CC BY
62
Удк 336.63
Финансовые инструменты
лизинг недвижимости: проблемы реализации сделок на отечественном рынке
в. в. ковалев,
доктор экономических наук, доцент экономического факультета E-mail: vvk77@inbox.ru Санкт-Петербургский государственный университет
Статья посвящена проблемам организации лизинговых сделок на отечественном рынке недвижимости. Выявлены основные факторы (административного и экономического плана), ограничивающие развитие данного вида бизнеса, предложены способы решения указанных проблем.
Ключевые слова: лизинг, финансовый лизинг, лизинг недвижимости.
В последние годы лизинг стал весьма популярной темой в научных исследованиях российских авторов, что нашло отражение в ряде учебно-методических работ и монографий, которые характеризуют и описывают его с точки зрения права, экономики, финансов, бухгалтерии, и т. д. В большинстве работ экономического направления, безусловно, превалирует утверждение об особенности, уникальности, самостоятельности, а главное — высокой эффективности лизинга по сравнению с другими формами финансирования приобретения имущества, приводятся исторические примеры специфических арендных отношений в целях демонстрации якобы тысячелетней истории лизинга.
В результате современные практические работники во многом представляют себе лизинг как некий самостоятельный, независимый правовой институт, во многом дистанцированный от обычной аренды. Более того, указанная обособленность
в дальнейшем естественным образом приводит к формированию определенных заблуждений в отношении сущности лизинга, которые начинают тиражироваться, распространяться в специальной литературе и, соответственно, входить в деловой оборот. На взгляд автора, эти заблуждения особенно активно проявляются в двух аспектах. Во-первых, в существовании стойкого безапелляционного суждения о том, что лизинг по сравнению с иными вариантами приобретения имущества обладает неоспоримыми преимуществами, он гораздо более эффективен. Во-вторых, сознательно принижается значимость иных видов аренды по сравнению с лизингом: условно говоря — лизинг это нечто прогрессивное, а обычная аренда якобы является неким атавизмом, пережитком прошлого.
Законодательно установлено, что объектом лизинговых взаимоотношений могут быть такие виды имущества, которые по своим физическим свойствам относятся к непотребляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов1), передаваемых во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон № 164-ФЗ) «предметом
1 Указанные ограничения будут рассмотрены далее, поскольку они напрямую затрагивают проблемы организации сделок лизинга недвижимости.
лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности». Поскольку экономико-правовое содержание договора лизинга акцентирует внимание на временном пользовании чужой вещью (нужно, конечно, принимать во внимание и возможный факт последующего перехода права собственности), отсюда с очевидностью следует, что в аренду могут быть сданы лишь непотребляемые вещи. К предмету лизинга предъявляется требование об использовании его исключительно для предпринимательских целей, что соответствует задачам коммерческого договора (ускоренная амортизация нового оборудования и механизмов, списание на себестоимость и т. д.). Земельные участки и другие природные объекты не могут быть предметом договора лизинга. Данное ограничение объясняется тем обстоятельством, что использование земли и других природных объектов с предпринимательской целью регулируется в первую очередь земельным законодательством.
Таким образом, в качестве предмета лизинга могут выступать именно вещи (предметы) и имущественные комплексы, но не что-либо иное. В этой связи заметим, что в настоящее время в специальной экономической литературе встречаются и попросту абсурдные определения, подобные «лизингу персонала» (здесь подразумевается предложение о подборе специалистов определенной квалификации на временную работу с выплатой им установленной заработной платы, а также своеобразного вознаграждения компании, занимающейся предоставлением подобных услуг). Не вдаваясь в подробности касательно экономической или правовой сути данной операции, отметим, что применение подобной формулировки (использование термина «лизинг» в данном контексте) совершенно некорректно. В лизинг можно сдавать лишь то, что принадлежит экономическому субъекту по праву собственности. Очевидно, что ни один экономический субъект не владеет своими сотрудниками (отношения между ними строятся на позициях взаимной договоренности гражданско-правового характера), а потому «придумку» и озвучение терминов подобного рода следует отнести исключительно к недостаточной правовой культуре «изобретателей».
К существенным условиям договора лизинга закон относит условие о четком определении имущес-
тва, подлежащего передаче в лизинг. Это подразумевает, что в лизинг передается не какое-то серийное, одноклассовое оборудование, а индивидуально определенное имущество, т. е. именно данный автомобиль или, скажем, станок2. По аналогии с арендными договорами можно говорить также о таких существенных условиях, хотя прямо и не прописанных в законе, как условия о цене (лизинговые платежи) и сроке лизинга. Предыдущая редакция закона устанавливала десять существенных условий договора, причем некоторые из них уже были разъяснены законодательством и по своему значению не могли претендовать на ранг существенных. Например, существенным условием, т. е. условием без которого договор считается несогласованным, а значит незаключенным, в соответствии с законом, признавалось положение об указании места и порядка передачи имущества лизингополучателю. В то же время ст. 668 ГК РФ устанавливает, что при отсутствии такого условия в договоре имущество передается арендатору в месте нахождения последнего. В связи со сказанным упрощение лизинговой процедуры в данном аспекте может рассматриваться как положительный момент.
Законодательство о лизинге на начальной стадии (в том числе и Закон № 164-ФЗ в первой редакции) устанавливало несколько видов лизинговых договоров. Во многом различная классификация лизинговых сделок с юридической стороны, приводимая в законе, представлялась спорной или вообще абсолютно некорректной. Например, фактически не имело никакого смысла разделение лизинга в соответствии с первой редакцией закона на долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный, поскольку лизинг — это специфическая сделка, формально по юридическим аспектам никоим образом не зависящая от продолжительности операции. Следует отметить, что в этой связи до сих пор продолжаются псевдонаучные классификации подобных сделок, такие, например, как подразделение операций по приобретению и сдаче имущества в аренду на рентинг, хайринг, лизинг. Обоснование различий между ними заключается только в сроке сделки, соответственно краткосрочная операция — рентинг, среднесрочная — хайринг и долгосрочная, соответственно, лизинг. Принимая во внимание, во-первых, полную абсурдность данных подразделений, которые были осуществлены в основном
2 В договорах лизинга при определении имущества приводят-
ся все данные из его технической документации — серийные и индивидуальные номера, определенные индивидуальные признаки и т. д.
экономистами (доведя ситуацию до полного абсурда можно, например, классифицировать лизинг светлых и темных автомобилей), а во-вторых, выделение некорректной и не вполне четкой категории среднесрочных сделок (данное определение не зафиксировано ни в одном документе), следует признать, что юридическая позиция в отношении классификации лизинга представляется гораздо более взвешенной, чем общеэкономическая. Тот факт, что подобные спорные классификации были исключены из закона, свидетельствует о повышении юридического уровня разработанных положений законодательства и дальнейшего его развития (безусловно, в настоящее время полностью не удалось исключить огрехи законодательства о лизинге из современной правовой базы, однако тенденцию развития законодательных норм о лизинге все же следует признать положительной).
На уровне закона лизинг разделялся на финансовый и оперативный3. Финансовый лизинг — это вид лизинга, при котором лизингодатель приобретал в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передавал лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. При этом срок, на который передавалось имущество лизингополучателю, должен был быть соизмеримым по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышать его. Предмет лизинга переходил в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, финансовый лизинг — это лизинг с полной окупаемостью арендованных объектов;
3 На взгляд автора, использование термина «оперативный лизинг», представляется не вполне корректным. Вероятно, он был введен в оборот благодаря прямому и не самому удачному переводу англоязычного выражения operating lease (вспомним, что, как и многие английские слова, слово operating многозначно). В отечественной литературе понятие «оперативный» традиционно увязывается с временным интервалом и подразумевает краткосрочность. Однако понятие operating lease никакого отношения к подобной трактовке не имеет; точнее говоря, конечно, могут быть и краткосрочные арендные операции, но в целом временной аспект здесь не является определяющим. Не случайно, в англо-американской практике операционный лизинг определяется как лизинг, не являющийся финансовым (как видим, никакого упоминания о временном параметре здесь нет). Термин «операционный» гораздо точнее отражает суть лизинговой операции в этом случае, которая, повторим, может быть и достаточно протяженной во времени [2].
в качестве определяющих моментов финансового лизинга в законе выступали: условие о сроке и условие о переходе права собственности.
Оперативный (операционный) лизинг — вид лизинга, при котором лизингодатель на свой страх и риск закупал имущество и передавал его лизингополучателю в качестве предмета лизинга на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. Лизингополучатель не имел права требовать перехода права собственности на предмет лизинга, который вследствие этого мог быть передан в лизинг в течение полного срока амортизации неоднократно. Таким образом, договор оперативного (операционного) лизинга во многом был схож с прокатом. Фактически различие заключалось не в экономической природе, а в формальной юридической стороне, например, имущество, взятое в прокат, должно было использоваться исключительно для потребительских целей, а оперативный лизинг подразумевал предпринимательский характер использования арендованного имущества. Последующая редакция закона отменила подобное деление лизинговых операций на законодательном уровне, что представляется абсолютно оправданным.
На первый взгляд вид имущества не является существенно определяющим при трактовке операции как операция лизинга (следует вспомнить, что законодательно прописаны условия о непотребляемости объектов). Однако следует все же отметить, что реализация проекта лизинга сопряжена с необходимостью учета некоторых обстоятельств в том случае, если в роли объекта лизинга выступают объекты недвижимости4. Закон № 164-ФЗ четко устанавливает, что земельные участки не могут выступать в роли объектов лизинга; тем самым сужается перечень объектов недвижимости, а также ограничиваются во многом права потенциальных лизингополучателей, которые при приобретении объектов недвижимости были ориентированы также и на земельные участки, находящиеся непосредственно под объектами лизинга. Тем не менее иные объекты недвижимости, в частности отдельные здания и сооружения, а также воздушные и морские суда могут с определенными ограничения-
4 Напомним, что к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
ми являться объектами лизинговой сделки. Данные ограничения характерны в большей степени не только для лизинга, но и для любых гражданско-правовых сделок, которые так или иначе связаны с указанным видом имущества. Формального запрета на лизинг упомянутых объектов нет, однако реализация проектов с ними связана с определенными трудностями, о которых пойдет речь далее.
В частности, если речь идет именно о зданиях и сооружениях, то одной из основных трудностей реализации данного вида сделок выступает определенная неурегулированность в российском законодательстве многих вопросов, возникающих при лизинге, например в плане регистрации прав участников сделки. Уже на этапе заключения лизинговой сделки возникают затруднения, связанные с регламентом ее оформления по причине того, что этот процесс еще не проработан до конца в юридическом аспекте. Порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи недвижимости не прописан в законодательстве напрямую и не регламентируется законом о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Следует принимать во внимание еще и то обстоятельство, что регистрационные процедуры на практике чрезвычайно затянуты во времени. Формально может возникнуть такая ситуация, когда лизинговые платежи еще не начисляются (например, договор лизинга не зарегистрирован), однако пользование имуществом уже идет, и налог на имущество платится собственником (лизингодателем) [1].
Еще одна особенность, как несложно догадаться, заключается в неразрывной связи зданий и сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Как уже говорилось, лизинг земельных участков запрещен законодательно, следовательно, исполнение сделки лизинга в случае, когда объектом выступает объект недвижимости (здание), сопряжено с некоторыми сложностями с правовой точки зрения. В настоящее время нет возможности описать весь комплекс взаимоотношений между лизингодателем и лизингополучателем в одном едином договоре. Отношения между участниками касательно земельного участка регулируются с помощью отдельного договора аренды с последующим правом выкупа. Совершенно очевидно, что наиболее разумно организовать процесс таким образом, чтобы срок действия такого договора совпадал со сроком действия договора лизинга на само здание. Тогда по окончании срока действия обоих договоров здание и земельный участок под ним могут быть одновременно переданы в
собственность лизингополучателю. Безусловно, необходимо понимать, что реализация указанных проектов осложняется еще и необходимостью учета аналитических аспектов сделки; в частности, речь идет о корректном расчете лизинговых платежей за сам объект недвижимости и арендной платы и выкупной цены за земельный участок (т. е. необходимо четкое разделение платежей, устанавливаемое в договоре).
Ситуация может осложниться в том случае, если по условиям договора объект лизинговой сделки учитывается на балансе лизингополучателя. В этом случае напрямую лизинговые платежи не списываются, а переносятся косвенно — путем начисления амортизации на лизинговое имущество. Формально получается ситуация, когда платежи в обеспечение временного пользования землей капитализируются у лизингополучателя на балансе и, таким образом, в неявной форме определяется стоимость участка, который в дальнейшем подлежит амортизации. Поскольку подобные вещи при списании на себестоимость могут быть признаны недопустимыми, разделение общих лизинговых платежей на составляющие (лизинг непосредственно объекта недвижимости и плата за участок, на котором он располагается) представляется необходимым требованием при заключении договора.
Следующая проблема, с которой могут столкнуться потенциальные участники сделки, заключается в четком определении целей, для которых приобретается здание или сооружение. Напомним, что согласно законодательству о лизинге имущество должно быть использовано исключительно в предпринимательских целях. В данной связи, если речь идет об объектах коммерческой недвижимости (производственные, складские помещения, офисы и т. д.), то сложностей в реализации данного проекта с указанной стороны быть не может — имущество по своему характеру служит для исполнения предпринимательской деятельности. Что же касается объектов непроизводственной сферы, а также объектов незавершенного строительства, то здесь складывается ситуация, по которой передача таких объектов в лизинг может быть признана неправомерной, поскольку на срок реализации лизинга они не могут быть использованы в предпринимательской деятельности лизингополучателем.
Похожая проблема возникает также и при лизинге объектов жилой недвижимости. Изначально единственное целевое назначение жилой недвижимости — проживание граждан. Соответственно, предполагая на стадии заключения договора
лизинга дальнейшее использование недвижимости, необходимо четко понимать в какой мере ее использование будет отвечать производственному характеру деятельности. Например, если выясняется, что жилую площадь коммерческая организация планирует приобрести в лизинг, к примеру, для проживания сотрудников, то вопрос о предоставлении лизинга может быть решен положительно (хотя, надо четко понимать, что однозначных, юридически корректных трактовок о том, когда можно, а когда нельзя вводить в лизинговый оборот объекты жилой недвижимости российское законодательство не содержит; скорее, здесь речь идет о возможности последующего отстаивания участниками сделки своих позиций в суде). Безусловно, не исключено также и иное коммерческое использование жилой недвижимости, если оно не противоречит Жилищному кодексу РФ.
Также в числе основных проблем лизинга зданий и сооружений можно выделить некую общую особенность операций на российском рынке недвижимости. В данной ситуации речь идет о сознательном занижении стоимости объектов недвижимости в целях сокращения суммы уплачиваемых налогов, а также о существенном разрыве между некой рыночной оценкой недвижимости и ее оценкой в государственных регистрационных органах. Для лизинговой сделки по определению необходимо использовать только «реальную» стоимость объекта, поскольку лизинг, как уже неоднократно подчеркивалось, предполагает прежде всего абсолютную прозрачность в плане соответствия указываемых в договорах сумм реальному положению вещей [3].
Таким образом, необходимо четко разделять два ключевых момента:
— нежелание субъектов сделки указывать действительно фигурирующую в договоре стоимость имущества в силу определенных обстоятельств (данный вопрос в принципе не является специфичным именно для лизинга недвижимости, а характерен для многих сделок, связанных с умалчиванием действительной цены);
— невозможность определения именно реальной цены, ибо для большинства подобных сделок (особенно растянутых во времени на длительные сроки) «рыночную» цену, строго говоря, определить корректно никак не представляется возможным.
Следует отметить, что непременным условием лизинговой сделки с недвижимостью является полный юридический анализ всех предыдущих процедур перехода прав собственности на объект,
структуры собственников объекта и правильность оформления и регистрации сделки. Указанный процесс сам по себе является весьма затратной и трудоемкой процедурой и требует прежде всего четкой юридической проработки на всех стадиях юридической истории объекта недвижимости. Необходимо принимать во внимание, что непосредственно сами процедуры осуществления перехода права собственности будут происходить в весьма отдаленном будущем, поэтому всегда существует специфический и трудно учитываемый заранее риск, с которым участники сделки могут столкнуться при оформлении юридических процедур о переходе прав собственности.
Однако, несмотря на кажущуюся сложность приобретения недвижимости с помощью лизинга, этот инструмент все же потенциально востребован в настоящее время на отечественном рынке. Причин тому несколько. Во-первых, безусловно, представляет интерес для потенциального лизингополучателя возможность рассрочки в приобретении уже готового объекта недвижимости, поэтому появление новых вариантов коммерческих сделок в данной отрасли обязательно будет востребовано. Во-вторых, речь может идти о существенном снижении так называемых административных или управленческих расходов, т. е. расходов, связанных с регистрационными издержками, налогами, лицензиями и т. д. Поскольку имущество все еще остается собственностью лизингодателя, то для потенциального лизингополучателя чрезвычайно привлекательна схема работы по принципу «заплатил и забыл», т. е. в течение срока договора основную массу административных издержек, безусловно, вынужден нести собственник — лизингодатель. Напрямую данное преимущество, безусловно, не связано с экономической эффективностью именно лизинговой схемы, а является лишь следствием общей бюрократизации отечественной правовой системы, однако возможность получения определенных преференций в данном вопросе также может способствовать развитию указанных операций.
Кроме того, в отличие от использования схемы классической аренды объектов недвижимости механизм лизинга позволяет после окончания действия договора лизинга получить недвижимость в собственность по заранее установленной цене (своеобразный механизм страхования от непрогнозируемого роста или падения цены). При заключении лизинговой сделки размеры лизинговых платежей согласовываются на первоначальном этапе и,
как правило, не изменяются в течение всего срока лизинга, или их изменение в обозримой перспективе достаточно предсказуемо. Безусловно, здесь следует упомянуть о возможном обстоятельстве, которое с очевидностью будет являться сдерживающим фактором в развитии указанных сделок. Имеется в виду следующее: длительный характер договорных взаимоотношений приводит к тому, что стоимость недвижимости на будущую отдаленную временную дату перехода права собственности совершенно неясна на момент заключения договора лизинга. Действительно, по общему правилу с течением времени стоимость актива должна постепенно снижаться, если речь идет, скажем, о таких объектах, как автомобиль или оборудование. Ситуация с недвижимым имуществом может кардинально выбиваться из указанной схемы — достаточно изучить уровень цен на недвижимость с временным лагом, как минимум, в десять лет. В этой связи выкупная стоимость объекта недвижимости на момент перехода права собственности может абсолютно не соответствовать его реальной стоимости на указанную дату. Хорошо это или плохо, во многом определяется текущей экономической ситуацией в стране. Фактически мы имеем дело с определенными элементами хеджирования при осуществлении данной сделки.
Сдерживающим фактором развития лизинга недвижимости служит еще и то обстоятельство, что отечественные банки неохотно предлагают долгосрочные кредиты юридическим лицам. Срок лизинга коммерческой недвижимости может составлять около 10—15 лет (длительная амортизация зданий даже с учетом максимального коэффициента ускорения, равного 35, при достаточно высоких
5 Дело в том, что коэффициент ускорения при лизинге — это отличительный признак отечественной системы налогообложения. На Западе зачастую налоговые органы применяют для разных сделок или объемов дифференцированные ставки налога на прибыль, позволяя обоим участникам соглашения получать выгоды от применения лизингового механизма.
процентных ставках на современном банковском рынке приводит к весьма существенному удорожанию объекта. Единственно возможным вариантом преодоления указанного затруднения выступают лишь постепенное улучшение и оздоровление экономической ситуации в стране, вследствие чего должны снижаться процентные ставки, а также увеличиваться предложение свободных долгосрочных («длинных») денег.
Таким образом, многие проблемы в сфере лизинга коммерческой недвижимости нуждаются в решении прежде всего юридических аспектов указанного сегмента деятельности. Экономические предпосылки развития данного вида деятельности во многом определяются общим состоянием экономики в целом (безусловно, при развитой экономической ситуации в стране, наличии определенных перспектив развития экономики, относительно невысоких темпах инфляции и низких процентных ставках долгосрочные проекты лизинга будут гораздо более востребованы, чем сейчас). Однако, несмотря на указанные трудности, в настоящее время рынок лизинга коммерческой недвижимости, пусть и в небольших объемах и с невысоким темпом роста, тем не менее, продолжает развиваться в связи с тем, что участникам сделки очевидны его существенные преимущества перед другими способами приобретения зданий и сооружений для коммерческих нужд.
Список литературы
1. Газман В. Д. Лизинг: статистика развития: учеб. пособие для вузов / ГУ-ВШЭ. М.: ГУ-ВШЭ. 2008. С. 379-382.
2. Ковалев В. В. Лизинг: финансовые, учетно-ана-литические и правовые аспекты: учебно-практическое пособие. М: Проспект. 2010. С. 243-249.
3. Ковалев В. В. Стоимостные оценки фирмы // Экономика и управление. Российский научный журнал. № 4 (54). 2010. С. 70-75.
ПРИГЛАШАЕМ К СОТРУДНИЧЕСТВУ !
Издательский дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ»
приглашает к сотрудничеству организации, занимающиеся подпиской, распространением и реализацией печатной продукции на взаимовыгодных условиях.
Тел./факс: (495) 721-85-75 www.fin-izdat.rupost@fin-izdat.ru
