CC BY
29
ву неэквивалентно расходам по содержанию производителя». Это обусловлено тем, что здесь, по правде говоря, имеется незримый производитель, не нуждающийся ни в какой оплате.
На основании этого Фуко делает вывод о том значении, которое придавалось всегда земельной ренте, а не земледельческому труду: «ибо именно этот труд оплачивается потреблением, в то время как земельная рента представляет, или должна представлять, избыточный продукт: количество благ, доставляемое природой, превышает количество средств к существованию, которые она сама требует для непрерывного производства. Именно эта рента позволяет превращать блага в стоимости или в богатства».
Государство как основной участник рынка земли обязано дать в ее распоряжение значительное количество денег для того, чтобы она могла «питать» труд, торговлю, промышленность; наблюдать за тем, чтобы часть прибыли, которая должна вернуться к земле, позволив ей производить в дальнейшем, надежно сохранялась.
Как верно отмечает Фуко, «вся система обменов, все дорогостоящее образование стоимостей соотносится с этим неэквивалентным, радикальным и примитивным обменом, устанавливающимся между затратами собственника и щедростью природы. Только этот обмен является абсолютно прибыльным, и именно за счет этой чистой прибыли могут быть оплачены издержки, необходимые для каждого элемента богатства. Было бы неправильно говорить, что природа спонтанно производит стоимости; но она является неиссякаемым источником благ, превращаемых обменом в стоимости не без расходов и не без потребления».
«Примитивный обмен» с природой, условность владения землей не позволяет в полной мере говорить о ее объективной стоимости. Тем более что обмен, как уже отмечалось, возможен лишь при условии, когда покупатель признает стоимость того, чем владеет продавец. На практике в отношении собственности на землю это далеко не так.
Об актуальности субъективного подхода к оценке земли (концепция ценности) говорит и сопоставительный анализ оценочной практики для целей сделок купли-продажи земли в различных странах. В итоге можно сделать вывод о
зависимости методики оценки городской земли от инвестиционной мотивации покупателя (использование при ведении собственного бизнеса, инвестиция) и вида оцениваемой городской земли. Для городской земли на активных сегментах рынка определяющим должен быть сравнительный подход в форме прямого сравнения продаж или в форме косвенного сравнения стоимости доходов аналогичных объектов. На малоактивных сегментах рынка определяющим должен быть затратный подход, основанный на рыночных данных. В рамках концепции ценности оценка для целей купли-продажи должна выполняться с использованием доходного подхода и прогнозирования рыночной ситуации.
Для приносящей доход группы городских земель подобный подход реализует современное представление о четком разделении двух составляющих оценки - оценивания текущей реакции рынка на объект инвестиций и расчета ценности (продуктивности) объекта оценки после совершения покупки, что, в свою очередь, определяет регламентацию применения соответствующих расчетных моделей.
В рамках предлагаемой методологической модели принципиальным моментом является несопоставимость результатов оценок городских земель, выполненных на базе разных концепций - стоимости и ценности.
С учетом признания неэффективности существующих методов оценки земли, можно сделать вывод об эффективности использования таких ценностных методов, как будущая арендная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость участка земли для девелопмента.
Библиографический список
1. Митрошкова И.В. Экономико-математические методы кадастровой оценки земель: автореф. дис. ... канд. экон. наук / И. В. Митрошкова. - М., 2007.
2. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость . автореф. дис. ... докт. экон. наук / Е.И.Тарасевич. - СПб., 2003.
3. Менгер К. Основания политической экономии: Австрийская школа в политической экономии / К.Менгер, Е.Бем-Баверк, Ф.Визер. - М.: Экономика, 1992. - С. 101.
4. Фуко М. Слова и вещи/ М.Фуко. - СПб.: Прогресс, 1994. - 406 с.
УДК У9(2Рос)421.52
РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ
О.В.Никишина1
Иркутский государственный технический университет, 664074, г.Иркутск, ул. Лермонтова, 83
Рассматривается понятие накопленного износа применительно к объектам незавершенного строительства. Анализируются виды износа, факторы, влияющие на их величину, описываются методы их расчета. Ключевые слова: износ, накопленный износ, незавершенное строительство, физический износ, функциональный износ, экономический износ. Ил. 1. Библиогр. 12 назв.
CALCULATION OF CUMULATIVE WEAR OF OBJECTS INCOMPLETED BY CONSTRUCTION Nikishina O.V.
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074
The author considers the concept of cumulative wear with regard to objects of incompleted construction. She analyses kinds of wear, factors influencing their rate; describes their calculation procedures. Key words: wear, cumulative wear, incompleted construction, physical wear, functional wear, economical wear. 1 figure. 12 sources.
Под износом понимается постепенная потеря объектом (его элементами) потребительской стоимости вследствие воздействия различных факторов. Величина накопленного износа объекта определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа.
Термин «износ», как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учете. В бухучете износ - это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки безотносительно к ретроспективным затратам. Износ
i
Никишина Ольга Валерьевна, аспирант, тел.: ga nikishina 7@mail.ru
Nikishina Olga Valerjevna, a post graduate. Tel. ga nikishina 7@mail.ru
определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине» [11].
Накопленный износ объектов, незавершенных строительством (далее ОНС), определяет большинство известных авторов как уменьшение стоимости воспроизводства объекта или элементов объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего влияния или комбинации этих источников [1,4,8].
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа (рис. 1):
- физический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств под действием различных факторов (перегрузка, непра-
8 (3952) 40-56-11, 8-904-656-46-70, е-mail: ol-8 (3952) 40-56-11, 8-904-656-46-70, е-mail ol-
ИЗНОС
Физический • устранимый • неустранимый Функциональный • устранимый • неустранимый Внешний (экономический) • как правило, неустранимый
вильная эксплуатация, физическое и химическое выветривание и т.д.);
- функциональный износ - потеря стоимости имущества из-за появления новых более совершенных в конструктивном, объемно-планировочном и архитектурном отношении вариантов, несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.д.);
- внешний (экономический) износ -уменьшение стоимости объекта вследствие влияния условий окружающей среды (финансовые и законодательные условия, ситуация на рынке, местоположение, изменение социальных стандартов общества, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и т.д.).
Для физического и функционального изно-сов существует понятие устранимого и неустранимого износа [10].
Износ считается устранимым, если расходы на его устранение меньше последующего за этим увеличения стоимости имущества. И наоборот, износ относится к неустранимому, если расходы по его устранению превышают последующее увеличение стоимости имущества. Понятие устранимого или неустранимого износа определяется экономической целесообразностью, а не техническими возможностями его устранения [9].
К устранимому функциональному износу ОНС относят потерю стоимости из-за несоответствия проекта, материалов, качества дизайна, строительных стандартов современным требованиям рынка. Причины функционального износа [6]:
• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания или сооружения, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным стандартам.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
Сверхулучшения - позиции и элементы оцениваемого объекта, наличие которых в настоящее время неадекватно современным тре-
54 ВЕСТНИК ИрГ
бованиям рыночных стандартов (например, изменение функционального назначения помещений).
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие [8]. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего объекта. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Отметим, что накопленный износ в той или иной мере зависит от срока жизни объекта. В теории оценки для определения срока жизни используют следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.
Физическая жизнь (срок физической жизни) - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий.
Экономическая жизнь (срок экономической жизни) - это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться в расчетах [3].
Остаточная экономическая жизнь (оставшийся срок экономической жизни) - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения его экономической жизни.
Фактический (хронологический) возраст -время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки. Для ОНС это время от начала строительства до даты оценки. Фактический возраст отдельного конструктивного элемента ОНС - это время от установки этого элемента до даты оценки.
Эффективный возраст - это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует не' №3 (35) 2008
