CC BY
116
Башинская Инна Геннадьевна
кандидат юридических наук, Краснодарский университет МВД России
Башинская Ольга Михайловна
ООО «Аякс»
(e-mail: Bashinskaya_ig@mail.ru)
Криминологический аспект мошенничеств в сфере недвижимости
В статье осуществляется криминологический анализ мошенничества в сфере оборота недвижимости. По итогам исследования авторы предлагают меры предупреждения мошенничества в данной сфере.
Ключевые слова: недвижимость, оборот недвижимости, сделка, мошенничество, криминологический анализ.
I.G. Bashinskaya, Master of Law, Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; e-mail: Bashinskaya_ig@mail.ru; O.M. Bashinskaya, LLC «Ayaks». Criminological aspect of frauds in real estate industry
The subject of the research in this article is criminological analysis of fraud in real estate turnover. According to the results, the authors suggest measures to prevent fraud in this area. Key words: real estate, real estate turnover, transaction, fraud, criminological analysis.
Появление у граждан юридически закрепленного права приобретать недвижимость в собственность, рост жилищного строительства повлекли за собой, наряду увеличением количества сделок, ряд мошеннических действий в данной сфере. Высокая степень общественной опасности преступных деяний в сфере недвижимости объясняется причинением крупного и особо крупного имущественного ущерба потерпевшим. Изучение криминологических аспектов мошенничества в сфере недвижимости является важнейшим шагом в разработке эффективных мер предупреждения данных преступлений.
В Уголовном кодексе Российской Федерации (далее - УК РФ) [1] нормы о мошенничестве закреплены в разд. VIII «Преступления в сфере экономики». Диспозиция ст. 159 УК РФ определяет мошенничество как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. В связи с этим достаточно дискуссионным в отечественной доктрине является вопрос о том, можно ли считать приобретение права на имущество формой хищения. С лингвистической точки зрения разделительный союз «или» выражает отношения взаимоисключения, поэтому приобретение права на имущество формой хищения не является [2, с. 15].
Проблема возникает и с понятием права на имущество. Толкование норм гражданского права позволяет сделать вывод, что право на имущество включает в себя как вещные права (например, правомочия собственника), так и обязательственные (в частности, права требования по различным договорам: банковского вклада, аренды и т.д.). Полагаем, что приобретение права на имущество следует понимать как наделение определенного лица правомочиями собственника, иного законного владельца независимо от того, имело ли место фактическое изъятие вещей из законного владения в момент совершения мошенничества.
Для мошенничества в сфере оборота недвижимости характерным является то обстоятельство, что преступник обычно внешне действует открыто и окружающие не осознают противоправности действий виновного. При этом волеизъявления потерпевшего и виновного внешне совпадают, мошенническая сделка имеет вид обычного договора (купли-продажи, мены недвижимости и т.д.). Мошенничества в сфере оборота недвижимости могут совершаться при заключении договоров участия в долевом строительстве жилых домов. Виновные лица в сделке могут выступать как в качестве стороны, которая приобретает право на недвижимое имущество, так и в качестве стороны, которая
100
отчуждает эти права с целью получения денежных средств. Из этого следует, что предметом мошенничества в сфере оборота недвижимости могут быть: 1) недвижимое имущество; 2) денежные средства.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [3] к недвижимости (недвижимому имуществу) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, или объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким имуществом являются и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания. К недвижимому имуществу относится предприятие как имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В настоящее время подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» [4], а значит, в ближайшее время может появиться новый объект недвижимости - площадка, т.е. неизолированные части нежилых помещений, расположенных в зданиях, сооружениях (в том числе парковоч-ные места, торговые и офисные помещения).
В юридической литературе отмечается, что самое большое количество мошенничеств в сфере оборота недвижимости (около 85%) совершается в отношении жилых помещений, около 10% - в отношении нежилой, коммерческой недвижимости, наименьшее количество (около 5%) осуществляется в отношении земельных участков [5].
Обратимся к понятию денег (валюты). В соответствии со ст. 140 ГК РФ законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории РФ, является рубль. Денежные расчеты могут быть наличными и безналичными. Законодатель относит иностранную валюту к деньгам с оговоркой: порядок и условия ее использования определяются законом или в установленном им порядке. Это означает, что иностранную валюту можно отнести к вещам, ограниченным в гражданском обороте. Понятие иностранной валюты дано в ст. 1 Федерального закона от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» [6]. Однако именно национальная валюта является единственным платежным средством
внутри страны, а не иностранная валюта. Следует учитывать, что иностранная валюта может выполнять функцию меры стоимости. Так, ст. 317 ГК РФ установлено, что в денежном обязательстве может указываться, что оно подлежит оплате как в рублях, так и в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах.
К мошенническим действиям в сфере оборота недвижимости, имеющим предметом денежные средства, можно отнести действия виновных под видом оказания услуг по обороту недвижимости (услуги по подбору жилья, сдача в аренду чужой недвижимости и т.д.). Понятие «оборот недвижимости», исходя из содержания норм ГК РФ, можно представить как переход вещных прав на недвижимое имущество путем совершения возмездных и безвозмездных сделок.
Общим признаком мошенничества является причинение потерпевшему имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием. Данные понятия разъясняются в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» [7]. Обман может состоять в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений, либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение (п. 2). Злоупотребление доверием при мошенничестве заключается в использовании с корыстной целью доверительных отношений с владельцем имущества или иным лицом, уполномоченным принимать решения о передаче этого имущества третьим лицам. Доверие может быть обусловлено различными обстоятельствами, например служебным положением, личными или родственными отношениями лица с потерпевшим (п. 3).
Основными разновидностями обмана и злоупотребления доверием, применяемыми при совершении мошенничества в сфере оборота недвижимости, являются следующие: приобретение недвижимого имущества по поддельным документам; многократная продажа одного объекта недвижимости; продажа или аренда чужой недвижимости; рейдерские захваты недвижимости предприятий; присвоение денежных средств без выполнения условий сделки
101
и т.д. В частности, по одному из дел установлено, что Ш.В., являясь пенсионером, инвалидом, нуждаясь в силу возраста и состояния здоровья в уходе, изъявил желание заключить договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением. В ходе судебного заседания установлено, что в действительности был заключен договор купли-продажи квартиры. Как следует из показаний потерпевшего, он полагал, что заключает договор ренты с К., молодой и энергичной женщиной, которая обещала осуществлять уход за ним. На самом деле К. являлась генеральным директором ООО, осуществляющего деятельность в сфере оборота недвижимости. При этом установлено, что денежные средства Ш.В. не передавались, документов, подтверждающих передачу денежных средств, К. не предоставила [8].
Мошеннические действия в сфере оборота недвижимости могут характеризоваться различной степенью латентности в зависимости от конкретного вида. Например, посягательства, предметом которых является само недвижимое имущество, менее латентны, поскольку неотъемлемой частью общественно опасного деяния является совершение сделки, подлежащей государственной регистрации.
Анализ социально-территориальной распространенности мошенничества в сфере оборота недвижимости показывает, что преступный бизнес сосредоточен в крупных областных (краевых) центрах, где цены на недвижимое имущество являются достаточно высокими. Данная преступность, как правило, является организованной, иногда легализованной под «вывеской» риэлторских фирм, созданных при них служб безопасности. Организованные группы зачастую используют следующие преступные схемы: 1) преступник путем обмана убеждает потерпевшего выдать ему генеральную доверенность или подделывает доверенность от лица потерпевшего; 2) преступник после смерти владельца квартиры путем подделки документов либо с помощью подставного лица завладевает недвижимостью; 3) преступник, выдавая деньги под залог недвижимости, вынуждает потерпевшего подписать договор купли-продажи квартиры и т.д. [2, с. 96].
Деятельность мошеннических групп в сфере недвижимости предполагает наличие коррумпированных связей (связи с сотрудниками правоохранительных и регистрирующих органов, нотариусами).
Мошенники в сфере оборота недвижимости -это лица в возрасте от 31 года до 50 лет, как правило, с высоким уровнем образования (84% составляют лица, имеющие высшее или среднее специальное образование), корыстной направленностью личности [5]. Чаще всего,
преступник действует с обдуманным, конкретизированным умыслом, т.к. обман при совершении операций с недвижимостью требует значительного времени на подготовку, связанную с поиском объекта недвижимости, разработкой последовательности действий, изготовлением поддельных документов, подбором соучастников и т.п. Следует отметить, что 14,3% преступников, совершивших мошенничество в сфере оборота недвижимости, были ранее судимы, из них 3,5% - за мошенничество.
Изучение виктимологического аспекта мошенничества в сфере оборота недвижимости показало, что потерпевшими от преступлений чаще становятся граждане в возрасте от 21 года до 30 лет, желающие улучшить жилищные условия, а также одинокие пенсионеры, инвалиды, алкоголики, наркоманы, лица, страдающие психическими заболеваниями, доля которых составляет 60% от общего количества потерпевших [9, с. 169]. Доля юридических лиц среди потерпевших составляет 14% [5].
Рассмотрим причины и условия совершения преступлений в сфере оборота недвижимости, образующие в криминологическом понятии «криминогенные детерминанты». Классификация детерминант является достаточно условной, она осуществляется по самым различным критериям. По сфере действия можно выделить несколько групп детерминант, которые способствуют совершению мошенничества в сфере оборота недвижимости. Экономические детерминанты обусловлены высокой стоимостью недвижимого имущества, когда возможности приобрести жилье в собственность для большинства граждан являются минимальными, и высокой доходностью от совершения преступления в данной сфере. Правовые причины связаны с несовершенством действующего законодательства (гражданского, земельного, жилищного, уголовного). Если говорить о духовно-нравственной сфере, то причинами совершения преступления в сфере оборота недвижимости являются низкая юридическая грамотность населения, неспособность защищать свои права и законные интересы. Существуют причины организационного характера, например недостатки в деятельности регистраторов, нотариусов, а также в профилактической деятельности правоохранительных органов.
Резюмируя сказанное, можно назвать основные меры, способные предупредить мошенничества в сфере оборота недвижимости: 1) усиление государственного контроля в исследуемой сфере путем законодательной регламентации обязанности государственных регистраторов уведомлять сотрудников правоохранительных органов об обнаружении
102
признаков подделки в документах, поданных на государственную регистрацию, выявлении совершения нескольких сделок с одним объектом недвижимости и т.д.; 2) профилактические мероприятия, связанные с информированием
1. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-Ф3 (ред. от 3 июля 2016 г. № 329-Ф3) // Собр. законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
2. Теплова Д. О. Криминологическая характеристика и предупреждение организованного мошенничества: дис. ... канд. юрид. наук. М, 2014.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г. № 354-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения): проект Федерального закона. Доступ из справ. правовой системы «Консуль-тантПлюс» (дата обращения: 15.05.2016).
5. Огарь Т. А. Уголовно-правовая и криминологическая характеристика мошенничества в сфере оборота недвижимости: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2009.
6. О валютном регулировании и валютном контроле: федер. закон от 10 дек. 2003 г. № 173-ФЗ (ред. от 30 дек. 2015 г. № 430-ФЗ) // Собр. законодательства РФ. 2003. № 50. Ст. 4859; 2016. № 1, ч. 1. Ст. 50.
7. О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 дек. 2007 г. № 51 // Бюл. Верховного Суда РФ. 2008. № 2.
8. Апелляционное определение Московского городского суда от 4 дек. 2015 г. по делу № 33-45862/2015. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Хапов К. Г. Проявление мошеннических действий в жилищной сфере как предмет криминологического анализа // Общество: политика, экономика, право. 2008. № 2.
населения о мошеннических действиях с недвижимым имуществом; 3) совершенствование работы правоохранительных органов по профилактике мошенничества в сфере оборота недвижимости.
1. Criminal Code of the Russian Federation d.d. June 13, 1996 № 63-FL (as amended on July 3, 2016 № 329-FL) // Coll. of legislation of the Russian Federation. 1996. № 25. Art. 2954.
2. Teplova D.O. Criminological characteristics and prevention of organized fraud: diss.... Master of Law. Moscow, 2014.
3. Civil Code of the Russian Federation (part one) d.d. Nov. 30, 1994 № 51-FL (as amended on July 3, 2016 № 354-FL) // Coll. of legislation of the Russian Federation.1994. № 32. Art. 3301.
4. On amendments to certain legislative acts of the Russian Federation (regarding involvement in the civil circulation areas, which are parts of the building or structure): draft of fed. law. Access from legal reference system «ConsultantPlus» (date of access: 15.05.2016).
5. Ogar T.A. Criminally-legal and criminological characteristics of fraud in real estate turnover: auth. abstr.... Master of Law. St. Petersburg, 2009.
6. On currency regulation and currency control: fed. law d.d. Dec. 10, 2003 № 173-FL (as amended on Dec. 30, 2015 № 430-FL) // Coll. of legislation of the Russian Federation. 2003. № 50. Art. 4859; 2016. № 1, pt. 1. Art. 50.
7. On judicial practice in cases of fraud, misappropriation and embezzlement: resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation d.d. Dec. 27, 2007 № 51 // Bull. of the Supreme Court of the Russian Federation. 2008. № 2.
8. Appeals determination of the Moscow City Court d.d. Dec. 4 2015 in the case № 3345862/2015. Access from legal reference system «ConsultantPlus»
9. Khapov K.G. Manifestation of fraud in the housing sector as a subject of criminological analysis // Society: politics, economics, law. 2008. № 2.
103
