CC BY
6
ЖИЛЬЕ И ГОРОДСКАЯ СРЕДА
УДК: 365.2 DOI: 10.24412/2071-6435-2023-6-92-118
А. П.Чернявский
МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ВЫЧИСЛЕНИЯ ПОКАЗАТЕЛЯ: «ДОЛЯ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИОБРЕСТИ СОЦИАЛЬНО
ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ С ПОМОЩЬЮ СОБСТВЕННЫХ И ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ
В статье рассмотрены вопросы формирования и измерения показателя доступности приобретения социально доступного жилья в Российской Федерации; проанализированы результаты расчетов показателя доступности жилья по методике Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстроя России) и авторской методике, обозначены проблемы недостаточности мер со стороны государства для повышения доступности жилья.
Ключевые слова: доступное жилье, оценка доступности жилья, калькулятор доступности жилья.
В рамках проводимого исследования по оценке доступности жилья в Российской Федерации автором была применена методика расчета показателя «Уровень доступности жилья», регламентированная приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 18 апреля 2019 года № 228/пр «Об утверждении официальной статистической методологии мониторинга достижения целей национального проекта "Жилье и городская среда".
Автором предложено дополнить методику расчета, применяемую в соответствии с Приложением № 30 к указанному выше приказу Минстроя России и показатель «Уровень доступности жилья», предусмотренный пунктом 12.2 раздела 3 паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», утвержденного протоколом заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным про-
ектам от 24 декабря 2018 года № 16, и ввести в систему государственных показателей развития жилищного рынка новый показатель: «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально доступное жилье с помощью собственных и заемных средств», который характеризовал бы долю домохозяйств, имеющих возможность приобрести жилое помещение, относящееся к социально доступному жилью, с помощью собственных и заемных средств».
При выполнении работы была использована официальная статистическая информация Федеральной службы государственной статистики о средней стоимости 1 квадратного метра жилья на первичном, вторичном рынках и рынке ИЖС (в рублях) в регионах Российской Федерации, федеральных округах и Российской Федерации в целом, среднедушевых денежных доходах населения (в рублях в месяц), распределении населения по уровню среднедушевых денежных доходов (в процентах) в регионах Российской Федерации, федеральных округах и Российской Федерации в целом. Также применялись данные Банка России о средневзвешенной ставке по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (процентах годовых), средневзвешенном сроке кредитования по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (месяцев), объеме предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях за месяц (млн рублей) на первичном, вторичном рынках и рынке ИЖС в регионах Российской Федерации, федеральных округах и Российской Федерации в целом.
Показатель «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально доступное жилье с помощью собственных и заемных средств» для жителей Российской Федерации определяется как доля населения, ежемесячный среднедушевой денежный доход которого превышает минимальный жилищный доход (по данным о распределении населения по величине среднедушевых денежных доходов).
Минимальный жилищный доход — это минимальная величина денежного дохода в регионах Российской Федерации, федеральных округах и Российской Федерации в целом, позволяющая приобрести жилое помещение с помощью собственных или заемных средств.
Доля населения, ежемесячный среднедушевой денежный доход которого накопленным итогом с начала года превышает минимальный доход, рассчитывается по формуле:
Хтах МЖДхД(
Xmax-Xmin)
(1)
■max
где:
(Xmax — МЖД) — разница верхнего значения интервала среднедушевых денежных доходов населения (согласно распределению населения по величине среднедушевых денежных доходов в регионах Российской Федерации, федеральных округах и Российской Федерации в целом), в который попадает значение минимального дохода и самого значения минимального дохода;
(X — X ) — разница верхнего и нижнего значений интервала
среднедушевыхденежныхдоходовнаселения(согласноофициальной статистической информации Росстата, в который попадает значение минимальногодохода);
Д(Х max — X ) — доля населения, попавшего в доходный интервал (X max — X ), в которыйпопадает значение минимального дохода, во всей совокупности распределения населения по величине среднедушевых денежных доходов;
ДХ - сумма долей населе ни я, со средне душевыми ден ежными д охо-дами в регионах, федеральных округах и РоссийскойФедерации в цел ом, превосходящими Xmax.
Минимальный жилищныйдоход рассчитывается по формуле:
МД( — минимальный доходв отчетноммесяцес началагода(в рублях в месяц),расчетныйпоказатель;
КЗ — долязаемныхсредствв стоимостиприобретаемогожилья (в процентах). Определяется согласно официальной статистической отчетности;
МЖД- = (КЗ х Цм4: х 5сдж) х
Дохбаз е ()Н Дощ
1-(l+ ^
12X100%,
—йчГГ ^ ^ ----
-K"t ДИП РДг
где:
т/,п _ кя1о-кя2о-одяі
КЯРФ - о
где
КЗрф — доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (в процентах) по в среднем по Российской Федерации;
КЗІ — доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (в процентах) по парвомупддледуемому ренионн;
КЗ, — доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (д пррцантах) по е-му ипследуемоп( дегнпнл РосснРспом Фодефацап.
ЦМ? — средняя стоимость 1 квадратного метра социального до-арупхосо жисьл но перплчу ом іе атоничном рхіпке в ндчеорон куертаас (в рублях) накопленным итогом с начала года (показатель расчетный):
Цмс = рмп^+рмв^ дод Цмс = Цижсс, (4)
где:
Цмп? — средняя стоимость 1 квадратного метра социального доступ-ногожильяна первичномрынкежилья накопленнымитогомс начала года (в рублях);
Цмвt — средняястоимость1квадратногометрасоциальногодоступ-ного жилья на вторичном рынке жилья накопленным итогом с начала года(врублях);
Цижс?—средняя стоимость 1 квадратного метра социального доступного жилья на рынке ИЖС накопленным итогом с начала года (в рублях);
показатели Цмп?и Цмвtнакопленнымитогомс началагодарассчи-тываются как среднее арифметическое значение публикуемых Росстатом показателей на конец квартала в отчетном году;
показатель Цижс? накопленным итогом с начала года рассчитывается как среднее арифметическое показателей стоимости ИЖС в регионах Российской Федерации, федеральных округах и стране в целом;
SСДЖ — средняя общая площадь социального доступного жилья на первичном, вторичном рынке или рынке ИЖС, квадратный метр;
а; — процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях за отчетный период (в процентах в год) с начала года (показатель расчетный) в регионах Российской Федерации, федеральных округах и стране в целом на первичном, вторичном рынке и рынке ИЖС;
Кп? — средний срок выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях за отчетный период в регионах, федеральных округах и Российской
Федерации в целом на первичном, вторичном рынке и рынке ИЖС;
ДИП — доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах домохозяйства (в процентах);
РД — средний размер частного домохозяйства по данным Социальнодемографического обследования в регионах, федеральных округах и Российской Федерации в целом;
ДоХ( — среднедушевые денежные доходы населения в отчетном периоде (рублей в месяц) накопленным итогом с начала года (значение рассчитывается как среднее арифметическое значение публикуемых Росстатом среднедушевых денежных доходов за кварталы отчетного периода в регионах, федеральных округах и Российской Федерации в целом);
Дохбаз — среднедушевые денежные доходы населения за период (рублей в месяц), за который доступно распределение населения по уровню среднедушевого денежного дохода, накопленным итогом с начала года (значение рассчитывается как среднее арифметическое значение публикуемых Росстатом среднедушевых доходов за кварталы периода, за который доступно распределение населения по уровню среднедушевого денежного дохода в регионах, федеральных округах и Российской Федерации в целом).
Автором исследования произведена разработка показателя «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально доступное жилье с помощью собственных и заемных средств», который предлагается ввести в систему государственных показателей развития жилищного рынка как новый показатель.
Исключая полное дублирование алгоритма методики, изложенной в приказе, необходимо подчеркнуть, что для осуществления расчета конечного показателя уровня доступности жилья автором исследования был разработан «Калькулятор», который позволяет осуществить мгновенный расчет искомого показателя посредством заполнения отдельных полей с данными, включая:
— официальную статистическую информацию Федеральной службы государственной статистики по регионам, федеральным округам и Российской Федерации в целом (средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном, вторичном рынках и рынке ИЖС; среднедушевые денежные доходы населения; распределение населения по уровню среднедушевых денежных доходов;
— данные Банка России о средневзвешенной ставке по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца; средневзвешенном сроке кредитования по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (месяцев), об объеме предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях за месяц (млн рублей) на первичном, вторичном рынках и рынке ИЖС в регионах Российской Федерации, федеральных округах и Российской Федерации в целом. На рисунке 1 показан фрагмент Калькулятора.
Для определения уровня доступности жилья исходные данные брались из разных информационных ресурсов, например:
• среднедушевые денежные доходы населения (рубль, отчетный месяц к соответствующему месяцу предыдущего года) [16];
• средневзвешенный срок по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях, месяцев [14];
• средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья (рубль) [15];
• средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях,%;
• дополнительные.
В то же время результаты проведенного исследования являются противоречивыми. Методика вызывает множество вопросов и требует уточнения. Так, например, как было приведено выше, при расчете минимального дохода (МД) используется постоянная величина 2,39, что означает средний размер семьи/домохозяйства, но в каждом регионе свои особенности, и значение соответствующего показателя дифференцированно существенно. Относительно низкие показатели в городах федерального значения и регионах с более высоким уровнем благосостояния отчасти обусловлены тем, что цены на жилье являются очень высокими и растут непропорционально доходам, поэтому меньший процент граждан может себе позволить купить жилье.
Более наглядно расчетные показатели в разрезе федеральных округов представлены в таблице 1 и на рисунке 2.
40
оо
2025
№ Показатель 2013 2020 2021 2022 2023 80
Цм Стоимость жилья (все типы квартир) 56 664 61595 67 956 94338 106472 70 ---
Стоимость жилья первичный рынок 56 607 59 709 71138 102409 113519 60 ---
Стоимость жилья вторичный рынок 56 720 63481 64773 86266 99426 50 ---
Ст Средневзвешенная ставка по ипотеке 3,36 7,85 7,48 7,78 8,27 40 ---
Первичный рынок, Средневзвешенная ста 9,51 6,63 5,98 5,51 5,71 30 ---
Вторичный рынок. Средневзвешенная ставка по ипотеке 20 ---
Кп Средневзвешенный срок ипотеки, мес. 218,78 220,91 241,61 273,05 287,92 10 ---
Средний срок ипотеки на первичном рынк 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0 ---
Средний срок ипотеки на вторичном
рынке, мес,
Размер домохозяйства 2,39 2,39 2,39 2,39 2,39 ---
|ох_баз Среднедушевые денежные доходы 30592 31537 35242 39820 41089
Уровень доступности жилья, К 64 68 68 62 45000
40000
1013 1020 1021 1022 1023 35000
1 9 389 9889 10595 12 770 13 770 30000
2 16 771 17540 19086 22496 23496 125000 ---
3 24189 25173 27 697 32126 33126 20000
4 35011 36 249 40339 46032 47032 15000
5 67469 69180 78 667 87023 88023 10000
Регион Новосибирская область Уровень доступности жилы
69
Ставка, % от '23
Стоимость кв.м
Доходы,% от '23
Срок
0* ▲
8,27 ▼
---
1% ▲
113 925 ▼
3* А
42 322 Т
280
т
0* ▲
8,27 т
---
1% ▲
121900 ▼
3* А
43 592 ▼
280
▼
8,27
130433
280
Сброс
ч
s
s
Рисунок 1. Калькулятор расчета в ПО MS Excel показателя «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально доступное жилье с помощью собственных и заемных средств»
. «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально
Таблица 1
Средний уровень доступности жилья в федеральных округах Российской Федерации в 2022 году
Федеральный округ Место Уровень до¬
в рейтинге ступности
жилья,%
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ 64
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 1 70
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 2 69
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 2 69
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 2 69
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 3 67
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 4 61
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 5 57
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 6 50
СИБИРСКИЙ
ПРИВОЛЖСКИЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУ1
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ
федеральный ОКРУГ
федеральный округ
НЫН ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
центральный
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКТ!
округ
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Г ЕПЕТ>(1_1' Д RV Д ЇГЮГЙ
Рисунок 2. Распределение мест федеральных округов по уровню доступности
Таблица 1 и рисунок 2 демонстрируют показатели уровня доступности жилья в пяти из восьми федеральных округах: Центральном, Северо-Западном, Уральском, Дальневосточном и Северо-Кавказском на уровне выше общероссийского.
Таблица 2
Уровень доступности жилья в ЦФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтинге Уровень доступности жи-
по ФО лья,%
Смоленская область 1 82
Брянская область 2 78
Курская область 3 76
Ивановская область 4 74
Липецкая область 4 74
Ярославская область 5 72
Костромская область 6 70
Московская область 6 70
Орловская область 6 70
Тамбовская область 6 70
Владимирская область 7 68
Воронежская область 7 68
Белгородская область 8 66
Тульская область 8 66
Калужская область 9 64
Рязанская область 9 64
Тверская область 9 64
г. Москва 10 44
Рисунок 3. Распределение мест регионов ЦФО по уровню доступности жилья В Центральном Федеральном округе у большинства регионов
в 2022 году наблюдается снижение уровня доступности жилья. Уровень доступности жилья в среднем по округу в 2022 году составляет 69%, однако в зависимости от региона варьируется от 44% (в Москве) до 82% (в Смоленской области). Рост показателя зафиксирован в Смоленской, Ярославской, Московской и Курской, Тульской областях, что иллюстрируют таблица 2 и рисунок 3.
Таблица 3
Уровень доступности жилья в СЗФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтинге Уровень доступности жи-
по ФО лья,%
Мурманская область 1 90
Новгородская область 2 82
Псковская область 3 78
Республика Коми 4 74
Вологодская область 5 72
Архангельская область 6 70
Республика Карелия 7 66
Ленинградская область 8 56
г. Санкт-Петербург 9 54
Калининградская об¬ 10 48
ласть
Новгородская область
Псковская область
Республика Коми
Вологодская область
Калининграде кая
Мурманская область 10
Республика Карелия
Архангельская область
Рисунок 4. Распределение мест регионов СЗФО по уровню доступности жилья
В Северо-Западном Федеральном округе у большей части регионов также наблюдается тенденция к снижению доступности жилья в период с 2019 года по 2022 год. В целом по округу в 2022 году показатель составляет 69%, что выше общероссийского показателя на 5%, однако в зависимости от региона варьируется от 48% (в Калининградской области) до 90% в Мурманской области. В трех регионах отмечается уровень доступности жилья ниже среднего значения в России: г. Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях (таблица 3 и рисунок 4).
Таблица 4
Уровень доступности жилья в ЮФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтинге по Уровень доступно¬
ФО сти жилья,%
Республика Калмыкия 1 72
Волгоградская область 2 70
Ростовская область 3 68
Республика Адыгея (Адыгея) 4 62
Астраханская область 5 56
Краснодарский край 6 50
г. Севастополь 7 40
Республика Крым 8 36
Волгоградски
область
Ростовски область
Республика Адыгея (Адыгея)
Республика Калмыкия 9
/Ls
Краснодарский край
Астраханская область
В Южном Федеральном округе у всех регионов, кроме Республики Калмыкия, наблюдается снижение показателя доступности жилья (таблица 4 и рисунок 5. Средний уровень по ЮФО имеет значение ниже среднероссийского: 57% против 64% по итогам 2022 года. Диапазон значений показателя варьируется от 36% (в Республике Крым) до 72% (в Республике Калмыкия).
Таблица 5
Уровень доступности жилья в СКФО РФ за 2022 год
Регион Место в рейтинге по Уровень доступности
ФО жилья,%
Кабардино-Балкарская 1 82
Республика
Республика Северная 2 78
Осетия-Алания
Республика Дагестан 3 76
Ставропольский край 4 72
Республика Ингушетия 5 56
Чеченская Республика 5 56
Карачаево-Черкесская 6 50
Республика
В Северо-Кавказском Федеральном округе в большинстве регионов наблюдается снижение показателя доступности жилья (таблица 5 и рисунок 6). В целом по округу данный показатель составляет 67%, диапазон значений — от 50% (в Карачаево-Черкесской Республике) до 82% (в Кабардино-Балкарской Республике).
Таблица 6
Уровень доступности жилья в ПФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтинге Уровень доступно¬
по ФО сти жилья,%
Оренбургская область 1 76
Удмуртская Республика 2 72
Пензенская область 3 66
Республика Марий Эл 4 64
Кировская область 4 64
Ульяновская область 4 64
Республика Мордовия 5 62
Саратовская область 6 60
Чувашская Республика --- Чувашия 7 58
Самарская область 7 58
Пермский край 8 56
Республика Татарстан (Татарстан) 9 54
Республика Башкортостан 10 52
Нижегородская область 10 52
Таблица 7
Уровень доступности жилья в УФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтинге Уровень доступно¬
по ФО сти жилья,%
Ямало-Ненецкий автономный округ 1 90
Ханты-Мансийский автономный 2 82
округ --- Югра
Тюменская область 3 74
Курганская область 4 70
Свердловская область 5 60
Челябинская область 5 60
Рисунок 7. Распределение мест регионов ПФО по уровню доступности жилья
Как следует из таблицы 6 и рисунка 7 в Приволжском Федеральном округе в 2020-2022 годах наблюдается существенное снижение уровня доступности жилья с 65% в 2020 году до 61% в 2022 году в зависимости от региона варьируется от 52% (в Республике Башкортостан и Нижегородской области) до 76% (в Оренбургской области).
В Уральском Федеральном округе (таблица 7 и рисунок 8) в 20202022 годах наблюдается снижение уровня доступности жилья с 77% в 2020 году до 70%, но при этом в Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах показатель достигает 90% и 82% соответственно.
Таблица 8
Уровень доступности жилья в СФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтин¬ Уровень доступности жилья,%
ге по ФО
Красноярский край 1 64
Новосибирская область 2 58
Омская область 2 58
Томская область 3 56
Республика Хакасия 4 54
Алтайский край 5 50
Кемеровская область --- 5 50
Кузбасс
Иркутская область 6 48
Республика Алтай 7 32
Республика Тыва 8 26
По СФО очевидна тенденция ежегодного снижения показателя доступности жилья, который после всплеска в 2020 году, снизился в среднем по СФО с 63% до 50% в 2022 году. Кроме того, при сравнении уровня доступности жилья в СФО с общероссийскими значениями заметим, что отставание не сокращается, а разрыв в 2022 году составил целых 14%.
Таким образом, уровень доступности жилья только в Красноярском крае чуть выше усредненного общероссийского показателя (64% и 63% соответственно), а в отдельных регионах — он кратно ниже. Вполне оправдано, что лидерами относительно иных регионов выступают Красноярский край, Новосибирская, Омская и Томская области. Крайне низким остается уровень доступности жилья в Республиках Алтай и Тыва: 32% и 26% (таблица 8 и рисунок 9).
Таблица 9
Уровень доступности жилья в ДВФО Российской Федерации
за 2022 год
Регион Место в рейтинге Уровень доступности
по ФО жилья,%
Еврейская автономная область 1 88
Магаданская область 2 86
Республика Саха (Якутия) 3 74
Камчатский край 3 74
Хабаровский край 4 72
Сахалинская область 4 72
Республика Бурятия 5 62
Амурская область 6 60
Приморский край 7 52
Забайкальский край 8 50
Чукотский автономный округ 9 н/д
В Дальневосточном Федеральном округе в 2020-2022 годах наблюдается несущественное повышение доступности жилья с 68% до 69%. В зависимости от региона уровень доступности варьируется от 50% (в Забайкальском крае) до 88% (в Еврейской автономной области).
Кроме методики расчета уровня доступности жилья, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 18 апреля 2019 года № 228/пр, существуют иные альтернативные методики. Так, например, эксперты агентства РИА Рейтинг [6] оценили возможности россиян разных регионов купить квартиру за счет собственных средств.
Индикатором является оценочное минимальное количество лет, за которое семья с одним ребенком со среднестатистической зарплатой в своем регионе сможет без привлечения заемных средств накопить на типовую квартиру площадью 60 квадратных метров [5].
Методика подразумевает расчет минимального количества лет, необходимых семье из двух взрослых (со средней чистой, без НДФЛ, в регионе зарплатой) и одного ребенка, чтобы накопить на типовую квартиру площадью 60 квадратных метров (вторичный рынок). Предполагалось, что семья использует для этого все средства, которые остаются после затрат на поддержание текущей жизни (взяты региональные прожиточные минимумы для взрослых и детей), и накопления в виде депозитов в банках (средний размер депозита на одного жителя в регионе).
Реальные траты российской семьи обычно больше, чем та сумма, которая укладывается в официальный прожиточный минимум, использовавшийся для расчета потенциально возможного денежного остатка, но меньше этого минимума они вряд ли могут быть. Поэтому можно сказать, рейтинг оценивает потенциальные возможности накопления на квартиру для семей со средней по региону чистой зарплатой (без НДФЛ) и минимальными тратами.
В данной Методике необходимо заменить в расчете показатель прожиточный минимум (ПМ) на минимальный потребительский бюджет (МПБ).
В Указе 1992 года, где впервые законодательно закрепляется термин ПМ, показатель «бюджет прожиточного (физиологического) минимума» вводился на период преодоления кризисного состояния экономики, но сохранился до настоящего времени, обрел законодательный статус и широко используется в качестве нормативного показателя социальной политики [8].
Величина ПМ представляет собой стоимостную оценку потребительской корзины (дифференцирована для работающих граждан, детей, пенсионеров), включающей минимальные наборы продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности, а также обязательные платежи и сборы. ПМ — это величина, характеризующая уровень выживания, учитывает только самые насущные, жизненно необходимые потребности человека.
МПБ — это бюджет, пусть и минимальный, но все же обеспечивающий нормальную жизнедеятельность человека [9]. Задачей МПБ в отличие от ПМ является не просто обеспечение выживания человека, а создание необходимых условий для удовлетворения его основных материальных и духовных потребностей, для его нормальной жизни, обеспечивающей воспроизводство (восстановление) его рабочей силы, полноценный труд, исполнение семейных обязанностей. Таким образом, величина МПБ в денежном выражении должна быть выше, чем размер ПМ.
Не углубляясь в дискуссию о методических подходах расчета показателей доступности жилья, рассмотрим рейтинг регионов по этому критерию, динамику сопутствующих показателей (таблица 10).
Мы видим, что минимальное число лет, необходимых семье, чтобы накопить на квартиру, за период 2019-2022 годов у абсолютного большинства регионов возросло, что негативно характеризует уровень доступности жилья. Цветовой заливкой в графе 7 отмечены субъекты Российской Федерации, где данный показатель улучшился. Срок ожидания снизился в пределах от 0,1 года у Красноярского края и Псковской области до 2,4 года — у Оренбургской области. Тем не менее у регионов, где срок накопления немного снизился, его значение по-прежнему высоко (средний по России — 5,7 лет на начало 2022 года).
В целом, период накопления на квартиру варьируется от 2,3 года в Магаданской области до 17,7 лет в Кабардино-Балкарской Республике. Увеличение срока можно объяснить ростом цен на жилье, который значительно опережает динамику заработной платы. Только по итогам 2020-2022 годов цена в среднем по России выросла на 51,5%. Причем цены поднялись во всех регионах Российской Федерации, за исключением Оренбургской и Ленинградской областей.
Заливкой в графе 10 отмечены 44 региона, где за два года уровень цен на жилье в полтора раза и более превысил исходные значения, из
по
Таблица 10
Рейтинг регионов по доступности жилья на начало 2019-2022 годов
Мини¬ Мини¬ Мини¬ Мини¬ Откло¬ Средняя Средняя Темп из¬
мальное мальное мальное мальное нение в стоимость стоимость менения
число лет, число лет, число лет, число лет, 2022 от квартиры квартиры цены
необхо¬ необходи¬ необхо¬ необходи¬ уровня площадью площадью квартиры,
Ме¬ димых мых семье, димых мых се¬ 2019 г., 60 кв.м., 60 кв.м., 2022 г. к
сто Регион семье, чтобы на¬ семье, мье, чтобы (+/-) лет на нач. на нач. 2020 г., %
чтобы копить на чтобы на¬ накопить 2020 г., 2022 г.,
накопить квартиру, копить на на кварти¬ млн руб, млн руб,
на кварти¬ на нач. квартиру, ру, на нач.
ру, на нач. 2021 г. на нач. 2019 г.
2022 г. 2020 г.
1 2 3 4 5 є 7 8 9 10
1 Магаданская область 2,3 1,6 1,6 1,7 0,6 2,9 4,5 155,2
2 Ямало-Ненецкий авто¬ 2,4 1,1 н/д н/д - н/д 5,5 -
номный округ
3 Ненецкий автономный 3,0 2,8 2,9 3,3 -0,3 3,6 4,5 125,0
округ
4 Ханты-Мансийский ав¬ 4,2 3,3 2,8 2,9 1,3 3,6 5,8 161,1
тономный округ --- Югра
5 Республика Коми 4,2 3,8 4,1 4,4 -0,2 2,9 3,5 120,7
6 Оренбургская область 4,2 5,0 6,1 6,6 -2,4 2,4 2,1 87,5
7 Камчатский край 4,3 3,6 3,3 3,7 0,6 3,7 5,7 154,1
8 Мурманская область 4,6 3,4 3,2 3,2 1,4 3 4,9 163,3
9 Красноярский край 4,6 4,8 4,4 4,7 -0,1 2,9 3,9 134,5
10 Сахалинская область 5,3 4,4 5,1 6,0 -0,7 7,1 8 112,7
11 Республика Хакасия 5,3 5,1 5,6 5,6 -0,3 2,6 3,1 119,2
12 Ленинградская область 5,4 5,5 7,7 5,1 0,3 4,5 4 88,9
13 Ярославская область 5,5 6,0 6,6 6,0 -0,5 2,9 3,1 106,9
14 Челябинская область 5,8 4,3 4,1 4,6 1,2 2 3,2 160,0
.. «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально
15 Вологодская область 5,8 4,6 4,9 5,3 0,5 2,4 3,4 141,7
16 Республика Саха (Яку¬ 5,8 4,5 4,9 5,0 0,8 4,6 6,4 139,1
тия)
17 Санкт-Петербург 5,8 5,9 5,0 5,6 0,2 5,8 8,7 150,0
18 Кемеровская область 6,2 4,5 4,1 4,7 1,5 2,4 4,1 170,8
19 Тюменская область 6,4 5,2 3,0 2,4 4 3,5 5,2 148,6
20 Волгоградская область 6,4 6,1 6,6 6,9 -0,5 2,4 3 125,0
21 Московская область 6,4 6,1 6,0 5,9 0,5 4,7 5,9 125,5
22 Еврейская автономная 6,5 5,7 5,8 6,1 0,4 2,3 3,2 139,1
область
23 Рязанская область 6,6 6,1 6,4 6,5 0,1 2,6 3,4 130,8
24 Архангельская область 6,7 6,1 5,9 6,3 0,4 3,7 5,1 137,8
25 Новгородская область 6,7 8,6 7,8 7,5 -0,8 2,3 3 130,4
26 Томская область 6,8 5,0 4,3 4,7 2,1 2,5 4,5 180,0
27 Калужская область 6,9 5,4 5,4 6,0 0,9 2,9 4,4 151,7
28 Иркутская область 6,9 5,5 4,4 4,6 2,3 2,7 5,1 188,9
29 Астраханская область 6,9 5,9 6,4 6,4 0,5 2,6 3,4 130,8
30 Смоленская область 7,1 7,2 6,3 7,3 -0,2 2 2,8 140,0
31 Воронежская область 7,1 6,1 6,5 7,1 0 2,8 4 142,9
32 Москва 7,1 6,8 4,6 6,3 0,8 8,8 14,9 169,3
33 Пензенская область 7,2 7,1 7,5 7,9 -0,7 2,5 3,2 128,0
34 Самарская область 7,4 5,8 5,9 6,2 1,2 2,7 4,1 151,9
35 Республика Марий Эл 7,4 6,3 6,8 7,7 -0,3 2,1 2,9 138,1
36 Курская область 7,5 7,1 6,8 7,3 0,2 2,5 3,7 148,0
37 Липецкая область 7,6 5,5 5,1 6,0 1,6 2,3 3,9 169,6
38 Свердловская область 7,7 6,8 6,7 8,0 -0,3 3,5 5,1 145,7
39 Ульяновская область 7,9 8,3 8,3 9,2 -1,3 2,5 3,2 128,0
40 Ростовская область 7,9 8,4 8,8 9,7 -1,8 3,1 3,6 116,1
41 Саратовская область 8,1 6,7 7,3 7,6 0,5 2,1 3,6 171,4
. «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально
112
42 Республика Карелия 8,1 6,3 5,5 7,0 1,1 2,6 4,5 173,1
43 Новосибирская область 8,1 8,0 7,6 8,3 -0,2 3,3 4,7 142,4
44 Омская область 8,1 6,7 6,1 6,0 2,1 2,6 4 153,8
45 Курганская область 8,2 7,7 7,7 8,5 -0,3 2,2 2,9 131,8
46 Удмуртская Республика 8,2 7,7 7,2 7,1 1,1 2,8 3,8 135,7
47 Пермский край 8,2 6,9 5,6 6,5 1,7 2,7 4,9 181,5
48 Хабаровский край 8,3 8,2 7,3 6,9 1,4 4,3 5,8 134,9
49 Амурская область 8,3 8,5 7,2 6,7 1,6 4,2 6,3 150,0
50 Костромская область 8,4 7,1 6,2 7,8 0,6 1,9 3 157,9
51 Белгородская область 8,4 6,5 5,6 6,4 2 2,6 4,7 180,8
52 Владимирская область 8,5 7,2 6,8 6,7 1,8 2,4 3,6 150,0
53 Тульская область 8,5 8,8 6,3 6,6 1,9 2,9 4,8 165,5
54 Ставропольский край 8,5 6,5 6,7 6,1 2,4 2,4 3,7 154,2
55 Республика Башкорто¬ 8,6 7,5 7,6 8,6 0 3,4 4,6 135,3
стан
56 Чувашская Республика 9,1 7,7 7,9 7,2 1,9 2,5 3,8 152,0
57 Республика Северная 9,3 8,1 9,2 11,1 -1,8 2,4 2,9 120,8
Осетия --- Алания
59 Тверская область 9,5 8,7 8,5 9,5 0 2,8 4,2 150,0
59 Республика Мордовия 9,5 7,6 8,3 9,0 0,5 2,4 3,6 150,0
60 Забайкальский край 9,6 7,8 6,7 6,6 3 3,3 5,4 163,6
61 Брянская область 9,6 7,5 7,5 7,7 1,9 2 3,4 170,0
62 Орловская область 9,6 7,8 7,5 7,6 2 2,2 3,6 163,6
63 Тамбовская область 9,6 8,7 7,7 8,0 1,6 2,1 3,4 161,9
64 Кировская область 9,7 8,0 8,6 9,3 0,4 2,4 3,6 150,0
65 Республика Бурятия 9,7 9,2 7,2 7,0 2,7 3 4,7 156,7
66 Республика Калмыкия 9,9 9,1 8,9 10,1 -0,2 2,1 3,1 147,6
67 Республика Татарстан 10,2 8,1 8,4 8,8 1,4 4,2 6,3 150,0
68 Республика Ингушетия 10,6 8,1 9,5 10,3 0,3 2 2,7 135,0
.. «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально
113
69 Нижегородская область 10,7 9,6 8,6 9,3 1,4 3,7 5,5 148,6
70 Псковская область 10,8 10,6 9,4 10,9 -0,1 2,2 3,4 154,5
71 Приморский край 11,1 12,0 11,0 12,1 -1 5,6 7,5 133,9
72 Республика Тыва 11,4 8,2 9,0 8,9 2,5 3,9 6,2 159,0
73 Краснодарский край 11,7 9,3 8,7 9,2 2,5 3,5 5,5 157,1
74 Калининградская об¬ 11,7 9,2 9,0 8,6 3,1 3,2 5,5 171,9
ласть
75 Ивановская область 12,0 10,6 9,6 11,6 0,4 2,2 3,5 159,1
76 Республика Адыгея 12,3 10,5 8,2 10,9 1,4 2,3 4,8 208,7
77 Республика Алтай 13,0 9,7 9,3 9,2 3,8 3 5,4 180,0
78 Республика Дагестан 13,7 12,1 13,8 15,4 -1,7 2,9 3,9 134,5
79 Карачаево-Черкесская 14,4 11,6 14,3 13,9 0,5 2,9 4,1 141,4
Республика
80 Алтайский край 14,5 13,5 12,4 13,2 1,3 2,8 4,4 157,1
81 Чеченская Республика 14,7 13,5 14,4 15,7 -1 2,6 3,5 134,6
82 Республика Крым 15,8 14,0 10,6 13,8 2 3,2 6,1 190,6
83 Севастополь 16,1 15,9 15,5 15,6 0,5 4,9 6,3 128,6
84 Кабардино-Балкарская 17,7 15,1 13,2 13,6 4,1 2 3,2 160,0
Республика
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕ¬ 5,7 4,7 4,6 5,0 0,7 3,3 5 151,5
РАЦИЯ
Источник: составлено и рассчитано авторами на основе [8; 9] ^
(Чукотский автономный округ не вошел в рейтинг из-за отсутствия данных по ценам на жилье) |
. «Доля граждан, имеющих возможность приобрести социально
них в 22 рост стоимости жилья превысил отметку в 160%. Самое драматичное удорожание квартир — на 70% и выше зафиксировано в 12 субъектах Российской Федерации, среди них: Кемеровская, Томская, Иркутская, Саратовская, Белгородская, Брянская и Калининградская области, Пермский край, Республики Карелия, Адыгея, Алтай, Крым.
Замыкающая рейтинг группа увеличилась с 11 на начало 2021 годов до 18 регионов Российской Федерации на начало 2022 года. В данных регионах семьям с одним ребенком придется более 10 лет копить на собственное жилье. Расширилась и география замыкающей группы: если год назад в нее входили в основном регионы Юга и Северного Кавказа, то в текущем рейтинге к ним прибавились и представители СЗФО, и ЦФО, и ПФО. Как показали результаты исследования, рост цен на квартиры практически полностью компенсировал улучшения в части ипотечного кредитования.
Улучшается ряд качественных показателей: наблюдается рост среднего срока кредита (в 2021 году — более 20 лет), для сравнения, в 2018 году — чуть более 16 лет. Среднегодовая ставка в 2021 году составила 7,5%, что примерно на 2 процентных пункта ниже уровня 2019 года. В мае 2022 года средняя ставка была на уровне 6,17%, что является историческим минимумом.
Таким образом, рост среднего размера и увеличение срока кредита, с одной стороны, повышают доступность приобретения собственного жилья для населения.
С другой стороны, ситуация в части жилой недвижимости в отдельных регионах достаточно сильно отличается от среднероссийской, показатели вызывают настороженность. Параметры доступности очень дифференцированы в региональном разрезе.
Условия ипотечного кредитования в 2020-2021 годах были очень разными: были периоды роста ставок и их снижения, острая фаза пандемии, волатильность цен на недвижимость.
Наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для регионов со значительной долей семей, имеющих высокую зарплату у работающих (это вывело на первые позиции Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Ненецкий автономный округ), либо для регионов с невысокими ценами на жилье (Магаданская область, Ленинградская область и Республика Коми).
Несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находится на удовлетворительном уровне, в 7 регионах она почти катастрофична — менее 15% семей могут пробрести типовую «двушку» в ипотеку. Регионы (как правило, национальные республики) характеризуются традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в этих регионах уровень официальных зарплат невысок.
Литература
1. Астраханцева Е. Ю., Грызенкова Ю. В. и др. Потребительское поведение сельских жителей на рынке сельской жилой недвижимости // АПК: экономика, управление. 2023. № 4. С. 89-99
2. Астраханцева Е. Ю., Цыганов А. А. Некоторые тенденции учета практики ESG в российской жилищной политике // Финансы устойчивого развития: вызовы и стратегии 2023 (SFCS2023). сборник статей IV Международной научно-практической конференции. Российский университет дружбы народов им. Патриса Лумумбы. Москва, 2023. С. 15-19.
3. Грызенкова Ю. В., Цыганов А. А. Проблемы и перспек-
тивы формирования комфортной городской среды в России// Корпоративная экономика. 2020. № 2 (22). С. 52-56.
4. Жукова О. В. Развитие в России рынка социально доступного жилья// Вопросы региональной экономики. 2023a. № 3 (56). С. 174-185
5. Названы регионы с самым доступным жильем // РИА Рейтинг. URL: https://riarating.ru/regions/20220614/630223710.html (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
6. Об агентстве // РИА Рейтинг. URL: https://riarating.ru/docs/ about/ (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
7. Пирогова Т. В., Селиверстова Т. П. Зарубежный опыт регулирования имущественно-земельных отношений // Экономический анализ: теория и практика. 2006. № 1. C. 43-48
8. Прожиточный минимум хотят заменить на минимальный потребительский бюджет. Хорошо это или плохо? // Клерк. URL: https://www.klerk.ru/boss/articles/473211/ (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
9. Разъяснение Счетной палаты по вопросу перехода от про-
житочного минимума к минимальному потребительскому бюджету. URL: https://ach.gov.ru/news/razyasnenie-schetnoj-
palaty-po-voprosu-perehoda-ot-prozhitochnogo-minimuma-k-minimalnomu-potrebitels-32814?ysdid=lmeh7w48eu255743833 (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
10. Рейтинг регионов по доступности жи-
лья — 2020 (2019) // РИА Рейтинг. URL: https://riarating.ru/ infografika/20200630/630173467.html (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
11. Рейтинг регионов по доступности жи-
лья — 2022 (2021) // РИА Рейтинг. URL: https://riarating.ru/ infografika/20220614/630223702.html (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
12. Цыганов А. А. Практика и условия реализации социальных жилищных программ в России // Актуальные проблемы стратегического управления территориальным развитием. Материалы III Всероссийской (с международным участием) научно-практической конференции. Краснодар, 2021. С. 253-260
13. Цыганов А. А. Современные меры по повышению доступности ипотечного кредита в России // Научные труды Вольного экономического общества России. 2020. № 3. С. 285-289
14. URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
15. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/31452 (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
16. URL:https://www.fedstat.ru/indicator/57039?ysdid=lkdfngnas377488262 (дата обращения: 10 декабря 2023 года).
References
1. Astrakhantseva E. Yu., Gryzenkova Yu. V. and others. Consumer behavior of rural residents in the rural residential real estate market. APK: ekonomika, upravlenie [Agroindustrial complex: economics, management], 2023, no. 4, pp. 89-99 (in Russian).
2. Astrakhantseva E. Yu., Tsyganov A. A. Some trends in accounting for ESG practice in Russian housing policy. Finansy ustojchi-
vogo razvitiya: vyzovy i strategii 2023 (SFCS2023). sbornik statej IV Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Rossijskij universitet druzhby narodov im. Patrisa Lumumby [Finance for sustainable development: challenges and Strategies 2023 (SFCS2023). collection of articles of the IV International Scientific and Practical Conference. Peoples' Friendship University of Russia named after Patrice Lumumba]. Moscow, 2023, pp. 15-19 (in Russian).
3. Gryzenkova Yu.V., Tsyganov A. A. Problems and prospects of forming a comfortable urban environment in Russia. Korporativnaya ekonomika [Corporate economics], 2020, no. 2 (22), pp. 52-56 (in Russian).
4. Zhukova O. V Development of the socially affordable housing market in Russia. Voprosy regionalnoj ekonomiki [Regional economic issues], 2023a, no. 3 (56), pp. 174-185 (in Russian).
5. The regions with the most affordable housing are named. RIA Rating. Available at: https://riarating.ru/regions/20220614/630223710.html (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
6. About the agency. RIA Rating. Available at: https://riarating.ru/ docs/about / (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
7. Pirogova T. V., Seliverstova T. P Foreign experience in regulating property and land relations. Ekonomicheskij analiz: teoriya i prak-tika [Economic analysis: theory and practice], 2006, no. 1, pp. 43-48 (in Russian).
8. They want to replace the living wage with a minimum consumer budget. Is it good or bad? The clerk. Available at: https://www.klerk. ru/boss/articles/473211 (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
9. Explanation of the Accounts Chamber on the issue of transition from the subsistence minimum to the minimum consumer budget. Available at: https://ach.gov.ru/news/razyasnenie-schetnoj-palaty-po-voprosu-perehoda-ot-prozhitochnogo-minimuma-k-minimal-nomu-potrebitels-32814?ysclid=lmeh7w48eu255743833 (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
10. Rating of regions on housing affordability—2020 (2019). RIA Rating. Available at: https://riarating.ru/infografika/20200630/630173467. html (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
11. Rating of regions on housing affordability—2022 (2021). RIA Rating. Available at: https://riarating.ru/infografika/20220614/630223702.
html (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
12. Tsyganov A. A. Praktika i usloviya realizacii social'nyh zhilishchnyh programm v Rossii [Practice and conditions for the implementation of social housing programs in Russia]. Aktual'nye problemy stra-tegicheskogo upravleniya territorial'nym razvitiem. Materialy III Vserossijskoj (s mezhdunarodnym uchastiem) nauchno-prak-ticheskoj konferencii [Actual problems of strategic management of territorial development. Materials of the III All-Russian (with international participation) scientific and practical conference], Krasnodar, 2021, pp. 253-260 (in Russian).
13. Tsyganov A. A. Modern measures to increase the availability of mortgage loans in Russia. Nauchnye trudy Volnogo ekonomichesk-ogo obshchestva Rossii [Scientific works of the Free Economic Society of Russia], 2020, no. 3, pp. 285-289 (in Russian).
14. Available at: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
15. Available at: https://www.fedstat.ru/indicator/31452 (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
16. Available at: https://www.fedstat.ru/indicator/57039?ysclid=lkclfng nas377488262 (accessed: 10 December, 2023) (in Russian).
