CC BY
269
УДК 349:338 ББК 67.404.212.4 Г 65
И.А. Гашева
Место договора социального найма жилого помещения в системе правообразующих юридических фактов
(Рецензирована)
Аннотация:
Предметом исследования является договор социального найма, в связи с тем, что проблема обеспечения граждан жильем одна из приоритетных направлений государства.
Цель и задачи. Целью работы является проведение научно-теоретического анализа проблем связанных с гражданско-правовым регулированием договора социального найма. Для ее решения необходимо решить следующие задачи: рассмотреть место договора социального найма жилого помещения в системе правообразующих юридических фактов и раскрыть ее специфику.
Ключевые слова:
Договор социального найма.
Наем жилья является особо важным институтом гражданского и жилищного права, поскольку регулируется и той и другой отраслью.
Современное гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями и наиболее распространенным является, договор найма жилого помещения.
Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ содержит общее определение договора найма жилого помещения независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется (ст. 671 ГК РФ) [2]. Главная особенность договора в том, что жилое помещение здесь предоставляется для проживания в нем граждан.
Как известно, гл. 35 ГК РФ устанавливает два вида договора найма жилого помещения: коммерческий наем и социальный наем.
Договор социального найма регулируется, прежде всего, жилищным законодательством, центральное место, в системе которого занимает новый Жилищный кодекс Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 г.). Как известно, гражданское законодательство относится к ведению РФ, а жилищное - к совместному ведению РФ и субъектов Федерации. Поэтому в состав жилищного законодательства включаются и нормативные акты субъектов. Кроме того, ЖК РФ относит к жилищному законодательству нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Правила гл. 35 ГК РФ применяются к договору социального найма преимущественно перед жилищным законодательством только в части, прямо указанной в названном пункте. Другие же положения ГК РФ используются при регулировании договора социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Однако с принятием нового Жилищного кодекса применение п. 3 ст. 672 ГК РФ в значительной мере осложнится, поскольку при регламентации социального найма ЖК РФ не делает отсылок к гражданскому законодательству.
Новый ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, в значительной мере сузил сферу ее применения. Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, из муниципального и государственного жилищных фондов. Именно для этой цели и создается жилищный фонд социального использования (ст. 19 ЖК РФ) [3].
Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ). В отличие от договора коммерческого найма жилищное правоотношение здесь возникает из сложного юридического состава: решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма (ст. 57 ЖК РФ).
Из всего изложенного следует, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим либо иным гражданам, указанным в федеральном законе или законе субъекта РФ. Однако, согласно Конституции право на жилище малоимущих и иных указанных в законе граждан — это действительно их субъективное публичное право, а не «абстрактная возможность» (или правоспособность), законодатель предпочел «не заметить». В этой связи попытки обнаружить в новом ЖК РФ правовые гарантии (не говоря уже об экономических) осуществления данного права остаются безрезультатными. В ЖК РФ отсутствует даже упоминание о том, что право малоимущих и иных указанных в законе граждан на жилище действительно является их правом, которому корреспондируют определенные обязанности государства. Как и ранее, законодатель предпочитает нейтральные, лишенные юридического содержания формулировки для конструирования норм, регулирующих соответствующие отношения, указывая, что право на жилище обеспечивается тем, что органы
государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК РФ), не возлагая на эти органы юридической обязанности. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 14 и ч. 2 ст. 49 ЖК РФ критерии для отнесения гражданина к категории малоимущих (уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, принадлежащего им на праве собственности) будут определяться органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом соответствующего субъекта РФ, в то время как право малоимущего гражданина на предоставление ему жилого помещения является его конституционным правом, регулирование которого в силу п. «в» ст. 71 Конституции РФ может осуществляться только федеральным законом. Иными словами, конституционная категория «малоимущий гражданин» является объективной категорией, а ее содержание не может ставиться в зависимость от усмотрения законодателя того или иного субъекта РФ, а тем более от усмотрения органа местного самоуправления. С тождественным отношением уровня доходов и стоимости принадлежащего на праве собственности имущества к средней стоимости одного квадратного метра жилья невозможно одновременно быть малоимущим в Москве и обеспеченным в Чукотском автономном округе или наоборот.
И, наконец, в новом жилищном законодательстве, как и ранее, предусматривается, что непосредственное обеспечение права на жилище малоимущих граждан осуществляют органы местного самоуправления муниципальных образований самого низшего уровня - городских и сельских поселений (п. 5 ч. 1 ст. 14, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [4]. Получается, что государство самоустранилось от исполнения своей конституционной обязанности по признанию, соблюдению и защите прав человека, в том числе и права на жилище, переложив необходимость ее исполнения на плечи органов местного самоуправления, призванных решать лишь вопросы местного значения (ст. 130, 132 Конституции РФ)[1] и не входящих в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции РФ).
Несмотря на явные изменения в регулировании права на жилище на конституционном уровне, современное жилищное законодательство в основном исходит из того, что осуществление права малоимущего гражданина на жилище зависит лишь от усмотрения государства (а в конечном счете - от усмотрения органов местного самоуправления) и обеспечивается «выполнением программы строительства благоустроенных жилищ», а потому не является его субъективным правом, а лишь некой «абстрактной возможностью» или элементом правоспособности. В итоге мы вернулись к тому же положению вещей, о котором писал И.А. Покровский еще в 1917 году, указывая, что, «как известно, призрение бедных, сирот и т. д. считается одной из государственных забот. Но все это нынешнее призрение построено на идее милости и потому не может быть недостаточным и унизительным для тех, на кого оно распространяется. Между тем дело идет не о милости, а долге общества перед своими сочленами: каждый отдельный индивид должен получить право на свое существование» [8].
Государство должно признавать право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни (ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах) [7]
Примечания:
1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: [принята на
всенародном референдуме 12 дек. 1993 г.]: офиц. текст // Российская газета - 1993. - 25 дек.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II: [принят
Государственной Думой РФ 26 января 1996 г.: ред. от 08.07.1999 г.] // Собрание законодательства
Российской Федерации. - 1996. - .№5. - Ст. 410.
3. Российская Федерация. Законы. Жилищный Кодекс Российской Федерации: [принят
Государственной Думой РФ 22.12.2004 г.: ред. от 31.12.2005 г.] // Российская газета, №1, 12.01.2005.
4. Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: [принят Гос. Думой 6 октября 2003 г.:] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.
5. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. № 4. С. 25.
6. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - №11. - С.50-65.
7. Международное публичное право: Сборник документов. Т. 1. - М., 1996.
8. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 2001.
9. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. - 2005. - №6. - С.3-7.
10. Тихомиров М.Ю. Социальное жилье для нуждающихся в жилых помещениях граждан. - М., 2005.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). - М., 1995.
