МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Методика оценки градостроительной ценности земель под жилую застройку

А.В. Севостьянов профессор Государственного университета по землеустройству, доктор экономических наук (г. Москва) И.Х. Ишамятова ассистент кафедры «Землеустройство и геодезия» ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» (г. Пенза)

Ирина Хафисовна Ишамятова, zig@pguas.ru

В связи с проведением земельной реформы, осуществляемым с начала 1990-х годов, платность землепользования является главным принципом права, от которого зависит эффективность использования земель. Установление платы за землю с экономическим, экологическим и социальным обоснованием, то есть с определением их ценности, стимулирует рациональное землепользование и землевладение. В более широком смысле ценность - это экономическое благо [1]. Из-за высокой концентрации населения и дефицита территорий земля в городе обладает более высокой ценностью. Именно на городских территориях чаще всего развиваются промышленные предприятия и производится 2/3 валового национального продукта. В связи с этим уместно говорить о градостроительной ценности земель населенных пунктов. В словаре [2] градостроительная ценность земли трактуется как: «1) один из критериев зонирования территории; 2) значимость земельного участка, определяемая с учетом ряда факторов, таких как местоположение; доступность к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения; уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории; уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения; эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории; состояние окружаю-

щей среды; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; рекреационная ценность территории и др.».

Оценка градостроительной ценности земель позволяет органам местного самоуправления принять верные управленческие решения и разработать эффективную модель использования территорий, в том числе под жилую застройку.

Основными показателями ценности земель являются рыночная (оборот земель) и кадастровая (использование земель) стоимости. Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость является результатом государственной кадастровой оценки.

В отличие от кадастровой рыночная стоимость регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и изменяется на открытом рынке под действием конкуренции.

В 2015 году произошли значительные изменения в налоговом законодательстве, и кадастровая стоимость стала основной базой для расчета земельного налога, налога на имущество физических лиц и организаций, для осуществления государственной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки

[5]. Также на основании кадастровой стоимости определяются начальная стоимость земельных участков и объектов капитального строительства на аукционе, их выкупная стоимость и стоимость арендной платы. Косвенно такой вид стоимости служит показателем эффективности управления территориями, информационной базой для проектных разработок генерального плана, то есть становится основным показателем градостроительной ценности (полезности) земель.

Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов России подвергалась изменениям довольно часто. Проведем ретроспективный анализ методик кадастровой оценки земель.

В России развитие государственной оценки земель населенных пунктов началось в 2001-2002 годах (подробнее см.

[6]). В этот период Федеральной службой земельного кадастра России была разработана и утверждена единая методика, согласно которой рассчитывались удельные показатели кадастровой стоимости земель в пределах кадастрового квартала по 14 видам функционального использования [7].

В 2007 году проводилась переоценка земель уже по новым методическим указаниям, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 [8]. В новых методических указаниях увеличивалось количество видов функционального использования земельных участков с 14 до 16, используется индивидуальный подход к каждому земельному участку, а также изменена структура факторов оценки стоимости (см. [9]).

В 2010 году с целью реализации Закона об оценочной деятельности были разработаны Федеральные стандарты оценки [10]. По этим стандартам кадастровая стоимость рассчитывается в том числе методом сравнения продаж с использованием математического моделирования. Для объектов с уникальными характеристиками расчет

кадастровой стоимости проводится по индивидуальной методике.

Анализ процедур и методов оценки земель показал, что при оценке, как правило, не учитывается ряд значимых ценоо-бразующих факторов, в первую очередь экологических. Также следует отметить несовершенство технологии сбора информации, связанное с отсутствием полных и актуальных сведений обо всех земельных участках в Едином государственном реестре недвижимости (подробнее см. [11]). Как следствие, возникает несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей и возрастает количество случаев оспаривания кадастровой стоимости, что существенно снижает эффективность управления городскими землями под жилую застройку.

Наконец, в 2017 году в Российской Федерации были утверждены новые методические указания о Государственной кадастровой оценке (подробнее см. [12]). Согласно этим указаниям в России в процессе кадастровой оценки земель применяют массовую оценку с использованием подходов и методов индивидуальной оценки (как и в зарубежных странах) (см. [13-17]). Суть этих указаний такова: для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, создается модель определения кадастровой стоимости, которая представляет собой математическую формулу, определяющую зависимость между кадастровой стоимостью земельного участка и ее ценообразующими факторами.

Рассматривая методы оценки, представленные в методических рекомендациях, их можно сравнить с вычислением теоретических математических задач [18, с. 142]. Оценка земель проводится государственными бюджетными учреждениями не чаще одного раза в три года. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет организацию работ.

Основой для исследования градостроительной ценности земель под жилую застройку послужили результаты ранее проведенных оценок земель, в том числе в городе Пензе и других городах Пензенской области. В этом регионе государственная оценка земель населенных пунктов последний раз проводилась в 2017 году и утверждена постановлением правительства Пензенской области от 26 ноября 2018 года № 673-пП [19].

При проведении исследования использовались следующие методы: аналитический, картографический, статистический, графический анализ, метод экспертного опроса, метод «приписывания баллов».

По результатам анализа данных государственной кадастровой оценки земель за 2009 и 2013 годы в Пензенской области можно сделать вывод о том, что средний уровень кадастровой стоимости

земель значительно увеличился. Однако в 2018 году наблюдается некоторое снижение кадастровй стоимости земель (рис. 1).

Для проведения анализа выбран город Пенза, поскольку в нем отмечается самый высокий уровень кадастровой стоимости в Пензенской области, что и показано на рисунке 1.

Исходя из анализа данных о кадастровой и рыночной стоимостях отдельных земельных участков в городе Пензе за 2018 год можно сделать следующий вывод: в некоторых случаях кадастровая стоимость земельного участка в среднем ниже рыночной до 2,5 раза (табл. 1). Это свидетельствует о том, что данные о кадастровой стоимости не достаточно объективны и не могут отражать существующее на земельном рынке распределение цен.

По своей сути кадастровая стоимость должна по своему значению быть равна или

о о

200

150

100

50

о

го го

л

-О

т т о

ГО

со

о со ю" ю

С\1

со ЛП-

го

СО

т о с

со со

о

С\1

а

т

СО >

ю

со

С\1

от го ю" со

С\1

со

ОТ

ю" ю

о

ю со" го

о ю о ч

о

о

-О

о

ш

о о

т

го

т

о

го

о >

о

о ^

о о

со

С\1 С\1

О

о

О го

т с

^ О

о

ш

■ 2009 П2013 Ш2018 х

Рис. 1. Средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра городских населенных пунктов Пензенской области

0

Таблица 1

Результаты анализа рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков

в городе Пензе

Описание земельных участков * Стоимость участка

рыночная, р. кадастровая, р. (в процентах от рыночной)

южнее мкр. № 3 «Заря-2», в районе ул. Новоселов, уч. № 17, земли населенных пунктов 1 000 кв. м 1 000 050 364 180 (36)

земли населенных пунктов, 829 кв. м 1 600 000 311 977,57 (19)

ул. Пилотная, 40, земли населенных пунктов, 889 кв. м 3 200 000 345 918,79 (11)

СНТ «Дубрава», уч. 728, земли населенных пунктов, 900 кв. м 700 000 513 243 (73)

мкр. Шуист, стр. №115, земли населенных пунктов, 1 116 кв. м 1 950 000 437 728,68 (22)

ул. Мереняшева, д. 141, 143, земли населенных пунктов, 1 571 кв. м 1 950 000 598 566,71 (31)

ул. Санаторный Порядок, 21, земли населенных пунктов, 688 кв. м 1 600 000 258 701,76 (16)

СНТ «Заря», уч. 150, земли населенных пунктов,1 000 кв. м 310 000 249 560 (81)

ул. Терновского, дом 98, земли населенных пунктов, 179 кв. м 4 500 000 545 731,62 (12)

с/т «Засека», участок 296, земли населенных пунктов, земли населенных пунктов, 400 кв. м 190 000 103 204 (54)

ул. Германа Титова, 5А, земли населенных пунктов, 4 068 кв. м 6 500 000 5 519 747,16 (85)

В среднем 2 136 368 840 778 (39)

* Земельные участки описаны так, как они, представленны в Публичной кадастровой карте.

приближаться к рыночной, но не быть значительно выше или ниже ее. Столь серьезные расхождения, иллюстрируемые в таблице 2, явились результатом влияния ряда причин. Как отмечают оценочные организации города Пензы, отчеты об оценке земель, выполненные индивидуальными оценщиками, имеют ряд недостатков, а именно:

• в качестве объекта-аналога используются земельные участки с абсолютно различными характеристиками;

• применяется только один метод - метод сравнения продаж;

• количество поправок и их значения минимальные;

• используются поправки из устаревших источников;

• игнорируется взаимное влияние качественных характеристик (см. [20]).

В 2017 году в Пензенской области в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости поступили заявления в отношении 141-

го земельного участка в составе земель населенных пунктов; 132-х - в составе земель сельскохозяйственного назначения; 7-ми - в составе земель промышленности и иного специального назначения (см. [21]). Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше (рис. 2).

Следует подчеркнуть, что кадастровая стоимость земельных участков оспаривается в следующих случаях:

1) если при расчете кадастровой стоимости земельного участка были использованы недостоверные сведения;

2) если наблюдается несоответствие установленной кадастровой стоимости и рыночной стоимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость (подробнее см. [22, 23]).

Выявленные недостатки в оценке кадастровой стоимости свидетельствуют о

Земельные участки в составе земель населенных пунктов

Земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения

Земельные участки в составе земель промышленности и иного специального назначения

Объекты капитального строительства

141 132

Ц7

178

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

Рис. 2. Количество видов объектов недвижимости, в отношении которых поступили заявления в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости

необходимости в ряде случаев корректировать ее результаты, полученные в ходе оценки, выполненной по утвержденной методике кадастровой оценки.

В поисках направлений совершенствования методики нами проведен анализ методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости, а также существующего положения государственной кадастровой оценки земель в городе Пензе. Исходя из результатов выполненного анализа предложен инструмент уточнения результатов кадастровой оценки земель, занятых жилой застройкой, полученных в ходе оценки с использованием утвержденной методики государственной оценки. Этот инструмент назван нами «методика оценки градостроительной ценности земель населенных пунктов под жилую застройку, включающая учет влияния показателей ценностного восприятия земельных участков для жилищного строительства на их стоимость». Следует отметить, что влияние показателей ценностного восприятия земельных участков для жилищного строительства на стоимость объектов недвижимости прослеживалось и ранее (см. [24, 25]).

Пространственной основой предложенного метода является функциональное зонирование города, представленное в генеральном плане. Действующий генеральный план города Пензы включает следующие функциональные зоны:

• общественно-деловые и коммерческие;

• жилые;

• специального назначения;

• производственные и коммунальные;

• инженерной и транспортной инфраструктуры;

• природно-рекреационные.

Земли жилой застройки занимают 4 600,958 гектара (15 процентов от всей территории города). Объект исследования - стоимость земельных участков под жилую застройку.

В качестве ценообразующих факторов, определяющих ценностное восприятие земельных участков, приняты следующие:

• местоположение;

• тип землепользования объекта оценки;

• разрешенное использование;

• площадь;

• конкурентоспособность на рынке;

• возможные варианты застройки;

• оценка будущих доходов от использования (см. [26, 27]).

Для каждой функциональной зоны набор факторов для оценки отличается. Так, для оценки общественно-деловой и коммерческой зон необходимы следующие показатели:

• доступность до остановок общественного транспорта;

• наличие парковочных мест;

• наличие коммуникаций;

• уровень благоустройства;

• близость объектов общественного питания;

• близость объектов взаимодействия с объектом оценки.

Для производственной и коммунальной зон значимыми являются другие показатели:

• расположение на первой линии крупных автомагистралей;

• вид права;

• наличие обременений;

• экология (см. [28]).

С учетом специфики региона предлагаем метод корректировки удельного показателя кадастровой стоимости, определенной с применением Методики государственной

кадастровой оценки земельных участков для жилищного строительства, с использованием показателя ценностного восприятия земель, занятых жилой застройкой.

Предлагаемый показатель рассчитывается методом экспертных оценок.

Последовательность применения предлагаемого метода.

На первом этапе с помощью экспертного опроса и метода «приписывания баллов» осуществляется отбор эталонных показателей, оказывающих существенное влияние на стоимость земельных участков под жилую застройку. На основании ранее проведенных исследований [29] отобрано 33 ценообразующих показателя, существенно влияющих на ценность земельных участков под жилую застройку (табл. 2).

Таблица 2

Показатели, отобранные для исследования ценности земель

Наименование показателя Обозначение

Площадь земельного участка П1

Форма земельного участка П2

Наличие качественного проезда к земельному участку П3

Засоренность участка П4

Рельеф П5

Обводненность земель П6

Близость остановок общественного транспорта П7

Близость автовокзала и железнодорожного вокзала, метрополитена П8

Удаленность от центра города П9

Наличие магазинов в зоне доступности П10

Наличие детского сада в зоне доступности П11

Наличие школы в зоне доступности П12

Наличие больницы, поликлиники в зоне доступности П13

Наличие объектов досуга в зоне доступности П14

Наличие аптеки в зоне доступности П15

Газоснабжение участка П16

Электроснабжение участка П17

Водоснабжение участка П18

Наличие канализации П19

Озелененность района местонахождения участка П20

Уровень загрязнения атмосферного воздуха П21

Окончание таблицы 2

Уровень радиационного загрязнения П22

Близость промышленных зон и т. п. П23

Наличие (отсутствие) обременений П24

Правовая определенность П25

Уточненность границ земельного участка П26

Близость к водным объектам П27

Близость к лесопарковой зоне П28

Ветхость застройки района местоположения земельного участка П29

Криминогенная обстановка П30

Возрастной состав населения П31

Средний уровень дохода населения П32

Уровень занятости П33

На втором этапе эксперты проводят градостроительную оценку территории города по выбранным показателям.

На третьем этапе к полученным численным значениям показателя «ценностное восприятие земельных участков для жилищного строительства» применяется весовое значение и рассчитывается взвешенное значение этого показателя.

На четвертом этапе исходя из полученных взвешенных значений показателей проводится объединение земельных участков в три ценовые зоны: очень ценные земли, ценные земли, малоценные земли.

На пятом этапе утвержденный удельный показатель кадастровой стоимости земель, занятых жилой застройкой, для каждого земельного участка, вошедшего в ценовую зону, корректируется с использованием показателя ценностного восприятия земель, занятых жилой застройкой, и коэффициента ежегодной инфляции по следующей формуле:

У7 = ^ в, X кинф,

I=А

где укк°р - скорректированный удельный показатель кадастровой стоимости земель в соответствующей ценовой зоне;

Укс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, утвержден-

ный по результатам государственной кадастровой оценки земель;

N

^В, - сумма усредненных весовых ко-

I=А

эффициентов показателей, определяющих ценность земель в ценовой зоне;

Кннф - коэффициент ежегодной инфляции.

Важность каждого показателя определена с помощью экспертного опроса и распределения весовых коэффициентов. В качестве экспертов выступили сотрудники Управления Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области со стажем работы более трех лет (примерно 50 процентов) и жители района (примерно 50 процентов). Для обработки анкет и расчета весовых коэффициентов предлагается использовать метод «приписывания баллов», поскольку этот метод довольно точно определяет вес каждого показателя (подробнее см. [30]).

Изложим краткую схему применения метода.

После расчета усредненных весовых коэффициентов для каждого показателя проводим отбор наиболее значимых по влиянию на стоимость земельных участков. Для этого строим столбиковую диаграмму, на которой показатели расположены по мере уменьшения их весов, и график нарастаю-

1. Для конкретного земельного участка подбираем показатели (ПА, ПВ, ..., ПЫ) и формируем группу экспертов._

2. Каждому показателю каждый эксперт (к работе было привлечено 85 специалистов) присваивает балл (от 1 до 10). В результате получаем таблицу экспертных оценок показателей.

Эксперт Исследуемый показатель

ПА ПВ ПЫ

1 9 8 5

2 8 8 5

85 10 7 6

3. Суммируем проставленные каждым экспертом баллы в строке.

1 9 8 5 249

2 8 8 5 263

85 10 7 6 247

4. Для каждого эксперта величину каждого /-го показателя делим на получившуюся в строке сумму и получаем таблицу весов показателей.

1 9 / 249 = 0,036 8 / 249 = 0,032 5 / 249 = 0,020

2 8 / 263 = 0,030 8 / 263 = 0,030 5 / 263 = 0,019

85 5. Находим сумму весов по 10 / 247 = 0,040 казателей в каждо 7 / 247 = 0,028 м столбце. 6 / 247 = 0,024

1 0,036 0,032 0,020

2 0,030 0,030 0,019

85 0,040 0,028 0,024

Сумма весов показателя 6. Находим усредненный ве 3,405 с каждого показат 2,018 еля (В). 1,656

В 1 вА вв вы

3,405 / 85 = 0,04 2,018 / 85 = 0,02 1,656 / 85 = 0,02

щего суммарного влияния показателей в процентном выражении на стоимость (сумму всех весов принимаем за 100 процентов). Принимаем, что показатели, веса которых в сумме обеспечивают 80 процентов влияния, являются наиболее значимыми. Тогда точка пересечения линии суммарного воздействия показателей на стоимость земли в процентах и линии отсечения (80 процентов) является окончанием диапазона наиболее значимых показателей (рис. 3).

Таким образом, значимыми показателя-

ми являются П1, П3, П6, П7, П9, П10, П11, П12, П13, П15, П16, П17, П18, П19, П20, П21, П22 *, П23, П24, П25, П26, П28, П30.

Далее градостроительная оценка территории города ведется именно по значимым показателям. Показатели П7, П10, П11, П12, П13, П15, П28 регламентируются радиусом временной доступности. Согласно СНиП 2.07.01-89* радиус пятиминутной доступности до остановок общественного транспорта - 300 метров, радиус обслуживания детского сада в городах - 300 метров,

* Показатель П22 учитывать далее не будет, так как уровень радиационного загрязнения в городе Пензе по всем районам примерно одинаков - дозиметрические показания являются благополучным - девять микрорентген в час.

0,050

0,000

'I' 'I' 'I1 'I' 'I1 'I' 'I' 'I1 'I' 'I' 'I' 'I1 'I1 'I' 'I' 'I' 'I1 'I1 'I' 'I1 'I1 'I1 'I1 'I' 'I1 'I1 'I' 'I' 'I' 'I1 'I

I— ^С^^С^С^СО!— I— ^С^С^СОСО!— I— 1=1=1=1= 1=1= 1= 1=1=1=1=1=1= 1=1=1=1=1=1= 1=1=1=1=1=

100 з

н

I

0 ^

о а с

90 80 70 60 50 40 | 30 - 20 10

0

|-1

усредненный вес показателя

■суммарное воздействие

-линия отсечения

Рис. 3. Степень воздействия показателей на стоимость земельных участков

школы - 500 метров, магазинов - 500 метров, поликлиники - 1 000 метров. Фактор близость промышленных зон (П23) в городе Пензе не учитывается, так как не нарушены санитарно-защитные зоны. Местные парки и скверы должны находиться в пешеходной доступности 5-7 минут. Радиус лесопарковых зон принимаем в 500 метров. Наличие коммуникаций и дорог определятся на основании сведений Публичной кадастровой карты и Генерального плана города Пензы (П16, П17, П18, П19, П3). Также на основании Публичной кадастровой карты определяется правовая определенность - наличие или отсутствие обременений, уточненность границ земельного участка (П24, П25, П26). Степень обводненности участка (П6) определяется по результатам градостроительного анализа и составленной одним из авторов картограммы для визуализации благоприятных и неблагоприятных для застройки территорий факторов (см. [31]). Уровень загрязнения атмосферного воздуха определяется крупными автомагистралями и предприятиями, превышающими

норму ПДВ (предельно допустимых выбросов) в непосредственной близости от земельного участка. Озелененность района местонахождения участка (П 20) определяется согласно нормам СП 42.13330.2016, в соответствии с которым не менее 50 процентов от площади дворовых территорий должны быть озеленены посредством посадки древесных насаждений.

Результаты градостроительной оценки земельных участков под жилую застройку, расположенных на территории Железнодорожного района города Пензы, приведены на рисунке 4.

Исходя из полученных взвешенных значений показателей земельные участки объединяются в три ценовые зоны:

• очень ценные земли;

• ценные земли;

• малоценные земли.

Характеристика каждой зоны представлена в таблице 3.

Таким образом, в ходе анализа государственной кадастровой оценки земель в городе Пензе выявлено, что результаты дей-

Рис. 4. Градостроительная оценка территорий на примере Железнодорожного района

города Пензы

Таблица 3

Характеристика ценовых зон по наборам показателей

Характеристика Ценовая зона

первая (очень ценные земли) вторая (ценные земли) третья (малоценные земли)

Показатели, учитываемые в зоне все значимые показатели (П1, П3, П6, П7, П9, П10, П11, П12, П13, П15, П16, П17, П18, П19, П20, П21, П23, П24, П25, П26, П28, П30) только значимые, имеющие веса выше 0,033 (П1, П7, П9, П10, П16, П17, П18, П19, П21, П22, П24, П25, П26) только значимые, имеющие веса ниже 0,033 (П3, П6, П11, П12, П13, П15, П20, П21, П23, П28, П30)

ствующей кадастровой оценки земель под индивидуальное жилищное строительство не во всех случаях могут отражать существующее на земельном рынке распределение цен, что приводит к оспариванию ее результатов.

В связи с этим авторами был предложен инструмент уточнения результатов кадастровой оценки земель, занятых жилой застройкой.

Расчет скорректированного удельного показателя кадастровой стоимости, определенного с применением Методики государственной кадастровой оценки земельных участков для жилищного строительства, с учетом показателя ценностного восприятия земель, занятых жилой застройкой, позволяет выявить наиболее ценные городские территории и использовать их для принятия управленческих решений

в отношении инвестиции, аренды и для других целей, предусмотренных федеральным и региональным законодательством.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью : учебное пособие / под общ. ред. П. Г. Грабового. М. : Издательство «Проспект», 2013. 576 с.

2. Голиченков А .К. Экологическое право России: словарь юридических терминов. М. : Городец, 2008.

3. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-Ф3. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 05.09.2019).

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_19586/ (дата обращения: 05.09.2019).

5. Мирзоева А. Э. Актуальные проблемы кадастровой оценки земельных участков России // Международный научно-исследовательский журнал. 2017. № 6-2 (60). С. 121-127.

6. Будагов И. В., Хахук Б. А., Кушу А. А., Гура Д. А. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-206.

7. Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений : приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337. URL: http://www. consultant.ru (дата обращения: 05.09.2019).

8. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. URL: http://www.consultant. ru (дата обращения: 05.09.2019).

9. Нестерова Н. В., Хахук Б. А. Кадастро-во-оценочные работы в России. В сборни-

ке: Современные исследования основных направлений гуманитарных и естественных наук / под ред. И. Т. Насретдинова // Материалы Международной научно-практической конференции. 2017. С. 700-703.

10. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. URL: http://www. consultant.ru (дата обращения: 05.09.2019).

11. Назаров К. С. Проблемы и противоречия кадастровой оценки земельных участков // Аграрная Россия. 2015. № 10. С. 38-41.

12. Кривоносова О. Ю. К вопросу о совершенствовании законодательства о государственной кадастровой оценке земельных участков // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина. 2017. № 2 (30). С. 123-129.

13. Dumont J. L. La question foncière // Conseil econ. et social. 1996. 107 р.

14. Chen L. Real Estate Research Report «Global Real Estate Investment Going Mainstream» by Dr. Lijian Chen and Thomas I. Mills. U., 2004. 109 р.

15. Goetzman W. Estimating Housing Price Indices in the Presence of Seller Reservation Rrices / by Goetzman W. and Peng L. TX : Review of Economics and Statistics, 2006 r. P. 100-112 : T. 88.

16. Clayton J. Market Fundamentals, Risk and the Canadian Property Cycle: Implications for Property Valuation and Investment Decisions. TX // Journal of Real Estate Research. 1996 r. P. 347-367 : T. 12-3.

17. Hekmann J. S. Rental Price Adjustment and Investment in Office Markets // Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. 1985 r. 13:1. P. 32-47.

18. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр : учебник и учебные пособия. В 6-ти томах. М. : КолосС, 2006. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. 166 с.

19. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «Земли населенных пунктов» и объектов недвижимого иму-

щества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области : постановление правительства Пензенской области от 26 ноября 2018 года № 673-пП. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 05.09.2019).

20. Макаров В. М., Семейкина Н. М., Фи-лимоненко А. А. Квалиметрическое моделирование в оценке земельных участков // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7. № 4 (23). С. 108-125.

21. Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии Пензенской области. URL: https://rosreestr. ru/site/ (дата обращения: 05.09.2019).

22. Шарипов Ю. В. Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 9 (144). С. 82-92.

23. Учинина Т. В., Строкина К. Н., Усано-ва Н. В. Проблемные вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 6. C. 517-518.

24. Hametov T. I., Ishamyatova I. H. Development of the Institutional and Economic Mechanism for Managing the Regional Real Estate Market / MATEC Web of Conferences 251, 05020 (2018). URL: https://doi.org/10.1051/ matecconf/201825105020

25. Colwell P. F. The Structure of Urban Land Prices / by Colwell, P. F. and Munneke H. J. TX // Journal of Urban Economics, 1997 r. P. 321-336.

26. Крутеева О. В. Учет индивидуальных особенностей земельных участков при оценке земель // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. Т. 6. № 1. С. 277-280.

27. Гунина Е. Н. Совершенствование подходов к оценке застроенных земельных участков: практический аспект // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2016. № 12 (94). С. 70.

28. Альмухамедов К. М., Зиганшина М. Ф. Земельный участок промышленного назначения как объект оценки // Казанский экономический вестник. 2016. № 1 (21). С. 56-59.

29. Лепихина О. Ю. Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости (на примере Северо-Западного округа) : дис. ... канд. техн. наук. СПб, 2011. 177 с.

30. Россихина Л. В., Вьюнов А. П., Ги-дозарова Ю. А. Метод экспертных оценок в задачах повышения эффективности деятельности подразделений // Вестник Воронежского института ФСИН России. 2016. № 4. С. 100-107.

31. Ишамятова И. Х. Чурсин А. И., Улиц-кая Н. Ю. Градостроительный анализ и зонирование территории города Пензы // Zbior artykutôw naukowych. Z 40 Zbior artykutôw naukowych. Konferencji Miedzynarodowej Naukowo Praktycznej «Priorytetowe obszary badawcze: od teorii do praktyki» (30.05.2016 -31.05.2016 ). Warszawa : Wydawca: Sp. z o.o. «Diamond trading tour», 2016. S. 41-43.