CC BY
22
DOI: 10.18287/2542-0461-2020-11-2-63-68
УДК 65.011.8
Научная статья / Scientific article
Дата: поступления статьи / Submitted: 07.02.2020 после рецензирования / Revised: 09.04.2020 принятия статьи / Accepted: 25.05.2020
А.Г. Саксин
Нижегородский государственный технический университет имени Р.Е. Алексеева,
г. Нижний Новгород, Российская Федерация E-mail: a.g.saksin@mail.ru. ORCID: https://orcid.org/0000-0003-1538-314X
А.Ю. Денисов
Нижегородский государственный технический университет имени Р. Е. Алексеева,
г. Нижний Новгород, Российская Федерация E-mail: dau1304@gmail.com. ORCID: https://orcid.org/0000-0001-7955-6623
Механизм развития инновационной деятельности предприятий в сфере жилой недвижимости на основе реинжиниринга бизнес-процессов
Аннотация: В предлагаемой статье авторами рассмотрены проблемы, сдерживающие развитие инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости на современном этапе, дано авторское определение термина «ипотечные инновации». Модернизирован механизм развития инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости на основе реинжиниринга бизнес-процессов. Разработана организационно-функциональная модель, учитывающая баланс интересов участников рынка жилой недвижимости.
Ключевые слова: инновационная деятельность, инструментарий ресурсного обеспечения, ипотечные инновации, механизм, организационно-функциональная модель, программный продукт, реинжиниринг бизнес-процессов, саморегулируемая организация, сфера жилой недвижимости.
Цитирование. Саксин А.Г., Денисов А.Ю. Механизм развития инновационной деятельности предприятий в сфере жилой недвижимости на основе реинжиниринга бизнес-процессов // Вестник Самарского университета. Экономика и управление. 2020. Т. 11. № 2. С. 63-68. Б01: http://doi.org/10.18287/2542-0461-2020-11-2-63-68.
Информация о конфликте интересов: авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Mechanism for the development of innovative activities of enterprises in the field of residential real estate based on business process reengineering
Abstract: In this article, the authors consider the problems that hinder the development of innovation in the field of residential real estate at the present stage, and give the author's definition of the term «mortgage innovation». The mechanism for developing innovative activities in the field of residential real estate based on business process reengineering has been modernized. An organizational and functional model has been developed that takes into account the balance of interests of participants in the residential real estate market.
Key words: innovative activity, resource support tools, mortgage innovations, mechanism, organizational and functional model, software product, business process reengineering, self-regulating organization, residential real estate.
A.G. Saxin
Nizhny Novgorod State Technical University named after R.E. Alekseev,
Nizhny Novgorod, Russian Federation E-mail: a.g.saksin@mail.ru. ORCID: https://orcid.org/0000-0003-1538-314X
A.Yu. Denisov
Nizhny Novgorod State Technical University named after R.E. Alekseev,
Nizhny Novgorod, Russian Federation E-mail: dau1304@gmail.com. ORCID: https://orcid.org/0000-0001-7955-6623
Citation. Saksin A.G., Denisov A.Yu. Mechanism for the development of innovative activities of enterprises in the field of residential real estate based on business process reengineering. Vestnik Samarskogo universiteta. Ekonomika i upravlenie = Vestnik of Samara University. Economics and Management, 2020, vol. 11, no. 2, pp. 63-68. DOI: http://doi.org/10.18287/2542-0461-2020-11-2-63-68. (In Russ.) Information on the conflict of interest: authors declare no conflict of interest.
ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРАХ / INFORMATION ABOUT THE AUTHORS
© Алексей Геннадьевич Саксин - доктор экономических наук, профессор, кафедра «Управление инновационной деятельностью», Нижегородский государственный технический университет имени Р.Е. Алексеева, 603950, Российская Федерация, г. Нижний Новгород, ул. Минина, 24.
© Алексей Юрьевич Денисов - соискатель кафедры «Управление инновационной деятельностью», Нижегородский государственный технический университет имени Р.Е. Алексеева, 603950, Российская Федерация, г. Нижний Новгород, ул. Минина, 24.
© Alexey G. Saksin - Doctor of Economics, professor, Department of Innovation Management, Nizhny Novgorod State Technical University named after R.E. Alekseev, 24, Minin Street, Nizhny Novgorod, 603950, Russian Federation.
© Alexey Yu. Denisov - Candidate of the Department of Innovation Management, Nizhny Novgorod State Technical University named after R.E. Alekseev, 24, Minin Street, Nizhny Novgorod, 603950, Russian Federation.
Введение
В данной статье авторами поставлена задача сформировать механизм развития инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости на основе ипотечных инноваций с использованием инструмента контроля со стороны участников жилищных программ с привлечением саморегулируемой организации; сформулировать авторское определение термина «ипотечные инновации». В дополнение к механизму разработать организационно-функциональную модель развития инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости (СЖН) с учетом баланса интересов всех акторов - участников данной сферы.
Ход исследования
На основе анализа основных бизнес-процессов, участвующих в инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости (СЖН), авторами предлагается маркетинговая инновация в виде механизма инновационного развития рынка доступной жилой недвижимости на основе новых жилищных программ с использованием инструментов льготного ипотечного кредитования, представленный на рис. 1.
При этом использование предложенных нововведений позволяет существенным образом снизить себестоимость строительства за счет экономии на отказе от коммерческих кредитов при инвестировании в строительство предприятиями-застройщиками и за счет экономии на стоимости земельных участков (участники жилищных программ имеют право получать земельные участки бесплатно), что приводит к снижению стоимости объекта жилой недвижимости и к повышению эффективности от предложенной маркетинговой инновации.
Наличие контроля за предприятием-застройщиком со стороны инвестора-приобретателя жилой недвижимости с возможным участием саморегулируемой организации, членом которой является застройщик, позволяет не допустить расходования образовавшейся экономии не по назначению и получить экономию при реализации жилья [1].
Механизм инновационного развития рынка доступной жилой недвижимости имеет четкую структуру, состоящую из следующих составляющих: факторов внешней среды, управляющей подсистемы, управляемой подсистемы, механизмов управления на основе инновационных ипотечных программ и результатов [2].
Под ипотечными инновациями будем понимать формирование и реализацию новых программных продуктов в сфере жилой недвижимости на основе инструментов льготного ипотечного кредитования, направленных на инновационное развитие рынка доступного жилья [3].
Рис. 1 - Механизм инновационного развития рынка доступной жилой недвижимости Fig. 1 - Mechanism of innovative development of the affordable housing property
Управление ипотечными инновациями происходит под влиянием обширного количества факторов внешней среды, а именно это: уровень благосостояния населения и его доходов, макроэкономическая ситуация, тенденции в области жилищного строительства, состояние инвестиционно-строительного комплекса, состояние первичного и вторичного рынка жилья [4].
Субъекты управления (управляющая подсистема) принимают управленческие решения, целью которых являются разработка и совершенствование ипотечных инноваций на предприятиях Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК в настоящее время переименовано в АО «ДОМ.РФ» -далее АИЖК или ДОМ.РФ), развитие их инновационной деятельности [5]. Субъектами управления выступают руководители ДОМ.РФ, руководители региональных операторов (в частности, КП НО «ДОМ.НН», Нижний Новгород), руководители предприятий СЖН [6].
Объектом управления, то есть управляемой подсистемой, служат ипотечные инновации на предприятиях региональных операторов АИЖК. Принципы, заложенные в основу представленного механизма, обеспечивают эффективное управление в процессе возведения и последующей реализации объектов жилой недвижимости [7]. Разработанные инструменты позволяют принимать гибкие и
своевременные решения в области реинжиниринга бизнес-процессов с использованием ипотечных инноваций.
В дополнение к сформированному механизму разработана организационно-функциональная модель развития инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости [8]. Ориентация на синергию маркетинговой и организационной инновации позволяет определить место и роль каждого субъекта инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости в контурах представленной модели, обеспечить население объектами доступной жилой недвижимости в условиях ограниченности ресурсов и оптимизации издержек, определить ключевые направления в поиске дополнительных инвестиций в сферу жилой недвижимости. Организационно-функциональная модель развития инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости наглядно представлена на рис. 2.
Рис. 2 - Организационно-функциональная модель развития инновационной деятельности
в сфере жилой недвижимости Fig. 2 - Organizational and functional model for the development of innovation in the field of residential real estate
По мнению авторов, данная модель будет обеспечивать привлекательные партнерские условия для всех акторов на рынке доступной жилой недвижимости: муниципалитета, застройщика, специализированной проектной компании и инвестора (покупателя недвижимости). Преимущества данной модели состоят в том, что застройщик начинает строительство с помощью только собственных средств без привлечения коммерческих кредитов. Реализация жилья происходит на самом раннем этапе строительства, при этом застройщик не платит проценты за заемные средства коммерческим банкам и не тратит средства на приобретение земельного участка, так как участники программ и специализированные проектные компании (СПК) могут использовать бесплатный механизм предоставления земельных участков (в соответствии с ФЗ-161). В связи с этим стоимость строительства жилья уменьшается, что делает развитие рынка доступного жилья более активным [9].
Покупатели и СПК при этом тратят собственные средства, а также заемные средства, полученные по льготной ставке, в том числе у застройщика (инвестора), специально выделенные для целей кредитования по данной инновационной модели. В обеспечение возврата заемных средств участники жилищных программ (физические лица) и СПК (юридическое лицо) оформляют закладные на застрой-
щика (инвестора). При этом участники программ (физические лица) возвращают займы за счет своих доходов, а СПК возвращает заемные средства за счет долгосрочной аренды и последующей продажи. Застройщик (инвестор) организует секьютеризацию полученных закладных и продает облигации внешним инвесторам (в том числе с иностранным участием). Используя инновационную модель, рынок доступной жилой недвижимости будет развиваться динамичнее, так как застройщики не будут привлекать дорогие заемные средства для начала строительства.
Данная инновационная модель позволит задействовать новые сегменты спроса на жилую недвижимость и создать гарантированный спрос на рынке доступной жилой недвижимости, а именно:
- увеличит спрос на жилую недвижимость по специальным жилищным программам, разработанным для семей с невысоким среднемесячным доходом, которые не могут улучшить свои жилищные условия без помощи государства, работодателей и сниженной стоимости строительства [10];
- повысить спрос на арендное жилье - для семей, не имеющих необходимых средств и достаточного дохода для льготного ипотечного кредитования.
Данная модель может быть использована региональными органами исполнительной власти для роста объема инвестиций и рынка жилья на территории региона.
Заключение
Таким образом, в результате проведенного исследования модернизирован механизм развития инновационной деятельности в сфере жилой недвижимости на основе реинжиниринга бизнес-процессов, сформированный на основе реализации комплекса новых жилищных программ и организационно-функциональной модели, учитывающей баланс интересов акторов - участников рынка жилой недвижимости: муниципалитета, застройщика, специализированной проектной компании и инвестора (покупателя недвижимости) - и направленный на развитие инновационной деятельности и привлечение дополнительных инвестиций в сферу жилой недвижимости.
Библиографический список
1. Саксин А.Г., Денисов А.Ю. Подходы к инновационному развитию системы саморегулирования участников инвестиционно-строительной сферы // Инновации в науке и практике: сб. ст. по материалам II Междунар. научно-практич. конф.: в 2 ч. Ч. 1. УФА: Издательство «НИЦ Вестник науки», 2020. С. 167171. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=42872194.
2. Саксин А.Г., Саксина Е.В. Формирование моделей и механизмов управления интеграционными процессами для обеспечения экономической безопасности в инвестиционно-строительном комплексе // Экономическая безопасность России: проблемы и перспективы: материалы IV Междунар. научно-практич. конф. Нижний Новгород: НГТУ, 2016. С. 309-316. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=27396319.
3. Денисов А.Ю. Управление развитием жилищного строительства региона на основе ипотечных инноваций // Актуальные вопросы экономики, менеджмента и инноваций: материалы Междунар. научно-практич. конф. Нижний Новгород: НГТУ, 2018. С. 222-226. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id= 36677715.
4. Лапаев Д.Н., Саксина Е.В. Управление интеграционными процессами в инвестиционно-строительной сфере региона: монография. Нижний Новгород: Издательство НГТУ, 2015. 160 с.
5. Ульянов И.М., Саксин А.Г., Денисов А.Ю. Формирование инструментария реализации ипотечных инноваций в строительстве жилья на примере ГП НО «НИКА» // Актуальные вопросы экономики, менеджмента и инноваций: сб. материалов Междунар. научно-практич. конф. Нижний Новгород: НГТУ, 2016. C. 47-50.
6. Денисов А.Ю., Саксин А.Г. Формирование инструментария реализации ипотечных инноваций в строительстве доступного жилья для обеспечения экономической безопасности региона // Экономическая безопасность России: проблемы и перспективы: материалы V Междунар. научно-практич. конф. Нижний Новгород: НГТУ, 2017. С. 326-332. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=31228765.
7. Саксина Е.В. Система и механизмы управления интеграционными процессами в инвестиционно-строительном комплексе: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. Пенза, 2015. 208 с. URL: http://dissovet.pguas.ru/files/212-184-03/DISSER_Saksina.pdf.
8. Ерохина Ю.Г. Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. Москва, 2011. 156 с. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=19245683.
9. Денисов А.Ю., А.Г. Саксин Обеспечение экономической безопасности строительной отрасли на основе совершенствования методов управления инновационным развитием рынка доступного жилья // Экономическая безопасность России: проблемы и перспективы: материалы IV Междунар. научно-практич. конф. Нижний Новгород, НГТУ, 2016. С. 262-268. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=27396294.
10. Денисов А.Ю. Совершенствование системы ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях кризиса // Экономика и предпринимательство. № 5. Ч. 1. 2015. С. 693-698. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=23805112.
References
1. Saksin A.G., Denisov A.Yu. Approaches to innovative development of the system of self-regulation of participants in the investment and construction sphere. In: Innovations in science and practice: collection of articles based on the materials of the II International research and practical conference: in 2 parts. Part 1. Ufa: Izdatel'stvo «NITs Vestnik nauki», 2020, pp. 167-171. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=42872194. (In Russ.)
2. Saksin A.G., Saksina E.V. Formation of models and mechanisms for managing integration processes to ensure economic security in the investment and construction complex. In: Russia's economic security: problems and prospects: materials of the IV International research and practical conference. Nizhny Novgorod: NGTU, 2016, pp. 309-316. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=27396319. (In Russ.)
3. Denisov A.Yu. Management of housing construction development of the region on the basis of mortgage innovations. In: Actual issues of economics, management and innovation: materials of the International research and practical conference. Nizhny Novgorod: NGTU, 2018, pp. 222-226. Available at: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=36677715 (In Russ.)
4. Lapaev D.N., Saksina E.V. Management of integration processes in the investment and construction sphere of the region: monograph. Nizhny Novgorod: Izdatel'stvo NGTU, 2015, 160 p. (In Russ.)
5. Ulyanov I.M., Saksin A.G., Denisov A.Yu. Formation of tools for implementing mortgage innovations in housing construction on the example of SE NO «NIKA». In: Topical issues of economics, management and innovation: collection of materials of the International research and practical conference. Nizhny Novgorod: NGTU, 2016. pp. 47-50. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=27530837. (In Russ.)
6. Saksin A.G., Denisov A.Yu. Formation of tools for implementing mortgage innovations in the construction of affordable housing property to ensure the economic security of the region. In: Russia's economic security: problems and prospects: materials of the V International research and practical conference. Nizhny Novgorod: NGTU, 2017, pp. 326-332. Available at: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=31228765. (In Russ.)
7. Saksina E.V. System and mechanisms of management of integration processes in the investment and construction complex: Candidate's of Economic Sciences thesis. Penza, 2015. 208 p. Available at: http://dissovet.pguas.ru/files/212-184-03/DISSER_Saksina.pdf. (In Russ.)
8. Erokhina Yu.G. Development of an innovative mechanism for the development of the affordable housing market: Candidate's of Economic Sciences thesis. Moscow, 2011, 156 p. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=19245683. (In Russ.)
9. Saksin A.G., Denisov A.Yu. Ensuring economic security of the construction industry on the basis of improving management methods for the innovative development of the affordable housing market. In: Economic security of Russia: problems and prospects: materials of the IV International research and practical conference. Nizhny Novgorod: NGTU, 2016, pp. 262-268. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=27396294. (In Russ.)
10. Denisov A.Yu. Improvement of system of mortgage lending of housing construction in the conditions of crisis. Journal of Economy and Entrepreneurship, 2015, no. 5, part 1, pp. 693-698. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=23805112. (In Russ.)
