CC BY
135
[4, 7, 8]. Возможны также: ротация молодых специалистов в наиболее сплоченные отделы, работа в связке с наиболее мотивированными сотрудниками, наставниками, особое внимание к достижениям молодых специалистов, оказание своевременной помощи.
Библиографический список
1. Янбарисова, Д. М. Работа во время учебы в вузах Татарстана: влияет ли она на успеваемость? / Д. М. Янбарисова // Вопросы образования. - 2014. - № 1. - С. 218-237.
2. Казанцева, А. С. Мотивы получения экономического образования в железнодорожном вузе / А. С. Казанцева // Омский научный вестник. Сер. Общество. История. Современность. - 2014. - № 1 (125). - С. 60-63.
3. Кетько, С. М. Методика диагностики мотивации учения студентов педагогического вуза [Электронный ресурс] / С. М. Кетько, С. А. Пакулина // Психологическая наука и образование. - 2010. - № 1. - Режим доступа : www.psyedu.ru (дата обращения: 01.01.2014).
4. Кулинич, Е. Н. Проектирование профессиональных перспектив молодых специалистов для железнодорожного транспорта : моногр. / Е. Н. Кулинич, А. Е. Росляков, С. А. Ветров. -Омск : ОмГУПС, 2009. - 122 с.
5. Росляков, А. Е. Корпоративность и корпоративная культура в современных условиях реформирования железнодо-
рожной отрасли / А. Е. Росляков // Инновационная экономика и общество. - 2014. - № 2 (4). - С. 73-79.
6. Ветров, С. А. Проектирование и организация научной работы студентов в условиях конкуренции между вузами / С. А. Ветров, А. Е. Росляков // Социально-экономические аспекты организации образования в сфере бизнеса : сб. ст. -Омск : Изд-во БОУДПО «ИРООО», 2009. - С. 69-72.
7. Кирилюк, О. М. Эффективное трудоустройство молодых специалистов как один из аспектов социальной политики и партнерства / О. М. Кирилюк // Социальная политика и социальное партнерство. - 2008. - № 1. - С. 31-35.
8. Давыдов, А. В. Как повысить эффективность системы премирования работников железнодорожного транспорта в условиях рынка / А. В. Давыдов // Вестник сибирского государственного университета путей сообщения. - 2012. -№ 26. - С. 5-13.
КАЗАНЦЕВА Анна Сергеевна, преподаватель кафедры менеджмента, маркетинга и коммерции. Адрес для переписки: Kazancev-Nikolya@yandex.ru КИРИЛЮК Ольга Михайловна, доцент кафедры менеджмента, маркетинга и коммерции. Адрес для переписки: olgaomgau@yandex.ru
Статья поступила в редакцию 27.04.2015 г. © А. С. Казанцева, О. М. Кирилюк
УДК 332.34:711.144 М. В. КОЗИНА
Омский государственный аграрный университет им. П. А. Столыпина
МЕТОДОЛОГИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ_
Рассмотрены основные закономерности развития методики оценки земель в России с позиции законов диалектического развития. Такой подход позволяет правильно оценить особенности развития содержания и предложить основания для разработки новых методологических подходов к оценке земель, в том числе для формирования эффективной системы налогообложения и управления земельно-имущественным комплексом.
Ключевые слова: земля, городские земли, оценка земли, земельные отношения, оценка, экономическая эффективность.
В русскоязычной традиции «методология» имеет смысл научных основ любого знания [1]. Наиболее совершенной методологией познания и анализа сложных природных, социальных процессов в их развитии является диалектика. Существуют три главных закона диалектического развития, которые отвечают на следующие вопросы: как происходит развитие? почему оно совершается? что получается в итоге?
Современные исследования в области методических основ кадастровой оценки земли рассматриваются с точки зрения развития ее основных исторических этапов в России и за рубежом. Мы рассмотрим развитие методологии оценки земельных ресурсов с позиции законов диалектического развития, поскольку проблема создания эффективной системы налогообложения недвижимости для современной России с ее огромной территорией
упирается в решение проблем методологического характера.
Первыми попытками оценить объективные свойства земли, не зависящие от человека, были у землевладельцев Древней Руси [2], которые знали из повседневного опыта, что земли, различные по своим внешним признакам, обладают различным плодородием. Большая потребность в изучении почв России, в разделении почв по их качеству и уровню плодородия возникла после отмены крепостного права. Именно тогда значительно расширилась внешняя торговля, потребовавшая усиленного экспорта сельскохозяйственных продуктов. В это время закладывались научные основы качественной оценки земель, а именно, бонитировки почв. К этому периоду относится начало научной деятельности В. В. Докучаева, который считал, что правильная бонитировка почв возможна только в том случае,
если в основу разделения почв и земельных угодии на классы, разряды, почвенные группы будут положены почвы, их природные качества как наиболее объективные и надежные показатели [3].
Таким образом, при бонитировке всесторонне изучались своиства земли, заложенные в самих почвах, и отсюда устанавливалась их относительная ценность. Для решения на тот период многих вопросов планирования сельскохозяиственного производства правительством РСФСР в середине 20-х годов впервые была предусмотрена необходимость проведения земельного кадастра, реализация которого предполагала разработать подробные правила о сравнительнои оценке земель, а также произвести опыт предварительного кадастра земель при землеустройстве. В то время главной задачей государственного земельного кадастра являлось изучение и учет количества и качества земельных ресурсов страны в целом.
По мере усложнения целей управления возникла потребность экономической оценки земель. Экономическая оценка земель предполагала расчет их стоимости, т.е. определение потенциальной ценности земель в денежном выражении [4]. Таким образом, согласно закону диалектического развития, был совершен скачок путем перехода от количественных характеристик к качественным. Основные принципиальные положения экономической оценки земли были определены в Общесоюзной методике оценки земли в 1976 г. Оценка земель сельскохозяйственных угодий проводилась в целях установления производственной способности земель различного качества и обоснования наиболее эффективного их использования в сельском хозяйстве. Такая денежная оценка природных ресурсов базировалась на концепции дифференциальной ренты, возникающей в результате приложения общественного труда к ограниченным природным ресурсам разного качества и местоположения.
Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризовала экономическую и хозяйственную ценность земли как средства производства, определяла производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования [5].
Критериями экономической оценки земли служили, главным образом, экономические показатели — урожайность сельскохозяйственных культур, валовой продукт, чистый доход и др. В шестидесятые годы была проделана огромная работа по исследованию методологических основ экономической оценки земли. К середине 80-х годов окончательно сформировались научные школы, обеспечивающие переход к рентным оценкам природных ресурсов [6]. В России в течение 1971 — 1989 гг. были выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий, результаты которой были положены в основу действующих на тот период ставок земельного налога [7].
Что касается оценки городских земель, то опыт проведения таких мероприятий был накоплен в 70-е гг. XX столетия в области комплексной градостроительной оценки городских территорий. Под термином «оценка» применительно к городским землям понимались расчёты относительной ценности территорий для размещения предприятий и иных объектов, планового развития города [8]. Таким образом, методика градостроительной оцен-
ки городских земель, основывалась на определении сравнительной ценности отдельных участков или районов застройки с учетом таких факторов, как инженерно-экономические показатели, социально-экономические показатели. Соответственно, градостроительная оценка являлась показателем сравнительной ценности участков городской территории, а разница между величиной этой ценности представляет собой городскую дифференциальную ренту [8].
В современных условиях потребность в оценке земель существенно возросла, особенно земель населенных пунктов, так как земля перестала восприниматься только как средство производства и источник материальных благ, она приобрела свойства товара. С принятием Закона «О плате за землю» в 1991 г. было точно определено, что использование земли в РФ является платным. Это означало, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи должны были своевременно уплачивать земельный налог. Налогооблагаемой базой земельного налога была площадь земельного участка, а ставка налога устанавливалась в твердой сумме с единицы площади на основе «нормативной цены земли». Если обратиться к законодательству, то там мы найдем определение нормативной цены земли, «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» [9]. Из определения нормативной цены земли следовало, что такой показатель, характеризует не качество земли как таковой, ее физические свойства, а скорее, ее степень пригодности для определенных видов деятельности [1], так как коэффициент корректировки ставки земельного налога применялся в зависимости от показателей градостроительной ценности территории и дифференциации средней ставки земельного налога в городе. Коэффициенты относительной ценности территории определялись экспертным путем (с учетом таких факторов, как доступность к центру города, уровень инженерного оборудования и благоустройства территории, эстетическая, историческая и ландшафтная ценность территории, состояние окружающей среды, инженерно-геологические условия, рекреационная ценность территории и др.). Таким образом, нормативная цена земли служила условным экономическим показателем для установления некоторой объективности при налогообложении.
На смену нормативной цене земли пришло определение «кадастровой стоимости». В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель правительство постановило провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории РФ в период 1999 — 2001 гг. Таким образом, кадастровая оценка земель стала служить базой для исчисления земельного налога. Разработка методики кадастровой оценки земель в РФ опиралась на зарубежный опыт путем перевода на русский язык книг современных американских авторов. Зарубежные методики основывались на многолетней статистике продаж недвижимости, имеющейся в развитых странах. Таким образом, в начале 1990-х годов переведенные на русский язык работы Дж. К. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стали классикой [10]. Эти работы обобщали обширную американскую практику
о
от
Е
Т
оценки 70-80-х гг. прошлого века [1]. Методика по кадастровой оценке земель населенных пунктов основывается на статистическом анализе рыночных цен. Основным методическим принципом кадастровой оценки стоимости земли является совмещение результатов анализа рыночной информации и анализов факторов ценообразования (физические характеристики земельного участка, характеристики местоположения, окружение земельного участка) рыночной стоимости земли [11].
Государственная кадастровая оценка земель на территории Российской Федерации начала проводиться с 2000 г. За прошедшие 15 лет было проведено два тура кадастровой оценки земель населенных пунктов. Первый тур был проведен на территории всех субъектов Российской Федерации в 2000-2005 годах. Второй тур государственной кадастровой оценки земель начался на территории Российской Федерации в 2007 году. Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в 2007 году проводились в соответствии с новыми Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39. Новая технология работ предусматривала проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе 17 видов разрешенного использования (14 видам разрешенного использования по методике 2002 г.)
Рассмотрение методологии оценки земли с позиции диалектической гносеологии позволяет сделать ряд выводов о том, что:
— завершено несколько эволюционных этапов развития методологии оценки земель (бонитировка почв, экономическая оценка, кадастровая оценка);
— изменилась основа оценки земель, первая методология оценки земель, а именно, бонитировка почв основывалась на качественной оценке земель. В основе такой методики лежали природные качества земли, как наиболее объективные и надежные показатели. Экономическая (денежная) оценка земельных ресурсов базировалась на концепции дифференциальной ренты. В основе кадастровой же оценки лежит рыночная информация;
— по мере усложнения целей управления природными ресурсами возникла потребность определения потенциальной ценности земель в денежном выражении с учетом приложения общественного труда к земельным ресурсам разного качества и местоположения. Таким образом, производилась оценка земель сельскохозяйственных угодий и оценка городских земель в целях установления производственной способности земель различного качества для обоснования наиболее эффективного их использования как в сельском хозяйстве, так и территории городов. С формированием рыночных отношений в РФ земля была вовлечена в гражданский оборот, в связи с чем особое значение приобрела кадастровая оценка земель, которая послужила главным инструментом экономического развития. На современном этапе одной из основных задач процедуры оценки земель является установление обоснованной платы за землю, то есть такая оценка сегодня служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения;
— изменилась методика и технология проведения оценки земель, что привело к снижению роли учета природных особенностей земли. Современная методика оценки не учитывает экологические
и социальные факторы при определении стоимости земель, которые являются объективными факторами качества жизни населения. Такое положение является следствием изменения целей управления земельными ресурсами, если в советское время основной целью было рациональное использование земель, то с переходом к рыночным отношениям преобладающее значение приобрели экономические интересы.
За почти пятнадцатилетний период использования методики кадастровой оценки земель она постоянно подвергается критике научного и оценочного сообщества (О. Е. Медведева [6], Ю. М. Рогатнев [12], Т. А. Филиппова [13] и другие). Согласно статистическим данным, размещённым на официальном сайте Росреестра, только в 2013 году судами было рассмотрено 6190 судебных исков по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации, из них в отношении 67 % исков требования были удовлетворены, в 2012 году было рассмотрено 1200 судебных исков, из них 65 % были удовлетворены.
Ученые сходятся во мнении, что основная причина создавшегося положения заключается в выборе изначально неверной методологии установления налогооблагаемой базы по земле специалистами органов власти, отвечающих за развитие данного направления. Также доказательством такого заключения является сложившаяся ситуация в городе Томске. Согласно данным администрации г. Томска, после проведения третьего тура государственной кадастровой оценки земель в 2012 году стоимость земли в г. Томске, по сравнению с прошлым годом, снизилась. Такое снижение налога повлекло уменьшение доходной части бюджета города Томска. Поэтому, вследствие негативных последствий, результаты кадастровой стоимости, определённые в 2012 году, были признаны недействительными. В настоящее время продолжают применяться результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 2008 год.
Несмотря на критику, методика кадастровой оценки земли не претерпела практически никаких изменений. Изучив методологию оценки земель в развитии — с момента возникновения до современного состояния — можно с уверенностью утверждать, что к 2015 году в Российской Федерации сложились обоснованные предпосылки для разработки новых методологических подходов к оценке земель.
Такие подходы должны полностью отвечать требованиям диалектического развития, в том числе:
1) преобразования существующей методики кадастровой оценки земель должны основываться на предыдущем опыте качественных оценок. Например, как бонитировка почв является основой экономической оценки;
2) действующая методика кадастровой оценки не должна базироваться на копировании международной практики оценки. Она должна развиваться с учетом рассмотренных этапов.
Качественная оценка земель (бонитировка почв) предназначалась для агропроизводственной группировки почв и решения практических вопросов их рационального использования, а также являлась основой экономической оценки земель. Такая оценка содержала в себе качественные характеристики важнейших свойств и генетических особенностей почв. Экономическая оценка являлась логическим
продолжением оценки земель по природным свойствам. Экономическая оценка проводилась в условиях плановой экономики, при освоении территорий под строительство, при сельскохозяйственном использовании земель, при проведении мелиоративных работ и т.д.
В настоящее время кадастровая оценка земель населенных пунктов предназначена для решения проблем эффективного и справедливого налогообложения земли, но это не должно являться единственной задачей оценки. Сегодня земли воспринимаются только как земельные участки, имеющие определенные физические характеристики, такие как площадь, местоположение, вид разрешенного использования и правовой статус. Земельные участки и территория в целом не должны ограничиваться только перечисленными характеристиками, так как они не отражают весь ресурсный потенциал территории, а следовательно, и истинную ценность земель.
Развитие города в зависимости от качества земельных ресурсов является одним из важнейших вопросов, так как город — это интенсивно развивающаяся урбанизированная территория, на которой сосредоточены основные процессы жизнедеятельности человека, множество объектов земельно-имущественного комплекса различного функционального назначения. Для успешного функционирования любой городской территории необходимо учитывать все основные свойства и качества каждого конкретного земельного участка с целью разумного его использования, без нарушения природно-экологического равновесия. Любые характеристики, свойства и качество земельных участков оказывают влияния как на эффективность выбранных направлений развития города, так и на эффективность использования отдельных земельных участков.
Зачастую администрации городов сталкиваются с проблемой снижения престижности какого-либо из городских районов, резким изменением стоимости земли или инвестиционной привлекательности района [14]. Рогатнев Ю. М. обращает внимание на то, что при расчете кадастровой стоимости следует брать не фактические результаты функционирования землепользования, а рассматривать их в динамике с учетом влияния фактора времени, что не предусмотрено методикой. Сегодня за основу кадастровой оценки принимается состояние, в лучшем случае современное, а зачастую прошедшее время (доходы, затраты, цены) [12].
Таким образом, такой инструмент управления, как оценка земель, должен рассматриваться, как система мероприятий, способная адаптироваться к постоянным изменениям состояния качества окружающей среды, степени развития инженерной и производственной инфраструктуры, социально-бытового обслуживания населения, состояния инженерно-геологических условий и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
Такой системный подход позволит использовать результаты оценки земельных ресурсов в качестве индикаторов для оценки устойчивости процесса развития экономических, экологических и социальных систем в городе, а также позволит давать
обоснованные долгосрочные прогнозы развития земельно-имущественной системы.
Библиографический список
1. Коростелев, С. П. Кадастровая оценка недвижимости : моногр. / С. П. Коростелев. — М. : Маросейка, 2010. — 357 с.
2. Базавлук, В. А. Земельные отношения и землеустройство / В. А. Базавлук, А. В. Базавлук, С. В. Серяков. — Томск : ТПУ, 2014. - 231 с.
3. Иванов, В. Д. Оценка почв : учеб. пособие / В. Д. Иванов, Е. В. Кузнецова. - Воронеж : ВГАУ, 2004. - 287 с.
4. Сизов, А. П. Роль качества земель при проведении земельно-оценочных работ / А. П. Сизов // Геодезия и картография. - 2000. - № 3. - С. 44-49.
5. Нусратуллин, В. К. Неравновесный подход к экономической оценке земель сельскохозяйственного назначения /
B. К. Нусратуллин, Ф. Ф. Фаррахова // Вестник Челябинского гос. ун-та. - 2010. - № 2. - С. 91-95.
6. Медведева, О. Е. Проблемы государственной кадастровой оценки земель и предложения по ее совершенствованию / О. Е. Медведева, В. М. Козлов, П. В. Козлов // Вопросы оценки. - 2010. - № 2 (11). - С. 58-64.
7. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 4. Оценка земель / А. А. Варламов. - М. : КолосС, 2006. - 463 с.
8. Никишин, И. В. Анализ развития оценки земель в России / И. В. Никишин // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2013. - № 2 (5). - С. 29-37.
9. О плате за землю: инструкция по применению закона Российской Федерации [от 21 февраля 2000 г. № 56 ; в ред. изм. и доп. № 1 от 15.10.2001 г., № БГ-3-21/410; № 2 от 12.04.2002 г., № БГ-3-21/197; № 3 от 21.04.2003 г., № БГ-3-21/204]. - Разд. № 5, пункт № 39 [Электронный ресурс]. -Режим доступа : http://zakon.kuban.ru/nd2/2003-2/21-204.html (дата обращения: 15.04.2015).
10. Горбатенко, А. А. Методы оценки качества городских территорий / А. А. Горбатенко // Вестник Юж.-Урал. гос. унта. Сер. Строительство и архитектура. - 2013. - № 1. -
C. 84-86.
11. Щеглов, В. А. Некоторые вопросы и методические приемы кадастровой оценки земель для целей налогообложения / В. А. Щеглов // Вопросы оценки - 2011. - № 1. - С. 21-33.
12. Рогатнев, Ю. М. Новый земельный строй России. Размышления о стратегии развития / Ю. М. Рогатнев // Вестник Ом. гос. аграр. ун-та. - 2011. - № 2 (2). - С. 37-40.
13. Филиппова, Т. А. Применение результатов государственной кадастровой оценки земель Омской области для целей налогообложения / Т. А. Филиппова // Омский научный вестник. Сер. Общество. История. Современность. - 2006. -№ 8 (45). - С. 71-74.
14. Хлопцов, Д. М. Оценка земли как эффективный инструмент земельной политики / Д. М. Хлопцов // Вестник Том. гос. ун-та. Сер. Экономика. - 2008. - № 3. - С. 5-12.
КОЗИНА Мария Викторовна, аспирантка кафедры землеустройства Омского государственного аграрного университета им. П. А. Столыпина; старший преподаватель кафедры геоинформатики и кадастра Томского государственного архитектурно-строительного университета и кафедры общей геологии и землеустройства Томского политехнического университета. Адрес для переписки: marijamkozina@gmail.com
Статья поступила в редакцию 12.05.2015 г. © М. В. Козина
