Методические основы оценки социально-экономического результата комплексной реконструкции малоэтажных жилых домов Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

развития хозяйственных систем сущность глобализации заключается в усилении взаимозависимости экономических агентов до такой степени, когда действие каждого из них затрагивает интересы всех других и одновременно оказывает влияние на процессы и явления в иных (неэкономических) сферах жизни общества. Чем больше размеры хозяйственной системы, тем сильнее рыночный механизм усиливает тенденцию нуллификации прибыли при отсутствии вмешательства со стороны государства и технологий. Только ускорение внедрения новшеств гарантирует устойчивый рост нормы прибыли. Это открывает огромные возможности, связанные со стремительным расширением и углублением потоков товаров, информации и появлением принципиально более широкого, чем прежде, поля взаимодействия между государствами, фирмами и людьми.

Большую роль играет научно-технический прогресс не только в сфере создания конечных товаров, но и в области транспорта, телекоммуникаций и информационных технологий. Он так же, как и повышение образовательного уровня людей, способствует сближению всех составных частей современного ми-

ра: сокращаются расстояния, возникают новые возможности транспортировки и связи, уменьшаются трансакционные издержки, связанные с торговыми и финансовыми операциями. Всемирная хозяйственная система, таким образом, становится все более конкретизированным воплощением виртуального «общественного производства».

Список литературы

1. Вагизова, В.И. Инновационная деятельность как фактор развития взаимодействия реального и финансового секторов региональной экономической системы / В.И. Вагизова. - Казань, 2008.

2. Кушлин, В.И. Инновационность хозяйственных систем / В.И. Кушлин и др. - М., 2000.

3. Математика и кибернетика в экономике: словарь-справочник / под ред. И.И. Гентарева и др. - М., 1975.

4. Портер, М. Международная конкуренция / М.П. Портер. - М., 1993.

5. Посталюк, М.П. Инновационные отношения в экономической системе: теория, методология и практика / М.П. Посталюк. - Казань, 2006.

УДК 330.341.42

Г.И. Вербицкая

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РЕЗУЛЬТАТА КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ МАЛОЭТАЖНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

В статье проанализированы качественные свойства, определяющие комфортность в реконструированных домах, определены наиболее эффективные методы оценки состояния комфортности жилых домов; предложена модель социально-экономических результатов реконструкции жилища; сделан вывод о том, что новые виды и способы реконструкции малоэтажных жилых домов позволяют принимать решения, превосходящие по социальным результатам и комфортности показатели действующих СНиП по строительству новых домов.

Достижение социально-экономических результатов, комфортность, оценка комфортности, комплексная реконструкция, малоэтажные жилые дома.

The paper presents analysis of the reconstructed dwelling houses quality properties, describes the most effective methods of appraising the condition of dwelling houses, as well as suggests a model of social and economic outcomes of the reconstruction. The conclusion is made that new methods of reconstruction of few storied blocks of flats make it possible to make reconstruction surpassing the requirements of acting construction norms and rules in social results and comfort of new houses.

Аchievement of social and economic results, comfort, comfort appraisal, complex reconstruction, few storied blocks of flats.

В связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях является реконструкция малоэтажных жилых домов и достижение их комфортности.

Мы предлагаем свою методику оценки социально-экономических результатов реконструкции малоэтажных жилых домов и достижения в них комфортности на основе формирования генеральных совокупностей признаков явлений, предметов и объектов.

Создание микроклимата, благоустройства, уюта и удобств в реконструируемых жилищах, сохраняющих здоровье человека и предупреждающих болезни, чрезвычайно важно для проживающих и работающих людей, поэтому формирование среды жизнеобеспечения и жизнедеятельности человека при реконструкции малоэтажных жилых домов нами рассматривается в комплексе взаимосвязанных процессов проведения реконструкции жилищ в зависимости от избранного вида, способа и метода (см. таблицу).

Таблица

Модель совокупностей условий, факторов, признаков достижения социально-экономических результатов при реконструкции малоэтажных жилых домов

Перечень социально-экономических услуг и товаров

Экономическая эффективность социально-экономического результата

Совокупности признаков предметов, явлений и объектов жизнеобеспечения человека

Критерии оценки

1

учет сохранения здоровья и предупреждения болезней (Х1)

учет антропологических особенностей человека

X)

учет биологических особенностей человека (хз) учет физиологических особенностей человека (х4) учет пси-хологичес-ких особенностей человека

(х)

Реализация совокупностей в жилище

2

объемно-пространственные формы

объемно-планировочные формы архитектур-но-эстети-ческие формы

удобства жилой ячейки при ее переустройстве уют в жилой ячейке объекты благоустройства жилой ячейки санитарно-гигиеническое и

санитарно-эпидемиологическое обеспечение обеспечение всех форм безопасности при переустройстве жилища

Показатели совокупностей (сочетаний, соединений, сопряжений)

теплового режима

воздушного режима температурного режима температур-но-влажност-ного режима звукового режима режима шумо-погло-щения

режима излучений

режима вибрации режима вентиляции и кондиционирования режима тепло- и воздухообмена

режима акустики

санитарно-гигиенического и санитарно-эпидемиологического режима архитектурного дизайна и эстетики помещений

Совокупности объектов повышения жизнедеятельности и продления жизненного цикла жилого здания

Критерии оценки совокупностей, сочетающихся видов и способов ре-монтно-реконструктивных работ

1

• санация, текущие и предупредительные ремонты

• модернизация и капитальные ремонты

• реконструкция и основной капитальный ремонт

• комплексная реконструкция и комплексный капитальный ремонт

• комплексная реконструкция с надстройками новых и мансардных этажей и комплексный капитальный ремонт

• комплексная реконструкция на основе вторичной застройки и возведения ШКД и комплексный капитальный ремонт

• комплексная реконструкция жилых застроек кварталов, микрорайонов и поселений

Показатели оценки социальных результатов и обеспечение комфортности при использовании методов и способов комплексной реконструкции и сочетающихся, сопрягающихся элементов здания

2

• изменение объемно-пространственных, объемно-планировочных и архитектурно-эстетических форм жилища

• изменение состава и планировки помещений на структуру семьи

• функциональное назначение совокупностей сочетающихся, сопрягающихся, соединяющихся при производстве реконструктивных работ строительных материалов, конструкций, конструктивных элементов, изделий, деталей, продукции, повышающих жизнедеятельность зданий и доставляющих наивысший социальный результат для жизнеобеспечения и жизнедеятельности людей в жилищах

• изменение качественного состояния конструктивных элементов и частей здания - ликвидация (уменьшение физического и морального износа)

• продление жизненного цикла

• утепление и доутепле-ние ограждающих конструкций

• повышение потребительских, эксплуатационных и энерготеплосберегающих свойств

Совокупности объектов для обеспечения жизнедеятельности человека

Критерии оценки

1

' обеспечение изолированности помещений ' раздельные санузлы и ванные комнаты

' расширение и оборудование кухонь, столовых, обеденных мест ' соотношение между общей и жилой площадью, высоты и ширины помещений, размеры прихожих, коридоров, тамбуров, холлов и т.п. ' модернизация объектов инженерного оборудования, систем, установка дополнительного оборудования и приборов ' устройство вспомогательных, хозяйственных помещений, встроенных

Показатели оценки

' обеспечение общей и полезной площадью в соответствии со стандартами на одного человека; раздельные спальные комнаты для детей и родителей, разнополых детей, помещений для образования, физкультуры, культурных занятий ' создание удобств и уюта в результате объемно-планировочных решений ' обеспечение потоков и движения людей в жилой ячейке

' качество, дизайн и эстетика отделки квартир ' противодействие возмущающим факторам окружающей среды ' благоприятное развитие

з

2

Окончание

1 2

• переустройство и перепланировка

квартир с увеличением общей и

жилой площади

• надстройка новых и мансардных

этажей, вставок, пристроек с

увеличением квартир и площадей

• замена износившихся конструк-

тивных элементов здания,

инженерного оборудования и

сетей, установка нового оборудо-

вания и приборов

• улучшение архитектурных ка-

честв и устройство декоративных

покрытий фасадов зданий

• перепланировка верхних этажей

(при надстройках) и изменение

функционального назначения 1-го

и верхнего этажей

• изменение конструктивной схемы

здания при возведении ШКД

• пристройки к торцам здания и

пролета вдоль протяжения здания

• транспортная доступность

1 2

шкафов и семейных

оборудова- отношений

ния • создание

• лифты, условий для

мусоропро- воспроизвод-

воды, мусо- ства человека

росборники, и семьи

квартирные и • возможности

домовые повышения

приборы, комфорта

устройства (всех видов

регулирова- режимов)

ния и учета • соблюдение

потребления экологиче-

ресурсов ских показа-

• благоуст- телей

ройство

придомовой

территории

1

2

3

В представленной модели, построенной на основе формирования генеральных совокупностей признаков явлений, предметов и объектов, рассматривается комплексный подход к решению проблем достижения социально-экономической эффективности при формировании комфортных условий проживания людей в жилищах. При оценке социально-экономической эффективности по нашей модели можно использовать совокупность критериев и показателей как действующих СНиП и ГОСТ, так и выведенных на основе экспертного метода.

На первом уровне генеральной совокупности признаков явлений, предметов и объектов формируется микроклимат в жилых помещениях на основе формирования режимов жизнеобеспечения человека в жилище.

В соответствии с ГОСТ Р 51617-2000 (принят в действие постановлением Госстандарта России от 19 июля 2000 г. № 158-сб) показатели микроклимата помещений рассчитываются лишь на основе температуры воздуха в помещениях в холодный период года, оС; кратности воздухообмена в 1 час, м3/ч (по притоку) или по количеству удаляемого воздуха из помещений, а также исходя из норм искусственной освещенности мест общего пользования в жилище. На наш взгляд, такой подход к созданию микроклимата в жилищах неприемлем.

Восстановление жизненного цикла реконструируемых жилых зданий и их жизнедеятельность в период эксплуатации связаны с выбором объемно-пространственных и объемно-планировочных решений исходя из видов, способов и методов реконструкции, номенклатуры строительных материалов, конструкций, изделий, элементов. Это третий уровень генеральной совокупности признаков явлений,

предметов и объектов, зависящий от избранных видов, способов и методов реконструкции жилых домов, исходя из их технического состояния.

Первый и третий уровни генеральных совокупностей создают условия для формирования жизнеобеспечения и жизнедеятельности человека в реконструируемом жилище. Это второй уровень генеральной совокупности признаков явлений, предметов и объектов, определяющий сохранение здоровья человека и предупреждение болезней, создающий условия для полноценной жизни и высокопроизводительной работы на предприятиях, в организациях и учреждениях народного хозяйства.

Изменение качественных свойств жилища в результате его реконструкции есть способ приближения качественных свойств к максимально возможным показателям зданий-эталонов. При простом воспроизводстве потребительских свойств эта оценка достижения социальных результатов и комфорта отвечает лишь минимальным качественным свойствам, т. е. нижнему уровню показателей.

Однако не все качественные свойства поддаются формализации, измерению и сопоставимости при сравнении со зданием-эталоном. В этих случаях возможно применение экспертной оценки качественных свойств, сопоставимых между собой по объему, масштабу, содержанию и функциональному назначению строительной продукции. Сущность метода заключается в проведении комиссией независимых экспертов (по строительству и эксплуатации) анализа показателей качественного и количественного состояния жилого здания и выбора вида и способа реконструкции.

Экспертную оценку можно проводить с помощью двух методов: методом нахождения среднеарифме-

тического значения совокупностей признаков качественного состояния и методом теории нечетных множеств.

При применении теории средних арифметических величин средняя арифметическая нескольких вариантов совокупностей признаков получается как частное от деления суммы вариантов совокупностей на

их количество (средняя арифметическая простая х).

Если даны варианты х1, х2 ... хп, то средняя х равна сумме вариантов Ех,-, деленной на их число п, или в окончательном виде:

Me = N +

c\Sn- - s 2 "

_ i = 1 x =-

+ x„

где черта вверху над буквой х, символизирует процесс осреднения значений индивидуальных вариантов экспертов; n - полное число вариантов; i, называемое индексом пробега и приписываемое к знаку 2, показывает интервал принимаемых значений от 1 до n (1, 2, 3, ..., n), подлежащих суммированию.

Средняя арифметическая взвешенная определяется как частное от деления суммы произведений вариантов совокупностей и их численностей (частот) на сумму численностей (частот):

X ximi x1m1 + x2m2 +...+ xnmn X mi m1 +m2 +...+mn

т.е. при вычислении средней арифметической взвешенной xi берут mi раз. Здесь частоты m1, m2 ... mn являются весами.

Средняя величина x , умноженная на численность всех частот (2m,), дает сумму произведений каждого варианта на его численность (2 хim), т.е.

X • 2mi = 2х, mi.

Для расчета отдельных совокупностей явлений (предметов, объектов) в жилом помещении (температуры, теплообмена, воздухообмена, влажности воздушной среды и пр.), серединного положения качественного состояния внутренней среды можно применять способ вычисления медианы (Ме). Медиана - это такое значение варьирующего признака совокупностей явления (предмета, объекта), которое разделяет всю совокупность на две равные по числу вариантов части, расположенные в возрастающем или убывающем порядке. Например, при данных о средней температуре воздуха зимой в окружающей здание среде -10 оС; -2 оС; 25 оС; -40 оС медианой будет температура 25 оС, так как 50 % температур лежит ниже 25 оС, а 50 % - выше 25 оС. Если число вариантов четное, то медиане соответствует число, делящее совокупность пополам: (25 + 40)/2 = 32,5, т. е. в ранжированном вариантном ряду медиана занимает серединное положение. В интервальном вариационном ряде для вычисления медианы принимают следующую приближенную формулу:

где N - начало медианного интервала (нижняя граница); Ет - сумма частот; С - длина интервала; 8п -сумма частот всех интервалов, не превышающая Ет/2; тМе - частота, которая находится в медианном интервале.

Например, вычислив серединное положение медианы зимней температуры окружающей воздушной среды, эксперт может также вычислить ее влияние на изменение температурного режима внутренней воздушной среды в квартире (помещении). Это позволит судить о возможности создания температурного комфорта при тех или иных условиях проведения реконструктивных работ по утеплению и доутепле-нию конструкций и модернизации инженерного оборудования и сетей.

При развитии городского хозяйства с годами увеличиваются явления, отрицательно воздействующие на комфорт проживающих в доме людей. Например, постоянно растет загрязнение окружающей среды, снижается качество воды из-за коррозии труб, возникают другие явления (техногенные изменения). Эксперт может произвести расчеты средней геометрической хе - показателя для вычисления средних

коэффициентов роста (изменения) величины какого-либо признака совокупности, средних темпов явлений во времени, т. е., иначе говоря, при изучении динамики явления. Этот показатель равен корню п-й степени из произведения х членов ряда и рассчитывается по формуле

= Vх!

х1 • х2 • хз • ... • хп .

Эксперты могут также пользоваться вычислениями: средней гармонической хк, средней квадратиче-ской х2, средней кубической х3, средней хронологической ххр и т.д. при изменении совокупностей

признаков явлений (предметов, объектов). Экспертная комиссия для своих вычислений достижения социально-экономических результатов может, кроме метода среднего арифметического значения, использовать метод теории нечетных множеств, что повышает объективность и точность в оценке качественных состояний объекта (предмета, явления). Этот подход к экспертной оценке предложен В.С. Уткиным и Л.В. Уткиным для определения физического износа зданий [2], который, на наш взгляд, можно использовать экспертной комиссией для определения уровня комфортности методом нечетных множеств.

При оценке состояния комфортности жилища эксперты могут пользоваться опросами жильцов, которые отвечают на поставленные в анкете вопросы. Но, как известно, понимание, ощущение и восприятие комфортности сугубо индивидуальное и разница во мнениях может быть значительной. Поэтому выбор показателя, характеризующего «ком-

m

г = n

Xi X 2

n

n

фортность», затруднен, равно как затруднен выбор какого-либо показателя измерения архитектурно-эстетической или художественной выразительности жилищ и архитектурного дизайна, отделки квартир и т.д. По мнению отдельных исследователей, примерно в 26 % явлений (предметов, объектов) не могут быть выражены в какой-либо натуральной единице измерения.

Однако отдельные совокупности признаков количества и качества явлений (предметов, объектов) функциональности первого уровня (^1), которые не формализуются, можно привести к сопоставимому виду на основе выбора критериев и показателей оценки явлений. При этом варианты (х) значения показателей совокупностей различны и зависят от социально-экономических результатов реконструкции и комфортности жилой ячейки, сохраняющей здоровье человека (х1), от антропологических (х2), биологических (х3), физиологических (х4), психологических (х5) особенностей человека. Совокупности явлений (х1, х2, х3, х4, х5) взаимосвязаны с вариантами комфортного устройства жилых ячеек - совокупностями явлений (предметов, объектов) - при исследовании онтогенеза и филогенеза. Необходима такая вариантность этих совокупностей (х) и частот (^), чтобы в любом местоположении жилища, при любых природно-климатических и прочих факторах окружающей среды, состоянии экологии, при любом процессе развития человека, проживающего в квартире, обеспечивалось бы сохранение здоровья человека и предупреждение болезней.

Характеризуя показатели второго уровня функциональности - обеспечения жизнедеятельности человека в жилище, следует отметить, что они должны измеряться в натуральных единицах при высокой плотности параметров различных совокупностей при большой их вариантности. Можно отметить приблизительно равную значимость при взаимодействии совокупностей первого и второго функциональных уровней жизнеобеспечения жизнедеятельности людей в жилищах. Это означает, что мероприятия по реконструкции жилищ должны ориентироваться на совокупность признаков этих явлений (предметов, объектов), доставляющих жильцам высокий уровень благоустройства, уюта и удобств. В мероприятиях по реконструкции жилищ также должны быть определены все недостающие объекты (предметы), которые необходимо произвести для достижения социально-экономического результата. Нормативные качественные показатели отличаются большой дифференциацией, так как связаны с развитием НТП и новых технологий, повышением потребностей человеческого организма и функциональными различиями проживания в квартирах в разных природно-климатических условиях. Только использования нормативных показателей стандартов, характеризующих структуру квартир и структуру семей, доминирующего их влияния на реконструкцию жилищ недостаточно. Поэтому при реконструкции жилищ изолированность комнат, наличие центрального горячего и холодного водоснабжения, размеры кухни, прихожей, разделенность санузла и ванной комнаты и т. д.

еще не решают в полной мере проблем комфортности.

На третьем функциональном уровне социально-экономический результат выражается в качественных показателях строительных материалов, изделий, конструкций, элементов, узлов, деталей и другой строительной продукции, их инновационности, используемых при обустройстве жилых помещений, которые соответствуют требованиям жизнеобеспечения и жизнедеятельности людей в жилищах. Именно на этом уровне должны применяться показатели признаков совокупностей при сочетании, сопряжении, соединении элементов, изделий, деталей, конструкций, предметов, объектов в существующем доме с применяемой инновационной строительной продукцией для реконструкции этого здания.

Для оценки социально-экономического результата реконструкции жилищ принципиальное значение имеет выбор эталонных показателей во взаимосвязи всех трех уровней. На наш взгляд, в этом плане ни один из этих уровней по выбору показателей не имеет приоритетного значения, а лишь равное по отношению к эталонному показателю. Такие показатели необходимо рассмотреть на основе обновленных действующих нормативных документов для нового строительства или перспективных норм для нового строительства для применения при реконструкции жилищ и расчета совокупностей признаков явлений, объектов, предметов.

В процессе оценки социального результата реконструкции жилищ для приведения разнородных показателей к сопоставимому виду используются преобразования, в результате которых областью возможных значений для всех показателей совокупностей служит отрезок времени (0, 1) - этап жизненного цикла здания, на отрезке которого проводится комплексная реконструкция. При этом нулевое значение преобразованного показателя соответствует самому низшему уровню качества по данному значению физического и морального износа, а единичное -самому высокому. При расчете каждого показателя устанавливается коэффициент, отражающий степень важности (веса) данного показателя и его влияние на динамику критерия. Тогда общую оценку @ социального результата реконструкции жилищ (при выбранном виде и способе) можно определить по формуле

п

х (: . к:+: . к:2+:. к:3)

е=—-,

х (к: + к :2+к:3)

I=1

где :1, :2, :3 - критерии оценки и значения показателей генеральных совокупностей соответствующего критерия первого, второго и третьего функциональных уровней;

кГ1, К2, <3 - весовые коэффициенты показателей соответствующего критерия; п -число показателей каждого критерия.

Пример оценки социального результата можно

привести по любому типу и серии дома на основе физического и морального износа элементов строительной системы, определяемых экспертами.

По такому же принципу определяются значения показателей совокупностей, например критерия совокупностей ^:

считывать методом аннуитетов, позволяющим подсчитывать ежегодные инвестиционные затраты по годам выбранного периода с учетом процентной ставки.

Расчет аннуитета, или годовых затрат, осуществляется по формуле

X^K^ + X 2 K2 + X3 K3 + X4 K4 + X5 K5 Kl + K2 + K3 + K4 + K5

где Х1.Х5 - совокупности критерия ^ (генеральной совокупности); К1.К5 - весомость коэффициентов показателя критерия совокупностей.

При этом мы считаем, что явления и факторы территории застроек отражаются в общей оценке социально-экономических результатов реконструкции жилых помещений и жилых домов.

Тогда экономический показатель повышения функционального уровня Эф жизнеобеспечения и жизнедеятельности граждан в реконструируемом жилище рассчитывается по предлагаемой нами формуле:

Эф = 1 - —,

ф вэ

где вр - стоимость реконструктивных работ по достижению социального результата жизнеобеспечения и жизнедеятельности граждан в жилищах; - стоимость строительно-монтажных работ на здании-эталоне по достижению комфортных условий проживания.

Повышение уровня комфортности в реконструируемом жилище в комплексе совокупностей трех генеральных уровней требует определенных инвестиций в реконструкцию. На наш взгляд, экономическую эффективность инвестиций лучше всего рас-

K = K • A =

KANN KNA ' A"" ~

= K

100 (1 + r/100)"

/(1 +(r/100)")

-1,

где KANN - аннуитет, или годовые затраты; KNA -текущая стоимость затрат; Ann - аннуитетный множитель на период года n; r - процентная ставка (%); n - расчетный период (годы).

Для периода расчета целесообразно выбирать так называемый экономически обоснованный срок службы здания. Экономически обоснованный срок службы представляет собой период от момента завершения строительства до первой реконструкции или период между двумя последовательными реконструкциями [1, с. 304].

Таким образом, по нашему мнению, предложенная методика оценки социально-экономических результатов реконструкции внесет свой вклад в решение проблем комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда.

Список литературы

1. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города: учеб. пособие для вузов / под ред. П.Г. Грабового и В.А. Харитонова. - М., 2005.

2. Уткин, B.C. Экспертный метод определения физического износа зданий (в порядке обсуждения) / В.С. Уткин, Л.В. Уткин // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI в. - 2004. - № 9 (68).

r

УДК 658(075.8)

Ю.Б. Гендлина, Н.А. Пахолков

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ КАК КРИТЕРИЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЕРЕВООРУЖЕНИЯ ХИМИЧЕСКОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Актуальность исследования заключается в том, что в настоящее время слабым звеном организационно-экономического механизма управления экономикой предприятия является механизм управления инвестициями.

Инвестиционная стоимость, инвестиции, инвестор, риск, техническое перевооружение, переменная ставка дисконтирования.

The urgency of the research is that at present a weak point of economical mechanism of monitoring enterprise economy is the mechanism of managing investments.

Investment value, investments, investor, risks, technological re-equipment, flexible rate of discounting.

В условиях рыночной экономики инвестиции долж- рение внедрения последних достижений науки и тех-ны способствовать инновационному развитию эконо- ники в производство, полнее удовлетворять потреби-мики химического предприятия, обеспечивать уско- телей в разнообразной высококачественной химиче-