CC BY
28
Где ж эта улица, где ж этот дом?..
В решении проблемы жилья не обойтись без обновления стратегии развития этой сферы и перехода от градостроительной концепции многоэтажного жилищного строительства к «человечной» программе малоэтажного индивидуального жилья — дома для семьи.
35 кв. м на душу населения Владимир Путин, подводя итоги своей предвыборной кампании на встрече с представителями Народного фронта, региональных штабов, журналистами и политологами в конце февраля, сделал сенсационное заявление: «У нас есть исторический шанс впервые за много десятилетий создать реальные условия для решения жилищной проблемы в России». При этом он подчеркнул, что данное утверждение не предвыборный лозунг. «Я исхожу из реалий (смотрите, как развивается наша экономика, как развивается строительный сектор, промышленность строительных материалов) и исхожу из того, как растут реальные доходы населения, как развивается банковский сектор. Вот все это вместе дает мне основания считать, что у нас реально есть исторический шанс впервые, может быть, за 100 лет — кардинально изменить ситуацию в жилищной сфере, решить эту острую проблему».
Столь смелое, я бы сказал, отчаянно смелое высказывание руководителя страны в адрес строительного комплекса всколыхнуло народ, ждущий перемен в строительстве жилья, всколыхнуло строителей. Владимир Ресин, например, считает, что «президентом определены стратегические цели, как создать для граждан реальную возможность улучшить свои жилищные условия. Поставлены конкретные задачи: к 2018 году должна быть возможность улучшить жилищные условия не реже одного раза в 15 лет! Кроме того, требуется снизить стоимость 1 кв. м жилья экономклас-са на 20%».
В то же время, наученные горьким опытом хронического невыполнения из года в год многочисленных планов, прогнозов, концепций, государственных целевых программ, постановлений правительства по развитию жилищного строительства, мы можем усомниться: а реально ли это? Обращения и письма граждан, опросы общественного мнения свидетельствуют о крайней остроте проблемы жилья. Жилья не хватает очередникам, десятки лет беспросветно ждут они своего дома.
Даже ветеранов Великой Отечественной войны, несмотря на все указания властей, не могут обеспечить жильем.
С этим согласен Дмитрий Медведев, который в своем интервью 4 мая на Центральном телевидении сказал: «Что касается жилья, тема действительно очень сложная. Мы начали с того, что у нас объем ветхого жилья был 7 млн кв. м, а сейчас получается 10. Потому что мы решаем проблемы, а часть жилья переходит в разряд ветхого и неблагополучного. Кроме того, любой человек никогда не бывает доволен своими жилищными условиями. Но механизмы мы запустили».
Сегодня более 60% россиян, согласно опросам общественного мнения, недовольны жилищными условиями и не имеют возможности их улучшить. Проблема бедности населения статистикой освещается однобоко. Надо учитывать не только денежный доход, но и состояние жилья (если оно вообще есть), пусть не комфортное, но хотя бы нормальное проживание. По данным Росстата, площадь жилья в аварийных и ветхих строениях — около 100 млн кв. м. Полностью обеспечены инженерными коммуникациями лишь 44% индивидуального жилья, построенного в 2010 году. В 13,3% домов, построенных населением, вообще нет ни водопровода, ни канализации, ни отопления.
Строительство в 2010 году выполнило работ на 4,4 трлн руб. при 3,1 млн человек, занятых в этой сфере. К 2011 году насчитывалось 197 тыс. строительных организаций, правда 187 тыс. из них относились к малому предпринимательству, в 80% численность работающих не превышала 15 человек. Построено было 58,4 млн кв. м жилья, в 2011 году — 62,3 млн — около 0,4 кв. м на душу населения. Жилищный фонд в стране — 3,2 млрд кв. м общей площади — около 22 кв. м на душу населения. Если же мы хотим выйти на хоть и невысокий по сравнению с развитыми странами Европы, США, Канады, но достойный уровень обеспеченности жильем в 35 кв. м на душу населения, нам необходимо ввести дополнитель-
Вячеслав СТОРОЖЕНКО,
д.э.н., главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института
но к сегодняшним 3,2 млрд кв. м жилья еще около 2 млрд кв. м. При нынешних темпах роста строительства, с учетом выбытия изношенных фондов, достичь такого прироста можно будет через 25-30 лет.
Исходя из этой реальности, нам необходимо вводить даже не по 1 кв. м на человека в год, а по 1,5 кв. м, то есть 210-220 млн кв. м в год. При существующих традиционных представлениях о развитии жилищной сферы в нашей стране, даже наращивая темпы прироста жилья на 10% в год, не удастся решить задачу, поставленную президентом. Не забудем, что потребуется одновременно развивать соответствующую инфраструктуру, мощную промышленность строительных материалов, домостроительные комбинаты, подготовить миллионные кадры рабочих, научную и проектно-конструкторскую базу отрасли. Все это даже при неограниченном финансировании и наилучшей организации труда в силу естественных причин (сроки закупки и поставки оборудования, нормативные сроки проектирования, строительства, освоения объектов инфраструктуры и т.п.) займет еще пять-семь лет.
В такой дыре мы оказались отнюдь не «вдруг». Отставание жилищного строительства от потребностей населения прослеживается на протяжении последних 40 лет. По данным Росстата, было построено общей площади: в 1970 году — 58,6 млн кв. м, в 1980-м — 59,4, в 1990-м — 61,7, в 2000-м — 30,3, в 2010-м — 58,4 млн кв. м. В среднем получается прирост меньше полуметра в год на душу населения, а надо не менее 1,5 кв. м, чтобы приблизиться при жизни одного поколения к скромным показателям обеспеченности жильем в других странах. Когда это произойдет? Ведь в 2010 году мы вышли на уровень 1970 года — вот так достижение!.. Небольшой рост средней обеспеченности населения жильем достигается, главным образом, за счет выбытия населения, которое превысило за эти годы 10 млн человек. Результаты Федеральной программы «Жилище 2002-2010» обескураживали — они не имели ничего общего с реальностью. Программа предусматривала уменьшение очереди на социальное жилье с 15-20 лет до пяти-семи. Семья из трех человек, согласно этой программе, за три года, при средних доходах, могла купить квартиру в 54 кв. метра...
вНиТТЕГвТООК/РНОТАввТОСК
ческии шанс: переити от привычного непререкаемого авторитета урбанистской градостроительной концепции многоэтажного жилищного строительства к «человечной» программе малоэтажного индивидуального жилья — дома для семьи.
О возможности коренных перемен в развитии строительного комплекса говорит богатый исторический опыт. Вспомним уникальную хрущевскую модернизацию жилищного строительства, когда десятки миллионов человек из бараков, коммуналок, подвалов, скученных клоповников обрели свой дом. Новые крупноэлементные технологии, сотни домостроительных комбинатов, научных и проектных институтов — все работало на достижение этой цели, понятной народу, не требующей доказательств.
китайскаязастройка
Жилищную проблему за рубежом решают по-разному. В Швеции, например, в программе «Миллион домов» объединились муниципалитеты, кооперативы, банки. Программа провозгласила главный лозунг: «Ни одного человека в стране без крыши над головой». Борис Панкин в своей книге «Шведский дом и его обитатели» пишет: «Помню, как в 80-х годах за последним из шведских бомжей буквально гонялись работники из сферы социальной защиты, и один «принципиально бездомный» после надоевших ему приставаний заявил в прессе, что подаст в суд за нарушение его права жить так, как ему нравится, то есть ночевать на скамье в парке». Конечно, мы понимаем, что этот пример из жизни давно сформировавшегося устойчивого и благополучного общества...
Перенесемся в бурно растущий Китай, который демонстрирует небывалые темпы развития жилищной сферы. В 2011 году Китай построил 1,3 млрд кв. м жилья! В Пекине строят 20 млн кв. м жилья в год. В Москве, примерно с таким же населением, — 4-5 млн кв. м. В развитых районах Китая на душу населения строится в 10 раз больше, чем в России. Этому чуду стоит поучиться. По данным статьи «Китайцы готовятся застроить Россию дешевым жильем», глава Ассоциации строителей России (АСР) николай кошман призывает уже сегодня открыть границы для китайских технологий, стройматериалов и строителей. «Себестоимость современных коттеджей, которые китайцы готовы строить в РФ, составляет всего $250 за 1 кв. м и уже с отделкой. Это почти в четыре раза ниже той стоимости квадратного метра, которая официально установлена в качестве ориентировочной Минре-гионом».
Строительство жилья стало важнейшим фактором экономического роста в Китае.
Более 60% россиян, согласно опросам общественного мнения, недовольны жилищными условиями и не имеют возможности их
улучшить.
Объем инвестиций в жилую недвижимость в 2011 году составил 9,1% ВВП. Напомним, что объем ЗВР Китая в середине прошлого года составлял $3,2 трлн. В соответствии с «Национальным проектом удобного жилья» ежегодный рост жилищного строительства составляет около 20%. Сегодня китайские экономисты озабочены — как снизить темпы жилищного строительства.
Особо надо сказать о малоэтажной китайской застройке. Это дома коттеджного типа, возводимые из сборных комплектов. Площадь дома до 300 кв. м. Весь процесс возведения с отделкой занимает три-четыре недели. По мнению экспертов АСР, китайский опыт, если его приспособить к нашим климатическим и бытовым условиям, воспроизводим на российской почве. При вступлении России в ВТО иного выхода все равно не будет, считают в АСР, надо пускать на рынок жилья эффективные иностранные фирмы.
Дом для семьи
Опыт зарубежных стран поучителен, но нам предстоит заботиться о собственном доме. Из приведенных цифр не видно света в конце туннеля, обещанного Путиным, если идти проторенным путем.
Чтобы сдвинуть проблему жилья с мертвой точки, не обойтись без решительного обновления привычной рутинной стратегии развития этой сферы. Предстоит перестроить сознание, а это самое трудное — использовать истори-
В жилищном строительстве, сейчас мало кто помнит, многое делалось методом «народной стройки». Завод выделял рабочих в помощь строительству жилого дома для ускорения работ, особенно на завершающих трудоемких стадиях: отделке, изоляции, устройстве полов и кровель, а строители расплачивались квар-тирами.Личная заинтересованность очередников на жилье обеспечивала размах, с которым велась работа, нередко сверхурочно, в выходные дни. Вот что значит мотивация труда! Еще в 1980-х государство принимало на себя обязанность обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан. В очереди на получение жилья или на улучшение жилищных условий стояло на начало 1991 года 14,5 млн семей. В то время наше строительство было способно строить 15 млн квартир в год! Дальнейшие события — замораживание вкладов, сокращение денежной массы, невыплаты зарплаты, пенсий, пособий, изъятие средств предприятий в счет «социального пакета» — уменьшили число граждан, способных самостоятельно решать проблему жилья: с 60% в 1990 году до 10% к 1995 году.
жилищная проблема: новейшая история
С началом перестройки экономики провозглашались широковещательные программы развития жилищного комплекса. В 1993 году, например, №7 журнала «Вопросы экономики» был целиком посвящен жилищному рынку
России, проблемам его становления и развития. Открывала журнал статья Евгения Ясина «Жилищная проблема — узловой пункт экономических реформ». Председатель Госстроя России Ефим Басин провозгласил новую жилищную политику в стране, экс-министр экономики РСФСР Евгений Сабуров назвал жилищное строительство главным государственным приоритетом. Подобное понимание проблемы, по сути, в начале реформ вызывало всеобщую поддержку, развивалось в многочисленных государственных постановлениях, определяющих направления, объемы, сроки и структуру строительства жилья. Значение строительства жилья приравнивалось к сооружению важнейших строительных объектов промышленности, имеющих общенациональное значение. Дома новых серий меняли облик городов.
Постепенно качество жизни, в широком смысле, становится все более значимым фактором в предпочтениях граждан. Еще в 2005 году в Послании Президента РФ сказано: «В целях решения жилищной проблемы мы должны думать о наращивании объемов строительства и существенном увеличении предложения на рынке жилья. Нам нужны механизмы, способные стимулировать строительные компании к работе с массовым недорогим жильем. Серьезный резерв — это расширение малоэтажного строительства.
тельство жилья. Роль государства снижалась, а рыночные инструменты обходили обедневшую социальную сферу стороной, обеспечивая элитную застройку для богатых. Поселки особняков, вилл, строений дворцового вида заполняют ландшафт вокруг наших городов.
Конечно, мощный строительный комплекс в сфере городского индустриального многоэтажного строительства не утратил свои позиции. В этом безусловная заслуга строителей. Растут кварталы нового облика, качество современных зданий не сравнить с хрущевками, отслужившими свой век, — это очевидно. Средняя площадь строящихся квартир сегодня превышает 82 кв. м, а не 54 м, принимавшиеся для расчета потребности граждан в жилье. (Впрочем, квартиры за границей еще больше: на Украине — 98 кв. м, Польша — 100, Азербайджан — 111, Словакия — 112, Литва — 114, Казахстан — 118, Норвегия — 136, Турция — 149, Дания — 158, Португалия — 215, Армения — рекордсмен — строит квартиры размером 246 кв. м).
Старые пятиэтажки, девятиэтажки, которые были когда-то спасением бездомным гражданам, под влиянием новых требований к строительству уходят в прошлое, хотя их еще много на просторах России. И вот проблема: ввод жилья в прогнозах немалый, но практически больше половины пойдет на возмещение выбытия. Ни известная Стратегия-2020,
Отставание жилищного строительства от потребностей населения прослеживается на протяжении последних 40 лет.
По данным экспертов, массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения».
Специалисты считают, что современный вектор жилищного строительства связан с переориентацией на рынок малоэтажного жилья (Казейкин В.С., Боронин С.А., Черных А.Г., Андросов А.Н. Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России. М.: ИНФРА-М, 2011). Ввод малоэтажного жилья за 20 лет увеличился более чем в семь раз. В 1990 году вводилось 6% малоэтажного жилья, сегодня — около 45%, в 2020 году ожидается 70%. Тенденция роста строительства семейных домов налицо.
К сожалению, в последующие годы хорошие начинания увязли в сетях коррупции, бюрократии, монополизма; нерешенность вопросов собственности, финансирования, землепользования, сокращение долевого строительства, институциональный застой тормозили строи-
ни обновленная Стратегия-2030 не содержат креативной идеи обновления жилищной стратегии. Намечаемые в этих стратегиях достижения не приближают решение жилищной проблемы; ни форсированного развития отрасли, ни ее локомотивной роли по масштабам и темпам роста не видно. Оптимизм президента Владимира Путина по поводу решения жилищной проблемы за пять-семь лет не может быть оправдан без обновления психологической, а затем и материальной рутинной основы развития этой сферы.
Бесплатная земля под застройку
В течение десятилетий нас убеждали, что советскому человеку чужды западные идеалы: собственный домик с полисадничком и личная автомашина. Он должен жить в многоквартирном доме и ездить на автобусе. К сегодняшнему дню в пропаганде с машинами разобрались, а с жильем еще нет. Иначе усадебная, индивидуальная — на семью — застройка затмила бы
многоэтажные бетонные соты, которые все совершенствуют наши строители.
Напрашивается вопрос: не утопия ли это? Разве могут индивидуальные застройщики конкурировать с могучим индустриальным строительством?
Вопрос этот не столько узко технологический, сколько философский, — ведь речь идет об образе жизни. Человек в своем доме, даже если у него нет денег, чувствует себя более защищенным в окружающем мире. Предлагаемая программа форсированного индивидуального малоэтажного жилья могла бы стать главной социально-экономической программой долгосрочного развития России.
Эта программа, по аналогии с «Одноэтажной Россией», никоим образом не должна препятствовать намеченным планам развития стройиндустрии в городах и поселках. Пусть этот дредноут плывет. Современное крупномасштабное многоэтажное строительство со всем комплексом инфраструктуры будет лишь дополняться программой строительства индивидуального малоэтажного жилья, решающей свои социальные и территориальные задачи. Эта программа, привлекая местные материальные и трудовые ресурсы (в том числе безработных), дала бы мощный дополнительный импульс наращивания объемов жилищного строительства, без которого решение задачи, поставленной президентом, представляется нереальным.
Значение опережающего развития малоэтажного строительства отмечал еще в 1993 годутогдашний председатель Госстроя Ефим Басин: «Государственная жилищная, градостроительная и земельная политика должна обеспечить возможность проведения в городах с населением от 100 до 500 тыс. человек малоэтажного жилищного строительства, на которое приходилось бы до 50 и более процентов общего объема ввода жилья, а во всех малых и средних городах, поселках городского типа и сельских населенных пунктах — практически весь ввод жилья. В крупнейших городах России доля малоэтажного жилищного строительства на первом этапе может составлять 15-20% в связи с возможностью использования существующей базы домостроения» («Вопросы экономики», 1993, №7).
Чтобы это не стало очередной красивой утопией, должна быть проявлена политическая воля и приняты экстраординарные экономические меры. Например, выделение бесплатной земли под застройку индивидуалам, благо земли в России, незанятых пустырей, зарастающих сорняками пустошей даже у крупнейших городов достаточно для десятикратного увеличения строительства. Но земля, скажут, даже пустующая, принадлежит владельцам. Что же, ее экспроприировать? Отнюдь, на этот случай есть экономические методы. Например,
прогрессивные налоги на пустующую землю и многие другие меры, прописанные в постановлениях, решениях, инструкциях, дополняющих и расшифровывающих жилищную политику на современном этапе.
Какие меры могут быть приняты на местах, на горизонталях власти, там, где живут страждущие, мечтающие о собственном доме? Прежде всего им надо дать свободу распоряжаться своей землей, лесом, окружающей средой, разрушив частокол бюрократических ограничений. Доступность строительства дома определяется доходами семьи. Если сегодня средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке составляет около 50 тыс. руб. (в полтора раза больше фактической стоимости строительства), а проценты по ипотеке семьям малого достатка неподъемны, надо искать новые источники оплаты жилья. Таких источников немало, они известны: перераспределение сверхдоходов в интересах социальной справедливости; бесплатное выделение под жилищное индивидуальное строительство земли и леса из федеральных и региональных фондов; привлечение бюджетных резервов и сверхнеобходимых ЗВР; перераспределение расходов бюджета за счет сокращения расходов на госуправление; введение налогов на элитную недвижимость и роскошь; вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемой земли и простаивающих квартир и т.д. Понятно, что этот вопрос требует подробного специального рассмотрения.
Пока что вернемся на землю, посмотрим, что делается на местах. Впечатление такое, что там жизнь все напряженнее. Многим надоело ждать у моря погоды. Они начинают действовать на свой страх и риск: создают малые строительные фирмы, бригады, берут кредиты, подряды, тормошат чиновников.
Намерения активизировать строительство малоэтажного жилья прослеживаются и в Минрегионе РФ, где разработана и реализуется ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного строительства в Российской Федерации». Цель этой программы — увеличение объемов доступного малоэтажного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и эколо-гичности. Программа эта должна переломить сложившуюся за десятилетия систему градостроительства, нацеленную на создание городов и поселков с высокой плотностью многоэтажной застройки и скученностью населения. Она должна убедить, что малоэтажное жилье превосходит по дешевизне и комфортности квартиры в многоэтажном железобетонном доме. Главными показателями региональной программы являются:
• годовой ввод жилья, в том числе малоэтажного экономкласса;
• обеспеченность населения жильем,кв. м;
• доступность жилья, то есть доля семей, имеющих возможность приобрести жилье.
Проблема недостаточности земельных участков, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой, является главным сдерживающим фактором малоэтажного жилищного строительства в РФ. Немалое значение имеют также: менталитет потребителей; лоббирование конкурирующих вариантов, многовариантность решения жилищных проблем для различных групп населения; высокая стоимость земельных участков, неразвитость транспорта, газовой сети и т.п.
( Если мы хотим выйти на уровень обеспеченности жильем в 35 кв. м на душу населения, необходимо ввести дополнительно к сегодняшним 3,2 млрд кв. м
жилья еще около 2 млрд кв. м.
Объем индивидуального жилищного строительства достигает 40% нового жилого фонда. При этом порядка 40% индивидуальных домов в России строят из дерева. В чем преимущества деревянного дома? Он легче кирпичного в три-четыре раза, что удешевляет фундамент, транспортировку, он быстрее возводится, не требует особой квалификации при монтаже, обеспечивает лучшую теплоизоляцию и экологичность. Все отрицательные качества домов на основе древесины преодолеваются с использованием специальных мер защиты с применением новых материалов. Естественно, что территориальные, национальные, социальные особенности и условия определяют конкретную структуру и объемы индивидуального строительства. В Башкирии, например, Ростовской, Белгородской областях более 70% индивидуального малоэтажного строительства, в Москве — менее 1%.
Современные технологии и оборудование позволяют при минимальных трудовых и энергетических затратах в кратчайшие сроки возводить малоэтажные дома индивидуализированного облика и отделки. Особенно деревянные дома, строительство которых наиболее освоено за рубежом и в нашей стране.
Модернизационная стратегия форсированного развития индивидуального жилищного строительства основывается на:
• практически неограниченных собственных лесных и минерально-сырьевых ресурсах — сырья для индивидуального малоэтажного домостроения, а также земельных ресурсах, необходимых для массовой застройки усадебного типа;
• наличии заинтересованных в этой программе трудовых ресурсов, в том числе безработных, молодежи, семей, нуждающихся в жилье. Их обучение не потребует столь длительного времени, как при возведении многоэтажных зданий;
• возможности загрузить заказами отечественные машиностроительные и металлообрабатывающие предприятия, в том числе малого бизнеса;
• заинтересованности населения и местных органов власти в реализации подобной программы, особенно в депрессивных лесоиз-быточных районах, формировании предприятий малого бизнеса различного профиля, артелей, поддержке семей, желающих участвовать в строительстве собственного дома.
Список использованной литературы
1. Басин, Е. Новая жилищная политика в Государственной целевой программе «Жилище» / Е. Басин // Вопросы экономики. — 1993. — №7.
2. Российское экономическое чудо. Сделаем сами. Прогноз развития экономики России до 2020 года / А. Белоусов [и др.]. — М.: Деловая литература, 2007.
3. Довиденко, И. Развитие рынка недвижимости в регионах России / И. Довиденко. — М.: АВЧ, 2004.
4. Проект демографической доктрины России / Ю. Крупнов
[и др.]. — М.: РИА «Новости». — 2005. — 29 декабря.
5. Белкин, В. Форсированное жилищное строительство — локомотив устойчивого экономического и социального развития / В. Белкин,
В. Стороженко. — М.: ЭНСР, 2000. — №1.
6. Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России /
В. Казейкин, С. Боронин, А. Черных,А. Андросов. — М.: ИНФРА-М, 2011.
7. Интервью с Д. Медведевым / Программа «Познер». — Первый канал ЦТ. — 2012. — 04 мая.
8. Кошман, Н. Китайцы готовы заселить Москву дешевым жильем / Н. Кошман // Недвижимость. — 2012. — 23 марта.
9. Стороженко, В. Прогноз-2020 по жилищному строительству нуждается в доработке / Сторо-женко В. // Сб. науч. тр. МАИЭС. — Вып. 3. — М.: МАКС Пресс, 2008.
10. Панкин, Б. Шведский дом и его обитатели / Б. Панкин. — М., 2003.
11. Егорова, Е. Интервью с В. Ре-
синым / Е. Егорова // МК. — 2012. — 31 мая.
12. Стороженко, В. Массовое индивидуальное строительство — приоритет жилищной политики
в современных условиях / В. Стороженко // Сб. науч. тр. МАИЭС. — Вып. 4. — М.: МАКС Пресс, 2009.
13. Россия в цифрах. — М.: Рос-стат, 2010.
14. Ясин, Е. Жилищная проблема — узловой пункт экономических реформ / Е. Ясин // Вопросы экономики. — 1993. — №7.
ключевые слова: индивидуальное малоэтажное строительство, прогноз, объемы, ресурсы, резервы.
