CC BY
66Методика расчета изменения рыночной стоимости жилья в многоквартирных домах в процессе их эксплуатации
Хорошева Любовь Никитична,
кандидат технических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет», horoshevaLN@mail.ru
Гладких Валерия Сергеевна,
аспирант, старший преподаватель, ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический университет», gladkikh.lera@yandex.ru
Разработана методика расчета изменения рыночной стоимости жилья в многоквартирных домах в процессе их эксплуатации, наглядно демонстрирующая необходимость своевременного проведения капитальных ремонтов жилых помещений и общего имущества домов, апробированная в ТСЖ «Союз». Определена зависимость относительной стоимости квадратного метра жилья от уровня износа объектов недвижимости в процессе их эксплуатации. Полученные результаты могут быть использованы для обоснования необходимости вложения средств собственников в капитальный ремонт многоквартирных домов, определяя приоритетные направления деятельности Товариществ собственников жилья и управляющих компаний.
Ключевые слова: техническое состояние жилого фонда, рыночная стоимость объекта недвижимости, накопленный износ жилого фонда, относительная стоимость квадратного метра жилья, потеря стоимости жилья, экономия затрат на содержание жилья, сокращение обязательных платежей и целевых взносов.
Введение
В большинстве городов страны потребность в капитальном ремонте и модернизации многоквартирных домов (МКД) с каждым годом увеличивается в связи с ростом сроков их эксплуатации. Поэтому, всё большую значимость приобретает проблема соблюдения сроков проведения капитального ремонта жилищного фонда и сбор средств на него, который позволяет улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.
Очень важно, что благодаря ремонту собственники квартир имеют возможность не только значительно улучшить условия жизни, но и снизить «бремя» коммунальных платежей. Интерес людей к таким переменам вполне очевиден. Но для их реализации необходима личная инициатива граждан, без которой решение проблемы невозможно.
К сожалению, не все жильцы видят необходимость проведения капитального ремонта, отказываясь платить взносы на капитальный ремонт.
Поскольку техническое состояние дома с каждым годом будет ухудшаться, будет падать и рыночная стоимость квартир. Кроме этого, будет происходить ухудшение условий жизни и увеличение коммунальных платежей. Поэтому весьма актуальной является проблема наглядного обоснования для собственников квартир необходимости вложения средств в фонд капитального ремонта дома.
Целью данного исследования является определение влияния нарушения сроков проведения капитального ремонта многоквартирного дома на рыночную стоимость квадратного метра жилых помещений в нем.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
- определение оценки рыночной стоимости квартиры в МКД;
- определение накопленного износа объекта недвижимости с учетом периода его эксплуатации;
- определение зависимости относительной стоимости квадратного метра жилья от уровня накопленного износа;
- расчет потерь рыночной стоимости жилья в период его эксплуатации при нарушении срока своевременного капитального ремонта.
X X
о
го А с.
Анализ состояния проблемы
Жилищный Кодекс Российской Федерации в ч. 1 ст. 166 определяет общие положения о капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов и порядок его финансирования [1]. Необходимость в принятии решений о капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов (МКД) на законодательном уровне обусловлена тем, что МКД, как и другие объекты недвижимости, в процессе их эксплуатации подвергаются износу и, в конечном итоге, к постепенной потере качества своего функционального назначения и стоимости. Износ объектов недвижимо-
X
го т
о
м о м о
о см
0
см ^
01
о ш т
X
<
т О X X
сти обусловлен естественным старением строительных материалов, воздействием силовых нагрузок и природно-климатических факторов, а также условиями их содержания и несвоевременностью проведения капитальных и текущих ремонтных работ.
Статья 1б6 ЖК РФ регламентирует перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, которые финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. Фонд капитального ремонта формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяемого нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации. Собственники жилых помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем величину минимального взноса, установленного соответствующим субъектом РФ в данном регионе. В таком случае часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального взноса, принятого в данном регионе, по решению общего собрания собственников (ОСС) жилья в МКД может использоваться на финансирование любых работ по капитальному ремонт, не входящих в регламентированный перечень, определенный ЖК РФ и субъектом РФ в данном регионе.
Однако, в каждом МКД существует проблема наличия долгосрочной задолженности собственников по сборам в фонд капитального ремонта, которая часто формируется из-за непонимания людей целесообразности этих сборов. А потому в настоящее время проблема сборов в фонд капитального ремонта решается только через суды и службы судебных приставов, и то не в полной мере.
Для создания заинтересованности собственников жилых помещений МКД в формировании фонда капитального ремонта, а тем более, по взносу, превышающему минимальный, необходимо его убедительное обоснование и демонстрация реальной выгоды от своевременно проведения капитального ремонта дома или потенциальных потерь для каждого собственника жилья в МКД в случае непроведения своевременного капитального ремонта общего имущества дома.
Потенциальные потери собственников жилья в доме от срыва сроков своевременного капитального ремонта общего имущества МКД определяются снижением рыночной цены квартиры в процессе ее эксплуатации в течение времени отсутствия необходимого капитального ремонта общего имущества МКД вследствие отсутствия денежных средств на эти цели, в том числе, из-за долгосрочной задолженности собственников жилья в фонд капитального ремонта.
Расчет изменения рыночной стоимости квартир в многоквартирном доме при нарушении сроков его капитального ремонта
Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ре-монтно-реконструктивных преобразований.
Своевременно проводимый капитальный ремонт зданий - замена или восстановление отдельных их частей или целых конструкций, и замена инженерно-технического оборудования в соответствии с их сроками службы определяют срок службы многоквартирного дома в целом. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий.
Целью данного исследования является определение влияния нарушения сроков проведения капитального ремонта многоквартирного дома на рыночную стоимость его жилых помещений.
Для достижения целей исследования были определены потери в стоимости квадратного метра жилого помещения в МКД в связи с пятилетним нарушением сроков проведения капитального ремонта для более наглядного обоснования его необходимости в регламентированные сроки.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
- проведение оценки рыночной стоимости квартиры в МКД;
- определение уровня износа объекта недвижимости в период пятилетнего нарушения сроков проведения капитального ремонта общего имущества МКД;
- определение зависимости относительной стоимости квадратного метра жилья от уровня износа объекта недвижимости;
- проведение расчета потерь в стоимости квадратного метра жилого помещения в МКД в период пятилетнего нарушения сроков проведения капитального ремонта в нем.
Исследования и расчеты были проведены на примере двухкомнатной квартиры по адресу: г. Пермь, ул. Строителей, 16, кв. 38.
1. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Строителей, д.16, кв. 38 по состоянию на 02.07.2010г.
Цель: обоснование величины вероятной стоимости оцениваемого объекта, полученной в результате независимой оценки.
Основными документами при проведении настоящей работы явились Федеральные законы и стандарты, Приказы Минэкономразвития [1, 2, 3, 4, 5].
1.1. Определение задания на оценку рыночной стоимости объекта
Определение задания на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости приведено в таблице 1.
Таблица 1
Исходные данные на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости
Объект оценки: 2-х комнатная квартира, площадью 45,14 кв. м., на 3 этаже 9-ти этажного панельного жилого дома 1985 года постройки.
Адрес объекта оценки: г. Пермь, Дзержинский район, м/р «Парковый», ул. Строителей, д.16, кв. 38
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта
Имущественные права на объект Полное право собственности
Форма собственности Частная
Существенн. ограничения (обременения) права Не зарегистрированы
Настоящая оценка объекта недвижимого имущества производится на базе рыночной стоимости с учетом адекватного периода маркетинга.
1.2. Описание объекта недвижимости и его анализ
При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы копии договора купли-продажи квартиры и технического паспорта МКД.
Описание характеристики объекта оценки приведено в таблице 2.
Таблица 2
Характеристика объекта Показатель
Описание дома
Год постройки 1985 год
Тип здания Многоквартирный панельный дом (серая панель)
Год последнего капитального ремонта Не проводился
Количество этажей 9
Общая площадь, м2 4639,8
Полезная площадь, м2 2640,9
Техническое состояние дома Не удовлетворительное (износ 43%).
Фундаменты Сборные, на свайном основании
Стены Однослойные стеновые панельные
Перекрытия Железобетонные плиты
Кровля Безрулонная
Полы Бетонные
Проемы Окна заполнены деревянным и металлическим переплетом с 2-м остеклением. Двери -металлич.
Электро- и сантехнические условия Электричество - эл. проводка скрытая Водопровод - от городской сети Канализация - сброс в гор. сеть ГВС - центральное Вентиляция - вытяжная, с естественным побуждением
Квартира
Этаж расположения 5
Количество комнат 2
Общая площадь, кв. м. 45,14
Жилая площадь, кв. м. 27,92
Площадь кухни, кв. м. 7,78
Площадь коридора, кв. м. 4,30
Площадь ванной, кв. м. 2,10
Площадь сан. узла, кв. м. 1,09
Площадь лоджии 3,90
Высота потолка, м 2,7
Наличие балкона/лоджии Лоджия застеклена
Уровень внутренней отделки Сделан косметический ремонт
Санузел (раздельный или совмещенный) раздельный
Вид из окна На одну сторону
Инженерное обеспечение Электрические сети, водопровод, сети канализации
Телефон подключен
Домофон подключен
Входные двери металлические
Лифт пассажирский
1.3. Определение стоимости объекта недвижимости
При определении стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходи-
мой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
В рамках настоящей исследовательской работы проведена оценка рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости всеми 3-мя подходами и определена ее итоговая оценка.
В данной статье представлен расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом с учетом коэффициента капитализации.
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1). Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости;
2). Расчет ставки капитализации;
3). Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода с использованием коэффициента капитализации.
1). Определение ожидаемого годового дохода
Для определения ожидаемого годового дохода объекта недвижимости был исследован Пермский рынок аренды жилья. Так же была произведена выборка арендных ставок на аналогичные квартиры, расположенные рядом с объектом оценки. Ставки арендной платы объектов-аналогов приведены в таблице 3.
Таблица 3
№ п/п Местоположение Характеристика объекта-аналога Общ. площадь, м2 Этаж/Э таж-ность Ставка арендной платы, руб./мес Ран г Источник информации
1 г. Пермь, ул. Мира, 113 Раздельный с/у, бытовая техника, мебель, мет.дверь, домофон, 45 4/9 12 000 4 ittp://metros phera.ru/ realty/search /?stype= 3&rsearchru bric=2&print =454793
2 г. Пермь, ул. Под-лесная,11 3-х комн. кв., панел. дом; Быт. техн.,меб., мет.дверь, парковка, домофон, косм.рем. 63 6/9 12 000 3 http://metros phera.ru/ realty/search /?stype =3&rsearchr ubric =2&print=46 0732
3 г. Пермь, ул. Моторостроителей ,8 2-х комн. кв.,панел. дом; меб., разд. с/у, быт.техник а, мебель, мет. дверь, домофон. 46 3/9 13 000 2 http://metro sphera.ru/ real- ty/search/?s type =3&rsearchr ubric =2&print=45 6445
4 г. Пермь, Чердын-ская,22 2-х комн. кв., панел. дом, меб., Еврорем., быт.тех-ка, лоджия. 42 2/9 15 000 1 http://www.r ezon- realty.ru/ EntityDescri ption.aspx? ItemID =146477
5 г. Пермь, Желябова, 11 2-х комн. квартира в панельном доме; рем., частично мебель. 44 3/9 11500 5 http://www.r ezon- realty.ru/ EntityDescri ption.aspx? ItemID =148397
X X
о го А с.
X
го m
о
ю
2 О
м о
о см
0
см ^
01
о ш т
X
<
т О X X
Ранг объектов определен исходя из степени их аналогичности к объекту оценки. Чем больше объект-аналог похож по своим характеристикам на объект оценки, тем выше его ранг, менее похожему присваивается низший ранг.
Для дальнейших расчетов принимаем среднее ранжированное значение ставки арендной платы (АП) по жилым помещениям, аналогичным оцениваемому объекту: АП
12000*4 +12000*3 +13000*2 +
+15000*1 +11500*5 __ „
=-= 12166 руб./ мес.
1 + 2 + 3 + 4 + 5 Действительный валовый доход от арендной платы за год (ДВД) с учетом недозагрузки (потерь), которая по результатам анализа рынка по объекту составляет 8%, определяется по формуле:
ДВД = АП * 12 * (1-0,08) = 12166 * 12 * 0,92 =134 312 руб./год
Операционные расходы (ОР) - условно-переменные расходы, к которым относят коммунальные услуги, услуги на содержание территории, на текущие ремонтные работы, расходы по обеспечению безопасности, несет арендатор. Поэтому чистый операционный доход (ЧОД) составит:
ЧОД = ДВД - ОР = 134 312 - 0 = 134 312 руб./год. 2). Расчет ставки (коэффициента) капитализации Коэффициент (ставка) капитализации оцениваемого объекта определяется, как среднее значение коэффициентов капитализации объектов сравнения. ЧОД для объектов сравнения рассчитывается аналогично оцениваемому объекту.
Расчет коэффициента капитализации можно производить несколькими методами, в том числе, методом рыночной выжимки.
Расчет коэффициента капитализации ^к) методом рыночной выжимки приведен в таблице 4.
Таблица 4
Расчет коэффициента капитализации (Ик) методом рыночной выжимки.
Показатель Объекты-аналоги
2-х ком-натн. квартира, пр.Парковы й , д.13 (1980) 2-х комнатн. ул.Строителе й, д.24в (1980) 2-х омнатн. Коимссара Пожарского, д.10 (1977) 2-х ком-натн. Под- лесная, д.29(1980)
Цена продажи, руб. 2 020 000 2 100 000 2 100 000 2 150 000
ЧОД, руб. 97 784 97 784 97 784 97 784
Общий коэф-т капит. 0,048 0,047 0,047 0,045
Ср. значение общ. коэф-та капитализации 0,047
на коэффициент капитализации дает следующие результат:
С =134 312/0,047 = 2 857 715 руб.
Таким образом, рыночная стоимость 2-х комнатной № 38, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. Строителей, д. 16, определенная доходным подходом, на момент начало капитального ремонта МКД по плану составляет 2 857 7152 (два миллиона восемьсот пятьдесят семь тысяч семьсот пятнадцать) рублей без учета НДС.
1.4. Расчет потерь стоимости жилья от нарушения плановых сроков проведения капитального ремонта МКД
Для расчета потерь стоимости жилых помещений МКД от нарушения плановых сроков проведения капитального ремонта общего имущества дома в рамках данных исследований были проведены расчеты изменения стоимости квадратного метра жилья в доме по ул. Строителей, 16 после нарушения сроков планового капитального ремонта за период в 5 (пять) лет.
Для расчета изменения стоимости квадратного метра жилья в доме было рассчитана стоимость квадратного метра жилья до и после нарушения сроков планового капитального ремонта за период в 5 (пять) лет. При этом были определены уровни накопленного износа на начало и конец пятилетнего периода нарушения сроков капремонта МКД.
Результаты исследования показали, что уровень физического износа конструкций и оборудования МКД на начало и конец периода просрочки капитального ремонта составили соответственно 43% и 72%.
Для определения изменения стоимости квадратного метра жилья через 5 лет без проведения капитального ремонта после его планового срока воспользуемся графиком зависимости относительной стоимости квадратного метра жилья от износа, полученном в рамках данных исследований, который представлен на рис. 1.
3). Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода с использованием коэффициента капитализации
Определение стоимости объекта недвижимости (С) на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации ^к) путем деления ЧОД
Рис. 1. График зависимости относительной стоимости кв. м. жилья от уровня износа объекта недвижимости.
При износе в 72 %, относительная стоимость квадратного метра жилого помещения составляет 0,76. Рыночная стоимость квадратного метра жилья через 5 лет составит 35,7 тыс.руб., т.е. уменьшится примерно на 10%.
Потеря (П) стоимости жилья через 5 (пять) лет после нарушения срока планового капитального ремонта расчитана по следующей формуле:
П = (Ц1 - Ц2) * S,
где П - потеря рыночной стоимости квартиры из-за срыва срока капитального ремонта объекта недвижимости за 5-ти летний период, руб
Ц1 - стоимость квадратного метра жилья (данные из оценки рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры), руб.;
Ц2 - стоимость квадратного метра жилья через 5 (пять) лет после срыва срока планового капитального ремонта, руб.;
S - площадь 2-х комнатной квартиры № 38 по адресу: г. Пермь, ул. Строителей, дом № 16, кв. м.
Отсюда, П = (39 700 - 35 700) * 45,14 = 180 560 руб.
Таким образом, потеря рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры от нарушения срока капитального ремонта МКД за пятилетний период составляет примерно 180 000 руб.
Заключение
ТСЖ «Союз», используя результаты исследования на примере 2-х комнатной квартиры в своем МКД может привести собственникам жилья обоснованные и убедительные доводы в пользу необходимости сборов в фонд капитального ремонта. Результаты исследования показали, что нарушение сроков капитального ремонта МКД на 5 лет приводит к увеличению физического износа общего имущества МКД с 43% до 72 %, к потере стоимости жилых помещений в нем примерно на 10%. и, как следствие, к ухудшению качества жизни их собственников.
Результаты исследования, демонстрируя размер реальных потерь собственников жилья от несвоевременно проводимых ремонтных работ общего имущества МКД, убедительно доказывают им необходимость регулярного внесения средств в фонд капитального ремонта.
Разработанная методика расчета потерь стоимости жилых помещений от несвоевременно проводимых ремонтных работ общего имущества МКД, апробированная на ряде предприятий типа ТСЖ «Союз», может быть рекомендована для расширенного внедрения
ТСЖ «Союз», как и другие ТСЖ и УК, проводя общие собрания собственников жилья в МКД могут использовать полученные результаты исследований для эффективной работы с собственниками жилья по вопросу повышение собираемости взносов в фонд капитального ремонта своих МКД. А это значит, что данная исследовательская работа имеет практическое применение.
Литература
1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) 2020 с комментариями в действующей редакции.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральные стандарты оценки: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;
4. Федеральные стандарты оценки: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 298 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
5. Федеральные стандарты оценки: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 299 г. Москва «Об
утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
6. Сысоева Е.В. Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса // Теория и практика общественного развития. 2015. № 12. С. 144-148.
7. Левин Ю.А. Финансирование строительства доходных домов: баланс интересов государства и частного предпринимательства // Финансы. 2014. № 11. С. 2528.
8. Левин Ю.А. Проблемы развития рынка малоэтажного домостроения и некоторые пути их инновационного решения // Право и инвестиции. 2009. № 3. С. 60-62
Method of calculating changes to the market value of housing
in multi-apartment houses during their operation Horosheva L.N., Gladkikh V.S.
Perm National Research Polytechnic University A methodology has been developed for calculating changes in the market value of housing in apartment buildings during their operation, which clearly demonstrates the need for timely overhauls of residential premises and common property of houses, tested at the Soyuz Homeowners Association. The dependence of the relative cost per square meter of housing on the level of depreciation of real estate during their operation is determined. The results can be used to justify the need for owners to invest in the overhaul of apartment buildings, identifying priority areas for the activities of homeowners' associations and management companies. Keywords: the technical condition of the housing stock, the market value of the property, the accumulated depreciation of the housing stock, the relative cost of a square meter of housing, the loss of housing costs, the cost of housing maintenance, the reduction of mandatory payments and earmarked contributions. References
1.Housing Code of the Russian Federation (HC RF) 2020 with comments in the current version.
2. Federal Law of July 29, 1998 No. 135-Ф3 On Appraisal Activi-
ties in the Russian Federation.
3. Federal assessment standards: Order of the Ministry of Eco-
nomic Development of the Russian Federation of 05.20.2015. No. 297, Moscow, "On the approval of the federal assessment standard" General concepts of assessment, assessment approaches and assessment requirements (FSO No. 1)";
4. Federal assessment standards: Order of the Ministry of Eco-
nomic Development of the Russian Federation of 05.20.2015. No. 298, Moscow, "On approval of the federal valuation standard" Purpose of valuation and types of value (FSO No. 2) ";
5. Federal assessment standards: Order of the Ministry of Eco-
nomic Development of the Russian Federation of 05.20.2015. No. 299, Moscow, "On the approval of the federal assessment standard" Requirements for the assessment report (FSO No. 3).
6. Sysoeva EV The formation of market mechanisms for the func-
tioning of the housing and communal complex // Theory and Practice of Social Development. 2015. No. 12. P. 144-148.
7. Levin Yu.A. Financing the construction of residential houses: a
balance of interests of the state and private entrepreneurship // Finance. 2014. No. 11. S. 25-28.
8. Levin Yu.A. Problems of development of the market of low-rise
housing construction and some ways of their innovative solution // Law and investments. 2009. No 3. S. 60-62
X X О го А С.
X
го m
о
м о м о
