CC BY
338
МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ЕГО ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Е.П. Балакова, студент
Научный руководитель: С.С. Матвеевский, канд. экон. наук, доцент Финансовый университет при Правительстве РФ (Россия, г. Москва)
Б01: 10.24411/2411-0450-2020-10374
Аннотация. В данной статье рассмотрены механизмы функционирования ипотечного кредитования в Росси, особенности организации ипотечного рынка за рубежом и основные проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, в РФ, а также пути их решения. В процессе исследования были использованы такие методы как сравнение, анализ статистических показателей, описание. В результате написания работы были сделаны выводы об актуальности ипотечного кредитования в современном мире и о его значении для национальной экономики, также были предложены варианты решения проблем, связанных с системой ипотечного кредитования в России.
Ключевые слова: кредит, ипотечное кредитование, банковская система, рынок жилья, ипотечный рынок.
В настоящее время все большей популярностью в мире пользуется ипотечное кредитование. Объем кредитования растет из года в год во всех странах мира. Для клиентов банков ипотека - отличная возможность приобрести качественное жилье, на которое на данный момент нет средств или копить на которое пришлось бы долгие годы. А для государства это полезный инструмент регулирования движения денежных потоков в экономике, социальной поддержки нуждающихся в жилье и стимулирования строительной отрасли.
Принципы и условия ипотечного кредитования могут различаться в зависимости от политики, экономики и уровня жизни населения в стране. По этой причине кредитные системы функционируют по-разному во многих странах. В данной статье мы рассмотрим сущность ипотечного кредитования, мировой опыт его применения, а также его применение и проблемы развития в Российской Федерации.
Сущность ипотечного кредитования Ипотечное кредитование является видом кредита, который выдается на длительный срок физическому или юридическому лицу коммерческими банками под залог недвижимого имущества.
Ипотека, также как и кредит, подразумевает срочность и возвратность. Это зна-
чит, что заемщик обязан строго в установленные сроки погасить задолженность в полном объеме с учетом процентов, установленных банком.
Отличительной чертой ипотеки является именно тот факт, что она обязательно обеспечена недвижимостью, которую закладывает заемщик. Очень часто кредиты могут обеспечиваться имуществом, однако ипотека обеспечивается именно недвижимостью. Залог необходим для того, чтобы банк мог минимизировать свои риски в случае, если заемщик не сможет вернуть долг. Тогда банк сможет продать заложенное жилье и направить вырученные средства в счет погашения долга.
Таким образом, кредит - это заем, а ипотека - залог, который обеспечивает данный заем.
Для получения ипотеки заемщику необходимо обратиться в банк, указав необходимую сумму и цель получения кредита. Заемщик должен предоставить документы, подтверждающие его надежность и платежеспособность. Банк должен быть уверен, что заемщик сможет выплатить ипотеку. Ему необходима кредитная история физического лица, кредитный рейтинг, справка о его доходах, трудовая книжка и другие документы. У юридического лица банк может запросить финансовую отчетность
и информацию об имеющихся у данной организации обязательствах.
После получения одобрения банка, заемщик выбирает нужную недвижимость и предоставляет в банк документы на нее. Еще на этапе обращения в банк важно указать, какая именно нужна недвижимость: апартаменты, квартира, частный дом, будет ли она куплена на первичном или на вторичном рынке жилья. От этих данных могут зависеть условия ипотеки, также при неточной формулировке цели кредита может потребоваться пересмотр заявки клиента.
На следующем этапе продавец жилья и покупатель заключают договор, происходит расчет между покупателем и продавцом, однако у последнего еще нет доступа к деньгам.
Далее банк должен подготовить документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. Обременение недвижимости подразумевает оформление закладной. Только после того, как все документы будут оформлены, продавец получает доступ к деньгам.
Пока закладная находится у банка, недвижимость находится в пользовании покупателя, однако он не имеет права эту недвижимость продавать или дарить. Собственник получит полные права, когда долг будет полностью погашен.
Как и у любого финансового инструмента, у ипотечного кредита есть свои преимущества и недостатки.
Во-первых, ипотека дает возможность приобрести свою квартиру и решить жилищный вопрос молодым семьям или людям, которые на данный момент не располагают необходимой суммой.
Во-вторых, для того чтобы накопить на квартиру может потребоваться несколько лет, в течение которых цена на жилье может значительно вырасти и придется потратить на покупку квартиры большую сумму, чем планировалось изначально. При оформлении ипотеки, не смотря на изменения на рынке недвижимости, цена квартиры и размер выплат останутся неизменными.
В-третьих, приобретенную в ипотеку недвижимость собственник сможет сдавать и получать арендную плату. При этом величина арендных платежей может расти, а взносы по ипотеке останутся прежними.
Что же касается минусов, стоит отметить, что ипотека предполагает стабильные выплаты банку и в случае потери постоянного источника дохода, заемщик может столкнуться с просрочкой, которая снизит его кредитный рейтинг и приведет к начислению банком пени.
Следует помнить, что, как и любой кредит, ипотека предполагает начисление процентов на основное тело кредита. Также, банк может попросить заемщика застраховать жизнь и здоровье или квартиру. То есть, оформляя ипотеку, заемщик платит более высокую цену за имущество.
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться заемщики - падение курса рубля. Если ипотека была оформлена в долларах, то при изменениях на валютном рынке и ослаблении рубля, нагрузка на бюджет заемщика сильно возрастет.
Стоит отметить, что ипотечное кредитование также играет важную роль в экономике страны.
Во-первых, при выгодных условиях население не станет хранить сбережения на депозитах, а будет вкладываться в ипотечное жилье, и деньги будут участвовать в экономических процессах.
Также будет развиваться строительная отрасль, вырастет спрос на жилье на строительные материалы.
При этом, ипотечные кредиты считаются наиболее стабильными, ведь в случае неуплаты долг можно погасить продав заложенное имущество, что обеспечивает стабильность банковской системы.
Международная практика ипотечного кредитования
Для более полного понимания функционирования ипотечного кредитования, стоит обратиться к международному опыту. Страной с наиболее развитым рынком ипотечного кредитования на данный момент является США.
Очень популярно мнение, что население США «живет в кредит». И это не случайно, ведь рынок ипотечного кредитова-
ния играет важную роль в экономике США. Так общий размер задолженностей по ипотеке составил 9,12 трлн долларов на конец 2018 года.
Ипотечная система США состоит из первичного и вторичного рынков. На первичном рынке происходит предоставление услуг заемщикам. На вторичном - выпускаются ценные бумаги на основе долговых обязательств, которые продаются инвесторам через инвестиционные и брокерские агентства, а также продаются и покупаются ипотечные кредиты.
Первичный ипотечный рынок в Соединенных Штатах хорошо развит, так как большинство банков лояльны к гражданам США и предоставляют кредиты на выгодных условиях. Это связано с тем, что государство стимулирует строительство жилой недвижимости и поощряет увеличение объемов ипотечного кредитования. Также из-за высокой конкуренции на кредитном рынке, банки стремятся предложить клиентам ипотеку под наименьший процент.
Одной из особенностей ипотечного рынка в США является наличие большого числа ипотечных программ. В основном программы рассчитаны на людей, которые могут испытывать трудности выплачивая ипотеку и поэтому нуждаются в льготах. По данным программам льготы могут получить пенсионеры, лица с невысокими доходами, жертвы катастроф. Также кредит на льготных условиях могут получить клиенты, использующие в домах энергосберегающие устройства. Таким образом, людей стимулируют к ответственному отношению к экологии.
Обычно процентная ставка по ипотеке для местного населения составляет от 3,5% до 7% в год. Для иностранцев ставки выше, чтобы минимизировать возможные риски.
Что же касается вторичного ипотечного рынка, на нем происходит купле-продажа долговых обязательств между ипотечными институтами, их предоставившими, и другими ипотечными институтами или агентствами. На вторичном рынке реализуется цепочка «банк-посредник-инвестор» [1].
Предпосылкой возникновения вторичного ипотечного рынка стала нехватка
долгосрочных ресурсов у ипотечных институтов. Поэтому в 30-х годах Правительство США создает специализированный институт для аккумуляции частного капитала с последующим инвестированием накопленных средств в ипотечные кредиты - Фенни Мей. В случае когда ставки по кредитам в стране росли, и происходило уменьшение количества средств, направляемых на сбережения, что приводило к уменьшению средств у банков. Создание Фэнни Мей решило эту проблему, так как ипотечные банки и компании получили возможность продать свои кредиты агентству.
Для получения средств банки ищут покупателей для выданных ими кредитов. Покупка долговых обязательств выгодна институтам, которые занимаются долгосрочными вложениями. Например, пенсионные фонды. Покупка готовых долговых обязательств выгодна тем, что инвестор не затрачивается на предоставление и страхование кредита, а в случае неуплаты кредит подкреплен заложенным имуществом заемщика, что делает данный финансовый инструмент довольно стабильным. На данный момент в США, помимо Фэнни Мей, действуют такие агентства ипотечного кредитования, как Фрэдди Мэк и Джин-ни Мэй.
Также, свою особую специфику имеет ипотечный рынок европейских стран. В феврале 1987 года была принята директива Европейского экономического сообщества, согласно которой всем ипотечным учреждениям стран - членов сообщества было разрешено действовать в любой его стране.1 Становлению единого европейского ипотечного рынка поспособствовало и создание единой валюты для стран Евро-зоны. Следствием создания Еврозоны стало устранение колебаний обменных курсов, снижение конверсионных рисков при совершении операций с ценными бумагами и стабилизация инвестиционного пространства [1].
Таким образом, европейские кредитные организации могут действовать на территории всех стран Евросоюза, а европейские банки ориентированы не только на жителей своей страны. Становление еди-
ного ипотечного рынка привело к выравниванию и стандартизации ставок по ипотечным кредитам на территории ЕС.
Наиболее крупным рынком ипотечного кредитования в Европе на данный момент является немецкий. В Германии ставки по кредиту самые низкие в Европе. На оформление ипотеки уходит примерно месяц, и стоит она 1,5%-2% от суммы займа. Наличие ипотеки снижает размер подоходного налога: из дохода инвестора вычитаются расходы по уплате процента, тем самым уменьшая объем налогооблагаемой базы. Такие условия стимулируют спрос на ипотеку, а следовательно растут объемы строительства. В Германии наиболее распространены аннуитетные ежемесячные платежи, также у клиента есть возможность договориться с банком о досрочном погашении, однако в таком случае ставка может увеличиться. Если досрочное погашение не было обговорено заранее, заемщику придется выплатить штраф.
Французский кредитный рынок не сильно отличается от немецкого, однако французские банки строго оценивают стоимость залогового имущества. Банки должны быть уверены, что в случае неуплаты они смогут вернуть вложенные деньги. По сравнению с Германией, рынок ипотечных кредитов гораздо меньше регулируется государством, поэтому иногда банки переоценивают свои возможности, а некоторые заемщики пытаются извлечь из ипотеки прибыль и заработать на процентах.
На итальянском рынке существует два вида институтов - краткосрочного и долгосрочного кредитования. В отличие от обычной схемы, когда банки кредитуют отдельные лица и берут в залог их недвижимость, итальянские банки кредитуют целые строительные фирмы, таким образом регистрируя всего одну ипотеку. При этом в залог берется весь строящийся дом. Позже, когда строительная фирма начнет продажу отдельных квартир по своему кредитному контракту, единая ипотека разделится на покупателей квартир, а с каждым покупателем будет заключен отдельный договор и погашении кредита. В итоге банку не приходится искать отдель-
ных клиентов, однако у кредитной организации не будет возможности удостовериться в добросовестности и платежеспособности заемщиков. Чтобы избежать проблем из-за неплатежей, кредитные организации пользуются услугами страховых компаний.
В целом можно сказать, что европейский рынок ипотечных займов является альтернативой американскому. Для американского рынка характерна стандартизация кредитных процессов, которые, несмотря на наличие в каждом штате своего законодательства, преимущественно регулируются федеральными агентствами. В тоже время, для Европы стандартизация практически невозможна, так как в силу высокой конкуренции существует множество разнообразных типов ипотечных кредитов. Также в США и Европе характерно различное отношение к досрочному погашению. В Америке заемщик может погасить кредит досрочно без каких-либо штрафов. В Европе досрочное погашение четко регламентировано и в некоторых случаях предусматривает штрафы или введение дополнительной оплаты, что усложняет отношения кредитора и заемщика [1].
Ипотечное кредитование в России
В России ипотечное кредитование весьма актуально, так как существует большой спрос на комфортную и качественную недвижимость. Особенно остро жилищный вопрос стоит у молодых семей, так как появляется необходимость в расширении жилплощади и нежелание зависеть от ренты и арендодателей. Кроме того, собственная недвижимость - довольно надежное вложение средств. Однако, не каждая семья может позволить себе хорошую квартиру в новостройке, а покупка вторичного жилья может оказаться невыгодной. Именно эту проблему и решает ипотека.
Рынок ипотечных кредитов в России относительной молодой, но он стремительно развивается. С помощью различных ипотечных программ государство стимулирует спрос граждан и развивает строительный рынок. На данный момент в
России существуют различные льготные программы для разных слоев населения.
Молодые семьи, которые признаются нуждающимися в жилье, могут рассчитывать на субсидии государства для строительства и покупки недвижимости. Государство оплатит 30% (или 35% для семей с детьми) от затрат на приобретение. В программе могут участвовать семьи, в которых оба супруга моложе 35 лет и имеют достаточный доход для покупки квартиры после получения субсидии. Также, с 2018 года семьям с двумя и более детьми предоставляют ипотеку по более низким процентам.
Существует отдельная ипотечная программа для военных. Человек должен быть гражданином РФ, служить по контракту и состоять в специальном реестре участников программы. В случае выполнения этих требований, за служащего долг будет вы-
плачивать государство. По этой программе можно приобрести готовое или строящееся жилье в любой точке России.
Программа «Соципотека» предназначена для фельдшеров, врачей, учителей и молодых ученых. Государство оплатит 50% стоимости жилья, а оставшиеся 50% выплатит в течение срока кредита.
В 2014 году была создана ипотека с господдержкой. Поскольку курс рубля ослаб, а многие граждане брали ипотеку в валюте из-за более низкой процентной ставки, клиенты банков столкнулись с тем, что их долг банку значительно увеличился, а их доходы снизились. Поэтому заемщикам предоставили возможность списать 30% суммы кредита в процессе его реструктуризации.
Рассмотрим статистические данные по ипотечному кредитованию в России.
1600 1400 1200
ю 1000 >
р
д 800 р
^ 600 400 200 0
1471,8
1087
825
691,7
523,6
349,5
301,4
204,1 214,2
204,1 214,2 130,1
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Период
Рис. 1. Объём выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2018 год
На данном графике виден устойчивый рост объема ипотечных кредитов в период с 2006 по 2018 год. В 2009 и 2015 годах имело место уменьшение количества выданных кредитов. Это связано с финансовыми кризисами 2008 и 2014 годов, когда курс рубля по отношению к иностранной валюте сильно ослаб и из-за роста цен на товары, производимые за рубежом, реальные доходы населения снизились. По этой
причине в 2009 и 2015 годах спрос на ипотеку в России упал, однако в последующие годы его рост продолжился. Это говорит о высокой актуальности ипотечного кредитования для населения страны.
Несмотря на предпринимаемые для развития системы ипотечного кредитования и ипотечных институтов в России, на данный момент все еще существует ряд проблем в данной сфере.
Таблица 1. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП
Дата ВВП, млрд руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб. Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %
01.01.19 103 627 6 410 409 6,2
01.01.18 92 082 5 187 462 5,6
01.01.17 85 881 4 493 155 5,2
01.01.16 80 413 3 920 442 4,9
01.01.15 77 893 3 528 379 4,5
01.01.14 66 194 2 648 859 4,0
01.01.13 62 147 1 997 204 3,19
01.01.12 55 967 1 478 982 2,71
01.01.11 46 309 1 129 373 2,5
01.01.10 38 807 1 010 889 2,6
01.01.09 41 277 1 070 329 2,6
01.01.08 33 248 611 212 1,8
01.01.07 26 904 233 897 0,87
01.01.06 21 625 52 789 0,24
01.01.05 17 048 17 772 0,1
По данным Росстата, представленным в этой таблице, видно, что за последние 15 лет (с 2005 по 2019 год) процент задолженности по ипотечным кредитам по отношению к ВВП страны вырос с 0,1% до 6,2%. Это показатель еще далек от показателей других стран. Для сравнения, в США ипотечные кредиты составляют 70% от ВВП страны. У Российского рынка ипотечного кредитования большой нереализованный потенциал, однако, в последующие годы возможно замедление роста ипотечного кредитования из-за низких доходов населения. Также, не стоит забывать о рисках, связанных с ипотекой, так как увеличение числа ипотечных кредитов в Рос-си может быть связано с низкой финансовой грамотностью населения, которое просто не может объективно оценить свои возможности. По этой причине возникает риск столкновения с большим числом неплатежей. Решить данную проблему можно с помощью понижения ставок по кредитам, что сделает их более доступными.
Большое влияние на банковский сектор оказывает инфляция. Уровень инфляции в стране достаточно высок и обгоняет темпы роста доходов населения. Инфляция провоцирует отток вкладчиков, так как процент по вкладам не спасает от обесценивания денег, и многие клиенты банков предпочитают вкладываться в другие финансовые инструменты.
На самом рынке жилья существуют проблемы, связанные с его монополизаци-
ей. Из-за ограниченного числа фирм-застройщиков между ними отсутствует настоящая конкуренция, и в итоге их клиенты сталкиваются с искусственно завышенными ценами на недвижимость, а следовательно и с более высокой ипотечной нагрузкой. Эту проблему сможет решить появление новых компаний на строительном рынке, которым придется конкурировать между собой. Также в этой ситуации может помочь антимонопольная политика, проводимая государством.
Также не стоит забывать, что, несмотря на поддержку со стороны государства, ипотека доступна далеко не всем слоям населения. В 2018 году средняя зарплата по регионам составила около 34 тысяч рублей. Учитывая, что для оформления ипотеки необходимо внести 15-20% стоимости жилья, человеку с таким доходом накопить на первый взнос может быть проблематично, а кредитное бремя будет весьма тяжелым.
Значительное влияние на доходы граждан оказывает и внешнеполитическая ситуация. Экономика России сильно зависит от экспорта нефтегазового сырья. Спрос на нефть на мировом рынке, а также санкции, вводимые другими государствами, влияют на курс рубля и доходы россиян. Для регулирования курса валюты ЦБ РФ использует ключевую ставку. Повышая ключевую ставку, ЦБ вынуждает банки повышать ставки по кредитам и ипотекам, что повышает нагрузку на заемщиков.
На данный момент, важной проблемой, препятствующей развитию ипотечного рынка в России, является недоступность кредитов для многих граждан. У 60% россиян нет финансовой подушки и накоплений, которые могли бы позволить им нести ипотечное бремя.
Опыт зарубежных стран показывает, что ипотечный рынок наиболее развит в странах, где установлены низкие ставки по кредитам. Таким образом, займы становятся доступнее более широкому кругу людей. В США банки лояльны к своим клиентам и предоставляют выгодные условия кредитования. Это связано с высокой конкуренцией на кредитном рынке и с развитой строительной отраслью. Развитие и стимулирование строительства недвижимости в России приведет к снижению цен на рынке жилья и к появлению большего числа организаций, предоставляющих ипотечные займы. За счет конкуренции ставки процентов будут снижены, а за счет снижения цен на жилье, кредитное бремя станет не таким тяжелым.
Второй проблемой, которая связана с низкой финансовой грамотностью населения, является риск невыплаты со стороны заемщика. Банки стремятся выдать ипотеку под наибольший процент, чтобы минимизировать риски. Для решения этой проблемы, можно использовать опыт Италии, где банки очень часто прибегают к услугам страховых компаний. При создании условий, в которых банки смогут удостовериться в том, что даже в случае неплатежа потери будут минимальны, ставки по кредитам будут снижены.
Россия - большая страна с множеством регионов, которые отличаются по уровню социально-экономического развития. Поскольку население стремиться к переезду из менее развитых городов в более крупные, спрос на недвижимость в России рас-
пределен между субъектами неравномерно. Во многих регионах ипотечные кредиты не востребованы, а система ипотечного кредитования не развита. В то же время, в крупных городах высокий спрос на жилье провоцирует завышение цен и снижение его доступности.
Заключение. Таким образом, нельзя не отметить большое значение ипотечного кредитования для экономической системы страны. Оно очень широко распространено и практикуется во всем мире. Ипотека - не только возможность для малообеспеченных слоев населения получить качественное и комфортное жилье, но и финансовый инструмент, стимулирующий экономические процессы, движение денег между экономическими агентами и развитие строительной отрасли.
Несмотря на все преимущества ипотечного кредитования, его доступность в России далека от уровня западных стран. Можно выделить ряд проблем современной российской кредитной системы: высокие темпы инфляции, монополизация рынка недвижимости, недоступность ипотеки для наименее обеспеченных слоев населения, разница в уровне спроса по регионам и нестабильность внешнеполитической ситуации и курса национальной валюты.
Для решения этих проблем необходимы стимулирующие меры со стороны государства: регулирование уровня инфляции, контроль и антимонопольные проверки фирм-застройщиков, разработка программ, дающих возможность получить ипотеку даже наименее обеспеченным слоям населения, выравнивание уровня спроса путем стимулирования развития рынка недвижимости в регионах.
Принятие и более тщательное соблюдение этих мер сможет повысить качество услуг ипотечного кредитования и облегчить кредитное бремя населения.
Библиографический список
1. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр, 2015. - 347 с.
2. Шигапова, Д. Как устроена ипотека // Т-Ж. - Москва. 2020. - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://joumal.tinkoff.ru/guide/mortage/
3. Ипотечное кредитование в США в 2020 году для россиян: условия, банки и процентная ставка//ипотековед.т. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ipotekaved.ru/za-granicey/ipoteka-v-ssha.html#i
4. Ипотека в Германии// Справочник недвижимости Германии. - 10 сентября 2017. -[Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://tranio.ru/germany/mortgage/
5. Основные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения // Ипоте-ковед.ги. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ipotekaved.ru/v-rossii/problemy-ipotechnogo-kreditovaniya.html
6. Проблемы ипотечного кредитования // banki.ru. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.banki.ru/wikibank/problemyi_ipotechnogo_kreditovaniya/
7. Что такое ипотечный кредит и как его оформить//Финансовая культура - 25.03.2020. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://fincult.info/article/ipoteka1/
8. Ипотека // Википедия - 04.04.2020. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0 %В0
INTERNATIONAL EXPERIENCE IN MORTGAGE CREDIT LENDING. IT'S PROBLEMS AND PERSPECTIVES OF IT'S DEVELOPMENT IN RUSSIA
E.P. Balakova, Student
Supervisor: S.S. Matveevskiy, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor Financial University under the Government of the Russian Federation (Russia, Moscow)
Abstract. Given article studies mechanisms of mortgage market in Russia, specificities of mortgage market functioning in the other countries and main problems in the sphere in Russian Federation and ways of solving them. In the process of research such methods as description, comparison and analysis of the statistics were used. As a result, were made several conclusions about the importance of the mortgage market system in Russia's economy and a number of ways to solve the existing problems were proposed.
Keywords: credit, mortgage, banking system, mortgage market, housing market.
