CC BY
114
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, КАДАСТР И МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
'--------------------------
УДК 332.6:631.164 Ю.А. Лютых, С.С. Савицкая
МОДЕЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
ОРГАНИЗАЦИЙ
В статье представлены методы и модели, с помощью которых можно вычислить ценность заклада земли и сельскохозяйственных организаций. Приведен конкретный пример вычисления ценности заклада для сельскохозяйственных организаций в Назаровском районе Красноярского края.
Ключевые слова: залоговая стоимость, земельный участок, сельскохозяйственная организация, заклад.
Yu.A. Lyutykh, S.S. Savitskaya
MORTGAGE WORTH MODELING FOR THE AGRICULTURAL ORGANIZATION PLOTS OF LAND
Techniques and models by means of which it is possible to calculate mortgage worth of land and the agricultural organizations are given in the article. The concrete example of calculation of mortgage worth for the agricultural organizations in Nazarovo area of Krasnoyarsk region is given.
Key words: mortgage worth, plots of land, agricultural organization, mortgage.
Государственной программой развития сельского хозяйства на 2008-2012 годы предусматривается обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств. Немалый потенциал в этом направлении имеет развитие кредитования под залог сельскохозяйственных земель, что вызывает необходимость научно обоснованной методики определения залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий.
Ранее проведенная государственная кадастровая оценка этих земель формирует предпосылки для развития земельной ипотеки в субъектах Российской Федерации и муниципальных районах. Однако ее результаты не учитывают все разнообразие природно-климатических и особенно экономических условий на фактическую эффективность сельскохозяйственного производства и связанные с ними риски, существенно влияющие на инвестиционную привлекательность.
Кадастровая оценка земель статична, она отражает их стоимость на момент ее проведения, является массовой, поэтому не может не учитывать динамику изменения реальной ренты, формируемой за счет доходов конкретной сельскохозяйственной организации. Методические аспекты учета рисков при определении залоговой стоимости земельных участков нами здесь не рассматриваются и являются предметом отдельной публикации.
В целях повышения объективности установления залоговой стоимости, как базиса обеспечения согласованности интересов участников ипотечного рынка, снижения рисков необходимо использование нескольких источников взаимодополняющей информации и методов, обеспечивающих адекватный учет природно-экономических факторов развития аграрного бизнеса с привлечением инвестиционных ресурсов под залог земельных участков.
В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель России находится на начальной стадии становления, поэтому характеризуется незначительным количеством сделок, закрытостью информации, неопределенностью ценообразования.
Информацией для определения залоговой стоимости земельных участков могут служить цены сделок на земельном рынке и показатели, характеризующие доходность аграрного бизнеса сельскохозяйственных предприятий.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату [1]. При оценке аграрного бизнеса объектом выступает хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.
Стоимость предприятия определяется на основе анализа актива баланса, в котором отражается имущество предприятия, а в пассиве - источники его образования. С учетом того, что земля не входит в оценку активов предприятия, ее стоимость можно определить по соотношению со стоимостью предприятия.
По аналогии того, что стоимость акции определяется капитализацией ее дохода, так и стоимость предприятия может быть определена капитализацией его прибыли, получаемой за счет использования всех имеющихся в его распоряжении ресурсов, включая земельные. В этом случае стоимость земельных угодий можно определить по их вкладу в общую стоимость предприятия.
Верхняя граница залоговой стоимости устанавливается на основе анализа цен предложения на участки земель сельскохозяйственного назначения в границах муниципального района. Для этих целей используются усредненные риэлтерские данные цен предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения на региональном земельном рынке.
Учитывая, что цена предложения, как правило, на 5-10% выше реальной цены сделки, проводится их соответствующая корректировка. Кроме того, осуществляется корректировка цен на парцеллярность, ввиду того, что удельная стоимость земельных участков больших размеров ниже, чем маленьких.
Максимальная величина залоговой стоимости земельного участка (ЗСмакс) может быть рассчитана по следующей формуле:
ЗСмакс = Цпр х Кр х Кпар х Кип,
где Цпр - средняя цена предложения на земельные участки, тыс. руб/га;
Кр - коэффициент, характеризующий соотношение цен фактической сделки и предложения;
Кпар - коэффициент корректировки цен на парцеллярность;
Кип - ипотечное соотношение между залоговой и оценочной стоимостью земельного участка.
Например, для условий Назаровского, как наиболее экономически развитого района, примерная максимальная стоимость гектара земель сельскохозяйственного назначения составит (при Кр = 0,95; Кпар = 0,9; Кип = 0,7 - значение, рекомендуемое Россельхозбанком для регионов с неразвитым земельным рынком) 263,5 тыс. руб. (440,3x0,95x0,9x0,7).
Эта величина служит ориентиром максимального уровня залоговой цены для земельных участков, расположенных в границах района. По нашему мнению, она отражает стоимость участков сельскохозяйственных угодий, предназначенных не для сельскохозяйственного производства, а для использования под застройку и на другие цели.
Оценку залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий представляется целесообразным рассчитывать на основе показателя стоимости предприятия. Стоимость сельскохозяйственного предприятия (бизнеса) определяет возможности привлечения и размеры кредитов. Величина кредита, в свою очередь, определяет масштабность инвестиционного проекта и показатели финансово-экономического состояния предприятия в перспективе.
Стоимость сельскохозяйственного предприятия, в свою очередь, оценивается как имеющимися активами (имуществом и др.), так и прибыльностью (рентабельностью) хозяйственной деятельности предприятия. Если рассматривать стоимость земли как капитализированную ренту, являющуюся составной частью прибыли от сельскохозяйственного производства, то она напрямую зависит от стоимости сельскохозяйственного предприятия.
Расчет стоимости предприятия и на его основе залоговой стоимости земли целесообразно проводить по двум взаимодополняющим методам - чистых активов и капитализации прибыли. При этом, если по второму методу оценка стоимости сельскохозяйственного предприятия и его главного средства производства -земли - осуществляется только исходя из уровня конечного результата хозяйствования (характеризуемого здесь объемом получаемой прибыли), то по первому - с учетом как конечного результата, так и условий хозяйствования (обеспеченности основными средствами и др.).
В табл. 1 представлены результаты группировки, проведенной нами по отчетным данным сельскохозяйственных организаций, расположенных в лесостепной зоне Красноярского края за 2006 год (в группировку включено 61 хозяйство) по величине стоимости чистых активов, приходящихся на 100 га сельскохозяйственных угодий.
Таблица 1
Группировка сельскохозяйственных организаций лесостепной зоны Красноярского края по стоимости чистых активов на 100 га сельхозугодий
Группа по чистым активам на 100 га с.-х. угодий, тыс. руб. Число хозяйств в группе На 100 га. с.-х. угодий, тыс. руб. Кадастровая стоимость сельхозугодий, руб/га % неиспользуемых сельхозугодий Рентабельность активов по чистой прибыли, % Индекс иннова- ционного потен- циала*
Чистые активы Выручка от продаж, всего Чистая при- быль
1 - до 400 17 263 161 -21 8770 27,6 -5,8 0,77
2 - от 400 до 700 14 558 303 36 8665 13,0 5,0 0,86
3 - от 700 до 1000 18 800 357 52 10439 4,5 5,9 1,10
4 - св. 1000 12 1452 670 167 10219 0,5 9,3 1,34
В среднем 61 723 352 51 9524 12,1 3,1 1,00
* Рассчитано с использованием алгоритма косвенной оценки инновационного потенциала сельскохозяйственных организаций, предложенного академиком РАСХН И.В. Курцевым [2, с. 31].
Анализ показывает, что показатель чистых активов адекватно отражает уровень доходности предприятия, как хозяйствующего субъекта, осуществляющего аграрную предпринимательскую деятельность. Наблюдается выраженная прямая зависимость выхода с единицы земельной площади как общей выручки от продаж, так и чистой прибыли с величиной группировочного признака. В целом, при росте удельной (на 100 га сельскохозяйственных угодий) стоимости чистых активов (с поправкой на рыночную оценку основных средств) с 263 тыс. руб. в первой группе хозяйств до 1452 тыс. руб. (в 5,5 раза) в четвертой объем выручки от продаж соответственно увеличился в 4,2 раза; если низшая (первая) группа по показателю чистой прибыли оказалась убыточной (21 тыс. руб. убытка на 100 га), то в высшей группе получено 167 тыс. руб. чистой прибыли. Показатель же кадастровой стоимости не имеет такой связи. Например, в расчете на 100 га сельскохозяйственных угодий объем выручки в четвертой группе хозяйств в 1,8 раза, а чистой прибыли - в 3,2 раза превысил соответствующие показатели предыдущей (третьей) группы, тогда как кадастровая стоимость гектара продуктивных земель, напротив, ниже (на 2,1%).
Рассматриваемый показатель чистых активов представляет собой своеобразный качественный индикатор уровня предпринимательской деятельности - в группах с более высокими значениями удельных чистых активов существенно ниже доля неиспользуемых площадей продуктивных земель, выше уровень рентабельности активов по чистой прибыли, существенно выше оценка инновационной активности сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Проиллюстрируем суть предлагаемых здесь методов на конкретных расчетах по сельскохозяйственным организациям Назаровского района Красноярского края, расположенного в границах указанного земельно-оценочного района.
Оценка стоимости земли на основе метода чистых активов предприятия
Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов сельскохозяйственной организации, принимаемых к расчету, суммы ее обязательств, принимаемых к расчету.
Стоимость чистых активов (собственного капитала) предприятия определяется по формуле:
ЧА = Ар - Пр,
где ЧА - стоимость собственного капитала (чистые активы);
Ар - активы предприятия, принимаемые к расчету;
Пр - пассивы предприятия, принимаемые к расчету.
Оценка зданий и сооружений уточняется на основе их рыночной стоимости. Стоимость сельскохозяйственной техники и транспорта корректируется с учётом цен на вторичном рынке.
Например, скорректированная рыночная стоимость основных средств (зданий и сооружений, машин и оборудования, транспортных средств) ЗАО «Ададымское» Назаровского района Красноярского края составила 247,2 млн руб. Остальные показатели принимались по балансу за 2007 год. Стоимость чистых активов этого предприятия по данным бухгалтерского баланса за 2007 год с учетом корректировки составила 173,8 млн руб.
Поскольку данные бухгалтерского баланса не включают стоимость земли (по экспертным оценкам занимающей 25-30% в стоимости ресурсов предприятия принимается в расчетах 27%), необходима соответствующая корректировка. Текущая стоимость предприятия (ЗАО «Ададымское») с учетом стоимости земельных ресурсов составит 238,1 млн руб. (173,8: 0,73).
Однако для более полного учета природно-экономических условий сельскохозяйственного производства в этих расчетах может использоваться не усредненное значение вклада земли в стоимость бизнеса, а индивидуальное по каждому предприятию, определяемое на основе расчетов стоимости его ресурсного потенциала. В состав потенциала включаются капитал (основные средства и материальные затраты), трудовые ресурсы в оценке по заработной плате и земельные ресурсы по кадастровой стоимости.
Расчеты, проведенные по хозяйствам Назаровского района, свидетельствуют, во-первых, что среднее по району значение вклада земли выше указанного значения (25-30%) и составляет 43%. Во-вторых, с учетом внутрирайонной дифференциации рентных факторов, обеспеченности хозяйств земельными, трудовыми и материально-техническими ресурсами оценка вклада земли существенно дифференцирована от 36% в СХПК ЗАО «Владимировское» до 69% - в ЗАО «Дороховское» (табл. 2).
Таблица 2
Оценка вклада земли в ресурсный потенциал сельскохозяйственных организации Назаровского района
Красноярского края, 2007 г.
Хозяйство Основные средства, млн руб. Материальные затраты, млн руб. Среднегодовые работники, занятые в с.-х. производстве Стоимость с.-х. угодий (ГКОЗСХН), всего, млн руб. Ресурсный потенциал, всего, млн руб. Вклад земли в ресурсный потенциал
чел. млн руб.
ЗАО "Ададымское" 164,8 121,7 405 34,0 244,9 565 0,43
СХП ЗАО "Владимировское" 81,3 230,8 359 46,6 199,5 558 0,36
ЗАО "Гляденское" 59,0 106,1 438 34,5 254,1 454 0,56
ЗАО "Дороховское" 36,8 29,0 180 9,5 165,3 241 0,69
СЗАО "Краснополянское" 141,1 202,5 673 51,5 362,5 758 0,48
ЗАО "Крутоярское" 209,5 140,8 498 36,2 360,0 746 0,48
ЗАО "Назаровское" 433,8 545,2 1818 380,1 788,3 2147 0,37
ЗАО "Подсосенское" 120,3 100,0 489 45,8 153,7 420 0,37
ЗАО "Сахаптинское" 75,3 90,1 255 16,0 149,0 330,4 0,45
По району 1321,9 1566,1 5115 654,1 2677,2 6219,4 0,43
Оценка стоимости земли на основе метода капитализации прибыли предприятия
Метод оценки стоимости предприятия на основе капитализации прибыли основан на базовой посылке, в соответствии с которой его стоимость равна текущей стоимости будущих доходов. Сущность данного метода выражается формулой:
ОСпр = Приб : Ккап,
где ОСпр - оценочная стоимость предприятия;
Приб - величина прибыли;
Ккап - коэффициент капитализации.
Для расчета стоимости предприятия используются данные о величине его прибыли за несколько лет, которые приводятся с учетом коэффициентов инфляции к текущему году. Полученные данные усредняются и этот показатель капитализируется.
В качестве коэффициента капитализации может быть принята эффективная доходность к погашению долгосрочных облигаций федерального займа до финансового кризиса, составлявшая примерно 6%.
Используя формулу, стоимость предприятия ЗАО «Ададымское» по приведенному среднегодовому показателю прибыли будет равна 449,0 млн руб.(26,94:0,06). Аналогичные расчеты можно провести и по другим предприятиям района.
В настоящее время Россельхозбанк предлагает определять залоговую стоимость сельхозугодий по кадастровой стоимости, особенно в регионах, муниципальных районах, где слабо развит земельный рынок, по кадастровой стоимости, которую можно принять за 70% от кадастровой. Из-за ограниченности размеров статьи отметим лишь суть такого подхода.
Показатель залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, определяемый на основе результатов государственной кадастровой оценки, отличается выравненностью (коэффициент вариации ниже по отношению к «методу чистых активов» в 4 раза, к «методу капитализации прибыли» - в 10 раз, к средней по этим методам - в 7 раз), что объясняется, с одной стороны, относительно небольшой внутрирайонной дифференциацией рентных факторов (балл бонитета, эквивалентное расстояние грузоперевозок, индекс технологических свойств), с другой - недоучетом в нем уровня хозяйствования (главным образом, прибыли). Соответственно отсутствует связь и с уровнем финансового состояния залогодателей. Например, ЗАО «Назаров-ское» как по всем частным показателям финансового состояния (коэффициентам абсолютной ликвидности, критической оценки, текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, финансовой независимости и финансовой независимости в отношении формирования запасов и затрат [3]), так и по интегральной балльной оценке среди сельскохозяйственных организаций района стабильно занимает лидирующее положение, но вместе с тем кадастровая оценка его земель близка к среднерайонной. ЗАО "Доро-ховское" и СЗАО "Краснополянское" имеют одинаковую кадастровую оценку гектара сельскохозяйственных угодий, но вместе с тем по результатам хозяйствования их следует отнести соответственно к пятой и второй группам финансовой устойчивости. Максимальную оценку залоговой стоимости по предлагаемой методике (среднюю по методам чистых активов и капитализации прибыли) получило ЗАО «Назаровское», а минимальную ЗАО "Дороховское", относящиеся соответственно к первой и пятой группам финансовой устойчивости. Наблюдается корреляция этих экономических характеристик и по другим сельскохозяйственным предприятиям.
С позиций сельскохозяйственного использования земель оценка, проведенная на основе стоимости бизнеса, наиболее объективна.
Обращает внимание также общий низкий уровень залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий в хозяйствах района. Такое положение, главным образом, связано с существующим ценовым диспаритетом и соответственно с отсутствием нормальных условий не только расширенного, но и во многих случаях простого воспроизводства. В этой связи необходима системная и значительная государственная поддержка развития земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Величина расчетной залоговой стоимости служит стартовой оценкой для установления договорной залоговой стоимости.
Литература
1. Кундиус В.А., Ступичева Я.Г. Совершенствование методик оценки бизнеса с целью разработки алгоритма расчёта стоимости сельскохозяйственных предприятий // Экономика с.-х. и перераб. предприятий. - 2007. - № 10. - С. 63-66.
2. Курцев И. Пути инновационного развития АПК Сибири // Экономист. - 2008. - № 8. - С. 27-32.
3. Методика расчета показателей финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей: утв. Постановлением Правительства РФ от 30 января 2003 г. № 52.
---------♦-----------
УДК 631.12 Г.С. Вараксин, И.С. Вершинский, Е.М. Байкалов
ИСТОРИЯ, СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В РОССИИ
В статье рассматриваются история, состояние и перспективы землеустройства в России. Предложены пути его улучшения. В частности, авторы считают, что в современных условиях землеустройство следует начать с проведения сплошной инвентаризации всего земельного фонда России, а затем разработать и провести мероприятия, обеспечивающие наведение порядка на земле.
Ключевые слова: земельный фонд, землеустройство, проектирование, межевание, инвентаризация.
G.S. Varaksin, I.S. Vershinsky, Ye.M. Baikalov HISTORY, CONDITION AND PROSPECTS OF LAND MANAGEMENT IN RUSSIA
History, condition and prospects of land management in Russia are considered in the article. Ways for its perfection are offered. In particular, the authors consider that in modern conditions land management should be started with making continuous inventory of all Russian available land and then it is necessary to develop and conduct the activities providing order on the land.
Key words: available land, land management, designing, land-surveying, inventory.
Землеустройство всегда являлось важным государственным мероприятием и развивалось по мере потребности в нем. Государство определяло земельную политику развития землепользования страны, организовало планирование, рациональное использование и охрану земельных ресурсов - основу жизни и деятельности своего народа. В разные периоды землеустройство прошло разные стадии развития, начиная от простейших операций по измерению и делению площадей земельных участков и кончая сложной системой мероприятий по организации рационального использования и охраны земель.
В период проведения столыпинских реформ перед землеустройством стояла задача по изысканию в малообжитых районах земель, пригодных для земледелия, их обследованию и формированию на этих территориях землепользований для расселения переселенцев из центральных областей Российской империи, а также подготовке правоустанавливающих документов. В советский период политика государства была направлена на коллективизацию землевладений крестьянских хозяйств и создание на их основе землепользований крупных хозяйств (колхозов). В дальнейшем, как правило, с приходом очередного Генерального секретаря коммунистической партии политика советского государства в области развития сельского хозяйства и в области земельных отношений уточнялась. В период коллективизации землеустроители формировали землепользования коллективных хозяйств, проводили межевание (установление в натуре границ землепользований), готовили для них правоустанавливающие документы (Государственные акты на право бессрочного (вечного) пользования землей).
В 60-е годы прошлого столетия государственная политика была направлена на создание крупных сельскохозяйственных предприятий и агрогородов, ликвидацию мелких населенных пунктов. Землеустроительными организациями в этот период разрабатывались схемы районных планировок, в которых, в частно-
