CC BY
36Методика определения зависимости относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации
Хорошева Любовь Никитична,
кандидат технических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет», horoshevaLN@mail.ru
Гладких Валерия Сергеевна,
аспирант, старший преподаватель, ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет», aladkikh.lera@vandex.ru
Разработана методика определения изменения относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома (МКД) в зависимости от накопленного износа в процессе его эксплуатации, апробированная в ТСЖ «Союз». Размер накопленного износа определялся по трем компонентам: физический, функциональный и внешний износ. Для определения накопленного износа жилого фонда учитывался износ объектов и частей многоквартирного дома, как входящих, так и не входящих в его общее имущество. Для оценки потери стоимости жилья в процессе его эксплуатации, особенно при нарушении регламентированных сроков проведения капитальных ремонтов, была определена зависимость относительной стоимости квадратного метра жилого помещения от уровня износа объекта недвижимости в процессе его эксплуатации. Полученная зависимость дает возможность наглядно обосновать для собственников жилья необходимость своевременного проведения всех видов ремонтных работ с целью снижения потерь стоимости их жилья. Особое значение данная проблема приобретает при эксплуатации МКД в периоды нарушения регламентированных, предусмотренных нормативно-законодательными актами, сроков выполнения ремонтных работ.
Ключевые слова: многоквартирный дом, нормативно-законодательные акты, относительная стоимость жилого помещения, накопительный, физический, функциональный и внешний из-носы жилого фонда, текущий и капитальный ремонт, регламентированные сроки, техническое состояние жилого фонда, потеря стоимости жилья, товарищество собственников жилья, управляющая компании.
о см о см
!Л
Введение
Строительство нового жилья в нашей стране пока отстает от потребностей в нем населения. По этой причине люди вынуждены проживать в многоквартирных домах (МКД), нормативный срок эксплуатации которых либо приближается к концу, либо уже давно закончился.
В связи с ростом сроков эксплуатации многоквартирных домов (МКД) увеличивается их износ, снижая потребительские качества и стоимость жилых помещений в нем. Сложившаяся ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве страны усугубляется содержанием объектов общего имущества многоквартирных домов и их частей в ненадлежащем техническом состоянии из-за нарушения регламентированных сроков его ремонта.
Актуальность данной исследовательской работы заключается в том, что в ней определено влияние технического состояния общего имущества МКД и жилого помещения на относительную стоимость жилья на примере отдельной квартиры в многоквартирном доме.
С целью минимизации потерь собственников жилья от снижения его стоимости из-за износа объектов общего имущества многоквартирного дома и их частей необходимо обеспечение содержания МКД в надлежащем техническом состоянии, то есть своевременное проведение текущих, капитальных ремонтов и модернизации общего имущества МКД. Поэтому всё большую значимость приобретает проблема соблюдения регламентированных сроков проведения капитального ремонта жилищного фонда и сбор средств на него, который позволяет улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.
Целью данного исследования является определение влияние уровня накопленного износа МКД на относительную стоимость жилья в нем.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
- определение накопленного износа объекта недвижимости с учетом периода его эксплуатации;
- определение зависимости относительной стоимости жилья в МКД от уровня накопленного износа.
О ш т х
<
т о х
X
Анализ состояния проблемы
Общие положения о капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов и порядок его финансирования определяет Жилищный Кодекс Российской Федерации в ч. 1 ст. 166. [1].
Все объекты многоквартирного дома и их части, как входящие, так и не входящие в состав его общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу. Износ объектов многоквартирного дома и их частей происходит вследствие естественного старения строительных материалов, из которых они произведены, воздействия силовых нагрузок на несущие конструкции здания, влияния геодезических факторов и природно-климати-
ческой среды, а также условии их содержания, своевременного проведения ремонтных работ. Поскольку износ объектов общего имущества МКД, как и других объектов недвижимости, приводит к постепенной потере качества их функционального назначения и стоимости, то возникла необходимость в принятии решений о капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов (МКД) на законодательном уровне. [2, 3].
Система планово-предупредительных ремонтов МКД предусматривает в законодательном порядке проведение регламентированных ремонтов через установленные периоды времени, в которую входят осмотры, текущие и капитальные ремонты.
Капитальный ремонт зданий - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома. [4].
Не всегда и не всем собственникам жилых помещений понятна необходимость в проведении капитальных ремонтов общего имущества МКД и соответствующих сборов в фонд капитального ремонта. Популярное обоснование необходимости сборов в фонд капитального ремонта для своевременного проведения капитального ремонта МКД через определение потерь стоимости квартир является весьма убедительным практически для каждого из собственников жилья в МКД.
Поэтому в работе управляющих организаций, ТСЖ или УК, результаты данных исследований имеют практическое значение, как для обоснования платежей в фонд капитального ремонта и создания заинтересованности собственников жилья в ликвидации соответствующих долгосрочных задолженностей, так и для оптимизации расходования средств фонда капитального ремонта.
Определения зависимости относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации
1. Расчет изменения накопленного износа жилого помещения с учетом технического состояния общего имущества многоквартирного дома в процессе его эксплуатации
Износ объекта недвижимости выражается в уменьшении его полезности, и потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и постепенно приводит к снижению его стоимости (обесценению).
Объект недвижимости обладает определенными эксплуатационными качествами: прочностью конструкций, их теплозащитными свойствами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.
В процессе эксплуатации под действием различных факторов здания и сооружения теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Степень потери эксплуатационных качеств объекта недвижимости отождествляют с его физическим износом.
Потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом определяет функциональный или моральный износ объекта недвижимости.
Изменение рыночной среды и непосредственного окружения оказывает внешнее экономическое влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения определяет его внешний (экономический) износ.
Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ объекта недвижимости, поэтому его определение осуществлено по трем компонентам: по физическому износу, функциональному и внешнему износам.
Исследуемым объектом недвижимости для определения его накопительного износа выбрана 2-х комнатная квартира, площадью 45,14 кв. м., на 3 этаже 9-ти этажного панельного многоквартирного дома (МКД), 1985 года постройки, расположенная по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, м/р «Парковый», ул. Строителей, д.16, кв. 38. В 2006г. в МКД создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) под названием «Союз».
1.1. Определение и расчет физического износа
объекта недвижимости
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ общего имущества МКД определен нормативным методом, используемым для жилых зданий. Этот метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
Физический износ здания МКД следует определять по формуле:
I
и Л
Иф ■■
100
где: Иф - физический износ здания и оборудования,
%;
И, - фактический износ ьго конструктивного элемента здания или оборудования, %
и - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости 1-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания или оборудования, %;
п - количество конструктивных элементов в здании МКД, шт.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стои-
X X
о
го А с.
X
го т
о
2 О
м о
мости. Физический износ отдельных конструкций, элементов и систем исследуемого объекта недвижимости представлен в таблице 1.
Таблица 1
Физический износ отдельных конструкций, элементов и си-
Конструктивный элемент или система Техническое состояние элемента или системы Удельный вес элем. /систем, % Физический износ элем. /систем, % Средневзве. значение износа, %
1 2 3 4 5
Фундамент железобетонный Трещины в цоколе здания 4 45 1,80
Наружные панельные стены Выветр.рас-твора из стыков, поврежд. облиц. или фактурного слоя панелей, следы протечек внутри здания 18 30 5,40
Перегородки Трещины в местах сопряжения. с плитами перекрытий и заполнениями дверн. проемов 18 20 3,60
Перекрытие же-лезобетонн. Смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, следы протеч. в мест. опирания плит на наруж. стены 12 30 3,60
Крыша Множественные трещ. в панелях, протечки и промерзания, прогибы панел. 4 60 2,40
Полы бетонные, покрытые паркетом Сколы, истерт., трещ., сильное короб. местами отсутст. клепок 11 24 2,64
Деревянные оконные блоки Оконн. перепл. рассохлись, покоробились и расшатаны; часть приборов повреждены или отсутствуют. 6 37 2,22
Двери деревянные Дверные полот. осели и имеют плохой притвор по периметру, часть приборов утрачена или неисправна. 6 32 1,92
Лоджия Мелкие повреждения метал. огражд., усадочные трещ. на стенках лодж 5 30 1,50
Внутр. системы инжен. оборуд.: отопления, водоснабжения, канализации. Неисправ. сист. Водоснабжения, на трубах корр., следы протечек на отоп. прибор.
Итого: 100 - 34,52
<
т о х
X
В результате произведенных расчетов физический износ объекта недвижимости составил 34,5%.
1.2. Определение и расчет функционального износа
объекта недвижимости
Функциональный (устранимый) износ определяется затратами на
необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Устранимый функциональный износ определяется по формуле:
Иф кнк = (З/С кв )*100%,
где: Ифкнк - функциональный износ здания, %; Офунк.и. - затраты на необходимый ремонт и отделку жилого помещения (обесценивание объекта недвижимости), руб.;
Скв - стоимость объекта недвижимости (квартиры), определенная в данной исследовательской работе с использованием доходного, затратного и сравнительного подхода (Скв = 1 702 863) руб.
Затраты на необходимый ремонт и отделку жилого помещения (Офунк.и.) определяет потребность в замене и модернизации элементов
внутриквартирных конструкций здания и сантехнического оборудования и рассчитываются по следующей формуле:
Офунк.и. _ Зо + Зд + Зс.об.,
где: Зо - затраты на установку пластиковых окон (по цене 13 000 руб. в количестве 2 шт.), руб.;
Зд - затраты на установку межкомнатных дверей (по цене 4 400 руб. в количестве 5 шт.), руб.;
Зс.об - затраты на установку сантехнического оборудования (на сумму 17 000) руб.;
Таким образом, Офунк.и = 26000 + 22000 + 17 000 =65 000 руб.
Ифкнк = (65 000/1 702 000) х 100% = 3,82% В результате произведенных расчетов функциональный износ квартиры составил 3,82%.
1.3. Определение внешнего износа объекта недвижимости
Внешний (экономический) износ объекта недвижимости - это обесценивание его обусловленное негативным влиянием внешней среды. Внешний износ в большинстве случаев является неустранимым. Однако, его можно оценить колебаниями рыночных цен на недвижимость под влиянием, например, финансовых кризисов в стране. Среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в г. Перми снизилась на 5 - 7%.
Таким образом, примем внешний износ (Ивнеш.) равным 5%.
1.4. Определение и расчет накопленного износа объекта недвижимости
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Накопленный износ исследуемого объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
Ин = [1-(1-Иф/100) * (1-Ифунк/100) * (1-Ивнеш/100)] * 100%,
где: Ин - накопленный износ, %; Иф - физический износ, %; Ифунк - функциональный износ, %; Ивнеш - внешний износ, %. Отсюда: Ин = [1-(1-34,5/100)*(1-3,82/100) * (1-5/100)]*100% = 40,15%.
Таким образом, накопленный износ жилого помещения составил 40,2 %.
2. Определение зависимости относительной стоимости жилья от уровня износа объекта недвижимости
Уровень износа связывается с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов.
Для определения зависимости был исследован рынок вторичного жилья г. Перми, в результате чего была сделана выборка стоимости 1-го квадратного метра жилого помещения объектов-аналогов различных сроков эксплуатации. Для формирования выборки использованы МКД-аналоги серии «Серая панель» и «97 серия», построенные в разные голы, стоимость 1-го квадратного метра жилого помещения МКД-аналогов приведена в таблице 2.
Рис. 1. График зависимости относительной стоимости 1-го кв. м. жилья от уровня износа объекта недвижимости.
Таблица 2
Стоимость 1-го кв. м жилья аналогов разных сроков эксплуатации
Год постройки объекта Адрес объекта Стоимость 1 кв.м, тыс. руб.
1 2 3
2008-2010 Парковый, 40а 51,85
Строителей, 10 45,83
Барамзиной, 42 44,76
Строителей, 10 45,67
1998-2003 Парковый,7 42,64
Куфонина,22 47,49
Пожарского, 10 43,62
Парковй,7 42,91
1982-1988 Пр.Парковый,3 41,07
Пр.Парковый,1 42,50
Пр.Парковый, 13 44,88
Пр.Парковый, 6 46,59
1970 Пр.Парковый,32 44,23
Пр.Парковый,36 41,46
Свиязева,22 41,39
Карпинского,77 43,33
1960 Магистральная, 100 30,36
Год постройки был соотнесен с износом объектов недвижимости. Среди цен за один квадратный метр объектов-аналогов в каждой группе была определена их средняя стоимость. За основу была взята стоимость 1-го кв.м. жилья в домах 2008-2010 годов постройки, с наименьшим износом. Относительная стоимость жилья в домах других годов постройки рассчитывалась относительно этой основы. Результаты расчета представлены в таблице 3 и на графике (рис. 1.).
Таблица 3
Относительная стоимость 1-го кв. м жилья в соответ-
Уровень износа 0..Д00 7 0,150,25 0,350,45 0,550,65 0,750,85 0,95100
Средняя цена за кв. м в 2х комнатных квартирах, руб./кв. м 47,03 44.17 43,76 42,6 30,36 Нет данных
Относительная стоимость 1,00 0,95 0,93 0,90 0,65 0
Представленная на рис. 1 зависимость относительной стоимости жилья от уровня его износа была использована для определения потерь в стоимости жилья его собственников при нарушении регламентированных сроков проведения ремонтных работ зданий и оборудования МКД. [5]
Заключение
Разработанная методика определения относительной стоимости жилых помещений многоквартирных домов от их накопленного износа в процессе эксплуатации. Данная методика может быть использована для расчета потерь стоимости жилья в МКД от несвоевременно проводимых ремонтных работ жилых помещений и общего имущества МКД.
Результаты исследования, представленные в данной работе, могут быть использованы для определения очередности ремонтных работ и составления соответствующих планов их выполнения. Кроме этого, управляющие организации, проводя общие собрания собственников жилья в МКД или при индивидуальной работе с ними могут использовать полученные результаты исследований для убеждения в необходимости внесения средств в фонд капитального ремонта общего имущества МКД для того, чтобы не допустить обесценивания жилья собственников жилых помещений в доме.
Методика определения относительной стоимости жилья от накопленного износа объекта недвижимости разработана на примере реальной 2-х комнатной квартиры многоквартирного дома, управляемого ТСЖ «Союз», то есть данная методика апробирована в управляющей организации, имеет практическое значение и может быть рекомендована для использования другими организациями отрасли жилищно-коммунального хозяйства.
Литература
1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) 2020 с комментариями в действующей редакции.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.12.2019 N 472-ФЗ.
3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
4. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания об-
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю О
м о
щего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения ...».
5. Хорошева Л.Н. Методика расчета изменения рыночной стоимости жилья в многоквартирных домах в процессе их эксплуатации [Текст] / Хорошева Л.Н., Гладких В.С. // Научно-аналитический журнал «Инновации и Инвестиции». №4 (издается с 2004 г.). - Мск., 2020 - С. 199-204.
6. Сысоева Е.В. Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса // Теория и практика общественного развития. 2015. № 12. С. 144-148.
Methodology for determining the dependence of the relative cost of the residential premises of a multi-apartment house on its wear during operation Horosheva L.N., Gladkikh V.S.
Perm National Research Polytechnic University A methodology has been developed for determining changes in the relative cost of residential premises of an apartment building (MKD) depending on the accumulated depreciation during its operation, tested in the Soyuz HOA. The amount of accumulated wear was determined by three components: physical, functional and external wear. To determine the accumulated depreciation of the housing stock, the depreciation of objects and parts of an apartment building, both included and not included in its common property, was taken into account. To assess the loss of the cost of housing during its operation, especially in case of violation of the regulated terms for major repairs, the dependence of the relative cost per square meter of living space on the level of depreciation of the property during its operation was determined. The resulting dependence makes it possible to clearly justify for homeowners the need for timely implementation of all types of repair work in order to reduce losses in the cost of their housing. This problem acquires special significance during the operation of the MCD during periods of violation of the time limits for the performance of repair work, as stipulated by regulatory legal acts. Keywords: apartment house, regulatory legal acts, the relative cost of housing, accumulative, physical, functional and external depreciation of the housing stock, maintenance and overhaul, regulated terms, technical condition of the housing stock, loss of housing value, partnership of homeowners, management company.
References
1. Housing Code of the Russian Federation (LCD RF) 2020 with
comments in the current version.
2. The Town Planning Code of the Russian Federation of December
29, 2004 N 190-03 with the latest amendments made by the Federal Law of December 27, 2019 N 472-03.
3. Resolution of the Gosstroy of the Russian Federation of Septem-
ber 27, 2003 N 170 "On approval of the Rules and norms of technical operation of the housing stock"
4. Decree of the Government of the Russian Federation of August
13, 2006 N 491 "On approval of the Rules for the maintenance of common property in an apartment building and the Rules for changing the amount of fees for the maintenance of a residential building in the case of the provision of services and the management, maintenance and repair of common property in an apartment building inadequate quality and / or interruptions exceeding the established duration "
5. Khorosheva L.N. Methodology for calculating changes in the mar-
ket value of housing in apartment buildings during their operation [Text] / Khorosheva LN, Gladkikh V.S. // Scientific and analytical journal "Innovations and Investments". No. 4 (published since 2004). - Msk., 2020 - S. 199-204.
6. Sysoeva EV Formation of market mechanisms for the functioning
of the housing and communal complex // Theory and Practice of Social Development. 2015. No. 12. P. 144-148.
о
СЧ
о
es
in
О Ш
m
X
<
m О X X
