктивных элементов здания. Проведение мониторинга обеспечивает управляющую компанию достоверной информацией о техническом состоянии объекта недвижимости, что делает возможным планирование комплекса мероприятий по текущему и капитальному ремонту конструктивных элементов здания.
Особенности проведения планово-предупредительного ремонта
В процессе эксплуатации объекта социально-бытового назначения, например, детского сада, одной из главных задач для управляющей компании является обеспечение продолжительного срока эксплуатации здания без снижения при этом уровня безопасности и комфортности пребывания в нем детей и персонала. Это достигается проведением комплекса ремонтно-строительных работ.
МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» определяет ремонт объектов недвижимости как комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как зданий и сооружений в целом, так и их отдельных конструкций [7].
В процессе эксплуатации управляющая компания совместно с привлекаемыми специализируемыми организациями должна выполнять текущий и капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов, отличающихся периодичностью и масштабностью работ. Несмотря на принципиальные, на первый взгляд, отличия между капитальным и
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное 2991
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/ф.17.21.36913
текущим ремонтом, на практике бывает нелегко четко разграничить их друг от друга.
Так, к текущему ремонту объектов недвижимости можно отнести работы по систематическому и своевременному предохранению конструктивных элементов зданий и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей [6].
Основной проблемой, с которой сталкиваются девелоперы на стадии эксплуатации объекта, является определение периодичности проведения текущего ремонта, позволяющего поддерживать общее техническое и функциональное состояние помещений на уровне, необходимом для экономически эффективной эксплуатации до момента принятия решения о проведении капитального ремонта либо реконструкции.
Планирование текущего ремонта необходимо осуществлять на основании результатов мониторинга за текущим состоянием элементов в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ.
К капитальному ремонту объекта недвижимости относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов [7].
В качестве исходных данных для планирования капитального ремонта зданий социально-бытового назначения должны использоваться результаты наблюдений текущего состояния отдельных конструктивных элементов и, при необходимости, технических обследований. При этом периодичность данных наблюдений должна определяться на основании степени загрузки, эффективного срока службы, функциональных особенностей объекта и фиксироваться в плане ремонтно-предупредительных мероприятий управляющей компании. Для объектов социально-бытового обслуживания целесообразно проводить плановый мониторинг текущего состояния конструктивных элементов не реже одного раза в год.
Временные регламенты осуществления мероприятий по проведению капитального ремонта в зданиях социально-бытового значения могут быть взяты из специальных методических указаний,
2992 Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
например, из МДС 13-14.2000, однако актуальной задачей, на наш взгляд, остается разработка методических и практических рекомендаций по моделированию цикличности проведения ремонтных мероприятий, характерных для конкретного целевого назначения здания.
В каждом конкретном случае данные сроки следует определять с учетом специфики эксплуатации объекта, уровня технологических нагрузок, климатических условий и других факторов.
Проблема определения срока эффективной эксплуатации конструктивных элементов здания
В качестве базовой технической категории, коррелирующей с периодичностью проведения капитального ремонта элементов здания, определим показатель срока эффективной эксплуатации, характеризующегося временем безотказной службы конструктивного элемента до момента необходимости проведения ремонтных мероприятий [8]. Характерной особенностью данного периода является то, что технический, архитектурный и экономический потенциал конструктива соответствует планируемому на стадии проектирования, что позволяет обеспечивать прогнозируемую экономическую эффективность всего объекта.
Очевидно, что срок эффективной эксплуатации элемента напрямую зависит от его технических характеристик, определяющих капитальность и долговечность, то есть в качестве базовой величины можно использовать нормативные временные регламенты. Так, зная нормативный срок службы конструктивного элемента (Тн) и степень влияния данного конструктива на формирование эффективного срока, можно определить расчетную прогнозную продолжительность срока эффективной эксплуатации всего здания (Тэф):
Тэф=£(Тн). (1)
В качестве показателя, характеризующего корреляцию нормативного и эффективного срока, определим коэффициент капитальности элемента (Ккап), который зависит от многих факторов: функционального назначения здания, климатических условий, степени загрузки, технических характеристик и т.д.
Тэф— Тн Кк
(2)
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное 2993
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/ф.17.21.36913
Анализ и систематизация опыта управляющих компания и прочих профессиональных участников в сфере обслуживания социально-бытовых объектов позволил нам произвести количественную оценку коэффициента капитальности для каждого конструктивного элемента здания (табл.).
Таблица
Коэффициент капитальности элемента
Конструктивный элемент Ккап
Фундаменты 0,33
Стены 0,32
Перекрытия 0,53
Крыша 0,53
Фасад 0,95
Проемы 0,80
Кровля 0,72
Полы 0,78
Внутренняя отделка 0,80
Инженерные сети 1,00
Источник: составлено автором
Анализируя полученные результаты, все конструктивные элементы можно систематизировать на две группы: первая с показателями коэффициента от 0,32 до 0,53 и вторая с показателями от 0,72 до 1,00. Таким образом, можно сделать вывод о том, что формирование расчетного эффективного срока службы всего здания и периодичности ремонтных мероприятий в большей степени зависит от физических и функциональных характеристик конструктивных элементов второй групп (кровля, фасады, проемы, полы, внутренняя отделка, инженерные сети). Таким образом, на стадии формирования технического задания на проектирование необходимо больше внимание уделить технико-экономическому обоснованию выбора вида конструктивных элементов данной группы.
Применение коэффициента капитальности на практике позволяет определить прогнозные сроки проведения ремонтных работ и сформировать план-график, который поможет осуществить контроль за проведением данных мероприятий и снизить тем самым риски управления.
2994
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
Моделирование будущих издержек на ремонтные мероприятия
Для обеспечения нормативной долговечности службы здания необходимо своевременно провести ремонтные мероприятия в требуемом объеме и по оптимальной стоимости. Определение будущих затрат на эксплуатацию здания является задачей, которую необходимо решать еще на стадии анализа экономической эффективности всего инвестиционного проекта [1]. Сложность для инвестора здесь заключается в том, что объективно и доказуемо спрогнозировать данные издержки почти невозможно. Данным фактом обусловлена актуальность и практическая значимость научно-исследовательских разработок в этой области.
Для апробации нами предлагается следующая математическая модель определения будущей стоимости ремонтных работ, основанная на принципе дисконтирования:
где
Ск - стоимость текущего ремонта конструктивного элемента, руб.; ^смРу - стоимость капитального ремонта j-очереди, руб.; i - ставка дисконтирования;
tj - эффективный срок службы конструктивного элемента, год; п - количество очередей капитального ремонта конструктивного элемента за прогнозируемый период;
С0бщ - общая стоимость затрат на проведение ремонтных мероприятий в здании, руб.;
т - количество конструктивных элементов.
Здесь количество очередей капитального ремонта каждого конструктивного элемента (п) определяется исходя из продолжительности эффективного срока службы, определенного на базе нормативного срока с использованием коэффициента капитальности (табл.) и прогнозируемого срока эксплуатации объекта до его реверсии.
Описанная математическая модель позволяет прогнозировать затраты на ремонтные работы и на основе этого прогноза формировать актуальный план-график ремонтно-предупредительных мероприятий. При этом необходимо отметить, что представленные методические и
Ск — £7=1 Ссмр,(1 + 0tl'
(3)
(4)
к=1
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное 2995
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/ф.17.21.36913
практические рекомендации носят универсальный характер, а, следовательно, не могут учесть индивидуальные особенности конкретного объекта исследования. Моделирование процесса определения стоимости затрат на техническую эксплуатацию и использование его результатов целесообразно производить для совокупности объектов, объединённых общими принципами функционирования, эксплуатации и управления.
Заключение
По итогам разработки методических и практических рекомендаций по прогнозированию будущих ремонтных мероприятий и их стоимости нами получены следующие выводы.
1. Выявленные особенности применения конструктивных схем для проектирования зданий социально-бытового назначения на примере детских садов, представленные в настоящем исследовании, в полной мере могут быть использованы девелоперами для принятия компетентных решений в оформлении технического задания для проектных организаций.
2. Определена роль мониторинга технического состояния, который обеспечивает полноту, сопоставимость, своевременность и достоверность информации о техническом состоянии объекта недвижимости, что делает возможным планирование комплекса мероприятий по текущему и капитальному ремонту конструктивных элементов здания.
3. Произведен сопоставительный анализ текущего и капитального ремонта, который позволил определить степень влияния каждого из них на формирование эксплуатационных затрат.
4. Обзор специализированной литературы выявил низкую степень проработанности понятия эффективного срока службы конструктивного элемента и методик его расчета. В статье представлены актуальные методические разработки по определению данного показателя, призванные помочь специалистам в формировании план-графика ремонтных работ.
5. Разработанный в рамках данного исследования математический аппарат позволяет на практике определять будущие затраты на ремонтные работы и на основе этого прогноза формировать оптимальный план ремонтно-восстановительных работ.
2996 Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/ф.17.21.36913
ИСТОЧНИКИ:
1. Вирцев М.Ю., Тимирбаева А.Ш. Повышение конкурентоспособности управляющих
компаний при реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве // Российское предпринимательство. - 2015. - № 19. - С. 3193-3200.
2. ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и
технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».
3. Зайнуллина Д.Р. Использование модели девелопмента при комплексном освоении
территорий в рамках инновационного развития строительного комплекса (на примере Республики Татарстан) // Региональная экономика: теория и практика. -
2012. - № 8. - С. 51-59.
4. Костышак М.М. Роль и значение капитального ремонта в воспроизводстве жилищного
фонда города // Вестник МГСУ. - 2011. - № 8. - С. 38-43.
5. Литвинова О.В. Управление и техническая эксплуатация объектов недвижимости:
Учебное пособие. - Иркутск: ИРНИТУ, 2015. - 130 с.
6. Мавлютова А.Р. Внедрение методологии профессионального управления
эксплуатацией объектов недвижимости различного функционального назначения // Российское предпринимательство. - 2015. - № 19. - С. 3235-3242.
7. МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта
производственных зданий».
8. Николихина Ю.А. Повышение эффективности эксплуатации объектов жилой
недвижимости // Научное образование. - 2013. - № 9. - С. 650-653.
9. Пономарева Е.А. Методика расчета эффективности функционирования системы
управления коммерческими объектами недвижимости на стадии эксплуатации // Вестник Ленинградского государственного университета им. А.С. Пушкина. - 2012. - № 3. - С. 167-175.
10. Попова И.В., Толпегина С.О. Анализ развития теории девелопмента в инвестиционно-
строительной сфере // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 5. - С. 366.
11. Попова О.Н., Симанкина ТЛ. Методика оценки ресурса работоспособности
конструктивных элементов жилых зданий // Инженерно-строительный журнал. -
2013. - № 7. - С. 40-50.
Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное 2997
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
Andrei A. Kulkov, Candidate of Science, Economics, Associate professor of the Chair of Expertise and Property Management, Kazan State University of Architecture and Engineering
Modeling of expenses on technical operation as a prioritized development direction (evidence from social amenities)
ABSTRACT
The forecast of future operational costs is a prioritized aspect for the formation of future concept of the investment project management. Based on the research of modern experience of the development of social amenities through studying technical documentation, domestic scientific literature and practices, the author has proposed theoretical and methodological recommendations as for the modeling of expenses for performing scheduled repair in order to extend service life of the building. The formulated conclusions may be applied by professional participants for making competent managerial decisions in the field of technical operation.
KEYWORDS: development, building maintenance, efficient service life, structural layout, standard service life, structural component
2998 Кульков А.А. Моделирование затрат на техническую эксплуатацию как приоритетное
направление девелопмента (на примере объектов социально-бытового назначения) // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 2987-2998. — doi: 10.18334/rp.17.21.36913
