CC BY
37
Вестник Челябинского государственного университета. 2010. № 26 (207).
Экономика. Вып. 28. С. 65-69.
Б. М. Пехов
модель взаимодействия предпринимательских и государственных структур в процессе земельных отношений
Разработана сетевая модель, позволяющая структурно представить механизм взаимодействия основных участников процесса земельных отношений. Выявлен оптимальный путь, позволяющий сократить время и стоимость оформления документов по сделкам на рынке земельных участков. Определены место и роль кадастровых инженеров как новых субъектов российского законодательства в данном процессе.
Ключевые слова: земельные отношения, кадастровый инженер, сетевая модель, земельный участок, механизм, взаимодействие, предпринимательские структуры.
Земельные отношения — это социально-экономические и производственные отношения, возникающие между различными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. В жизни современного российского общества земельные отношения занимают заметное место. Итогом преобразований, начало которых было положено в 90-х гг., стало то, что в России практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, распоряжения и пользования землей и ее аренды; разрешено многоцелевое использование земельных участков; введено платное землепользование; создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
В процессе земельных отношений взаимодействуют три основные группы участников:
1. Государство как заказчик работ и контролирующий орган.
Государственное управление в области земельных отношений осуществляют представительные и исполнительные органы власти.
Конкретные виды и объемы деятельности муниципальных органов (исполнительных органов власти) по управлению земельным фондом устанавливаются федеральным законодательством или законодательством субъектов РФ.
Муниципальная межведомственная комиссия (далее ММВК) является постоянно действующим совещательным органом при Главе муниципального образования по вопросам ре-
гулирования земельных отношений по предоставлению в собственность, пользование и аренду находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, расположенных на всей территории муниципального образования, разрешения строительства объектов на существующих отведенных территориях [4].
2. Предпринимательские структуры, осуществляющие деятельность в сфере оборота и учета земельных участков:
— Кадастровый инженер — новый субъект российского законодательства, должен проводить инвентаризацию и собирать сведения, необходимые для постановки объекта на кадастровый учет. Для своей деятельности он может выбрать одну из двух форм организации: 1) в качестве индивидуального предпринимателя; 2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с юридическим лицом [4].
— Организации, оказывающие помощь в оформлении земельных участков, не относящиеся к кадастровым инженерам (агентства недвижимости, не имеющие лицензии на осуществление кадастровой деятельности, предпринимательские структуры, оказывающие юридические услуги). Основным недостатком данных организаций, относительно кадастровых инженеров, является то, что они не подготавливают технической документации, а выполняют посредническую функцию, что приводит к увеличению времени и удорожанию стоимости оформления земельных участков.
3. Физические и юридические лица, желающие оформить земельные участки. К ним относятся государственные и муниципальные организации; предпринимательские структуры; физические лица.
Построение сетевой модели взаимодействия участников процесса земельных отношений (рисунок) позволяет отобразить с определенной степенью детализации состав и взаимосвязи операций выполняемых основными участниками земельных отношений. В модели буквами «А», «Б», «В», «Г», «Д» обозначены разрывы, сделанные автором для компактности представленного материала.
Модель начинается с принятия решения об операции с земельным участком (приобретение права, переоформление права или отказ от прав на земельный участок) (1), заказчик проводит анализ имеющихся документов и принимает решения о выборе пути оформления документов (2). Имеется два основных пути оформления документов: самостоятельно (4); с помощью сторонней организации, в данном случае возможно два варианта — через посредническую юридическую организацию (5) или через кадастрового инженера (лиц или организаций, приравненных к кадастровым инженерам) (6). Организация, выбранная заказчиком, обязана информировать его об объеме работ по земельному участку и возможных перспективах его оформления (7). Далее заказчик заключает договор на выполнение работ по оформлению земельного участка (подготовка пакета документов для подачи заявления в исполнительный орган местного самоуправления или обращения в федеральную регистрирующую службу) с выбранной организацией: посреднической юридической организацией (8); с кадастровым инженером (9). При самостоятельном оформлении документов заказчик готовит пакет документов для подачи заявления в исполнительный орган местного самоуправления или федеральную регистрирующую службу (10). Подготовленный пакет документов и заявление передаются в исполнительный орган местного самоуправления для рассмотрения (11). После рассмотрения орган местного самоуправления принимает решение (12) при полной готовности пакета о передаче документов в федеральную регистрирующую службу (69); при отказе в принятии (в случае неполноты пакета документов или обращения ненадлежащее лица) возвращает (13). В случае отказа пакет документов дорабатывается: посреднической юридической организацией (14), кадастровым инженером (15), заказчиком самостоятельно (16) и повторно подается в исполнительный орган местного самоуправления (17). Исполнительный орган местно-
го самоуправления принимает на рассмотрение повторное заявление и пакет документов (18). При подаче заявления на переоформление прав на земельный участок пакет документов включает: документы государственного кадастрового учета и документы, подтверждающие факт государственной регистрации прав (19). При подаче заявления на предоставление земельного участка пакет документов не включает документы государственного кадастрового учета (20). В случае отсутствия документов государственного кадастрового учета (21) документы перенаправляются кадастровому инженеру (44). Заявления и пакеты документов о вновь предоставляемых земельных участках (22) исполнительный орган местного самоуправления направляет в комитет архитектуры и градостроительства для рассмотрения на ММВК по выбору земельных участков (23), которая выносит решение по земельному участку, указанному в заявлении (24). Далее ММВК принимает решение: о предварительном согласовании схемы размещения земельного участка (25); согласовании возможности оформления земельного участка (в установленном порядке) (26); отложении рассмотрения вопроса по существу для выяснения обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством, способных повлиять на решение вопроса о предоставлении земельного участка (27), после чего возможно повторное рассмотрение документов и вынос решения по земельному участку (29); об отказе (28) — заказчик теряет возможность оформить (в собственность или аренду) данный земельный участок (73). Такое возможно в случае резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
При повторном рассмотрении заявления и пакета документов (29) процедура согласования повторяется, и принимаются решения: о предварительном согласовании схемы размещения земельного участка (30); о возможности оформления земельного участка (31); об отказе в предоставлении земельного участка (32) в этом случае заказчик теряет возможность оформить земельный участок (73).
На основании решения ММВК комитет архитектуры и градостроительства формирует пакет документов для дальнейшего оформления земельного участка (33). Далее комитет подготавливается акт о выборе земельного участка (34), а исполнительный орган местного самоуправления, на основании сформированного пакета
-----► Операции, выполняемые государственными и муниципальными организациями -----► Операции, выполняемые заказчиком
-----► Операции, выполняемые посреднической юридической организацией
-----► Операции, выполняемые кадастровым инженером
(^) Операции, выполняемые государственными и муниципальными организациями О Операции, выполняемые заказчиком
/'-'у Операции, выполняемые посреднической юридической орга-низацией
О Операции, выполняемые лицензированной организацией
Модель взаимодействия участников процесса земельных отношений
■-Л
Модель взаимодействия предпринимательских и государственных структур в процессе земельных отношений
документов принимает решение: что дальнейшее оформление земельного участка должно осуществляться за счет средств заказчика (35); за счет средств бюджета с последующим предоставлением через аукцион (36).
На основании решения о дальнейшем оформлении земельного участка за счет средств заказчика (35) согласуется акт о выборе земельного участка с организациями, внесенными в акт о выборе: посредническая юридическая организация (37); кадастровый инженер (38); самостоятельно заказчиком (39). На основании решения об оформлении земельного участка за счет средств бюджета с последующим предоставлением через аукцион (36) исполнительный орган местного самоуправления передает документы в организацию, ответственную за постановку земельных участков на кадастровый учет (кадастровый инженер, выигравший конкурс на проведение кадастровых работ для муниципального образования) (40).
По итогам проведения кадастровых работ составляется акт по выбору земельного участка и вместе с пакетом документов в установленный срок передается в исполнительный орган местного самоуправления (41). Согласованный акт по выбору направляется кадастровому инженеру для формирования схемы расположения земельных участков на плане территории (42).
При условии, что акт по выбору земельного участка не согласован в установленном порядке (43), заказчик теряет возможность оформить земельный участок (73). Выбранный заказчиком кадастровый инженер получает документы для формирования межевого плана по земельному участку (44). Далее межевое дело предается в посредническую юридическую организацию (при условии, что с посреднической организацией заключен договор и ей выдана доверенность на представление интересов заказчика) (45). Кадастровый инженер передает межевое дело заказчику (46). После чего межевое дело передается в исполнительный орган местного самоуправления (47) для формирования постановления о предоставлении земельного участка (56). Исполнительный орган местного самоуправления подготавливает постановление об утверждении схемы расположения земельных участков на плане территории (48). Далее исполнительный орган местного самоуправления передает межевое дело в Росреестр для постановки участка на учет (49). На основании межевого дела
Росреестр принимает решение: 1) о постановке земельного участка на кадастровый учет (50), далее документы передаются для формирования постановления о предоставлении земельного участка (56); 2) о возвращении документов на доработку (51), на основании чего указанный заказчиком кадастровый инженер получает документы для исправления ошибок в межевом деле земельного участка (53); об отказе в постановке на кадастровый учет (52), на основании чего заказчик теряет возможность оформить земельный участок (73).
После исправления ошибок в межевом деле земельного участка (53) происходит его повторная передача в Росреестр (54), принимается решение о постановке земельного участка на кадастровый учет (55) и сформированное дело поступает в исполнительный орган местного самоуправления для формирования постановления о предоставлении земельного участка (56). Исполнительный орган местного самоуправления на основании полученного межевого дела принимает решение: 1) о предоставлении земельного участка напрямую заказчику (57) и приступает к формированию постановления о предоставлении земельного участка (63); 2) предоставлении земельного участка через торги (58) и проводит подготовку
(59), а заказчик подает заявку на участие в торгах
(60). Итогом проведения торгов по земельному участку может быть два варианта: либо заказчик побеждает в торгах (61), либо проигрывает торги (62), на основании чего теряет возможность оформить (в собственность или аренду) земельный участок (73). После победы заказчика в торгах (61) исполнительный орган местного самоуправления приступает к формированию постановления о предоставлении земельного участка
(63). На основании получено межевого дела исполнительный орган местного самоуправления принимает решение: предоставление в аренду
(64); предоставление в собственность за плату
(65); предоставление в собственность безвозмездно (66). Далее исполнительный орган местного самоуправления и заказчик (доверенное лицо заказчика) заключают договор соответственно аренды (67) и купли-продажи (68). После чего документы предаются в федеральную регистрирующую службу (69). Зарегистрированный пакет о регистрации права на земельный участок, в зависимости от выбранного заказчиком пути оформления документов, могут получить: посредническая юридическая организация для
передачи заказчику (70); лицензированная организация для передачи заказчику (71); самостоятельно заказчик (72).
Оптимальной последовательностью взаимодействия, позволяющей сократить время оформления документов и снизить стоимость работ по сделкам на рынке земельных участков, принимается путь с участием кадастрового инженера.
Представленная модель дает возможность структурно понять механизм взаимодействия органов государственной власти, предпринимательских структур (кадастровых инженеров как новых субъектов российского законодательства), физических и юридических лиц, желающих оформить земельные участки, расположенные на территории населенных пунктов, согласно Российскому законодательству в области земельных отношений.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ [Электронный ресурс]. URL: www.kadis.ru
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 [Электронный ресурс]. URL: www.kadis.ru
3. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации : федерал. закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 07.05.2009) [Электронный ресурс]. URL: www. kadis.ru
4. О государственном кадастре недвижимости : федерал. закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 17.07.2009) [Электронный ресурс]. URL: www. kadis.ru
