CC BY
47
УДК 338.45:69(571.53) И.Б. КОРОЛЕВА
ББК 65.315.441.2-56 2Рос старший преподаватель
Иркутского государственного университета e-mail: fine-1@yandex.ru
МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬЮ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ЦИКЛА
В ГОРОДЕ
Рассмотрена проблема эффективности функционирования действующего механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла в условиях крупного города. Предложен методический подход к усовершенствованию данного механизма. На его основе разработан новый механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла, использование которого позволит сократить общую продолжительность цикла и длительность каждого его этапа.
Ключевые слова: жилищный инвестиционно-строительный цикл, механизм управления продолжительностью инвестиционно-строительного цикла, методический подход.
I.B. KOROLEVA
Senior Instructor, Irkutsk State University e-mail: fine-1@yandex.ru
METHODOLOGICAL APPROACH TO IMPROVEMENT OF MANAGEMENT PROCEDURE OF RESIDENTIAL INVESTMENT AND CONSTRUCTION CYCLE
IN CITY
The article studies the problem of efficiency of the current management procedure of residential investment and construction cycle in conditions of a metropolis. The author suggests a methodological approach to the improvement of this mechanism and, on the basis of this approach, develops a new mechanism of management of residential investment and construction cycle, which allows to reduce total cycle time and the duration of the cycle's each stage.
Keywords: residential investment and construction cycle, management procedure, methodological approach.
В условиях растущего спроса на жилье одним из важных резервов снижения его дефицита является ввод объектов в эксплуатацию в сжатые сроки при сохранении соответствующего уровня качества. В этой связи на первый план выдвигается проблема разработки эффективного механизма управления длительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла (ИСЦ). Действующий механизм, как показал ана-
лиз деятельности строительных организаций г. Иркутска, неэффективен по ряду причин. К ним относятся: отсутствие эффектив-
ных принципов взаимодействия участников ИСЦ, несовершенство нормативно-правовой базы, невыполнение своих функций региональными и городскими органами власти и нерациональность сложившихся связей между субъектами существующего механизма.
© И.Б. Королева, 2011
Для создания нового механизма, свободного от выявленных недостатков, соответствующего современным условиям жилищного строительства, был предложен методический подход, который включает: разработку принципов формирования механизма, использование стандартов, регламентирующих деятельность комитета по градостроительной политике администрации города, создание новых схем финансирования строительных организаций, обновление нормативно-правовой базы, разработку регламентов взаимодействия участников цикла.
К числу основных принципов, на основе которых разработан усовершенствованный механизм управления жилищным ИСЦ в городе, относятся:
- принцип комплексности, означающий, что предлагаемый механизм управления должен включать все этапы строительного цикла, а не только этап строительства;
- принцип совмещения во времени этапов ИСЦ вместо принципа последовательного их исполнения;
- принцип содержательно-фиксированных связей между участниками ИСЦ, предполагающий устранение неопределенности в их взаимодействиях в процессе выполнения ими функций и процедур;
- принцип равной заинтересованности участников цикла в сокращении его продолжительности;
- принцип стимулирования предпринимательской активности участников цикла.
Схема функционирования разработанного поэтапного механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ приведена на рис. 1. В процессе функционирования механизма управления возникают новые взаимодействия между его участниками. Для их уяснения разработана схема, представленная на рис. 2.
Ключевая роль в механизме управления продолжительностью цикла отводится органам власти, деятельность которых должна базироваться на введении в действие пакета документов, задающих правила игры для всех участников жилищного ИСЦ в городе: проектов территориального планирования Иркутской области и Иркутского района, концепции развития г. Ир-
кутска и т.д. Косвенным инструментом управления органов власти должны быть меры по экономическому стимулированию рационального использования выделенных земельных участков под жилищное строительство.
Новый механизм предусматривает повышение уровня ответственности областных и городских органов власти, а также руководителей специализированных организаций за счет регламентации их функций в обязательных для исполнения документах — стандартах.
Усовершенствованный механизм управления включает следующие новые системы связей: формирование финансово-кредитных отношений между заказчиками и институциональными инвесторами с отказом в перспективе от долевого финансирования строительства, существенное изменение связей между организациями, эксплуатирующими инженерно-технические сети, и получателями технических условий на магистральные сети.
Новый механизм управления также повышает качество взаимодействия субъектов. Так, решение администрацией города вопроса оснащения земельных участков под жилищное строительство инженернотехнической инфраструктурой должно базироваться на принятом к реализации пакете документов (программе комплексного развития инженерной инфраструктуры города и др.). В итоге права на земельный участок, оснащенный готовыми сетями, продаются заказчику. Предоставление прав на земельный участок и выбор подрядных организаций должны проводиться на основе конкурса, а не аукциона.
Новый механизм управления также расширяет круг полномочий и обязанностей новых участников ИСЦ — саморегулируе-мых организаций (СРО). Следует считать, что для сокращения продолжительности этапа строительства жилых объектов и предотвращения закрепления сложившихся стереотипов работы необходимо на уровне федерального законодательства в ближайшей перспективе расширить полномочия СРО, вменив им в обязанность контроль над исполнением договорных обязательств их членами.
Вход
Проектная или фактическая продолжительность жилищного инвестиционно-строительного цикла
І І І І І I
Элементы механизма управления
Этап ИСЦ Объект управления Способ (средство) воздействия на объект управления
1. Определение источников инвестиций Система инвестирования жилищного строительства Формирование финансово-кредитных отношений между кредитующими и строительными организациями на основе: — кредитования строительства через банк при поддержке регионального ипотечного агентства; — регионального закона о защите прав и интересов граждан — участников долевого строительства и других действующих нормативных документов
2. Оформление земельных отношений Порядок предоставления и использования земельных участков для строительства Регламентация процедур в области земельных отношений с учетом соблюдения требований дополнительных документов: — схемы территориального планирования, генерального плана города, правил землепользования и застройки, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ; — правил эффективного управления и распоряжения землями в Иркутской области; — стандартов качества оказания услуг по предоставлению земельных участков для строительства; — положения, стимулирующего рациональное использование выделенных земельных участков под жилищное строительство; — положения по организации работ по инженерно-техническому обеспечению земельных участков, предназначенных для жилищного строительства
3. Получение технических условий Порядок предоставления технических условий присоединения к сетям инженернотехнического обеспечения и подключения объекта капитального строительства к сетям Формирование отношений между организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения и строителями на основе требований, предусмотренных программой комплексного развития инженерной инфраструктуры г. Иркутска и стандартами качества оказания услуг по подключению объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения на муниципальном уровне
4. Планировка территории Порядок предоставления градостроительных планов Регламентация процедур в области планировки территории на основе соблюдения требований дополнительных документов: — проектов планировки территории города и проектов межевания территории; — стандарта качества оказания муниципальной услуги по предоставлению градостроительных планов
5. Инженерные изыскания и архитектурностроительное проектирование Организация работ по инженерным изысканиям и архитектурно-строительному проектированию Введение в действие стандарта регионального уровня на качество работ по инженерным изысканиям и архитектурно-строительному проектированию
6. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Порядок проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий Введение в действие стандарта качества оказания региональной услуги по осуществлению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
7. Строительство жилых объектов, государственный строительный контроль Организация строительного производства Контроль наличия у строительных организаций организационно-технических условий для ведения строительства
Совокупность этапов с 3-го по 7-й Организация работ по проектированию и строительству жилых объектов Использование на практике совмещения этапов проектирования и строительства жилых объектов в городе
Выход
Изменение продолжительности жилищного инвестиционно-строительного цикла
Рис. 1. Механизм управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
Отчетность
Рис. 2. Предлагаемая схема взаимодействия субъектов механизма управления продолжительностью жилищного инвестиционно-строительного цикла
Классификация строительных организаций по уровню предп
Класс строительной организации Превышение фактической продолжительности этапа строительства над ее нормативной величиной по СНиП, % Уровень предпринимательского потенциала
1-й 0-10 Высокий
2-й 10-30 Удовлетворительный
3-й 30 и более Низкий
ринимательского потенциала
В предлагаемом механизме управления особую роль в решении задачи по сокращению продолжительности сроков строительства должно играть ведение независимого открытого рейтинга строительных организаций с использованием их классификации по признаку «уровень предпринимательского потенциала». Проведенный анализ показал, что, при прочих равных условиях, на продолжительность этапа строительства оказывает влияние организационный потенциал строительного предприятия. Совокупность компонентов, входящих в организационный потенциал, представляет собой не что иное, как один из основных факторов производства, известный под названием «предпри-
нимательская активность и способность». Такой подход позволяет классифицировать строительные организации, положив в основу классификации уровень предпринимательского потенциала (табл.).
Для управления продолжительностью этапа строительства жилья служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области на регулярной основе должна формировать рейтинг строительных организаций с использованием предложенной классификации, что будет способствовать повышению прозрачности механизма управления продолжительностью жилищного ИСЦ и стимулированию строительных организаций к сокращению сроков возведения объектов.
