CC BY
37
КРЕДИТ
МЕСТО ОЦЕНКИ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ В СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
З.Л. ГАРИПОВА,
кандидат экономических наук, заведующая кафедрой «Финансы и кредит» Ульяновского государственного университета
Е.В. ГАРИПОВ, ведущий дилер, «Имюксбанк»
Принятые Правительством России количественные ориентиры удвоения валового общественного продукта в ближайшее десятилетие требуют исследования теоретических основ, практических предпосылок его достижения. Варианты реализации намеченных параметров экономического роста в России, предлагаемые различными авторами,' отличаются по направленности инвестиций, по источникам происхождения, по формам привлечения, по роли государства. В качестве так называемых «точек роста» называется и жилищное строительство. Выбор жилищного сектора в качестве приоритета не случаен. Во-первых, жильё составляет большую часть богатства населения, а расходы, связанные с жильем, составляют весомую долю совокупных расходов. В этой связи изменения в благосостоянии домохозяйств, вызванные колебаниями цен на жилье, ставками по ипотечным кредитам и ставках арендной платы, могут оказать существенное влияние на совокупный спрос и инфляцию и играют важную роль в механизме исполнения денежно-кре-дитной политики. Во-вторых, множество примеров быстрого роста и падения цен на жилую недвижимость в странах с развитой экономикой обратили внимание на их роль в развитии финансового и делового цикла и значение резких колебаний цен для финансовой стабильности. В-третьих, функционирование рынка жилья имеет значение с точки зрения экономических ресурсов, в частности, мобильности рабочей силы.
Выбор жилищного сектора в качестве приоритета сам по себе еще не достаточен. Важнейшую рольдолжны сыграть механизмы, рычаги, которые будут использоваться для реализации этого выбора. Как показывает мировой опыт, такие механизмы должны быть основаны на кредитной основе. В этой связи важным представляется исследование теоретических аспектов построения общенациональной, массовой системы ипотечного кредитования, оценки залоговой стоимости в частности.
Несмотря на широкое применение термина «система ипотечного кредитования», обнаружилось, что у экономистов нет единой точки зрения относительно содержания, четкой структурированности термина. В документах, претендующих на концептуальный уровень, содержательный аспект термина «система жилищного ипотечного кредитования» не раскрыт. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации определяет систему ипотечного жилищного кредитования как совокупность следующих элементов:
• «предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам,
• механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования»2.
В основу определения положены даже не элементы, а функции, выполняемые системой: кредитования и мобилизации для него долгосрочных кредитных ресурсов.
' Экономические субъекты постсоветской России (институциональный анализ). Под ред. д..э.н., проф. Р.М.Нуреева. Серия «Научные доклады», № 124. М.: Московский общественный научный фонд, 2001, с.733.
2 Принятая Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.), п. 1.2.
В ряде случаев под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций, ипотечных инвестиционных трастов или совокупность ипотечных институтов, выполняющих функции вторичного рынка ипотечных займов.3
Таким образом, экономисты, употребляя данный термин, не раскрывают его содержательного аспекта, характеризуют лишь ее отдельные элементы.
Одна из первых попыток раскрытия понятия «системы ипотечного кредитования» сделана Л.И. Рябченко. Основываясь на комплексном институционально-организационном подходе, автор дает следующее определение: «Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости»4. Несомненным достоинством данной дефиниции является попытка использования системного подхода к исследованию, результатом которого явилось введение в систему, во-первых, понятия инфраструктуры; во-вто-рых, взаимодействия между элементами системы.
Однако, на взгляд авторов, Л.И. Рябченко не удалось в полной мере уйти от устоявшегося узкого подхода к анализу системы кредитования. Структура системы ипотечного кредитования представлена ею двумя элементами. Во-первых, — системой ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Во-вторых, — инфраструктурой как совокупности элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов. Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы ипотечного кредитования и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов.5 В этой связи, с одной стороны, основным и единственным субъектом системы определяется кредитное учреждение, с другой — система рассматривается только с точки зрения выдачи и обслуживания кредитов кредитной организацией; с третьей, — неубедительна попытка автора отнесения институтов мобилизации кредитных ресурсов к инфраструктурному звену системы.
3Банки.Инвестиции.Недвижимость. Материалы III Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона.
4 Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. М.:ФА, 2001, с.33.
'Там же, с. 33.
6 Орешкович Е.В. Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования в России/Автореферат на соиск. уч. ст. к.э.н., Киров, 2003, с.9, 10.
Принципиально иной подход к определению системы ипотечного кредитования применяет Е.В. Орешкович. Автор раскрывает содержание этого понятия как совокупность организованных в ипотечном процессе субъектов, взаимодействующих между собой согласно своей функциональной роли «с помощью ипотечных инструментов, механизмов с целью удовлетворения собственных интересов посредством формирования, распределения и перераспределения ипотечных ресурсов на рынках ссудного капитала, ценных бумаг, строительства, недвижимости и страхования»6. Круг субъектов ипотечной системы (домашние хозяйства, властные и предпринимательские структуры), характер их взаимодействия определяется управляющей подсистемой в рамках основных (инвестиционный, ипотечный кредитор, клиентура, жилищный) и вспомогательных (финансово-кредитный, страховой, инфраструктурные звенья) модулей. Управляемая подсистема определяет объекты ипотечной системы: ипотечные финансовые ресурсы, инструменты, механизмы и недвижимое имущество. Принципы организации взаимодействия субъектов определяются моделью организации ипотечной системы.
Используя комплексный (композиционный) подход, Е.В. Орешкович рассматривает систему ипотечного кредитования как нечто целое: совокупность рынков, участников, факторов, отношений ит.д., аименно как специфическую сферубиз-неса — ипотечного. Применяя методологию инсти-туционализма, автор властным структурам отводит две роли: регулирующую и властно-предпринимательскую. Последняя реализуется государством через создание властно-предпринимательских структур как прямых участников ипотечного бизнеса с целью реализации регулирующих функций по развитию инфраструктуры новых рынков, благоприятной бизнес-среды.
Изменение ракурса исследования, перевод его с микроуровня в плоскость макроэкономики, в общенациональный ракурс позволил автору решить ряд организационных проблем, прежде всего, касающихся форм взаимодействия государства с ипотечными предпринимательскими структурами. За рамками исследования все же остались содержательные аспекты системы ипотечного кредитования, вопросы влияния особенностей ипотечного кредитования, ипотеки, жилой недвижимости на действия субъектов ипотечного бизнеса, его инфраструктурных звеньев.
Решение подобного рода вопросов обусловливает необходимость обращения к исследованиям, посвященным анализу системы кредитования, безотносительно к особенностям отдельных форм кредита. Устоялось мнение о системе кредитования как
совокупности, прежде всего, трех базовых элементов — субъектов кредитования; обеспечения кредита; объектов кредитования. Указывая на важность их единства, О.И. Лаврушин подчеркивает: «попытка разорвать их единство неизбежно нарушает систему, подрывает ее, может привести к нарушению возвратности ссуд»7. В целом, соглашаясь с подобным подходом, Т.М. Рыскина уточняет определение системы кредитования как совокупности трех элементов: субъектов или участников кредитного процесса; организационно-экономической технологии кредитных операций; кредитной инфраструктуры. Таким образом, система кредитования рассматривается ею как «совокупность элементов, определяющих содержание, организацию и условия успешного функционирования механизма кредитования коммерческим банком клиента»8. Понятие системы кредитования обычно не дифференцируют в зависимости от формы и вида кредита, так как большинство элементов системы не меняют своей сущности и содержания относительно форм кредита. Вместе с тем, следует отметить особую социально-экономическую роль и природу ипотечного кредита, его базовых элементов, определяющих особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Природа жилищного ипотечного кредита как особой формы института кредита вообще определяется его принципами: долгосрочностью, целевым характером и обеспеченностью, причем в ряде случаев неуклонными к исполнению. Их игнорирование исключает саму природу ипотеки, отождествляя ее другими формами кредита. Кроме того, сама природа жилищного кредита обусловливает необходимость формирования системы ипотечного кредитования на общенациональном уровне.
В качестве особенностей кредитов под залог недвижимости рассматриваются также большой размер ипотечных кредитов и значительный риск для кредитора9; сохранность в те ч е н и е д л ител ы юго времени потребительских свойств объекта залога; стабильно опережающий рост цен на жилую недвижимость по сравнению с ценами на другие потребительские товары, в том числе в условиях инфляции; обеспечение дополнительной защиты прав залогодержателя через государственную регистрацию
7 Банковское дело, с. 219.
8 Рыскина Т.М. Современная система кредитования российских предприятий и перспективы ее развития/Автореферат дис. на соискание уч.ст. к.э.н., М., 2000, с. 12.
9 Питер С.Роуз. Банковский менеджмент, М.: Дело Лтд, 1995, с. 267.
'"Финансово-кредитный энциклопедический словарь/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.: Финансы и статистика, 2002, с.377.
" Крупное Ю.С. О природе банковского ипотечного жилищного кредита/ Бизнес и банки, 2004, № 6, 7.
залога недвижимости10; поддержка в ряде развитых стран ипотечных кредитных программ национальными центральными банками".
Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы:
1. Система ипотечного кредитования является, с одной стороны, частным проявлением системы кредитования в целом безотносительно к формам кредита, в этой связи включает основные ее элементы (содержательный, технологический, ин-фрастру ктурн ы й).
2. Существенные особенности системы ипотечного кредитования, а именно как сточки зрения предоставления ипотечных кредитов, формирования долгосрочных ресурсов, так и с позиций роли, значимости для экономики, позволяют рассматривать систему ипотечного кредитования в широком смысле, т.е. на общенациональном уровне.
В таком понимании система ипотечного жилищного кредитования представляет собой, по мнению авторов, совокупность элементов, определяющих содержание, организацию и условия успешного функционирования механизма мобилизации средств на финансирование жилищных кредитов, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, осуществления инвестиций в ипотечные ценные бумаги, обеспечивающая доступность жилья для населения.
Высокая степень институционализации характерна для всех звеньев системы жилищного ипотечного кредитования, включая инфраструктуру. Ипотечная инфраструктура состоит из оценки стоимости имущества, являющегося предметом залога; регистрации оборота недвижимого имущества; страхования имущества, субъектов и их ответственности; судебно-исполнительского производства принудительного взыскания; информационного обеспечения и т.д.
Особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования придается оценке залоговой стоимости. Являясь, с одной стороны, элементом залогового механизма, оценка стоимости жилья формирует содержательный блок системы; с другой, — принцип независимости оценки требует выделения ее в качестве самостоятельного элемента бизнеса, имеющего вспомогательный характер в отношении ипотечного кредитования.
Исследование места оценки в системе жилищного кредитования осуществлено авторами в следующих направлениях. Во-первых, с целью определения требований, предъявляемых к оценке стоимости залога, важным является изучение эволюции ее развития в системе жилищного кредитования России. Во-вторых, классификация систем жилищного кредитования на типы, виды и модели дает возможность определить место оценки в них
посредством формирования подсистемы оценки залоговой стоимости. В третьих, немаловажным является исследование роли оценки в системе жилищного ипотечного кредитования.
В результате анализа эволюции ипотечных отношений, жилищного финансирования, как правило, выделяются 4 основных исторических периода развития систем ипотечного кредитования в России: дореволюционный; советский; квазиипотечный; современный12. В соответствии с историческими этапами развития системы ипотечного кредитования, финансирования жилищного строительства авторами выделены этапы развития оценки стоимости и принципы, положенные в основу ее определения (табл. 1).
Дореволюционный этап развития оценки в жилищном кредитовании включал 2 периода: развитие казенных ипотечных институтов и кредитных учреждений частноправовой формы (кредитных обществ, земельных банков, общество взаимного поземельного кредита). Оценка залоговой стоимости этого периода характеризовалась следующими моментами. Объектом оценки выступали: в сельской местности помещичьи имения, в городской -фабрики, горно-заводские имения, городские строения. В роли оценщика выступала специально создаваемая в банке комиссия, действовавшая на основе инструкции по оценке стоимости залога, составленная в соответствии с §47 Устава акционерных земельных банков правлением банка и утвержденная общим собранием.
Оценка стоимости залога осуществлялась в зависимости от местности, от количества «ревизских душ» и площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в закладываемом имении; в зависимости от дохода приносимого объектом городской доходной недвижимости. В основу оценки стоимости залога была положена доходность имения, определяемая условиями отдачи его в аренду, наемной платой за землю, контрактами на содержание статей, приносящих доход, и другими сведениями. Фабрики и заводы в ряде случаев оценивались по их материальной стоимости, учитывались и естественные качества недвижимости.
Основой для оценки являлись план имения и его оценочная опись, составленная его владельцем, ко-
12 Орешкович Е.В. Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования в России/Автореферат на соиск. уч. ст. к.э.н., Киров, 2003, с.17. Страик Р., Косарева Н.Б. Реформа жилищного сектора России 1991-1994, М: Институт экономики города. Агентство международного развития США, 1994, с. 122-158.
13 Устав акционерных земельных банков, гл. 4. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, М.: Статут, 1999, с.161.
торая проверялась оценочной комиссией и утверждалась Правлением банка. Устанавливалась личная и имущественная ответственность оценщика за умышленные упущения при оценке. Степень виновности оценщиков определялась судебным порядком.
Применялись также стандарты размера ссуды в отношении объекта залога: не свыше 60% против оценочной стоимости имущества, приносящего доход, и оценочная стоимость которого составляла не менее 500 рублей; ограничение на приобретение земли за счет ссуды в зависимости от числа десятин на домохозяина, на одну наличную душу мужского пола, а также от земельной зоны, к которой относилось имение13.
Отсутствие залоговых отношений в советской системе жилищного кредитования не исключало денежной оценки кредитуемого объекта. Оценка носила ведомственный характер, т.е. осуществлялась, во-первых, сотрудниками технического отдела Государственного банка (Промстройбанка); во-вто-рых, была формализована, так как осуществлялась четко на основе инструктивных материалов. Объектом оценки выступал не предмет залога, а объект кредитования, а именно: в случае с кредитованием жилищно-строительного кооператива — сметная стоимость строительства жилого дома; во втором варианте — стоимость строительства индивидуального жилого дома, садового домика и т.д.
Оценка стоимости в квазиипотечной системе жилищного кредитования зависит от вида используемой модели, сочетания в ней рыночных и административно-распределительных отношений и имеет следующие характеристики. Объект оценки — стоимость приобретаемого или строящегося по региональным программам ипотечного кредитования жилья; имеющегося в собственности жилья худших потребительских свойств или объекта доходной недвижимости; доля стоимости, покрываемая субсидией; номинальная и рыночная стоимость муниципальных (корпоративных) жилищных облигаций. Субъектами оценки являются, как правило, уполномоченные оценочные структуры, в ряде случаев властно-предпринимательские структуры, т.е. специально создаваемые при участии региональных властей фирмы. Более распространенным в квазиипотечных моделях является формализованный подход к процессу оценки стоимости либо инструктивными актами кредитора, либо инициатора программы. Подходы, используемые в процессе оценки стоимости в большей степени ограничиваются сравнительным и затратным. Элементы прогнозирования изменения стоимости, залога имеют место лишь в отношении строящегося жилья, т.е. на относительно краткосрочный период времени.
Таблица 1
Эволюция развития оценки залоговой стоимости в системе жилищного кредитования
№ п/п Период развития оценки в системе жилищного кредитования Оценка в модели жилищного кредитования Характерные черты оценки залоговой стоимости
1. Дореволюционный 1.1.Оценка залога в казенных ипотечных банках — объекты оценки - помещичьи, фабрично-заводские имения и городские строения — ведомственность оценки залога — сочетание затратного и доходного подходов в оценке залога
1.2. Оценка в частных ипотечных кредитных учреждениях (кредитные общества, земельные банки, общества) — объекты оценки — помещичьи, фабрично-заводские имения и городские строения — ведомственность оценки залога — формализованное^ — сочетание затратного и доходного подходов в оценке залога — личная и имущественная ответственность оценщика — наличие стандартов размера ссуды в отношении объекта залога
2. Советский 2.1 Кредитование индивидуального жилищного строительства — отсутствие залоговых отношений и соответственно оценки объекта залога — оценке подлежала восстановительная стоимость (стоимость строительства) и соответствие выделенному лимиту кредитования — ведомственный характер оценки
2.2. Кредитование жилищностроительных кооперативов — отсутствие залоговых отношений — оценке подлежала восстановительная стоимость (стоимость строительства) и их (кредит предоставлялся в размере 70-80% сметной стоимости строительства), а также продолжительность строительства — ведомственный характер оценки
3. Квазиипотечный 3.1. Бюджетно-ориентирован-ные региональные системы — объект оценки: стоимость приобретаемого или строящегося по региональным программам ипотечного кредитования жилья; имеющегося в собственности жилья, худших потребительских свойств или объекта доходной недвижимости; доля стоимости, покрываемая субсидией — формализована региональными методиками оценки —в основу оценки положены преимущественно 2 подхода: затратный, сравнительный; доходной подход используется при залоге доходной, как правило, нежилой недвижимости — субъектами оценки выступают уполномоченные оценочные (оценщики) и властно-предпринимательские (заказчики) региональные структуры; — база оценки — рыночная, ликвидационная стоимости; стоимость при существующем использовании — вводятся элементы прогнозирования лишь в отношении стоимости вводимого в будущем жилья14
3.2. Одноуровневые банковские модели — объект оценки: стоимость приобретаемого жилья; имеющегося в собственности жилья, худших потребительских свойств или объекта доходной недвижимости — формализована банковской инструкцией — база оценки — рыночная, ликвидационная стоимости — в основу оценки положены преимущественно 2 подхода: затратный, сравнительный; доходной подход используется при залоге доходной, как правило, нежилой недвижимости — субъектами оценки выступают специалист банка по вопросам недвижимости или дочернего предприятия бан-
Окончание табл. I
№ п/п Период развития оценки в системе жилищного кредитования Оценка в модели жилищного кредитования Характерные черты оценки залоговой стоимости
ка, имеющего лицензию на данный вид деятельности — устанавливается стандарт банка: величина оценочной стоимости объектов недвижимости корректируется на коэффициент 0,7
3.3. Модель долевого строительства и продажи жилья в рассрочку — объект оценки: восстановительная стоимость строящегося жилья (стоимость строительства); вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома; комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка — субъектом оценки выступает застройщик — оценка осуществляется на основе федеральных нормативных документов
3.4. Муниципальные жилищные облигации — объект оценки: стоимость строящегося или приобретаемого за счет жилищного займа жилья, номинальная и рыночная стоимость жилищных облигаций, стоимость имеющегося в собственности жилья — база оценки: восстановительная (стоимость строительства), рыночная стоимости — формализована федеральными нормативными актами — субъекты оценки (оценщики): независимые и уполномоченные оценщики, застройщики — подходы: затратный, сравнительный, рыночный
3.5. Корпоративные жилищные программы — объект оценки: стоимость приобретаемого или строящегося жилья — субъекты оценки: независимые оценщики — база оценки: рыночная и восстановительная стоимости — неформализована
4 Национальная система жилищного кредитования 4.1. Закрытая ссудосберегатель-ная 4.2. Закрытая депозитно-кре-дитная 4.3. Открытая через выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализации на финансовом рынке 4.4. Открытая через рефинансирование кредиторов на основе системы коллективных инвестиций 4.5.Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов — субъект оценки: специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оцснщики — база оценки: рыночная стоимость объекта залога и ее достаточность относительно размера предоставляемого кредита — обязательность прогноза возможности изменения стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района) — подходы к оценке: при всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития — формализована на основе единой методики и типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья15
14 Все об ипотеке/Сост. Вагапова Д.З. - Тольяти: ООО «Сеан-Издат», 2003, с. 113-143.
15 Принятая Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.), п. 2.4.
Характеристики оценки стоимости в формирующейся национальной системе жилищного кредитования разработаны Концепцией16 ее развития и отражены в табл. 1. Не исключено на переходном этапе ее формирования использование и квазиипотечных схем жилищного кредитования и соответствующих им требований к оценке стоимости.
Второй уровень исследования определяет место оценки в системе ипотечного жилищного кредитования посредством формирования подсистемы оценки залоговой стоимости в ней.
Являясь, с одной стороны, элементом инфраструктуры системы ипотечного кредитования, оценка стоимости, с другой стороны, в данной системе формирует собственную подсистему. Последняя имеет свой содержательный, организационный и инфраструктурный элементы. Подобный подход к исследованию не нов. Система (от греч. — целое, составленное из частей; соединение) — множество элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, образующих определенную целостность, единство17. К примеру, кредитная система рассматривается, с одной стороны, как совокупность кредитных отношений и кредитных институтов, организующих эти отношения, с другой — организационно состоит из банковской системы и специализированных кредитно-финансовых институтов. Банковская система является, в свою очередь, элементом экономической системы.
Под единой подсистемой оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования понимается совокупность элементов, обеспечивающих содержание, технологию и инфраструктуру оценки залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования.
Субъекты, объекты и цели оценки в контексте формируемой национальной системы ипотечного жилищного кредитования отражены в табл. 2.
Схема организации национальной системы ипотечного жилищного кредитования и соответственно место оценки стоимости в ней в наиболее общем виде выглядят следующим образом18 .
16 Принятая Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах но развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.), п. 2.4.
"Советский энциклопедический словарь/Гл. ред. A.M.Прохоров.-3-е изд. - М.:Сов. Энциклопедия, 1984, с. 1209.
'"Принятая Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.), п. 3.2-.3.
19 Федеральный закон от 11.01.2003, № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
20 Словарь иностранных слов.-18-е изд., стер,- М.: Рус. Яз., 1989, с.447.
I. На первичном рынке ипотек происходит выдача банком кредита на строительство и приобретение жилья под его залог. Необходимость в оценке в первом случае возникает у застройщика при получении строительного кредита. Обеспечением кредита служит залог недвижимости, земельного участка, строящегося жилого здания, а следовательно, и оценка перечисленных активов. Во втором случае, покупатель жилья, закладывая его и оформляя договор ипотеки, получает долгосрочный кредит на приобретение жилья у застройщика (продавца вторичного жилья). Оценка возникает на этапе сдачи построенного дома в эксплуатацию и продажи его застройщиком (продажи на вторичном рынке недвижимости).
II. На вторичном рынке ипотеки выданные ипотечные жилищные кредиты рефинансируются:
1) самим кредитором посредством выпуска жилищных облигаций с ипотечным покрытием;
2) посредством продажи жилищных ипотечных кредитов:
• ипотечному агенту, который рефинансирует ипотечные кредиты посредством эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;
• коллективным инвесторам (учредителям доверительного управления ипотечным покрытием) через их управляющих (инвестиционных фондов, ПИФов, негосударственных пенсионных фондов)19. Цели, объекты, субъекты оценки стоимости на данном сегменте ипотечного рынка значительно расширяются, не ограничиваясь оценкой стоимости заложенного жилья.
Третьим направлением исследования места оценки стоимости в системе жилищного кредитования является ее роль. Прежде чем перейти к анализу роли оценки стоимости в системе жилищного ипотечного кредитования, важно определить, что мы понимаем под ролью. Этимология слова роль (франц. role) подразумевает меру влияния, значение, степень участия в чем-либо20 и позволяет определить роль оценки стоимости как с качественной, так и с количественной стороны.
Проблема не нова, исследованию роли кредита, денег, банков и т.д. посвящена обширная литература. Однако, научная и практическая литература, посвященная проблемам оценки стоимости, в большей степени ориентирована на исследование особенностей оценки отдельных видовсобственности, механизма ее осуществления и организации. Вопросы, связанные с ролью оценки, в частности, в системе ипотечного жилищного кредитования, не поднимались.
Оценка стоимости жилья в системе жилищного кредитования призвана обеспечить измерение объекта залога с точки зрения его приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную.
Таблица 2
Классификация целей и объектов оценки недвижимости в национальной системе ипотечного кредитования
Гйп рынка Цель оценки Субъекты оценки Объекты оценки
Первичный рынок ипотеки Оценка недвижимости для целей кредитования строительства жилья Кредитор (банк) Заемщик (застройщик) Оценщик Земельный участок, незавершенное строительство
Оценка недвижимости для целей кредитования приобретения жилья Кредитор (банк) Заем щи к (покупатель жилья) Оценщик Приобретаемое жилье
Оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг) Кредитор Заемщик Доходы, расходы, имущество заемщика
Оценка платежеспособности заемщика Оценка готовности заемщика вернуть кредит Кредитор Заемщик Кредитная история заемщика
Оценка достаточности обеспечения Кредитор Оценщик Недвижимость, условия кредитной сделки
Оценка страховой стоимости предмета залога Страховщик Заемщик (залогодатель) Оценщик Недвижимость
Вторичн ый рынок
Рефинансирование через выпуск кредитором жилищных ценных бумаг а. Оценка залоговой стоимости ипотечного покрытия Эмитент Оценщик Государственные ценные бумаги Недвижимость Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам
Рефинансирование через ипотечных агентов а. Оценка заложенной недвижимости для целей продажи ипотечных кредитов Кредитор (банк) Ипотечный агент Оценщик Жилье, являющееся предметом залога по ипотечному кредиту
Ь. Оценка прав требований по ипотечным кредитам при их продаже Кредитор Ипотечный агент Портфель ипотечных кредитов, отдельные ипотечные кредиты, закладные
с. Оценка залоговой стоимости ипотечного покрытия при выпуске ипотечных облигаций Эмитент (ипотечный агент) Оценщик Государственные ценные бумаги Недвижимость Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам
Рефинансирование через коллективных инвесторов Оценка залоговой стоимости ипотечного покрытия при возникновении общей долевой собственности владельцев сертификатов участия на ипотечное покрытие Управляющий инвестиционным покрытием (инвестиционные фонды, ПИФы, негосударственные пенсионные фонды) Оценщик Учредитель доверительного управления ипотечным покрытием Ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия: ипотечный кредитный портфель, отдельные ипотечные кредиты, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие
Рынок к [¡шиталов
Вторичный рынок ипотечны? ценных бумаг Оценка объема выпуска жилищных ценных бумаг под ипотечное покрытие для целей выдачи гарантии Эмитент Правительство (субъекты Федерации) Портфель ипотечных кредитов
Оценка рейтинга жилищных ценных бумаг Эмитент Рейтинговое агентство Инвестор Жилищная ценная бумага
Оценка рейтинга эмитента Эмитент Рейтинговое агентство Надежность эмитента
Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика»21 ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. - его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав»22.
В связи с изложенным выше, резонно определить основную роль оценки стоимости недвижимости для целей жилищного ипотечного кредитования — определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика — увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога. Определение же стоимости залога по обоюдному соглашению либо с помощью независимого эксперта позволяет достичь баланса интересов в кредитной сделке. Из этого следует, что определение достаточности стоимости залога делает кредитную сделку возможной.
Приведенный в предыдущем исследовании системный анализ оценки стоимости позволяет расширить представления о роли оценки ее влиянием на субъектов вторичного рынка жилищного ипотечного кредитования и рынка капиталов. При рефинансировании кредитов как самим кредитором, так и его контрагентами на вторичном рынке ипотек—покупателями закладных: ипотечными агентами, доверительными управляющими — роль оценки проявляется в определении стоимости ипотечного покрытия, его достаточности для выпуска ипотечных ценных бумаг.
Роль оценки в системе жилищного кредитования не ограничивается приведенными обстоятельствами. Говоря выше о критерии приемлемости предмета залога, отражающем качественную определенность предмета залога, имелась в виду необходимость учета следующих требований:
• предметы залога должны принадлежать заемщику или находиться у него в полном хозяйственном ведении;
• предметы залога должны быть ликвидны, т.е. вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформляется таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 150 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой23.
Таким образом, количественная оценка стоимости залога жилья является еще недостаточным условием для совершения кредитной сделки, необходима его качественная оценка. Последняя делает возможным реализацию кредитором его залогового права на обращение взыскания на предмет залога. Таким образом, вторая роль заключается в определении качества залога для реализации залогового права кредитора.
Особенности ипотечного кредита генерируют для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки в системе жилищного ипотечного кредитования, а именно — снижение риска кредитора. Широкий круг факторов, определяющих динамику показателей рынка жилой недвижимости (макроэкономических, демографических, внутренних), сложность его структуры (первичный, вторичный), цикличный характер развития обусловливают для кредитора невозможность мониторинга рынка жилья на профессиональной основе, игнорирование в ряде случаев данного этапа процесса кредитования.
На вторичном рынке ипотеки и рынка ценных бумаг роль оценки как инструмента снижения риска проявляется и в отношениях инвестора ( в том числе и коллективного) с эмитентами жилищных ценных бумаг при определении рейтинга как самих ценных, так и их эмитентов.
21 Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой,- М.: Финансы и статистика, 2002, с.486.
22 Инструкция ЦБР от 30.06.1997 № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».
21 Там же.
