CC BY
179
Международный опыт защиты прав добросовестных приобретателей*
В.Е. Панкова
генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» (г. Москва) Вероника Евгеньевна Панкова, [email protected]
Право на частную собственность провозглашается в подавляющем большинстве конституций различных государств, но только наличие правовых норм, гарантирующих право собственности и права собственников недвижимости, а также наличие институтов защиты таких прав может характеризовать государство как правовое. В таких государствах, как Швейцария и Германия, земельный кадастр позволяет в любой момент определить точный тип собственности и наличие обременения на недвижимое имущество, а профессиональная ответственность нотариусов и юристов, оформляющих сделки, обеспечивает высокую правовую защищенность участников сделки. В США подтверждением права собственности являются документы о правовом титуле, а права покупателя недвижимости защищаются системой страхования правового титула. Несмотря на наличие таких гарантий, закрепленных законодательствами, для защиты своих прав гражданам, необходимо подтвердить, что они являлись добросовестными приобретателями.
Во многих правовых системах добросовестный приобретатель - лицо, ставшее обладателем вещного права на возмездной основе при условии, что оно не знало о наличии спора по поводу вещи. Концепция «возмездной основы» означает, что лицо, получившее право на имущество в порядке дарения или наследования, не может считаться добросовестным приобретателем.
Существуют три основные системы гарантий прав участников сделок с недвижимостью:
1) ущерб участникам сделок возмещается страховыми компаниями (США);
2) ущерб участникам сделок возмещается государством из сформированных специально для этих целей фондов (Швеция);
3) ущерб потерпевшей стороне возмещается нотариусом, оформлявшим сделку (Франция).
В разных странах в случае наличия спора между новым и бывшим собственниками также по-разному решаются вопросы, у кого остается недвижимость, а кто получает денежную компенсацию.
Анализируя понятие «добросовестный приобретатель», необходимо рассмотреть проблемы правового положения собственника, а именно:
• проблему дефектов зарегистрированных прав;
• проблему незарегистрированных прав.
Проблема дефектов зарегистрированных прав
Проблема дефектов зарегистрированных прав возникает в том случае, когда права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости основываются на зарегистрированных правах, которые, в свою очередь, имеют дефекты. Дефекты зарегистрированных прав могут представлять собой технические ошибки, например
* Статья подготовлена автором по материалам докладов на семинаре-конференции по зарубежной недвижимости «Фейс ту фейс», организованном в рамках образовательного проекта Марата Манасяна и проходившем 6-7 апреля 2011 года в городе Москве.
неаккуратное описание недвижимости. Однако они могут быть и более сложными, например зарегистрированные права, полученные в результате мошенничества, подлога или принуждения, или права, полученные от недееспособного лица.
Типичный пример. А получает недвижимость от Б путем мошеннической сделки и незамедлительно регистрирует право собственности. Прежде чем Б узнаёт о мошенничестве, А продает недвижимость В, который не знает о факте мошенничества.
Может ли Б получить свою собственность от В? Ответы на этот вопрос разные, но во многих правовых системах права В зависят от того, знал ли он (либо мог или должен был знать) о факте мошенничества.
Дефекты прав могут быть сложными. Многое зависит от того, определяются они на основании представленных для регистрации документов или могут быть выявлены путем проведения более глубокого исследования с должным уровнем тщательности. Как правило, в этом случае необходимо рассмотреть, являются ли дефекты достаточными для признания права несуществующим, то есть право не возникло, либо для «отмены» права необходимо судебное решение (что соответствует понятиям ничтожности и недействительности сделок в российском законодательстве).
Понятие дефектов зарегистрированного права непосредственно связано с ответственностью регистрирующего органа за ошибки и решением проблемы компенсации лицу, пострадавшему в результате того, что оно положилось в своих действиях на достоверность информации, содержащейся в реестре. При изучении законодательства отельной страны необходимо выяснить, отвечает регистрирующий орган за регистрацию мошеннической сделки по передаче прав во всех случаях или только тогда, когда мошенничество могло быть распознано при должной осмотрительности регистратора?
Проблема незарегистрированных прав
Первоначальная функция регистрационных систем заключается в том, чтобы устранить неопределенность оборота не-
движимого имущества путем требования регистрации большинства прав и обременений на недвижимое имущество и четкого определения и перечисления тех прав, которые не подлежат регистрации, но однозначно могут быть определены из других источников информации. Фундаментальная задача системы регистрации - обеспечивать осведомленность. Осведомленность является ключевым понятием и для концепции прав собственника - добросовестного приобретателя недвижимости, который приобретает собственность, не ведая о наличии предшествующих конфликтов и споров по поводу права на недвижимое имущество.
Типичным примером незарегистрированных прав является случай, когда А продает недвижимость Б. Б не регистрирует право, и А еще раз продает недвижимость третьему лицу В, который не знает о предыдущей продаже и регистрирует свое право на недвижимое имущество.
Согласно положениям одних правовых систем у Б не будет оснований оспаривать право собственности у В. Однако в других правовых системах вопрос решается не столь однозначно, и в расчет может быть принята фактическая или возможная осведомленность В. Существуют 3 степени осведомленности:
1) осведомленность, основанная на записях в реестре;
2) фактическая осведомленность (лицо знало);
3) конструктивная осведомленность (могло знать).
Понятие «собственник - добросовестный приобретатель недвижимого имущества» базируется на степени осведомленности. Порядок защиты собственника - добросовестного приобретателя зависит от правовых последствий осведомленности и от возмездности приобретения.
Факт ознакомления покупателя с записями в реестре может иметь различные правовые последствия в зависимости от используемого принципа:
• принцип «презумпции неоспоримости зарегистрированного права» (система Торренса);
• принцип «презумпции добросовестности покупателя, полагающегося на записи в реестре» (Швеция).
При анализе порядка разрешения конфликтов между собственником - добросовестным приобретателем недвижимости и невиновным бывшим собственником важно, как решается вопрос о судьбе собственности на недвижимость. Возможны два варианта:
• собственность остается у собственника - добросовестного приобретателя (система Торренса);
• решение о том, у кого остается собственность, принимает суд (Швеция).
И, наконец, последний вопрос - о механизме финансовой компенсации (кому она выплачивается, предыдущему собственнику или собственнику - добросовестному приобретателю?) - тесно связан со степенью ответственности регистрирующего органа (за преднамеренное искажение, неосторожность и т. д.) и, в конечном счете, государства за функционирование системы регистрации.
Любой тип осведомленности отменяет добросовестность приобретателя недвижимости!
Существуют и ограничения права на компенсацию, например:
• право на получение компенсации не имеют лица, допустившие небрежность, например, не обратившие внимание на запись в реестре или не знакомые с преимущественными требованиями, существующими в силу закона; при этом считается, что они должны были знать о содержании реестра или о наличии законных требований;
• право на получение компенсации не имеют лица, потерявшие недвижимое имущество или права на него в силу того, что они рассматриваются как соучастники мошенничества или имели конструктивные знания о мошенничестве или существующих встречных требованиях, то есть права на компенсацию лишены лица, не являющиеся добросовестными приобретателями недвижимости.
Для реализации механизма финансовой компенсации бывшему собственнику недвижимости, пострадавшему в результате того, что права на недвижимое имущество переданы собственнику - добросовестному приобретателю недвижимости, в первоначальном Законе Торренса предусматривался компенсационный фонд. Закон оговаривал правила создания и управления этим компенсационным фондом вплоть до перечня ценных бумаг, в которые можно вкладывать средства фонда. Современным Законом Британской Колумбии предусматривается, что в случае если средств будет меньше 50 тысяч долларов, фонд пополняется за счет средств бюджета.
В первоначальной системе Торренса фонд формировался за счет регистрационных взносов из расчета один фартинг из фунта стерлингов, что составляло около 0,1 процента от цены сделки (1 фартинг = 1/4 пенни, 1 шиллинг = 12 пенсов, фунт стерлингов = 20 шиллингов).
Возможно, было бы целесообразным рассмотреть возможность формирования такого фонда в России, изучив опыт Австралии, где финансовые гарантии обеспечиваются за счет уплаты дополнительного регистрационного сбора в размере
0,1 процента от цены сделки, что, по сути, не является обременительным ни для участников сделок, ни для государства -гаранта прав.
Для действующей в большинстве европейских стран системы регистрации прав на недвижимость понятие «собственник недвижимости» является основой полноценного гражданского оборота недвижимого имущества. Гарант его прав - государство.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица не являются доказательствами права собственности или законного владения. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для вынесения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Различные подходы к защите прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости в первую очередь обусловлены двумя принципиально различными системами регистрации:
1) системой регистрации прав на недвижимость;
2) системой регистрации сделок с недвижимостью.
Сравнение законодательства о защите
* *
прав добросовестных приобретателей недвижимости показывает, что система регистрации сделок не обеспечивает в полной мере такую защиту.
В тех странах, где наравне с системой регистрации прав собственников существуют системы гарантий прав добросовестных приобретателей, а также институты защиты прав, мы на протяжении последних десятилетий наблюдаем достаточно стабильную ценовую ситуацию на рынке недвижимости и здоровый инвестиционный климат. Таким образом, можно сделать вывод о том, что наличие гарантий прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества есть неотъемлемая часть правовой системы экономически устойчивого государства, провозглашающего себя правовым.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
Окончание. Начало на с. 66
целей использования. После отказа Департамента в предоставлении земельного участка Общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Хотя нижестоящие суды признали решение Департамента незаконным, тройка судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) обратила внимание, что в связи с изменением цели разрешенного использования земельного участка Обществом, по существу, заявлено требование обязать Департамент принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка, в связи с чем вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства. К тому же, поскольку законных оснований для изменения целевого назначения участка у Общества не имелось, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требования Общества об обязании Департамента заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка с измененной целью использования.
Президиум ВАС РФ отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
III. Если земельный участок является несвободным, он не может быть передан в аренду в порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Закрытое акционерное общество «ЮгПаркПроект» 1/5 администрация городского округа - город Волжский. Дело № ВАС-604/12).
Закрытое акционерное общество «ЮгПаркПроект» (далее - Общество) обратилось в администрацию городского округа - город Волжский с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором располагается парк культуры, с предварительным согласованием места размещения объектов в целях строительства. Получив отказ, Общество обратилось с соответствующим заявлением в суд.
Не соглашаясь с выводами нижестоящих судов, тройка судей отметила, что спорный земельный участок является несвободным, а потому процедура предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статьи 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации) неприменима, так как она может создать препятствия для сохранения социально значимых объектов городского парка культуры и отдыха.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.
