CC BY
25Чекалин В.С.
д.э.н., профессор, кафедра государственного территориального управления, Санкт-Петербургский
государственный экономический университет
Сахарова О.В.
магистрант, Санкт-Петербургский государственный экономический университет
МЕХАНИЗМЫ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА (РЕГИОНА) В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВИЗАЦИИ
Ключевые слова: жилищный фонд, капитальный ремонт, многоквартирный дом (МКД), стратегия, модернизация, реконструкция.
Keywords: housing stock, major repairs, apartment building, strategy, modernization, reconstruction.
Ядром жилищной сферы, предназначенной для удовлетворения потребностей населения города в жилье, является жилищный фонд. Жилищный фонд находится в системе воспроизводства. Различают различные виды воспроизводства жилищного фонда (ЖФ), включая новое строительство, реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт. В последние годы в ряде крупных городов страны всё большее внимание уделяется процессу реновации жилья. Как известно, воспроизводство ЖФ возмещает физический и функциональный износ жилых объектов. Важнейшую роль в процессе возмещения физического и функционального износа ЖФ играют такие формы как капитальный ремонт и модернизация жилья.
Капитальный ремонт представляет собой форму простого воспроизводства. В результате капитального ремонта происходит частичное возмещение физического износа жилых зданий путём замены конструктивных элементов. Но капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) целесообразно совмещать с его модернизацией, так как именно модернизация направлена на возмещение функционального износа зданий путем улучшения качественных параметров зданий - уровня благоустройства, планировки, применения современных материалов и конструкций.
Всего в России по данным Росстата на конец 2020 года располагается 3,931 млрд кв. м жилья, в том числе в городах - 2,919 млрд. При этом уровень технического содержания и ремонта жилищного фонда во многих городах страны не соответствует нормативным требованиям и запросам потребителей. Значительная часть жилищного фонда страны требует капитального ремонта и модернизации.
Для решения имеющихся проблем в жилищной сфере крайне необходимо использовать современные механизмы стратегического подхода к проведению капитального ремонта зданий, которые позволяют обосновать реальную потребность в ремонтных работах, чётко определить цели и сформулировать конкретные задачи в данной области, разработать комплекс мер по их выполнению и обосновать пути и механизмы реализации ремонтной политики с ориентацией на долгосрочную перспективу.
К основным нормативно-правовым документам, определяющим стратегическое развитие жилищной сферы относятся «Жилищный кодекс Российской Федерации», «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации до 2020 года», «Стратегическое направление в области цифровой трансформации строительной отрасли, городского и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года», «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».
Разрабатывая стратегию развития жилищной сферы необходимо различать различные типы МКД - здания «Старого фонда», постройки до 1917 года, дома довоенной и послевоенной постройки 1930-1950-х годов, строения, постройки 1960-х годов, дома, постройки 1970-1980-х годов и современные здания, сооружённые в конце XX и начале XXI веков. Все эти типы МКД требуют квалифицированного технического содержания и проведения капитального ремонта с модернизацией жилых объектов в течение всего срока службы. Для обеспечения надёжной эксплуатации жилищного фонда в крупных городах страны возникает необходимость своевременного проведения капитального ремонта в соответствии с фактическими сроками службы и техническим состоянием МКД. Поэтому в регионах и крупных городах введена система перспективного планирования капитального ремонта МКД. Нормативно-правовые требования к организации капитального ремонта содержатся в разделе 9 Жилищного Кодекса РФ - Организация капитального ремонта общего имущества в МКД1. В большинстве регионов и городов приняты соответствующие региональные законы, например, Закон Санкт-Петербурга «О капитальном ремонте общего имущества в МКД в СПб», принятый 11.12. 2013 г. № 690-120.
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022).
231
На основании действующих нормативных документов в регионах создаются такие организационные структуры, как Фонд капитального ремонта и Оператор капитального ремонта МКД, а также вводится обязательная плата за проведение ремонтных работ. Долгосрочное планирование капитального ремонта МКД предусматривает бюджетное финансирование и привлечение средств собственников по реализации программ капитального ремонта зданий. Службы ЖКХ региона разрабатывают региональную программу капитального ремонта МКД на перспективный и текущий периоды. Состав и сроки работ по капитальному ремонту определяются в соответствии с действующими нормативными документами:
1. ЖК РФ Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
домах.
2. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»1.
3. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ ст. 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.
4. Приказ Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр «Об утверждении методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России на территории Российской Федерации».
Современная политика капитального ремонта МКД в значительной мере проводится на региональном уровне, но особую важность её реализация имеет в крупных городах страны, где сосредоточен значительный массив жилищного фонда. Так в Санкт-Петербурге разрабатывается долгосрочная программа капитального ремонта в МКД на 25 лет и на её основе ежегодно формируется краткосрочный план ремонтных работ на следующий год2. Очередность проведения капитального восстановления определяется в соответствии с оценкой состояния МКД и межремонтными периодами. Собственники жилья оплачивают проведение плановых ремонтных работ, но могут принять решение по приближению сроков ремонта и оплатить эти работы за счет собственных средств или кредитов. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт в МКД ежегодно утверждается Правительством Санкт-Петербурга3. Собственники квартир в МКД принимают решение о способе формирования фонда капитального ремонта. Состав работ по капитальному ремонту общего имущества МКД указан в ст. 166 (раздел 9. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме) Жилищного Кодекса.
В нынешних условиях необходимо учитывать, что капитальный ремонт систем инженерного оборудования и других элементов зданий нередко проводится по устаревшим технологиям путём замены изношенного оборудования на новое с такими же эксплуатационными характеристиками. Следовательно, не используются требования, способствующие повышению энергоэффективности. В результате имеются значительные потери энергоресурсов, и при этом наблюдается ежегодный рост тарифов на тепловую и электрическую энергию.
Для изменения существующей ситуации собственникам жилья, как потребителям энергоресурсов, следует проявить заинтересованность в применении энергосберегающих технологий. Однако по причинам недостаточной информированности и низкой самоорганизации реализация мер по энергосбережению откладывается. Использование при капитальном ремонте зданий энергосберегающих технических решений позволит обеспечить надежность и безопасность инженерных систем и существенно сократит потребление тепловой и электрической энергии, а также поможет поддерживать комфортные условия проживания4.
Для повышения эффективности использования энергоресурсов при проведении КР МКД целесообразно устанавливать не только общедомовые приборы учета тепловой энергии, но и балансировочные клапаны на стояках системы отопления для равномерного распределения теплоносителя по зданию, а также автоматизированные индивидуальные тепловые пункты (АИТП) для погодного регулирования подачи теплоносителя, а также специальные датчики, регулирующие освещение на лестницах и в других местах общего пользования зданий5.
С учетом экспертных оценок специалистов и практического опыта за счет установки полного комплекса энергосберегающего оборудования можно определить усредненную величину экономии тепловой и электрической энергии, которая составит 30-40%. В результате проведения данных мероприятий возможно существенное снижение текущих платежей жителей за коммунальные услуги без ухудшения качества обслуживания зданий.
Проведение энергосберегающего капитального ремонта МКД целесообразно проводить с использованием механизма энергосервиса как эффективного метода финансирования ремонтных работ.
В то же время происходящие в настоящее время экологические, технологические, и социально-экономические преобразования являются основанием для внедрения новых подходов к управлению городскими системами. Развитие
1 Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархи-тектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312)
2 Система стратегического планирования Санкт-Петербурга. - https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/c_econom/sistema-gosudarst vennogo-plamrovaniya-sankt-peterburga/
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022). Ст. 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
4 Чекалин В.С., Бузырев В.В. и др. Экономика жилищной сферы: Учебник / Под ред. Бузырева В.В. - 2-е изд. - М.: РИОР; ИНФРА-М, 2016. - 373 с.
5 Долаева З.Н. Основные проблемы развития жилищной сферы и пути их решения // Молодой ученый. 2014. - № 21 (80). -С. 298-300.
городской среды преимущественно ориентируется на прогрессивные технологические решения. Процесс внедрения цифровизации в разные области городской жизни охарактеризован понятием «умных» городов. Российская практика в развитии «умных» городов пока имеет незначительный опыт, при этом внедрение цифровых технологий в городское управление набирает стремительные темпы. Так в 2018 г. Минстрой России утвердил паспорт ведомственного проекта «Цифровизации городского хозяйства «Умный город», а в 2019 г. утверждён стандарт проекта «Умный город». Этот проект осуществляется в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» и национальной программы «Цифровая экономика» и направлен на формирование эффективной структуры управления городских систем и создание безопасных и комфортных условий жизни горожан1.
Обобщая можно сказать, что «умный» город представляет собой инновационный город, в котором для повышения эффективности управления, достойного уровня жизни горожан конкурентоспособности и создания благоприятных условий активно используются информационно-коммуникационные технологии. Основными признаками «умного города» являются эффективное управление, применение инноваций для городской среды, «умный» городской транспорт, умное ЖКХ, интеллектуальные системы безопасности, современная инфраструктура сетей связи2, развитые сервисные услуги и др. Особую значимость имеет вовлеченность жителей в принятие решений о городском развитии. Подробный анализ особенностей умных городов и ЖКХ представлен в работах Института экономики города3.
Умное ЖКХ ориентировано на решение задач цифровизации жилищного фонда, на создание программных продуктов и сервисов для управления жилищным сектором, управления МКД. Это необходимо для оценки состояния общего имущества зданий, мониторинга безопасности сетевого хозяйства и конструктивных элементов домов, автоматизированного учёта заявок жителей на аварийные работы, начислений платежей и других аспектов функционирования объектов. В «умное ЖКХ» включаются системы интеллектуального учёта коммунальных ресурсов и внедрение автоматических систем мониторинга состояния зданий.
Цифровизация, используемая при управлении системами «умных» зданий, обеспечивает сбор данных с датчиков для анализа о расходах всех видов энергетических ресурсов, о температурных условиях и влажности воздуха, о присутствии людей и их количестве в помещениях. Автоматизированная программная система функционирует в условиях настоящего времени, регулируя работу отопления, водоснабжения, кондиционирования и вентиляции, обеспечивая своевременное предоставление показаний в снабжающие организации.
В процессе проведения капитального ремонта с модернизацией зданий возможно внедрение современных систем, обеспечивающих комфортные условия проживания и повышающих эффективность эксплуатационных характеристик МКД. При этом процессы цифровизации необходимо использовать не только при оснащении зданий современными приборами и устройствами, но также при разработке долгосрочных и текущих планов (программ) капитального ремонта зданий.
Основными этапами разработки текущих планов и долгосрочной стратегии капитального ремонта крупного города с применением цифровых технологий являются:
- Сбор информации о техническом состоянии и потребительских качеств зданий с использованием цифровых сервисов;
- Формирование комплексной базы данных ЖФ города - БИГ ДАТА ЖФ;
- Разработка вариантов (сценариев) проведения капитального ремонта с использованием оптимизационных (имитационных) моделей;
- Оценка эффективности сформированных сценариев капитального ремонта и выбор рационального решения;
- Принятие комплексного плана капитального ремонта на долгосрочную перспективу;
- Уточнение, расширение и сбор дополнительной информации по объектам, включённым в адресный список зданий, требующих первоочередного ремонта, и окончательная корректировка списка;
- Принятие краткосрочного плана капитального ремонта на следующий год;
- Организация работ по реализации краткосрочного плана ремонтов.
Но результаты деятельности «умных» систем в системе стратегического планирования КР МКД прежде всего зависят от их конечного потребителя - человека. Без личной и активной причастности пользователей невозможны модификации систем ЖКХ. Поэтому параллельно с развитием цифровых сервисов крайне важным является подготовка соответствующих кадров специалистов, а также широкая информированности жителей города к новой реальности и формирование комплексной системы:
Smart city - Smart house - Smart people.
«Умный город» - «Умный дом» - «Умный житель».
1 Умный город. - https://russiasmartcity.ru
2 Цифровая трансформация. Анализ, тренды, мировой опыт. 2 изд., исправленное и дополненное. - М.: ООО «КомНьюс Груп», 2019. - 368 с.
3 Умный город - умное ЖКХ: Обзор тенденций цифровизации городского хозяйства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2019.
