Методика оценки влияния ипотечного жилищного кредитования на обеспеченность населения жильем Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Ипотечное кредитование

Удк 336.77

методика оценки влияния ипотечного жилищного кредитования на обеспеченность населения жильем

А. Н. САВРУКОВ, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и денежного обращения E-mail: savrukov_a@mail. ru Санкт-Петербургский государственный политехнический университет

В статье выявлена взаимосвязь ипотечного жилищного кредитования с показателями жилищного рынка. Разработаны показатели, с помощью которых целесообразно оценивать влияние динамики ипотечного жилищного кредитования на обеспеченность населения жильем, предложена методика их расчета и осуществлена ее апробация.

Ключевые слова: методика, оценка, ипотека, взаимосвязь, жилье.

Развитие сегмента жилищного строительства имеет целью улучшение жилищных условий и повышение качества жизни населения. Основным показателем, отражающим данную цель, является уровень жилищной обеспеченности - количество квадратных метров жилья, приходящихся на одного жителя региона. Представляется, что приток инвестиций в сегмент жилищного строительства через эффект мультипликации способен активизировать процессы жилищного строительства в регионе и повысить уровень обеспеченности населения жильем. Это и есть тот значимый социальный эффект, который следует оценить.

На динамику жилищного строительства и обеспеченность жильем в современных условиях влияют также кредитно-финансовые рыночные механизмы стимулирования спроса на жилье, одним из которых

является механизм ипотечного жилищного кредитования, позволяющий приобрести жилье гражданам, которые не имеют возможности приобрести недвижимость, сразу оплатив ее полную стоимость. По мнению автора, для механизма ипотечного жилищного кредитования, направленного на решение жилищной проблемы населения, характерен также мультиплицирующий эффект, выявленный впервые Дж. М. Кейнсом [1], влияющий на жилищные инвестиции. Выявление этого эффекта является крайне актуальной задачей.

Количественная оценка мультипликативного эффекта ипотечного жилищного кредитования и анализ его влияния на динамику жилищной обеспеченности при увеличении объемов инвестиций в жилищное строительство могут быть осуществлены поэтапно на основе применения на практике разработанной автором методики, которая включает выполнение нескольких последовательных этапов, представленных на рис. 1.

Первый этап предложенной методики заключатся в формировании базы статистических данных для построения экономико-математических моделей. Представленная методика оценки влияния ипотечного жилищного кредитования на жилищную обеспеченность, валовой внутренний продукт и показатели жилищного строительства была апроби-

Динамика валового внутреннего продукта

Жилищное строительство на душу населения

-1

2-й этап

рована для российской экономики на основе данных Росстата и Банка России за 2000-2010 гг. [2, 3, 4]. Этот период был выбран с учетом доступности данных, необходимых для оценки. Выборка включает 82 региона (все субъекты РФ за исключением федеральных округов и Ненецкого автономного округа, входящего в Архангельскую область). К сожалению, информация об объемах ипотечного жилищного кредитования доступна лишь с 2005 г., что накладывает некоторые ограничения на возможный интервал исследования.

На втором этапе оценивался прямой и косвенный эффект от воздействия ипотечного жилищного кредитования на обеспеченность населения жильем.

Для определения прямого эффекта оценивался прирост инвестиций в жилье в результате увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования. На данном этапе выводится функция инвестиций в жилищное строительство, на основании которой определяется значение мультипликатора ипотеки для жилищного финансирования:

Иж = а + Ь ■ М ж, где Иж - инвестиции в жилищное строительство, млрд

руб.;

а - свободный коэффициент; Ь - коэффициент, отражающий увеличение инвестиций в строительство при росте объемов ипотечных

жилищных кредитов на 1 руб. (ипотечный мультипликатор жилищного финансирования); Мж - объемы ипотечного жилищного кредитования, млрд руб.

Используя коэффициент Ь, можно оценить прирост инвестиций в строительство при увеличении объемов ипотечного жилищного кредитования: ЛИ... = Ь - ДМ....

Формирование банка статистических данных

Динамика ипотечного жилищного кредитования объектов

Динамика инвестиций в

жилищное строительство

Динамика жилищной обеспеченности

Оценка влияния объемов ипотечного жилищного кредитования на жилищную обеспеченность

-. I .-

Оценка объемов Оценка динамики ВВП

инвестиций в в зависимости от

жилищное <— инвестиции в

строительство от жилищное

динамики ВВП строительство

Оценка кумулятивного Оценка зависимости

эффекта ипотечного динамики ВВП от доли

жилищного ипотечного

кредитования кредитования

Прямой Косвенный о 3

эффект эффект ж

* *

Оценка прироста Оценка величины О

инвестиции в жилье в ипотечного

результате увеличения объемов ипотечного мультипликатора и акселератора Л

кредитования ж

3-й этап

Оценка прироста объемов жилищного строительства при увеличении объемов инвестиций в жилье

4-й этап

Оценка уровня жилищной обеспеченности населения при увеличении жилищного строительства

Рис. 1. Алгоритм оценки влияния объемов ипотечного жилищного кредитования на обеспеченность населения жильем

Уравнение линейной регрессии зависимости инвестиций в строительство жилья от величины ипотечного жилищного кредитования в РФ (по данным за 2005-2010 гг.) выглядит следующим образом: у = 2,9728х + 2332,1 при Я2 = 0,3913, что позволяет утверждать, что увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования на 1 руб. приведет к росту инвестиций в жилищное строительство на 2,97 руб.

Изменение ВВП, млрд руб.

0 =11,48* + 3837,9

R2 = 0,7745

При оценке косвенного эффекта для подтверждения гипотезы о существенном влиянии ипотечного жилищного кредитования на динамику ВВП был проведен регрессионный анализ и получена некоторая функциональная зависимость (рис. 2).

Согласно расчетам, величина ипотечного мультипликатора инвестиций в жилищное строительство составила 11,48. Полученная зависимость показывает, что рост величины ипотечного жилищного кредитования на 1 руб. приводит к увеличению

ВВП в среднем на

4 000

Изменение объемов ипотечного жилищного кредитования, млрд руб.

рис. 2. Зависимость ВВП от величины ипотечного жилищного кредитования в РФ ВВП, млрд руб.

50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0

у = 8,9688х + 4015,4 R2 = 0,9846

500

1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000

Инвестиции в жилищное строительство, млрд руб.

рис. 3. Зависимость ВВП от динамики инвестиций в жилищное строительство в РФ

11,48руб.

При оценке обратной зависимости динамики ипотечного кредитования от объемов ВВП было получено следующее уравнение регрессии: у = 0,0409х +157,24 при Я2 = 0,4473. Расчеты показали, что щзиувеличении ВВП на 1 руб. с учетом коэффициента акселерации прирост ипотечного жилищного кредитования населения составит 0,04 руб. Полученная зависимость несколько менее значима по сравнению с уравнением регрессии, представленном на рис. 3.

Для оценки динамики ВВП в зависимости от инвестиций в жилищное строительство выводится функция роста ВВП в зависимости от изменения инвестиций в жилищное строительство, на основе которой определяется значение предельной склонности к инвестированию: 1 = а + Ь • И..

Используя коэффициент Ь, можно оценить прирост ВВП при увеличении объемов жилищных инвестиций (см. рис. 3):

ДУ = Ь-АИж.

В рамках оценки обратной зависимости, а именно влияния объемов инвестиций в жилищное строительство на динамику ВВП применяется функция инвестиций в

£лу ^+о

Мкум =■

ЕЛ

И ^ +1)

V

(1)

жилищное строительство, на основе которой определяется значение предельной склонности к инвестированию: Иж = а + Ь ■ Y.

Используя коэффициент Ь, можно оценить прирост жилищных инвестиций при увеличении объемов ВВП (рис. 4): ЛИж = Ь -ДУ.

Прирост ВВП на 1 руб. приведет к росту жилищных инвестиций на 0,1 руб. (см. рис. 4).

В ходе оценки зависимости динамики ВВП от доли ипотечного кредитования в ВВП на основе метода регрессионного анализа получена некоторая зависимость (рис. 5).

Полученная в результате исследования зависимость показывает, что рост доли ипотеки к ВВП на1% приведет к увеличению ВВП на 9 176,3 млрд руб.

Для оценки динамичного эффекта развития ипотечного жилищного кредитования предложена формула кумулятивного ипотечного мультипликатора на момент времени п:

Инвестиции в жилищное строительство, млрд руб.

5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

,=с уЛУ ^ +0, где ЛУ - изменение ВВП, %;

И - объемы ипотечного жилищного кредитования, руб.;

t - начальный период времени;

у = 0,1098х - 406,52

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

ВВП, трлн руб.

Рис. 4. Зависимость инвестиций в жилищное строительство от динамики ВВП в РФ

ВВП, млрд руб.

50 000 -

45 000 -40 000

35 000 -

30 000 -

25 000 -20 000

15 000 -

10 000 -

у = 9176,3х +1 7934 R2 = 0,9563

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

Доля ипотечной задолженности в ВВП, %

Рис. 5. Зависимость ВВП от доли задолженности по ипотечным жилищных кредитам

в ВВП в РФ

1=0

0

/ - номер периода, ! = 0,... п; п - максимальный лаг воздействия ипотечного жилищного кредитования. Формула (1) показывает совокупное изменение ВВП в момент времени г + п в результате совокупного увеличения доли ипотечного жилищного кредитования в ВВП на 1 п.п. начиная с момента времени 1. В качестве совокупного уровня выпуска У использовался индекс физического объема ВВП, который представляет собой темп роста ВВП в сопоставимых ценах к предыдущему году в процентах.

На третьем этапе предлагаемой методики проводится оценка того, насколько расширение объема инвестиций в жилищное строительство стимулирует ввод нового жилья. Для этого строится следующая экономико-математическая модель: = а + Ь • Иж,

где - ввод жилья на 1 000 чел. в год, м2.

С учетом длительности строительного цикла данное влияние рассчитано с лагом в 1 год. Используя коэффициент Ь, можно оценить прирост объемов ввода жилья в расчете на 1 000 чел. населения при увеличении объема инвестиций в жилищное строительство:

= Ь-АИж.

Уравнение зависимости ввода жилья в расчете на 1 чел. от инвестиций в жилищное строительство в РФ имеет вид: у = 0,0602х +191,05 при Я2 = 0,9556, что позволяет утверждать, что при росте инвестиций в жилищную сферу на 1 руб. объемы жилищного строительства в расчете на 1 000 чел. возрастут на 0,06 м2.

На четвертом этапе осуществляется построение эконометрической модели, описывающей зависимость уровня жилищной обеспеченности от объемов жилищного строительства согласно следующей формуле:

О = « + Ь • 5ж, где О - уровень обеспеченности, количество м2 на 1 чел.;

Ь - коэффициент, показывающий прирост жилищной обеспеченности при увеличении объемов жилищного строительства на 1 м2. Уравнение зависимости обеспеченности жильем от объемов строительства жилья на 1 чел. в РФ: у = 0,0116 х +17,098 (при Я2 = 0,9195).

Поскольку на показатель уровня жилищной обеспеченности влияет динамика численности населения, то для исключения демографической составляющей использованы удельные показатели (в расчете на 1 000

чел. населения). Автором построены модели и оценены значения предложенного показателя социального эффекта для РФ за период с 2000 по 2010 г.

Увеличение уровня жилищной обеспеченности в результате прироста объемов жилищного строительства в расчете на 1 000 чел. оценивалось с применением формулы

АОж = b -ASX.

На основе выявленных зависимостей была осуществлена оценка прироста уровня жилищной обеспеченности населения РФ при увеличении объемов ипотечного жилищного кредитования на 100 млрд руб. Так, прямой эффект заключается в приросте объемов вводимого жилья в расчете на 1 000 чел. населения на 17,87 м2 и в росте уровня обеспеченности жильем каждого жителя на 0,2 м2. В результате эффекта мультипликации единовременный прирост ВВП составит 1 148 млрд руб. и приведет:

- к увеличению инвестиций в жилищное строительство на 126,05 млрд руб.;

- приросту количества вводимого жилья в расчете на 1 000 чел. на 7,5 м2;

- росту жилищной обеспеченности 1 жителя на 0,08 м2.

Общий прирост жилищной обеспеченности населения составит 0,28 м2 в расчете на 1 чел.

Расчет кумулятивного мультипликатора по данным за 2005-2010 гг. показал, что увеличение доли ипотеки в ВВП на 2,5 % привело к росту ВВП за анализируемый период на 13 195,8 млрд руб., или на 13,9 %.

Применение предложенного подхода и разработанных моделей позволит государственным органам власти определять необходимые объемы ипотечного жилищного кредитования в целях достижения заданного вектора развития в виде прироста жилищной обеспеченности населения, что повысит эффективность решения важнейшей социально-экономической проблемы по обеспечению населения жильем.

Список литературы

1. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Гелиос АРВ. 2002.

2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www. gks. ru.

3. Официальный сайт Банка России. URL: http://www. cbr ru.

4. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2011: Стат. сб. / Росстат. 2011.