Научная статья на тему 'Концептуальная модель создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья'

Концептуальная модель создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
230
57
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Журнал
Terra Economicus
WOS
Scopus
ВАК
RSCI
ESCI
Область наук
Ключевые слова
ИНФОРМАЦИОННАЯ СТРУКТУРА / МУЛЬТИЛИСТИНГ / ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / ИНФОРМАЦИОННЫЕ ПОТОКИ / РАЗНОМАСШТАБНЫЕ СЕТЕВЫЕ СТРУКТУРЫ / ИНТЕГРАЦИЯ / INFORMATION STRUCTURE / MULTILISTING / RESIDENTIAL / INFORMATION FLOWS / MULTI-SCALE NETWORKS / INTEGRATION

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Садовников А. С.

В статье предложена концепция по созданию федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья, интегрирующей всю информацию на микрои мезоуровне в единую базу.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Conceptual model of the federal information-analytical system of housing market

In the article is offered the concept of a federal data-processing system of the housing market, which integrates all the information at the microand mesolevel in a single database.

Текст научной работы на тему «Концептуальная модель создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья»

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 1 Часть 2

КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ МОДЕЛЬ СОЗДАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ

САДОВНИКОВ А.С.,

аспир ан т каф едр ы э к о номи к и и управл е н ия н ародным хозяйством, Южный федеральный университет, e-mail: a.s.sadovnikov@mail.ru

В статье предложена концепция по созданию федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья, интегрирующей всю информацию на микро- и мезоуровне в единую базу.

Ключевые слова: информационная структура; мультилистинг; жилая недвижимость; информационные потоки; разномасштабные сетевые структуры; интеграция.

CONCEPTUAL MODEL OF THE FEDERAL INFORMATION-ANALYTICAL SYSTEM OF HOUSING MARKET

SADOVNIKOV A.S.,

graduate student of economics and management of the economy, Southern Federal University, e-mail: a.s.sadovnikov@mail.ru

In the article is offered the concept of a federal data-processing system of the housing market, which integrates all the information at the micro- and mesolevel in a single database.

Keywords: information structure; multilisting, Residential, information flows, multi-scale networks, integration.

JEL classification: L85, L86.

На сегодняшний день существует и развивается множество городских (муниципальных) информационноаналитических систем (ИАС) в сфере недвижимости, поскольку необходимым условием функционирования данного рынка является наличие действенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей субъекты рынка актуальной, полной и достоверной информацией о структуре спроса и предложения на объекты рынка.

Отдельные, наиболее фундаментальные элементы единого информационного пространства рынка недвижимости в последние годы успешно развиваются: государственный земельный кадастр, государственная система технического учета и технической инвентаризации жилого фонда, регистр строящихся объектов, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Асаул, 2004). При этом основными источниками информации выступают:

• федеральное законодательство и законодательство субъектов Федерации;

• средства массовой информации;

• информация, полученная от официальных и неофициальных лиц, официальные и неофициальные материалы органов власти и корпораций;

• заявки продавцов и покупателей, лиц, желающих обменять один объект недвижимости на другой.

К настоящему времени на всех уровнях законодательной и исполнительной власти осознано, что недвижимость, наряду с сырьевыми ресурсами, производственным и научно-техническим потенциалом, является одной из составляющих национального богатства страны, одной из основ функционирования и развития экономики (Стерник Г.М., Стерник С.Г., 2009). В то же время на федеральном уровне отсутствует специализированная структура, где население, субъекты хозяйственной деятельности, органы власти и управления могли бы получить развернутую информацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке недвижимости, о состоянии рынков жилья в разрезе регионов и городов, ценовой ситуации на них, предложении и спросе на конкретные объекты и их статус. Поэтому ввиду все возрас-

© А.С. Садовников, 2013

тающей потребности рынка недвижимости в получении такого рода информации и своевременной ее обработке была разработана концепция создания общенациональной информационно-аналитической системы рынка жилья, важным элементом которой является база данных об объектах недвижимости, поступающих на рынок.

Следует отметить, что участниками рынка недвижимости в инициативном порядке накоплен определенный опыт создания региональных и межрегиональных баз данных, а также системы мониторинга, анализа и прогнозирования рынка жилья России, который, однако, показывает, что на этом пути возможно решение лишь частных, ограниченных задач аккумуляции, систематизации и использования чисто рыночной информации, поступающей от коммерческих структур (Экономика..., 2004).

Целью создания такой системы на федеральном уровне (ФИАС) является обеспечение заинтересованных органов государственной власти и местного управления, коммерческих структур и населения достоверной и своевременной информацией о предложении и спросе на рынке жилья, развертывании и поддержании системы ипотечного кредитования, состоянии и тенденциях развития рынка, ценовой ситуации на различных его сегментах, а также другой информацией, необходимой для составления и реализации федеральных целевых программ, формирования жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики, развития и повышения эффективности бизнеса и решения других вопросов хозяйственной деятельности в жилищной сфере.

К источникам информации такого рода относятся:

1. Продавцы жилья, которые передают на вход информационной системы перечень объектов, предлагаемых на продажу, с указанием адреса объекта и заданного стандартного сокращенного набора характеристик его качества.

2. Покупатели жилья, которые на межрегиональном рынке подают на вход системы заявки на приобретение жилья с указанием желаемого региона (города) и минимального набора характеристик местоположения, качества и размера, а также предполагаемый диапазон цены.

3. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним передается на вход «ФИАС рынка жилья» две категории данных: по запросу данные о юридическом статусе объекта, выставленного на продажу, и статистические данные об объеме продаж жилья в городе, регионе с дифференциацией по видам, типам, местоположению.

4. Из Государственной системы технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда передаются на вход системы по запросу "ФИАС рынка жилья" данные о технических характеристиках жилого объекта, выставленного на продажу, его имущественном статусе и другая информация.

5. Из Регистра строящихся жилых домов передаются на вход системы данные об объектах нового строительства.

6. Из Государственного земельного кадастра по запросу "ФИАС рынка жилья" передаются на вход системы данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, выставленного на продажу.

7. Из геоинформационных систем (ГИС), входящих в структуру земельного, градостроительного кадастров, из независимых ГИС передаются электронные карты городов и территорий с возможностью привязки объектов, выставленных на продажу, к системе координат территории.

8. "ФИАС рынка жилья" использует на входе данные правовых систем, регистрирующих, лицензирующих, образовательных учреждений и организаций, интернет-ресурсов, СМИ о состоянии законодательной и нормативной базы, общеэкономической ситуации в регионе.

К потребителям информации относятся:

1. Продавцы жилья, в качестве которых выступают собственники (владельцы) жилья, получают с выхода системы заявки на покупку жилья.

2. Покупатели жилья на межрегиональном рынке, которые получают на выходе системы предложения на продажу, удовлетворяющие их заявку с указанием полного стандартизованного набора характеристик.

3. Коммерческие структуры (инвестиционные компании, банки и др.), использующие результаты мониторинга, анализа и прогнозирования рынка, рекомендации по повышению эффективности бизнеса.

4. Федеральные органы, ответственные за разработку и реализацию целевых программ, миграционной, инвестиционной, налоговой, жилищной политики, а также застройку территорий, которые получают на выходе системы результаты мониторинга, анализа и прогнозирования рынка недвижимости и его сегментов в региональном разрезе и по России в целом, а также рекомендации по разработке, корректировке и реализации своих решений в соответствии с изменениями на рынке жилья (Харисов, 2006).

В соответствии с разработанной концепцией, предусматривается, что структура "ФИАС рынка жилья" включает в себя многоуровневую разветвленную сеть федеральных, межрегиональных (окружных), региональных, а также городских информационно-аналитических центров (рис. 1). На федеральном уровне Госстрой России и Российская гильдия риелторов создают общенациональный информационно-аналитический Центр рынка жилья. В регионах и городах администрациями и региональными ассоциациями или другими профессиональными участниками рынка недвижимости создаются региональные (межрегиональные) и городские информационно-аналитические центры рынка жилья.

Каждый из центров федерального и регионального (межрегионального), городского уровня включает три основных блока (подразделения):

• информационный центр, ответственный за ведение БД объектов, предлагаемых на продажу, заявок на продажу и покупку жилья (мультилистинг);

• аналитический центр (блок анализа и прогнозирования рынка жилья);

• справочно-консультационный центр (библиотека).

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 1 Часть 2

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 1 Часть 2

96

А.С. САДОВНИКОВ

Мультилистинг

БАЗА ДА ИНЫХ

заявок на продажу и покупку жилья

жж

БАЗА ДА ИНЫХ

объектов, выставленных на продажу

«Аналитик»

АНАЛИЗ рынка жилья России

ш!

АНАЛИЗ

рынка жилья региона (города)

У V

«Библиотека»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ

БИБЛИОТЕКА

рынка жилья

Н

РЕГИОНАЛЬНАЯ

(ГОРОДСКАЯ)

БИБИЛИОТЕКА

рынка жилья

У V

6

7

3

4

Рис. 1. Структура "ФИАСрынка жилья"

Потоки информации от внешних источников и выходные потоки к потребителям распределяются между центрами различного уровня. Совокупность разноуровневых одноименных блоков образует три вертикально интегрированных подсистемы - "Мультилистинг", "Аналитик", "Библиотека".

Предполагается, что подсистема "Мультилистинг" будет функционировать следующим образом.

Предложения на продажу объектов жилья поступают от источников информации в городские или региональные базы данных. Региональный центр восполняет недостающую информацию о юридическом, имущественном статусе объекта, его технических характеристиках, конвертирует ее и доводит до полного стандартизованного описания объекта как товара на рынке жилья. Периодически (день, неделя) региональный центр актуализирует информацию и передает в блок верхнего уровня в виде заявки на продажу объекта - полного стандартизованного описания объекта как земельно-имущественного комплекса (поток 1). Кроме того, региональный центр ведет базу данных заявок на покупку жилья, собираемых в городе (регионе) самостоятельно и получаемых от федерального центра (заявки на межрегиональную покупку жилья). Заявки на межрегиональную покупку жилья поступают в федеральную базу данных от частных лиц и организаций в виде унифицированного (электронного, бумажного) документа, содержащего основные характеристики желаемого товара - город, размер, тип, местоположение, диапазон возможной цены. Федеральный центр обрабатывает заявки и направляет подбор вариантов потенциальному покупателю, одновременно передавая эту информацию в региональный центр (поток 2). В свою очередь, региональный центр использует эту информацию в интересах продавцов жилья - частных лиц, агентств недвижимости и др.

Подсистема "Аналитик" функционирует следующим образом.

В региональный блок подсистемы периодически (неделя, месяц) из базы данных объектов и спросовых заявок поступают первичные данные об объектах, выставленных на продажу в течение анализируемого периода, и спросе за этот период (поток 3). Производится обработка информации, оценка ценовой ситуации на рынке, объема спроса и предложения на различные типы жилья и в различных районах города (базовые данные), а также в целом по городу (обобщенные данные). С использованием ранее накопленных данных о ценах, спросе и предложении и с учетом имеющихся данных о заявках спроса на перспективу, планируемом вводе жилья, а также данных из подсистемы "Библиотека" об изменениях правовой среды, инфраструктуры рынка, общеэкономической ситуации и прогнозах (поток 4) разрабатываются прогнозы развития рынка жилья - краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные. Результаты анализа, исследования, прогнозирования рынка жилья региона, города передаются в федеральный блок (поток 5), а также используются для выработки рекомендаций и обеспечения информацией органов власти и управления, предпринимательских структур, профессиональных организаций. Федеральный блок подсистемы "Аналитик" использует результаты анализа рынка жилья городов и регионов (поток 5), а также (при необходимости восполнения информации) федеральную базу данных (поток 6) и данные из подсистемы "Библиотека" (поток 7) для обобщения материалов. По мере необходимости эти результаты по запросу передаются в региональные центры.

Подсистема "Библиотека" функционирует следующим образом.

В блоке "Региональная (городская) библиотека рынка жилья" по данным внешних источников формируется база данных о региональных, местных законодательных и нормативных актах, действующих на рынке жилья, инфраструктуре рынка, общеэкономической ситуации в регионе, городе, которая используется в блоке "Аналитик" (поток 4) и передается в федеральную библиотеку РЖ (поток 8), а также распространяется по запросу среди потребителей. В блоке "Федеральная библиотека РЖ" производится восполнение информации данными федерального уровня и формируется единая база данных, которая используется при анализе рынка жилья (поток 7) и для распространения (по запросу) среди потребителей. Библиотека представляет собой информационно-поисковую систему со сложной структурой, в которой выделяются модули общеэкономической информации, правовой информации, информации о зарегистрированных, лицензированных участниках рынка, образовательных учреждениях, СМИ и т. д.

Учредителями Федерального центра могут выступить государственные заказчики и участники федеральных целевых программ, оперирующие с бюджетными субсидиями и ссудами, а также ответственные за разработку и реализацию жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики в жилищной сфере. Учредители центра, обеспечившие первоначальное финансирование создания ФИАС рынка жилья, получат бесплатный доступ к информации, накопленной и выработанной в системе. Федеральные и региональные органы, не являющиеся потребителями информации из системы, но являющиеся поставщиками такой информации, предоставляют необходимую информацию в соответствии с законодательными и нормативными актами, как правило, на возмездной основе. Для формирования объединенного федерального банка данных предусматривается, что между Госстроем России, федеральными органами исполнительной власти и субъектов Федерации должны заключаться соглашения, в которых будет оговариваться обязательный порядок представления официальной информации об объектах жилья, а также перечень ответственных за сбор и предоставление информации. Предполагается, что в перспективе система выйдет на самофинансирование и в составе единой информационноаналитической системы будет участвовать в решении не только межрегиональных сделок, но также задач, пользующихся коммерческим спросом как со стороны госорганов, так и экономических субъектов рынка.

ЛИТЕРАТУРА

Асаул А.Н. (2004). Экономика недвижимости. Изд-во Ассоциации строительных вузов. СПбГАСУ.

СтерникГ.М., Стерник С.Г. (2009). Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.

Харисов И. (2006). Особенности рынка недвижимости. М.

Экономика и управление недвижимостью (2004). М.: Изд-во «АСВ».

REFERENCES

Asaul A.N. (2004). Real Estate Economies. Publishing House of the Association of engineering universities. SPbGASU.

Sternik G.M., Sternik S.G. (2009). Real Estate Market Analysis for professionals. M.

KharisovI. (2006). Features of the property market. M.

Economies and Property Management (2004). Moscow: Publishing House of the «ASV».

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 1 Часть 2

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.