CC BY
339
Международный опыт массовой оценки недвижимости для целей налогообложения*
В.Н. Решетник
директор ООО «Центр независимых экспертиз», председатель экспертноконсультативного совета Якутского регионального отделения Российского общества оценщиков (РОО), сертифицированный РОО оценщик недвижимости (Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри)
Валентина Николаевна Решетник, centerne@mail.ru
Начиная с 2004 года Президент Российской Федерации в своих бюджетных посланиях ставит задачу ввести налог на недвижимость. За рубежом процесс налогообложения недвижимости существует уже много лет. Там методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть на изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (для земельных участков - Австралия, Дания, Швеция, Индонезия и Япония), либо на капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (для отдельных объектов недвижимости - некоторые кантоны Швейцарии, Дания, Швеция), либо для определения оценочной стоимости применяется затратный подход, то есть рассчитываются расходы, которые потребовались бы на полное восстановление объекта недвижимости (для зданий -Индонезия, Япония, Южная Корея), либо все три метода сочетаются (США, Канада, Нидерланды).
Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости. Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, используется метод
стоимости воспроизведения аналогичного объекта с учетом существующих на территории рыночных цен на строительство. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании этот метод применяется как справочный - для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.
В Австралии, например, для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности используется подход, согласно которому определяется доходность на единицу площади объекта. Такой же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.
Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании.
Во Франции строения, относящиеся к жилищному фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилищного фонда разделена на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент
* В мае 2011 года в Соединенных Штатах Америки проходила конференция, организованная Российским обществом оценщиков и институтом оценки США, посвященная международному опыту проведения массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. В составе группы российских практикующих специалистов автор статьи принимала участие в этом мероприятии, знакомилась с опытом работы американских оценщиков недвижимости, поэтому большая часть статьи посвящена именно практике оценки в США.
пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилищного фонда, разделена на двенадцать групп, и для определения стоимости единицы ее площади применяется аналогичный подход. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта.
В Великобритании оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения с применением рыночной рентной стоимости используется лишь в отношении нежилых объектов. Для жилищного фонда установлена шкала стоимости, рассчитываемая на основе рентной стоимости, и к каждой позиции этой шкалы применяются собственные ставки.
В Соединенных Штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений (особенно школ), объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т. д., поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет «налоговый оценщик» (асессор). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика.
По-моему мнению, это прекрасный пример современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества, которая может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.
В целом система управления в США похожа на систему, действующую в России: есть федеральный уровень власти и уровень власти штата. Оценка имущества проводится в каждом штате в соответствии с принятым в нем законодательством. Штаты делятся на графства, а они, в свою очередь, - на муниципалитеты. Система массовой оценки организована по этой линейке трех делений. Хотя оценка проводится на местных уровнях (в графстве, муниципалитете), при ее проведении применяется законодательство соответствующего штата. Штат посредством своих законодательных актов определяет и тип стоимости, который должен использоваться.
В Америке за базовую стоимость принимается рыночная стоимость, при определении которой оценщики руководствуются принятыми всем оценочным сообществом принципами: заинтересованность покупателя, заинтересованность продавца, необходимость экспонирования объекта на рынке в течение определенного времени.
Иногда стоимость основывается на использовании объекта оценки, прежде всего это относится к сельскохозяйственным землям и лесным участкам.
Если используется так называемая административная стоимость (кадастровая или расчетная), прежде всего для таких объектов, как движимое или персональное имущество: автотранспорт, оборудование и т. д., штаты распространяют сборники коэффициентов оценки, исходя из которых оценщики получают результативную стоимость.
Деятельность местных бюро оценки финансируется из местных бюджетов - либо общей строкой бюджета, либо взимается специальный налог на финансирование частных бюджетов.
В Америке все чиновники, имеющие отношение к оценочной деятельности, выполняют примерно одинаковые функции, однако есть и специфические функции, которые определяются законом того или иного штата. Чиновники либо назначаются, либо избираются (соотношение штатов, в которых
они назначаются и избираются, примерно 50/50) на 2-4 года (в зависимости от правил, принятых в штате). По окончании этого срока они могут быть переизбраны. По таким же правилам выбираются массовые оценщики. При такой системе, естественно, возникают вопросы:
• какое образование должен иметь выборный или назначенный оценщик?
• какой опыт должен иметь выборный или назначенный оценщик?
• какими полномочиями располагает оценщик?
• занимается ли оценщик непосредственно оценкой либо организует и контролирует эту деятельность на уровне штата?
В разных штатах эти вопросы решаются по-разному. В одних штатах избирающийся специалист должен иметь все соответствующие квалификации, в других такие требования не предъявляются. Если в административном образовании всего 5 000 объектов оценки, то, естественно, оценщик сам выполняет всю работу. Если же объектов, например, около двух миллионов, то в этом случае оценщик выступает, скорее, как администратор.
После принятия решения о проведении оценки работа строится по следующей схеме:
1) планирование, или роспись, проекта;
2) сбор данных (как общих, так и частных, относящихся к конкретному объекту);
3) сведение собранных данных в электронную карточку объекта, где размещаются фотография объекта, история его продаж, в том числе представлены цены, по которым он продавался. Там же размещают эскизы фундамента объекта оценки. Таким образом, можно отслеживать все изменения, которые претерпевало здание.
По такой схеме проводится работа в случае оценки объектов не только жилой недвижимости, но и коммерческих.
Далее начинается процесс создания модели оценки.
При создании модели могут быть использованы либо все три подхода к оценке, либо
затратный, сравнительный. Иными словами, возможны три разные модели. Если оценивается объект жилой недвижимости или оценщик не уверен, какой подход применить - затратный или сравнительный, он использует оба подхода и выбирает наиболее подходящий результат. При этом оценщик решает сам, какую модель наиболее уместно использовать в том или ином случае. Затем выбранный вариант модели представляется собственникам имущества и подлежит апелляции ими при необходимости.
Массовая переоценка проводится либо по соответствующему закону, либо по решению суда, если некая группа налогоплательщиков, недовольная результатами проведенной оценки, подала общую жалобу в суд. После того, как решение о переоценке принято, выборные оценщики принимают решение о том, как ее проводить. Фактически существуют два варианта проведения этой процедуры: либо поручить выборным специалистам, либо отдать ее на откуп частным компаниям. В США целый ряд компаний, имеющих квалифицированный персонал, предоставляют такие услуги.
Если избранный оценщик сам проводит переоценку, то ему необходимо нанимать персонал, заключать с ним долгосрочные контракты, что не всегда выгодно. С экономичной точки зрения, выгоднее нанять подрядчика, заплатить ему некоторую оговоренную сумму, чем содержать внутренний персонал. Стоимость такого контракта -около 30 долларов за объект (величина стоимости может колебаться в зависимости от штата и проекта переоценки). Подрядчика выгоднее нанимать и из тех соображений, что если налогоплательщики будут недовольны результатами переоценки, то претензии будут предъявляться не избранному оценщику, а подрядчику.
После того, как массовая оценка проведена, бюджеты на уровне административных образований составлены, следует процедура выдачи счетов налогоплательщикам. В налоговом уведомлении (налоговом счете) содержится описание базы
налогообложения и указана ставка налога. Налогоплательщик может подать апелляцию по поводу содержания налогового счета, которая может касаться как налоговой базы, так и величины налога. Однако здесь существуют определенные ограничения: подать апелляцию можно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению, а также в случае допущения ошибок в математических вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко касаются собственно методологии или результатов, полученных при ее применении.
Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит довольно редко. В любом случае подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выпла-
ты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.
Если собственник имущества не платит соответствующий налог, органы правопорядка имеют законодательные права, чтобы обязать его к этому. В качестве штрафных санкций за неуплату налога на имущество применяются штрафы, пеня. У государства есть и другие рычаги, чтобы заставить людей платить налог. Если гражданин не уплатил налог, в реестре налогового органа появляется запись (обременение) о том, что налог на собственность не уплачен. Уплатить этот налог может какой-нибудь предприниматель (или фирма). Однако если собственник имущества не компенсирует эту сумму в срок, то предприниматель (или фирма) имеет право забрать собственность.
Фактически право государства собирать налоги превалирует над всеми правами на владение собственностью. Граждане исправно платят налог на недвижимость, так как понимают, что в противном случае они лишатся собственности. По нашему мнению, это лучший способ заставить людей платить.
* * *
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» выпустил второе актуализированное и расширенное издание Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под научной редакцией кандидата технических наук Лейфера Л.А.
Второе издание Справочника составлено на основе опроса и последующего обобщения результатов этого опроса более чем 200 ведущих оценщиков из 53 городов России. В издании представлены характеристики рынка недвижимости, прогнозные темпы роста цен и поправочные коэффициенты (корректировки), необходимые при выполнении работ по оценке недвижимости.
Справочник предназначен оценщикам и может быть полезен специалистам, занимающимся исследованием рынка недвижимости, студентам экономических факультетов, а также специалистам, проходящим профессиональную переподготовку по специальности «оценка имущества».
По вопросам приобретения издания обращаться в ЗАО «Приволжский центр финансового
консалтинга и оценки» http://www.pcfko.ru Тел.: (831) 220-47-08, 415-77-89, е-mail: pcfko@yandex.ru
привоимьии шип»
ФИНАНСОВОЮ МЖ1Л11ИН1Л И ОШНМ1
ПР4В0ЧНИК [НИШ ИМОСТИ
ШШ’Ш'ПШИ РЫНКА. ■I*" ПРОГНОЗЫ.
коэффициенты.
лктлиан
II РАГП1НР1
♦ ГРАФИКИ. ГИСТОГРАММЫ.
