CC BY
73
МАССОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАД МЕСТОРОЖДЕНИЯМИ УГЛЕВОДОРОДОВ
Анна Владимировна Комарова
Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, 630090, Россия, г. Новосибирск, пр. Академика Лаврентьева, 17, аспирант, ведущий инженер, тел. (383)333-28-14, e-mail: annavsavel@gmail.com
В статье рассмотрены особенности массовой (кадастровой) оценки земель, расположенных над залежами углеводородов. Проанализирована практика использования методов оценки для данных объектов в развитых странах. Представлены и проанализированы результаты оценки земель в Новосибирской области в соответствии с существующей методикой
в России, выявлены основные недостатки. Предложены пути совершенствования существующей методики оценки с учетом специфики оцениваемых объектов.
Ключевые слова: метод оценки, категория земель, кадастровая стоимость, месторождения углеводородов.
MASS APPRAISAL OF LAND ABOVE HYDROCARBON DEPOSITS
Anna V. Komarova
Institute of Economics and Industrial Engineering of the Siberian Branch of the RAS, 630090, Russia, Novosibirsk, 17, Ac. Lavrentieva ave., post-graduate student, researcher, tel. (383)333-28-14,
e-mail: annavsavel@gmail.com
The article considers special aspects of mass (cadastral) appraisal of land located above the hydrocarbon deposits. The practice of using estimation methods for such objects in the developed countries is analyzed. The article presents and analyzes the results of land appraisal in the Novosibirsk region in accordance with the existing procedure in Russia; reveals major problems of the issue. Ways of improving the existing assessment methodologies given the specific features of valued objects are suggested.
Key words: appraisal method, land category, cadastral value, hydrocarbon deposits.
В соответствии с российским законодательством в настоящее время в России для всех земельных участков обязательно регулярное проведение кадастровой (массовой) оценки.
Для каждой из семи категорий земель и для каждого вида разрешенного использования (ВРИ) существует своя методика оценки. В связи с активным развитием земельно-имущественных отношений в данный момент многие из этих методик несовершенны, в том числе методика оценки земель промышленности для разработки полезных ископаемых [1].
Для разработки месторождения вне населенных пунктов необходимо перевести участок земли в категорию земель промышленности и иного специального назначения, в четвертую группу ВРИ. По данным кадастровой оценки за 2010 г. средняя стоимость квадратного метра земельных участков четвертой группы ВРИ в Новосибирской области составила 0,42-1,98 руб.
Для сравнения, в первой группе (инфраструктура, воздушный транспорт, гидроэлектростанции, атомные станции) удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) составили от 36,27 до 172 руб./кв. м.; во второй группе (размещение производственных и административных зданий) - 37,67-273,21 руб./кв. м.; в третьей группе (объекты дорожного сервиса) 117,5-982,3 руб./кв. м.; в пятой группе (предприятия связи, вокзалы, автостанции, порты) - 35,40-66,70 руб./кв. м [2].
На данный момент УПКС земельных участков, отнесенных к четвертой группе, рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками. Вне населенных пунктов земли промышленности чаще всего соседствуют с землями сельскохозяйственного назначения либо с землями лесного фонда, обладающими самыми низкими УПКС среди всех категорий земель.
Многолетняя практика разных стран выработала разнообразные формы природопользования. Если в земельных отношениях превалируют титулы собственности, пользования, аренда, то в горных отношениях - договорные формы недропользования, которые включают: концессии, соглашения о разделе продукции, соглашения о предоставлении услуг с риском, договора аренды участков недр, лицензии, контракты, совместные предприятия, товарищества, соглашения об опционе и другие [3, с. 16].
При пользовании недрами закон Российской Федерации "О недрах" предусматривает следующие виды платежей: сбор за участие в конкурсе (аукционе) и выдачу лицензии; разовые платежи и регулярные платежи за пользование недрами. Так же недропользователи уплачивают другие налоги и сборы, установленные в соответствии с законодательством РФ, включая налог на добычу полезных ископаемых, акцизы, экспортные пошлины и др.
Землепользование в России в соответствии с законом "О плате за землю" является платным. Формами платы выступают: земельный налог, арендная плата, цена на землю при ее покупке.
В целом в большинстве стран доминирующее положение занимает право государственной собственности на недра. Развитие в последние годы земельного и горного законодательства, а также судебные прецеденты подтверждают положение о том, что собственник земельного участка не обладает абсолютным правом на минеральные ресурсы на земельном участке и не в праве самостоятельно ими распоряжаться. Например, в Канаде в большинстве провинций приняты законодательные акты об отделении собственности на земельный участок от собственности на полезные ископаемые. При отчуждении земельных участков правительства провинций остаются собственником недр. В США, где федеральные земли с наиболее важными и значимыми по удельному весу полезными ископаемыми составляют одну треть территории страны (740 млн. акров), недропользование практически регулируется и контролируется федеральными властями.
Несмотря на то, что до 50% дохода федерального бюджета формируется за счет разработки месторождений полезных ископаемых, в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации пользование недрами не указано среди «государственных и муниципальных нужд».
В случае, когда земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, процесс предоставления его недропользователю регламентирован законами и нормативно-правовыми актами.
По земельным участкам, находящимся в частной собственности, сложилась практика, когда их предоставление в пользование ставится в зависимость от согласия собственника земельного участка на возможность аренды или выкупа. Победитель конкурса (аукциона) после получения лицензии на право пользования участком недр вынужден обращаться к землевладельцу с предложением оформления аренды или выкупа земельного участка. При этом землевладелец и землепользователь не имеют законодательно установленных обязанностей и условий предоставления земельного участка для геологического изучения недр или разработки месторождений полезных ископаемых, что создает условия для отказа или требований необоснованно высоких цен аренды или выкупа, значительно превосходящих рыночные цены и цены аналогичных смежных земельных участков, на которых недропользования не предполагается.
Даже при благоприятном стечении обстоятельств оформление земельных участков для целей недропользования занимает до 1,5-2 лет, а в некоторых случаях - является практически невозможным, блокирующим разведку и разработку месторождения полезных ископаемых. Другим примером блокирования разработки более 1000 месторождений различных полезных ископаемых является их нахождение в границах особо охраняемых природных территорий, образованных чаще всего без учета геологической изученности территорий и наличия под ними промышленных запасов полезных ископаемых, в том числе, поставленных на государственный баланс [4, с. 56-58].
Кроме изъятия земельных участков на 10 - 20 лет и более для разработки месторождений полезных ископаемых, государству, как собственнику недр, необходима возможность краткосрочного предоставления земельных участков для выполнения других видов недропользования: геологической съемки и поисков месторождений
полезных ископаемых на 3 - 6 месяцев; для проходки горных выработок и бурения скважин на 6 - 12 месяцев (незначительные по площади земельные участки). Однако краткосрочное получение земельных участков для выполнения геолого-съемочных и поисковых работ также затруднено из-за отсутствия в земельном законодательстве нормы о сервитуте в части обеспечения доступа к участкам недр. При этом в земельном законодательстве и законодательстве о недрах отсутствует какой-либо правовой режим проведения государственной геологической и геофизической съемки и поисков на больших территориях по редкой сети
3
измерений без существенного нарушения растительности и почвенного слоя [4, с. 250].
В связи с вышесказанными представляется необходимым законодательное урегулирование отношений недропользователей и владельцев земельных участков. Так же следует усовершенствовать методики кадастровой оценки земель находящиеся над участками недр с учетом их горной ренты.
В российском законодательстве под земельный участком предполагается верхний почвенный слой. Следовательно, собственность на землю и залегающие под ней полезные ископаемые разделена. Однако потенциальный доход, который пользователь участка с залежами полезных ископаемых может получить, значительно выше доходов с участков сельскохозяйственных земель, что связанно с превышением показателей горной ренты над земельной и лесной. Таким образом, применение только сравнительных подходов к оценке земель
в данном случае не целесообразно.
Предлагаемая методика корректирует существующий УПКС на рентный коэффициент. Для расчета коэффициента предлагается провести оценку недоизъятой горной ренты на основе сравнения средней рентабельности промышленных предприятий области с предполагаемой рентабельностью добывающего производства
Для анализа были выбраны крупнейшие промышленные предприятия Новосибирской области. Из общего списка были исключены предприятия чьи производственные показатели напрямую не зависят от занимаемой площади: строительные, финансовые, транспортные компании, предприятия оптовой
и розничной торговли, компании, производящие тепловую и электрическую энергию; компании оказывающие прочие услуги (проектировка, медицина и т.д.). Далее из списка были удалены предприятия с отрицательной чистой прибылью в рассматриваемом периоде. На основе данных по финансовой отчетности оставшихся предприятий была рассчитана рентабельность каждой компании и средняя рентабельность по рассматриваемым компаниям. Для дальнейших расчетов использовались данные по компаниям, чья рентабельность была выше средней.
По данным о запасах нефти месторождения нераспределенного фонда Новосибирской области были рассчитаны финансовые показатели добывающего производства.
Для корректности сравнения предприятий, требующих разных площадей для производства, предлагается использовать удельный показатель чистой прибыли на единицу площади. Месторождения полезных ископаемых, и в частности промыслы по добыче углеводородов занимают большую площадь. Так как наряду с тем, что сами месторождения чаще всего обширны, также необходимо строительство промышленной, транспортной и социальной инфраструктуры для полноценного освоения объекта.
Кадастровая стоимость земель является налоговой базой для налога на землю, составляющего одну из основных статей доходов бюджетов местного уровня. В 2012 г. земельный налог составил 3,4 % доходов консолидированного бюджета Новосибирской области. Расчеты показали, что применение рентного коэффициента существенно влияет на данное значение.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости [Текст]: монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород: ННГАСУ. - 2011. - 155 с.
2. Доклад о состоянии и использовании земель Новосибирской области в 2012 году - Новосибирск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 2013. - 124 с.
3. Международные стандарты оценки. Кн.1. Перевод, комментарии, дополнения / Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. - М., 2000. - 264 с.
4. Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередач: практическое пособие / А. А. Семенищенков [и др.]. - М. : Юни-пресс, 2003. - 650 с.
© А. В. Комарова, 2014
