CC BY
31Авилова И.П., канд. экон. наук, проф., Жариков И.С., ст. преп.
Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО В ЧЕРТЕ ГОРОДА, ПОСРЕДСТВОМ ЕГО ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЯ В ЗДАНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В последние годы прослеживается активизация работ по реконструкции отдельных производственных объектов и целых промышленных территорий в развивающихся городах, и это актуально не только для нашей страны. Большинство существующих методик оценки экономической эффективности реконструкции зданий рассчитывают рентабельность при реконструкции жилых зданий и не могут быть применены при реконструкции действующих производственных предприятий. В работе предлагается разработка методики оценки эффективности реконструкции действующего производственного предприятия посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения. Данная методика не только определит эффективность реконструкции действующего производственного предприятия, но и так же поможет провести оценку экономических преимуществ реконструкции по сравнению с новым строительством.
Ключевые слова: Реконструкция, производственное предприятие, капитальные вложения, показатель эффективности.
Введение. Эволюция городов в России в последнее время остро ставит вопрос о перевооружении промышленных предприятий [1]. В настоящие время промышленные предприятия занимают огромные пространства внутри развитых Российских городов и находятся, как правило, в самых инвестиционно привлекательных зонах [2]. Вариантов решения данной проблемы существует очень много: реконструкция, перевооружение, модернизация. Но прежде чем решать данный вопрос необходимо основательно оценить экономическую эффективность этих мероприятий.
В связи с развитием экономики страны и ростом городов именно реконструкция позволяет не только сохранить имеющийся производственный фонд, но и существенно нарастить его объемы и тем самым внести значительный вклад в решение данной проблемы [3].
Реконструкция существующих промышленных предприятий посредством перепрофилирования данного объекта недвижимости в коммерческое здание - одна из основных форм привлечения инвестиций и расширения коммерческого потенциала города [4]. Она представляет собой процесс коренного переустройства действующего промышленного предприятия с созданием на его базе коммерческого здания с применением методов технического совершенствования несущих и ограждающих конструкции, комплексного обновления и модернизации инженерных сетей и коммуникаций в соответствии с требованиями современной науки и техники [5].
Методология. Реконструкция существующих производственных предприятий посредством перепрофилирования данного объекта недвижимости в здание коммерческого назначения обладает рядом экономических преимуществ по сравнению со строительством новых коммерческих зданий. Эти преимущества заключаются в том, что реконструкция существующих производственных предприятий позволяют в более короткие сроки и с меньшими капитальными вложениями, чем при новом строительстве, создавать новые коммерческие объекты недвижимости, сокращать сроки освоения проектных мощностей и технико-экономических показателей [6].
Большинство существующих методик направлены на оценку экономической эффективности реконструкции жилых зданий, примером может служить методика, описанная в [7].
Анализируя данную методику и учитывая некоторые особенности реконструкции действующих производственных предприятий расположенных в черте города, при определении сравнительной эффективности показателей реконструкции и нового строительства должны сопоставляться с основными показателями:
а) данные об объемах производства предприятия до его реконструкции;
б) технического состояния несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и коммуникаций данного производственного предприятия;
в) дохода от вновь получившегося коммерческого здания;
г) проекта строительства нового коммерческого здания сопоставимых размеров.
Исходя из вышесказанного, необходима, на основе существующих методик определения экономической эффективности реконструкции, разработка методики оценки эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения.
Основная часть. Изначально необходимо рассмотреть основные составляющие капитальных вложений в реконструкцию действующего производственного предприятия расположенного в черте города и новое строительство здания коммерческого назначения, а так же его основные годовые расходы на производство.
Капитальные вложения на новое строительство коммерческого здания, строящегося на месте, где ранее находилось действующее производственное предприятие, складываются из следующих показателей:
Кн =Зпр +Зпер +Зсн +Зут +Ззем +Зстр +Збл (1)
где Зпсд- затраты на разработку проектно-сметной документации, руб.; Зпер- затраты на перенос производства за пределы города, руб.; Зсн- затраты на снос существующего производственного предприятия, руб.; Зут- затраты на утилизацию строительных материалов, изделий и конструкций, руб.; Ззем- затраты на перевод земли и оформление документов для получения разрешения на строительство, руб.; Зстр- затраты на строительство здания, руб.; Збл-затраты на благоустройство территории, руб.
Капитальные вложения на реконструкцию действующего производственного предприятия посредством перепрофилирования его в коммерческое здание, складываются из следующих показателей:
Кр =Зпер + Зобсл +Здок +Зрек +Збл (2) где Зпер- затраты на перенос производства за пределы города, руб.; Зобсл- затраты на проведения обследования здания и разработку проект-но-сметной документации, руб.; Здок- затраты на перевод земли и оформление документов для получения разрешения на реконструкцию, руб.; Зрек- затраты на выполнения работ по реконструкции, руб.; Збл- затраты на благоустройство территории, руб.
Годовые расходы на производство действующего предприятия, складываются из следующих показателей:
Зэкспл- затраты на эксплуатацию действующего предприятия (как объекта недвижимости), руб.; Зизд- затраты на издержки при производстве продукции, руб.; Зупр- затраты на управление действующим предприятием, руб.;
Определение эффективности реконструкции действующего производственного предприятия посредством его перепрофилирования в коммерческое здание на основе сравнения его показателей с аналогичными показателями до реконструкции производится по формуле исходя из условия неравенства:
VxC
->-
К /п р
К
(4)
пр
где 8-расчетная площадь получившегося после реконструкции коммерческого здания, м2. Расчётная площадь здания, определяемая по [8] как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением: коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц, лифтовых шахт и помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей; А-стоимость аренды 1м2 коммерческого здания в год, руб. Определяемая, исходя из арендной ставки на текущий момент времени, рассчитываемой на основании данных среднерыночной арендной ставки по объектам аналогам; У-годовой объем производства до реконструкции, шт.; С- выручка от продажи единицы продукции до реконструкции, руб.; Кр- капитальные вложения в реконструкцию предприятия, руб.; Кпр_ годовые расходы на производство, руб.; п-расчетный срок реконструкции в годах определяемый по календарному плану в составе проектной документации.
Если неравенство выполняется, то реконструкция производственного предприятия экономически эффективна [9].
Однако такой расчет является исходным моментом определения сравнительной эффективности реконструкции [10]. При ее экономическом обосновании важное значение имеет также оценка экономических преимуществ по сравнению с новым строительством аналогичных коммерческих объектов. Поэтому при определении эффективности реконструкции следует дать количественную оценку ее преимуществ как по сравнению с действующим производством до реконструкции, так и со строительством новых коммерческих зданий [6]:
8рхАр УрхСр
К =З +З +З
пр экпл изд упр
(3)
Кр/пр
К
=Э„
пр
(5)
Где Sр- расчетная площадь получившегося после реконструкции коммерческого здания, м2; Ар-стоимость аренды 1м2 коммерческого здания в год, руб.; Ур- годовой объем производства до реконструкции, шт.; Ср-выручка от продажи единицы продукции до реконструкции, руб.; Кр-капитальные вложения в реконструкцию предприятия, руб.; пр- расчетный срок реконструкции в годах определяемый по календарному плану в составе проектной документации; если
неравенство Эр >0 выполняется, то мероприятия
по реконструкции рентабельны и эффективны, если нет, то реконструкция не целесообразна [11];
SHxAH VHXCH
Кн/пн
К
=ЭТ
пР
(6)
где Sн- расчетная площадь нового коммерческого здания, м2; Ан- стоимость аренды 1м2 коммерческого здания в год, руб.; Ун- годовой объем производства до сноса, шт.; Сн- выручка от продажи единицы продукции до сноса, руб.; Кн-капитальные вложения в новое строительство, руб.; пн- нормативный срок строительства в годах, определяемый по [13]; если неравенство эн>о выполняется, то новое строительство рентабельно и эффективно, если нет, то новое строительство не целесообразно [12].
Выводы. На основе приведенных формул определяется сравнительная экономическая эффективность капитальных вложении в новое строительство по отношению к реконструкции действующих предприятий [14].
эр>эн (7)
где Эр - показатель экономической эффективности реконструкции [15]; Эн - показатель экономической эффективности нового строитель-ства[16];
Если показатель экономической эффективности строительства новых коммерческих зданий будет меньше показателя эффективности реконструкции действующего производственного предприятия [17], то рентабельнее будет вариант реконструкции и, наоборот, если величина показателя экономической эффективности нового строительства будет больше показателя эффективности реконструкции, то экономические преимущества будут на стороне варианта нового строительства [6, 18, 19].
Предлагаемая методика повысит экономическую эффективность реконструкции действующих производственных предприятий, по отношению к новому строительству, снизит расходы на ее проведение, ускорит весь процесс, приведет к решению многих социальных, куль-
турных и градостроительных задач, поможет восстановить пропорции в структуре функциональных зон, уменьшить их удельный вес, и на освободившихся территориях увеличить целесообразность использования земельных ресурсов, а также выявить инвестиционный и коммерческий потенциал производственного предприятия с учётом актуальной конъюнктуры рынка недвижимости [20, 21] .
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Жариков И.С. К вопросу о необходимости совершенствования методики оценки объектов недвижимости с учетом технического состояния зданий (сооружений) / Стратегия устойчивого развития регионов России. 2014. № 21. С. 26-30.
2. Жариков И.С. Методологический подход к учету технического состояния объектов недвижимости при определении их стоимостных характеристик / Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2014. № 22. С. 100-104.
3. Мамзина Т.Ю., Наумов А.Е., Авилова И.П. Анализ и выбор наиболее привлекательного инвестиционно-строительного проекта с помощью расчета показателей экономической эффективности / Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 23. № 2. С. 65-68.
4. Шарапова А.В., Жариков И.С. Ранжирование инвестиционно- строительных проектов / Наука и образование в XXI веке: сб. науч. тр. по материалам Международной науч. практ. конф. 2013.Ч. 31.С. 157-158.
5. Борисова Е.В., Наумов А.Е., Авилова И.П. к вопросу оценки коммерческого потенциала городских промышленных территорий / Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 24. № 2. С. 66-69.
6. Сравнительная эффективность реконструкции и нового строительства [Электронный ресурс]. Систем. требования: AdobeAcrobatReader. URL: http://abcport.ru/promyshlennoe-proizvodstvo/sravnitelnaja-effektivnost-rekonstrukcii-i-novogo/ (дата обращения: 12.10.2014)
7. Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат. Москва 1998.
8. СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения».
9. Наумов А.Е. Локальный подход к определению напряженно-деформированного состояния центрально сжатой кирпичной кладки /
Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2010. № 1. С. 97-101.
10. Авилова И.П. Методика количественного учета рисков инвестиционного строительного проекта // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгород, 2007. № 3. С. 77-80.
11. Авилова И.П., Жариков И.С., Товстий В.П. О содержательной основе ставки дисконтирования метода NPV // Экономика и предпринимательство. 2013. №12. Ч. 1. С. 641-643.
12. Абакумов Р.Г. Методический инструментарий экономического обоснования выбора метода воспроизводства основных средств организации // Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова.
2012. № 3. С. 45-50.
13.СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».
14. Авилова И.П., Товстий В.П., Шарапова А.В. Девелопмент как инструмент и форма развития рынка недвижимости. // Стратегия устойчивого развития регионов России: сборник материалов ХХ Всероссийской науч. практ. конф. Новосибирск. 2014 С. 44-48.
15. Абакумов Р.Г. Методика экономического обоснования выбора критерия эффективности управления воспроизводством основных средств организации / Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова.
2013.№ 4. С. 111-115.
16. Абакумов Р.Г. Сущностные аспекты цикла воспроизводства основных средств организации / Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2014. № 4. С. 116-117.
17. Абакумов Р.Г. Теоретические основы воспроизводства основных средств организации / Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2014. № 3. С.81-83.
18. Шарапова А.В. Специфика рынка жилой недвижимости белгородской области / Современные тенденции в образовании и науке. 2013.С. 140-141.
19. Абакумов Р.Г., Тонких К.В Необходимость и задачи управления экономической эффективностью развития объектов недвижимости социально-культурного назначения на муниципальном уровне / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2014. № 1 (49). С. 316-320.
20. Жариков И.С. Развитие и будущее лоф-тов в России / Стратегия устойчивого развития регионов России. 2013. № 18. С. 30-34.
21. Авилова И.П., Рыкова М.А., Шарапова А.В. К вопросу о повышении достоверности экономической оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта / Перспективы развития науки и образования сборник научных трудов. Тамбов, 2014. С. 8-10.
