CC BY
114
№ 12 грудень 2012
как разницы между типичной, то есть рыночной, а при объективной невозможности её определения - нормативной платой за землю и платой на условиях ППЗУ.
Учитывая вышеприведенные требования нормативной базы и, в первую очередь, разъяснения ФГИУ, наиболее рациональным представляется следующий алгоритм выхода из сложившегося лабиринта неоднозначностей.
Базовые вопросы. Если текущий вариант использования не соответствует НЭИ и возможно (целесообразно) рассмотрение альтернативных вариантов, то следует учитывать время и затраты на переход к НЭИ.
База определения дополнительного дохода. Показатели платы за землю для текущего варианта приводятся к одной базе расчётов (рыночная или не рыночная): Кф, освобождение от платы за землю.
Ставка капитализации для земельного участка (условно свободного). В условиях развитого рынка всё более-менее прозрачно и Ск может быть определена с помощью метода экстракции. В настоящих условиях это практически невозможно.
Остаётся метод кумулятивного построения, который, однако, используется для определения ставки дисконтирования. Если возможно сделать предположение о том, что стоимость земельного участка в перспективе, по крайней мере, не уменьшается, то ставку капитализации можно принять численно равной ставке дисконтирования.
Данный показатель в соответствии с рассмотренным алгоритмом применяется дважды и имеет разную смысловую нагрузку.
Сначала - для определения уровня рыночного ЧОД от использования земельного участка на правах собственности (полный пакет прав), назовём её Скс.
При капитализации дополнительного дохода это уже ставка «для права постоянного пользования» - Скп, что предполагает частичный пакет прав (отсутствует право распоряжения) и связанные с ним дополнительные риски. То есть предполагается, что значение Скп должно быть больше Скс.
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Налоговый кодекс Украины №2755 - VI от 02.12.2010.
2. Земельный кодекс Украины №2768 - III от 25.10.2011.
3. Закон Украины «Про аренду земли». № 161-XIV от 06.10.1998 г.
4. Методика экспертной денежной оценки земельных участков. Постановление КМУ № 1531 от 11.10.2002 с изменениями от 16.11.2011.
5. Письмо ФГИУ от 25.10.2010 № 10-36-14537
УДК 657.922
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР НА БАЗЕ СРАВНИТЕЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МЕТОДА
Б. А. Семененко, к. э. н., оценщик Экспертно-консультационный центр «Альянс-2000», г. Сумы
Ключевые слова: экспресс-оценка, корреляционно-регрессионный анализ, удельная
стоимость, поправки
Введение. Представленные ниже Методические рекомендации разработаны с целью экспресс-оценки рыночной стоимости жилой недвижимости (квартир) с использованием минимального объёма исходных данных и оценочных процедур. Рекомендации базируются на статистической и стоимостной информации, собранной в декабре 2011 года по г. Сумы.
Общие положения. В ходе корреляционно-регрессионного анализа рассматривались цены предложения на квартиры, выставляемые на продажу в г. Сумы в декабре 2011 года (по данным сайтов http://www.shansplus.com.ua; http://www.megamir.com.ua/RessourcesSearch.php?lang=ru,).
Общее количество квартир, включенных в анализируемую выборку, составляет 883 единицы, в том числе: однокомнатные - 266, двухкомнатные - 268, трехкомнатные - 255, четырех-, пятикомнатные - 94.
39
Вісник ПДАБА
Рыночная стоимость конкретной квартиры устанавливается на основании результатов статистической обработки данных о средних ценах предложения на объекты жилой недвижимости (кроме индивидуальных домовладений), расположенных в г. Сумы и пригородах, с учетом следующих индивидуальных ценообразующих характеристик (поправок):
• количество комнат в квартире;
• проектно-планировочные характеристики квартиры;
• характер местоположения квартиры в пределах города;
• техническое состояние квартиры, которое характеризуется категорией ремонта по пятиуровневой системе дифференциации;
• конструктивный тип теплообеспечения квартиры;
• наличие дополнительных удобств, не связанных с категорией ремонта;
• конструктивный тип здания;
• этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей в здании.
В данных Рекомендациях рассматриваются типовые полнометражные квартиры, расположенные, как правило, в серийных мало- и многоэтажных (до 16 этажей) жилых домах, исходя из следующей дифференциации статистических выборок: 1 комната; 2 комнаты; 3 комнаты; 4 - 5 и более комнат.
Поправка на характер местоположения квартиры в черте города рассчитывается на базе условного показателя радиального расстояния оцениваемого объекта от общественного центра города.
Поправка на техническое состояние квартиры принимается на базе эмпирических данных, полученных в ходе корреляционно-регрессионного моделирования, в зависимости от количества комнат в квартире и классификационного типа ремонта:
• тип І - без ремонта, частичный ремонт;
• тип ІІ - косметический ремонт;
• тип ІІІ - текущий ремонт класса «Стандарт»;
• тип ГУ - капитальный ремонт класса «Премиум»;
• тип V - евроремонт класса «Люкс».
Стоимость квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме, в валютном эквиваленте в общем виде рассчитывается произведением удельной рыночной стоимости (РС), которая зависит от количества комнат в квартире, и общей площади квартиры (SO).
Удельная стоимость квартиры (РС) определяется по формуле:
рС = ЩЛ ■ Кпп ■ Крас ■ Ктс ■ Кто ■ Кдоп ■ Ккт, ■ Кэт ■ КрЫН ■ Кинд, (1)
где РС - наиболее вероятная удельная стоимость квартиры в ценах, долл./м2 общей площади;
БЦП - приведенная базовая цена предложения квартир с различным количеством комнат в г. Сумы по состоянию на 01.01.2012 года, долл./м2 общей площади;
Кпп - безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий проектно-планировочные характеристики квартиры согласно технической документации;
Крас - безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры в пределах границ города (пригорода);
Ктс - безразмерная поправка, учитывающая техническое состояние квартиры на дату оценки;
Кто - безразмерная поправка, учитывающая характер теплообеспечения квартиры;
Кдоп - безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий наличие дополнительных удобств в квартире, не связанных с категорией ремонта;
Кктз - безразмерная поправка, учитывающая конструктивный тип здания;
Кэт - безразмерная поправка, учитывающая характер расположения квартиры в здании;
Крын - поправка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой продажи квартиры (поправка на торг);
Кинд - коэффициент индексации стоимости квартиры по отношению к ценам, сложившимся на 01.01.2012 г., в г. Сумы.
Коэффициент, учитывающий фактор времени (коэффициент индексации Кинд), целесообразно рассчитывать ежеквартально на основании анализа фактических цен предложения квартир в г. Сумы на текущий период, по отношению к ценам предложения, сложившимся в декабре 2011 года, с учетом количества комнат в конкретной квартире.
40
№ 12 грудень 2012
Однокомнатные квартиры. Для однокомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на
01.01.2012 года принимается равной 2016,5 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп), рассчитывается по формуле:
Кпп = SO-°’469 • SG0’0714 • SK0’206, (2)
где SO - общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG - жилая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK - площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крс = R-0,0649 , (3)
где R - условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра г. Сумы (Покровской площади), измеряемый по электронной карте города, км.
Безразмерная поправка, учитывающая техническое состояние квартиры на дату оценки (Ктс), для однокомнатных жилых помещений определяется на основании данных таблицы 1:
Таблица 1
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
Тип ремонта Характеристика технического состояния Значение поправки Ктс
І Без ремонта, частичный ремонт 0,922
ІІ Косметический ремонт 0,970
ІІІ Текущий ремонт класса «Стандарт» 1,040
IV Капитальный ремонт класса «Премиум» 1,046
V Евроремонт класса «Люкс» 1,135
Безразмерная поправка, учитывающая характер теплообеспечения квартиры (Кто), принимается равной:
• централизованное теплоснабжение 1,0;
• автономное теплоснабжение (котел, бойлер) 1,048.
Максимальное значение безразмерного поправочного коэффициента, учитывающего наличие дополнительных удобств (Кдоп), для однокомнатных квартир равно 1,0395.
Поправка на конструктивный тип здания (Кктз) для однокомнатных квартир находится ниже 5-процентного уровня статистической значимости. Для справки: фактическое значение поправки Кктз по данным статистического анализа равно:
• кирпичные здания 1,004;
• типовые панельные здания 0,991.
Для типовых однокомнатных квартир поправка на характер расположения квартиры и этажность здания может приниматься по данным таблицы 2.
Таблица 2
Численное значение поправки на характер расположения однокомнатной квартиры
в жилом здании
Этаж, на котором расположена квартира Количество этажей в здании
4 - 6 9 - 10 12 - 16
1 1,019 1,013 0,888
2 1,010 1,017 0,926
3 1,002 1,016 0,956
4 0,995 1,011 0,980
5 0,988 1,001 0,997
6 0,982 0,986 1,006
7 0,966 1,009
8 0,942 1,005
9 0,913 0,994
10 0,899 0,976
41
Вісник ПДАБА
Продолжение таблицы 2
11 0,951
12 0,920
13 0,886
14 0,840
15 0,787
16 0,727
Двухкомнатные квартиры. Для двухкомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на
01.01.2012 года принимается равной 1072,8 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп), рассчитывается по формуле:
Кпп = SO-0’316 • SG0,0825 • SK0’257, (4)
где SO - общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG - жилая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK - площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крас = R -0’0803 , (5)
где R центра.
условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного
Таблица 3
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
Тип ремонта Характеристика технического состояния Значение поправки Ктс
І Без ремонта, частичный ремонт 0,921
ІІ Косметический ремонт 0,968
ІІІ Текущий ремонт класса «Стандарт» 1,036
IV Капитальный ремонт класса «Премиум» 1,134
V Евроремонт класса «Люкс» 1,217
Максимальное значение безразмерного поправочного коэффициента, учитывающего наличие дополнительных удобств (Кдоп), для двухкомнатных квартир равно 1,0355.
Поправка на конструктивный тип здания (Кктз) для двухкомнатных может не учитываться. 42
Таблица 4
Численное значение поправки на характер расположения двухкомнатной квартиры
в жилом здании
Этаж, на котором расположена квартира Количество этажей в здании
4 - 6 9 - 10 11 - 14
1 0,954 0,988 1,013
2 0,989 0,997 1,022
3 1,002 1,001 1,026
4 0,993 1,001 1,027
5 0,964 0,997 1,022
6 0,958 0,989 1,014
7 0,977 1,002
8 0,961 0,985
9 0,940 0,964
10 0,932 0,939
11 0,909
12 0,877
42
№ 12 грудень 2012
Продолжение таблицы 4
13 0,834
14 0,792
Трёхкомнатные квартиры. Для трёхкомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на
01.01.2012 года принимается равной 616,85 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп), рассчитывается по формуле:
Кпп = SO0,0495 • SG~0’Ш5 • SK0,0936 , (6)
где SO - общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG - жилая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK - площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крас = Я~0ДШ, (7)
где R - условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра г. Сумы (Покровской площади), измеряемый по электронной карте города, км.
Таблица 5
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
Тип ремонта Характеристика технического состояния Значение поправки Ктс
І Без ремонта, частичный ремонт 0,826
ІІ Косметический ремонт 0,949
ІІІ Текущий ремонт класса «Стандарт» 1,095
IV Капитальный ремонт класса «Премиум» 1,182
V Евроремонт класса «Люкс» 1,264
Таблица 6
Численное значение поправки на характер расположения трёхкомнатной квартиры
в жилом здании
Этаж, на котором расположена квартира Количество этажей в здании
4 - 6 9 - 10 11 - 16
1 0,973 0,968 0,856
2 0,992 0,988 0,905
3 1,000 1,001 0,945
4 0,998 1,006 0,976
5 0,985 1,006 0,998
6 0,964 0,998 1,011
7 0,984 1,014
8 0,962 1,008
9 0,934 0,993
10 0,906 0,969
11 0,936
12 0,894
13 0,844
14 0,784
Для четырёх-, пятикомнатных квартир, расположенных в г. Сумы и ближайших окрестностях, приведенная базовая цена предложения (параметр БЦП) на 01.01.2012 года принимается равной 494,76 долл./м2 общей площади.
Поправка, учитывающая проектно-планировочные характеристики квартиры (Кпп), рассчитывается по формуле:
43
Вісник ПДАБА
Кпп = SO-0’3451 • SG°’4024 • SK0’0914, (8)
где SO - общая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SG - жилая площадь квартиры согласно технической документации БТИ, м2;
SK - площадь кухни согласно технической документации БТИ, м2.
Безразмерный поправочный коэффициент, учитывающий характер местоположения квартиры относительно городского центра (Крас), определяется по формуле:
Крас = R ~0’162, (9)
где R - условный показатель радиального расстояния от объекта оценки до общественного центра г. Сумы (Покровской площади), измеряемый по электронной карте города, км.
Безразмерная поправка, учитывающая техническое состояние квартиры на дату оценки (Ктс), для четырёх-, пятикомнатных жилых помещений, определяется на основании данных таблицы 7.
Таблица 7
Численное значение поправки на техническое состояние квартиры
Тип ремонта Характеристика технического состояния Значение поправки Ктс
І Без ремонта, частичный ремонт 0,879
ІІ Косметический ремонт 0,921
ІІІ Текущий ремонт класса «Стандарт» 1,048
IV Капитальный ремонт класса «Премиум» 1,144
V Евроремонт класса «Люкс» 1,226
Данная методика имеет экстерриториальный характер и может оказаться полезной для оценщиков во многих городах Украины. Для адаптации её к конкретному населенному пункту в формулу (1.1) необходимо ввести дополнительную поправку, равную отношению среднестатистической цены предложения квартир с определенным количеством комнат за определенный период времени в данном населенном пункте к аналогичным среднестатистическим базовым показателям по г. Сумы.
УДК 657.922
КАКОВА СТОИМОСТЬ УКРАИНСКОЙ ГАЗОТРАНСПОРТНОЙ СИСТЕМЫ?
Л. Н. Симонова, к. т. н., засл. оценщик УОО ЧП «Промышленная недвижимость», г. Киев
Ключевые слова: газотранспортная система, затратный подход, доходный подход, сравнительный подход, согласование результатов
Введение. Сегодня в СМИ можно встретить немало предположений о стоимости украинской газотранспортной системы. Как оценщику с международным опытом, мне бы хотелось познакомить читателей с существующими и совсем нехитрыми вариантами и методами оценки стоимости ГТС Украины, используя общедоступную информацию. Сразу оговорюсь, что полученный результат все же будет довольно приблизительным и не заменит кропотливой работы по оценке активов ГТС. И все же возьмусь утверждать, что эта приблизительная оценка не может отличаться от окончательной более чем на 10 - 15 %. Ценность описанного в этой статье подхода - его простоте и возможности донести рассчитанную стоимость не только до читателей ZN.UA, но и до самых высоких договаривающихся сторон: пусть попытаются аргументированно возразить!
Сегодня многим известно, что в оценке обычно применяют три основных подхода -затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход позволяет определить стоимость путем расчета затрат на дату оценки, которые необходимо понести для строительства аналогичной новой ГТС, за вычетом износа, обесценившего активы с момента ввода их в эксплуатацию. Например, какова стоимость водопровода, который подведен к вашему дачному участку? Нужно составить смету на строительство нового водопровода, а потом вычесть потерю стоимости, связанную с тем, что 44
44
