CC BY
471
УДК 349.414
ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ - МЕТОД ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ Левов Николай Александрович, аспирант, [email protected],
Институт региональных экономических исследований,
г. Москва
В статье рассмотрены вопросы использования концепции ленд-девелопмента для повышения экономической эффективности инвестиционных проектов в области градостроительной деятельности. Представлен комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков, способствующих повышению их рыночной стоимости. Проанализированы этапы проведения работ по девелопменту земельных участков, установлена их взаимосвязь. Отражены принципы оценки эффективности ленд-девелопмента, базирующиеся на надежности вложений, доходности вложений, росте вложений, ликвидности вложений.
Ключевые слова: девелопмент, ленд-девелопмент, земельный участок.
The article considers issues of using information and communicative technologies in order to increase the quality of state services provided in electronic form by executive authorities, their territorial bodies and organisations subordinate to federal executive authorities. The author analyses target indicators/indices of state services provided in electronically, gives a list of them and considers basic directions for quality increase of state services.
Keywords: electronic government services, target indicators/indices of government services, united infrastructure of information systems, information-communication technologies, multifunctional centres
Осуществленные реформы экономического устройства страны предопределили создание условий для проявления частных экономических интересов в развитии рынка недвижимости, в том числе земельного рынка. Отличительной чертой современного подхода к землепользованию является его привязка к конкретным инвестиционным проектам, осуществляемым при строительстве новых и реконструкции существующих объектов недвижимости. Реализация инвестиционного проекта требует выполнения целого комплекса мероприятий, включающих [4]:
- приобретение, аренду, подготовку земельного участка под строительство;
- проведение инженерных изысканий;
- разработку проектной документации;
- выполнение строительных и монтажных работ;
- приобретение технологического оборудования;
- проведение пуско-наладочных работ;
- подготовку работников и эксплуатацию созданного объекта.
Эффективность реализации инвестиционного проекта определяется его средой и качеством инвестиционной идеи, характеризующей условия функционирования финансовых механизмов, используемых при его реализации и получении прибыли. Нарушение этих условий приводит к неопределенным ситуациям, которые связаны с изменением условий налогообложения, кредитования, изменением уровня инфляции, валютных курсов, уровня цен на изготавливаемую продукцию, поставляемое оборудование, изменением законодательства в области таможенных тарифов, социальноправовых отношений [3].
Анализ текущей ситуации в секторе недвижимости и строительства говорит о том, что острая фаза экономического кризиса закончилась. Однако сейчас рынок находится в глубокой депрессии, о чем свидетельствуют слабые финансовые и операционные показатели данного сегмента ранка недвижимости. Девелоперы серьезно урезали свои инвестиционные портфели и не начинают новых проектов. Одновременно с замораживанием объектов строительства компании пытались продать часть своих активов, чтобы сократить операционные расходы и улучшить финансовое положение. Многие из них борются за выживание и одновременно с этим несут немалые судебные издержки. Некоторые из них находятся в опасной близости от банкротства или потери своих активов и независимости.
Можно с уверенностью говорить, что массовые случаи замораживания инвестиционных проектов, которые имели место в конце 2008 - начале 2009 года, в настоящее время прекратились. Очевидно, что дело здесь вовсе не в нормализации ситуации на рынке недвижимости, а в том, что компании уже заморозили все «бумажные проекты» и подавляющее большинство текущих проектов, оставив только те, которые находятся на поздних стадиях готовности (80% и выше). В среднем компании отказались от реализации 70-90% из числа своих инвестиционных проектов. Приоритет при этом отдается объектам жилой, а не коммерческой недвижимости, которые теоретически могут приносить доход еще на этапе строительства (соинвесторы, дольщики).
Многие эксперты связывают надежды на восстановление сектора рынка недвижимости с повышением интереса арендаторов и потенциальных покупателей к
объектам коммерческой и жилой недвижимости, однако первые признаки оживления еще не стоит принимать за новую тенденцию на рынке. Подводя некий итог, можно с определенной долей уверенности говорить о том, что первые признаки восстановления рынка уже налицо. Совершенно другой вопрос, насколько быстро начнется устойчивый рост и когда рынок недвижимости сможет достичь своих докризисных показателей.
Все проекты в области недвижимости реализуются на территории того или иного земельного участка. Однако концепции развития земельных участков могут быть выделены в отдельный сегмент рынка.
Совершенствование методов управления земельными ресурсами, представляющих собой комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков и, как следствие, увеличение его рыночной стоимости, позволит избежать многих проблем, связанных с ликвидностью инвестиционных проектов по их застройке. Сегодня, когда все более и более актуальной становится продажа и покупка земельных участков всех размеров и назначений, а «удачных» для инвестиции земельных участков остается все меньше и меньше, на повестку дня выходят услуги лэнд-девелопментовских компаний.
Ленд-девелопмент - услуга на отечественном рынке достаточно новая, и компаний, предлагающих ее качественное выполнение, пока еще немного.
Решение об осуществлении инвестиционного проекта по повышению ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков с последующей подготовкой земельных участков к реализации в целом принимается в условиях неопределенности, когда невозможно предугадать и оценить в полной мере вероятность потенциальных результатов [1]. Поэтому создание концепции ленд-девелопмента - это первое материальное воплощение идеи инвестора. Она позволяет комплексно взглянуть на проект еще раз и внимательно взвесить все «за» и «против».
Концепция девелопмента земельных участков требует наличия в команде инвестиционного проекта профессиональных юристов, поскольку многие вопросы, связанные с земельным законодательством, по-прежнему допускают двоякое толкование. При наличии ограничений в отношении участка задача специалиста - предложить наиболее простой и финансово оправданный способ их преодоления.
Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:
- наличие правовых ограничений на использование земельного участка;
- технические требования;
- площадь застройки;
- застраиваемая территория.
Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы [2]:
- каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;
- какого будет его функционально назначение;
- какими должны быть потребительские свойства земельного участка;
- какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.
Подготовка и разработка концепции ленд-девелопмента строится на тщательном
исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого концепция включает в себя:
- анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;
- перспектив развития района;
- определение целевых групп потребителей;
- выбор оптимального варианта развития земельного участка;
- формирование профиля и состава арендаторов;
- разработка ландшафтной концепции;
- разработка инфраструктуры земельного участка;
- анализ инвестиционной окупаемости проекта;
- формат и позиционирование объекта на рынке;
- разработку управленческой стратегии развития;
- разработка политики продаж.
Ленд-девелопмент подразумевает под собой процесс разукрупнение земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.
Другими словами, понятие «ленд-девелопмент» можно определить как услугу по ликвидации потенциальных рисков инвестиционных проектов с земельными участками.
Девелопмент земли, следуя классическим канонам, можно подразделить на три
этапа:
1) действия с неподготовленными земельными участками;
2) сооружение и подведение основных элементов инфраструктуры (дорог, магистральных инженерных сетей);
3) разделение земли на участки, готовые для последующей застройки.
Участниками этих этапов, которые на практике, чаще всего, могут совпадать или
пересекаться между собой являются:
- первоначальный покупатель неподготовленной земли, целью которого является получение спекулятивной прибыли;
- перекупщик, который держит землю в собственности в ожидании роста цен для дальнейшей продажи;
- первоначальный девелопер, который анализирует рынок и решает все проблемы правового характера, то есть осуществляет первый этап приведенной выше схемы;
- девелопер - осуществляет второй этап схемы, прокладывает инженерные коммуникации, завершает процесс разукрупнения;
- застройщик (конечный пользователь) - осуществляет строительство и воплощение в жизнь конкретного инвестиционного проекта.
Несмотря на кажущуюся независимость каждого этапа, все они тесно переплетены между собой, и становится очевидным, что конкретные особенности реализации на каждом предыдущем этапе накладывают ограничения на свободу действий на последующих, будь то юридические или технические, за исключением, пожалуй, самого первого этапа чистой купли-продажи земли.
С другой же стороны, успешность каждого предыдущего этапа зависит от потенциальной успешности последующего этапа, потому что потенциальные выгоды и прибыль осуществления конечного проекта обусловливают спрос и стоимость продуктов промежуточных этапов. Это и есть связующие звенья всех этапов, имеющие своим вектором общую эффективность. И каждый этап, включая спекулятивный, выполняет тут свою незаменимую роль.
Также в контексте взаимосвязи этапов можно отметить, что ленд-девелопмент во всем мире является высокодоходным бизнесом, но при этом и с высоким риском. И чем «ближе к земле» и дальше от конечного потребителя этап, тем выше как его потенциальная доходность, так и финансовый риск. Поэтому наиболее привлекательными
участками, как ни странно, могут оказаться проблемные участки с максимальными гипотетическими рисками и, следовательно, минимальной ценой.
Стоимость комплекса услуг по лэнд-девелопменту обычно составляет несколько сотен тысяч рублей, подобные затраты по отношению к общей себестоимости крупного проекта незначительны, а польза от них несомненна. Ведь в случае выбора неверной концепции использования земельного участка могут затянуться сроки реализации проекта и, как следствие, снизится прибыльность инвестиций. С другой стороны, при инвестиционной покупке не очень больших земельных участков, стоимость которых вполне сопоставима со стоимостью комплекса услуг по лэнд-девелопменту, инвестор может воспользоваться только отдельными услугами (консультацией по участку без детальной разработки концепции его использования).
В любом случае, цель всех видов девелопмента - получение прибыли от недвижимости, стратегии же достижения этой цели могут быть разные. Кто-то ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие - на максимальный доход от него.
Основными принципами эффективного ленд-девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, ленд-девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным. Для стоимостноориентируемого девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи. Для доходноориентируемого девелопера на первом месте по важности стоит доходность. Создание эффективного объекта недвижимости долгий и трудоемкий процесс. На всех его этапах взаимодействует большое количество участников и от того, насколько правильно девелопер построит этот процесс, во многом зависит эффективность будущего объекта недвижимости.
Российский опыт девелопмента земельных участков показывает, что выработаны определенные алгоритмы анализа доходности девелопмента земельных участков. К примеру, методология компании «Терра» [5] базируется на понятии «эффективная доходность». Ее основное отличие от общей доходности состоит в том, что при расчете проекта учитывается текущая стоимость земли, т.е. из общей доходности проекта вычитается дельта, образовавшаяся в результате роста рыночной стоимости земли за период строительства. Это принципиально для оценки эффективности проекта, так как бурный рост цен на землю докризисных лет выявил все ошибки и просчеты девелоперов. Анализ показывает, что практически все проекты с низкой или отрицательной
эффективной доходностью содержали существенные ошибки при выработке общей концепции, проектировании и строительстве.
Литература
1. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. Н.И. Лахметкиной. М.: Кнорус, 2009. С. 56.
2. Рогатнев Ю.М., Кузнецов И.В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.
3. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. М.: Финансы и статистика, 2009. С. 102.
4. Ткаченко И.Ю., Малых Н.И., Инвестиции. М.: Академия, 2009. С. 96.
5. http://www.terra-peterburg.ru/index.html. (Дата обращения: 05.04.2012).
