CC BY
65
Критические замечания о справочных данных для расчета операционных расходов
Л.А. Бастригина член экспертного совета «Ассоциации консалтинговых и экспертных организаций «Национальный союз экспертных организаций», ведущий оценщик ООО «Эстимэйт», группы компаний !РТЗгоир (г. Москва)
Любовь Аркадьевна Бастригина, 1 .bastrigina@iptg.ru
Оценка недвижимости составляет основной объем рынка оценочных услуг и, казалось бы, каждый оценщик знает, что такое операционные расходы и как их правильно определять.
Но, как выяснилось, все не так однозначно. Речь пойдет о справочниках, публикуемых оценочными организациями и содержащих данные для снижения трудоемкости проведения оценки. Наиболее распространенными среди оценщиков являются справочники оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера (Нижний Новгород, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки), справочники расчетных данных для оценки и консалтинга и сборники рыночных корректировок под редакцией Е.Е. Яскевича (Москва, Научно-практический центр профессиональной оценки).
В Справочник оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, по меньшей мере, начиная с 3-го издания, вышедшего в 2014 году, включена таблица «Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода».
Процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода Активный рынок Неактивный рынок
т1п тах т1п тах
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты 15 20 20 25
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты 20 25 25 30
2.1 Бизнес-центры класса А, Б 15 20 20 25
2.2 ТЦ, ТК, ТРК 15 20 20 30
2.3 Универсальные низкоклассные офисно-торговые объекты 15 20 20 30
3.1 Универсальные объекты сельскохозяйственного назначения 10 25 15 30
5.1 Базы отдыха 10 25 15 30
Таблица с аналогичным названием и содержанием приведена и в издании «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Л.А. Лейфера (том 2).
Давайте вспомним, что такое операционные расходы.
Например, на страницах 124-125 учебника «Оценка недвижимости» под редакцией
Заслуженного деятеля науки Российской Федерации, доктора экономических наук, профессора А.Г. Грязновой и доктора экономических наук М.А. Федотовой написано следующее: «Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода».
Операционные расходы делятся на три группы:
1) условно-постоянные расходы;
2) условно переменные или эксплуатационные расходы;
3) расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Как правило, к ним относятся:
• налоги на имущество (включая плату за землю);
• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки) плюс налоги на нее.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, а именно:
• коммунальные;
• на содержание территории;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• на обеспечение безопасности;
• на управление (в процентах от действительного валового дохода).
К резервам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).
Итак, согласно общепринятой методологии нет ни одной статьи операционных расходов, которая рассчитывалась бы в процентах от потенциального валового дохода.
Действительно, условно-переменные расходы зависят от эксплуатационной загруженности объекта, соответственно, базой для их расчета является либо действительный валовой доход, либо суммы соответствующих расходов в денежных единицах (в том случае если они рассчитываются в процентах от указанного дохода).
Базы для расчета условно-постоянных операционных расходов следующие:
• для расчета платы за землю - кадастровая стоимость земельного участка;
• для расчета налога на имущество - остаточная балансовая стоимость имущества либо (для отдельных видов недвижимости) - кадастровая стоимость объекта капитального строительства;
• для расчета затрат на страхование - затраты на воспроизводство/замещение объекта капитального строительства.
Резерв на замещение рассчитывается исходя из стоимости быстроизнашивающихся конструктивных элементов (затрат на замещение быстроизнашивающихся элементов) и продолжительности срока их полезной службы.
Таким образом, использование информации из Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки в том виде, в котором она представлена в изданиях 2014 и 2016 годов, приводит к ошибочному расчету операционных расходов.
Понятно стремление оценщиков снизить трудоемкость оценки, но это не должно приводить к нарушению методологии оценки или к попытке ее исправить.
В статье «От научного редактора», открывающей Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Л.А. Лейфера (том 1), вышедшем в 2014 году, акцентируется внимание оценщиков на следующем: «Следует понимать, что справочник не может и не должен заменить исследований рынка объекта оценки, которые в соответствии с федеральными стандартами должен выполнить оценщик... И разумный скептицизм, сопоставление с другой имеющейся в распоряжении оценщика информацией, проведение собственных исследований рынка и факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта, являются неотъемлемой частью работы оценщика в каждом конкретном случае оценки».
К этому хотелось бы добавить, что наличие справочных данных не отменяет необходимость знания методологии оценки оценщиками и не должно приводить к снижению профессионального уровня пользователей указанным Справочником. При проведении оценки, помимо знания арифметики, необходимо понимание экономического смысла каждой применяемой корректировки.
В справочниках расчетных данных для оценки и консалтинга и сборниках рыночных корректировок Научно-практического центра профессиональной оценки под редакцией Е.Е. Яскевича представлена таблица со значениями операционных и эксплуатационных расходов для разных типов недвижимости. Для примера приведем таблицу, представленную в Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга, СРД № 21-2017 (см. с. 19).
Под таблицей 1.5.1 дается примечание, что расценки приведены с учетом НДС. Давайте разберемся, насколько оно корректно.
Итак, в составе условно-переменных расходов учитываются коммунальные расходы, некоторые эксплуатационные расходы, такие как содержание территории, текущие ремонтные работы, расходы на обеспечение безопасности, расходы на управление, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату.
Как мы уже отмечали, условно-переменные расходы зависят от эксплуатационной загруженности объекта недвижимости, соответственно, они могут рассчитываться в процентах от действительного валового дохода. Однако если арендодатель является плательщиком НДС, то с дохода от сдачи недвижимости в аренду, то есть с действительного валового дохода, он обязан платить НДС. Следовательно, при построении модели расчета с применением доходного подхода действительный валовой доход включается уже очищенным от НДС, поэтому, если условно-переменные расходы рассчитываются в процентах от действительного валового дохода, они не должны очищаться от НДС.
Если же операционные расходы рассчитываются постатейно, то есть в денежных единицах, то давайте посмотрим, по каким статьям возможен взаимозачет входящего и исходящего НДС, а в каких - нет.
Справка
Исходящий НДС - это налог, который начисляет арендодатель и выставляет своим контрагентам при продаже товаров (работ, услуг, имущественных прав), то есть арендаторам. Начислять НДС обязаны плательщики НДС. Начисленный НДС должен быть уплачен в бюджет по итогам квартала в установленные сроки. Но прежде его можно уменьшить на вычеты, а именно на входной НДС (п. 1 ст. 173, пп. 1 и 2 ст. 171 НК РФ).
Входящий НДС - это НДС, который предъявляют продавцы товаров (работ, услуг, имущественных прав) покупателю и который арендодатель оплачивает. То есть входя-
щий НДС появляется у тех, кто что-то приобретает у плательщиков НДС, при условии, что такие операции облагаются НДС.
Входящий НДС участвует в расчете суммы НДС к уплате - у плательщиков этого налога из суммы исходящего НДС вычитается входящий (п. 1 ст. 173 НК РФ). Но это возможно только при соблюдении ряда условий:
1) товары, работы, услуги, имущественные права (далее - товары) приобретены для использования в операциях, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ);
2) приобретенные товары приняты к учету;
3) у покупателя есть счет-фактура от поставщика и первичные документы;
4) не истекли 3 года с момента принятия товаров на учет (п. 1.1 ст. 172 НК РФ).
СРД-21, ноябрь 2017 г.
1.5. Эксплуатационные н операционные расходы для различных помещений б Москве.
Санкт-Петербурге. Московской области
Использование: при проведении расчетов по доходному подходу и хоррехтнровок для сравнительного подхода.
Та блипл 1.5.1
Средние величины он ер л нпо иных н эксплуатационных расходов для различных помещении.
руб./к в. и. в год*
№ п'п Город/ Класс А Б С
1 Москва*
1.1 Офисные помяцешш:
Операционные расходы 7 420 5 620 3 980
Эксплуатационные расходы 4 790 3 330 2 650
1.2 Торговые помещения
Операционные расколы 3 340 7 020 5 190
Эксплуатационные расходы 6 050 4 530 3 490
и Складские помещения
Операционные расходы 2 510 2420 1 680
Эксплуатационные расходы 2 130 1 610 1210
2 Санкт/Петербурт
2.1 Офнсные поношения
Операционные расходы 6 390 5 410 3 430
2.2 Торговые помещения
Операционные расходы 7 020 5 730 4 410
2.3 Складские помещения
Операционные расходы 2 190 1 730 1 310
Эксплуатационные расходы 1 805 1 410 940
3 Ы осковская область
3.1. Склада™ помещения
Операционные расходы 1 610-2 360 1 260-2 130 958-1 630
* Расценки для класса «В» и «С» офисных и торговых помещений снижаются для Московской области на 12 - 17% по сравнению с Москвой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи, страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно соапав.1яет от 1 до 5% от арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
Понятно, что такой зачет проводится при пользовании услугами коммунальных, ремонтных, охранных организаций, организаций, занимающихся вывозом мусора и т. д., тех, кто также является плательщиком НДС.
Посмотрим, содержат ли НДС заработная плата персонала и налоги на заработную плату.
Думаю, ответ для всех очевиден - нет, не содержат.
Теперь проанализируем наличие НДС в условно-постоянных расходах.
Налоги на имущество организаций
Базой для уплаты налога является либо остаточная стоимость объекта капитального строительства, которая в балансе учитывается без НДС, либо кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая не является объектом налогообложения по уплате НДС.
Плата за землю
Плата за земельный участок представляет собой либо налог на участок, либо арендную плату за его использование и рассчитывается по ставке, в процентах от кадастровой стоимости участка. Может ли плательщик налога уменьшить его размер на ставку НДС? Как отреагируют на это налоговые службы? Здесь также ответ для всех очевиден - налоги нельзя уменьшить на ставку НДС, так как это является нарушением налогового законодательства.
Затраты на страхование
Этот вид условно-постоянных расходов рассчитывается исходя из затрат на воспроизводство либо замещение страхуемого объекта и представляет собой выплаты страховой компании, соответственно, этот вид расходов следует очищать от НДС.
Резервы на замещение
Этот вид затрат представляет собой расходы на замену быстроизнашивающихся элементов. Арендодатель, как правило, заключает договор с ремонтными организациями, которые в общем случае являются плательщиками НДС. Соответственно, появляется входящий НДС, который погашается исходящим НДС. То есть эти затраты необходимо очищать от НДС.
Нелишним будет напомнить, что при оценке объекта с применением доходного подхода в операционных расходах учитываются только расходы, которые содержат арендные ставки. Если арендные ставки, на базе которых оценщик рассчитывает потенциальный валовой доход, не включают те или иные статьи операционных расходов (что выясняется в каждом конкретном случае индивидуально), то оценщик их тоже не должен учитывать в составе операционных расходов.
Анализ статей операционных расходов показал, что ставки операционных расходов, публикуемые в справочниках расчетных данных для оценки и консалтинга и сборниках рыночных корректировок под редакцией Е.Е. Яскевича, нельзя очищать от НДС посредством деления на 1,18. Как мы показали, необходим анализ каждой составляющей ставки операционных расходов.
Вывод
Итак, несмотря на то, что показатели, представленные в справочниках, существенно сокращают трудоемкость проведения оценки, их нельзя использовать бездумно, без анализа экономического смысла каждой корректировки.
ЛИТЕРАТУРА
1. Справочник оценщика недвижимости / под. ред. Л. А. Лейфера. Н. Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014-2016.
2. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД № 21-2017 / под ред. Е. Е. Яскевича. М. : Научно-практический центр профессиональной оценки, 2017.
3. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М., 2007.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5
августа 2000 года № 117-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
* * *
Окончание. Начало на с. 15
По количеству лотов, реализованных на высоте 100 и более метров, лидирует комплекс апартаментов Neva Towers. Здесь было продано 135 апартаментов на этажах, расположенных выше стометровой отметки. Самая «высокая сделка» в проекте - лот на 48 этаже. «Серебро» снова получает «Савеловский Сити» - 115 квартир и апартаментов выше 100 метров. Наивысшая точка - 46 этаж. Третье место у комплекса «Пресня Сити» - 94 лота. Самый высокий из них расположен на 44 этаже С одинаковым показателем в пятерку также вошли жилые комплексы «Центр-Сити» и Wellton Towers - по 55 квартир на уровне 100 метров и выше. Самыми высокими этажами, на которых были реализованы лоты, в этих проектах стали 51 и 44 соответственно.
Топ-10 жилых небоскребов Москвы по количеству сделок на высоте 100 и более метров
№ п/п Название проекта Максимальная высота корпусов в проекте, м Количество ДДУ выше 100 метров Самая высокая сделка, этаж
1 Neva Towers 336,9 135 48
2 Савеловский Сити 155,6 115 46
3 Пресня Сити 156 94 44
4 Центр-Сити 174,9 55 51
5 Wellton Towers 200 55 44
6 Нескучный HOME & SPA 262 29 61
7 Level Амурская 130 21 37
8 Маяковский 120 20 36
9 Сердце Столицы 131,6 17 36
10 Утесов 105 11 31
Данные «<Рейтинг новостроек»
Самыми востребованными лоты на высоте птичьего полета стали в комплексе Wellton Towers -53,9% всех сделок в 2017 году было заключено по объектам недвижимости, расположенным выше отметки в 100 метров. На втором месте Neva Towers - 51,3%. «Бронза» у высотного жилого комплекса «Нескучный HOME & SPA» - 40,8% сделок. К слову, здесь же был реализован самый высокий лот в Москве в 2017 году - квартира площадью 161,18 кв. м на 61 этаже. Четвертое и пятое места достались проектам «Пресня Сити» (29,1%) и «Савеловский Сити» (26,3%).
Топ-10 жилых небоскребов с самыми востребованными лотами на высоте 100 и более метров
№ п/п Название проекта Максимальная высота корпусов в проекте. м Доля сделок с лотами выше 100 метров, %
1 Wellton Towers 200 53,9
2 Neva Towers 336,9 51,3
3 Нескучный HOME & SPA 262 40,8
4 Пресня Сити 156 29,1
5 Савеловский Сити 155,6 26,3
6 Утесов 105 18,6
7 Маяковский 120 11,3
8 Центр-Сити 174,9 8,4
9 Level Амурская 130 6,7
10 Сердце Столицы 131,6 4,4
Данные «<Рейтинг новостроек»
Информация предоставлена интернет-порталом Urbanus.ru
