CC BY
65
■а о
Розглянута класифікація й формальний опис процесу редевелопмента у вигляді динамічної оптимізаційної моделі Ключові слова: редевелопмент, об’єкт нерухомості, ефективність
□----------------------------------□
Рассмотрена классификация и формальное описание процесса редевелопмента в виде динамической оптимизационной модели Ключевые слова: редевелопмент, объект недвижимости, эффективность
□---------------------------------□
Classification and the formal description of redevelopment process as dynamic optimisation model have been considered Keywords: redevelopment, real estate object, efficiency
■Q О
УДК 519.85
КОНЦЕПЦИЯ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА КАК ИНСТРУМЕНТА ПОВЫШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ГОРОДА
М.В. Новожилова
Доктор физико-математических наук, профессор,
заведующий кафедрой*
А.С. Бондаренко
*Кафедра компьютерного моделирования и информационных технологий Харьковский государственный технический университет строительства и архитектуры ул. Сумская, 40, г. Харьков, 61002, Украина Контактный тел.: 706-20-49 Е-mail: novozhilova@kstuca.kharkov.ua
Введение
В 2004-2008 годах рынок недвижимости крупнейших городов Украины развивался быстрыми темпами, что привело к предельному уменьшению свободных площадей для застройки в городской черте. При этом значительная часть городских территорий (по оценкам экспертов от 15 до 40%) занята неэффективно использующимися промышленными зонами, территориями и отдельными объектами.
Экономический кризис усугубил ситуацию, и сегодня уже в процессе реализации текущих инвестиционно-строительных проектов, большинство которых сегодня заморожено, возникает необходимость редевелопмента, как на этапе концепции, так и на этапе строительства.
Редевелопмент — это реконструкция, перепрофилирование и смена целевого назначения отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), а также целых территорий с целью их более эффективного использования для собственников и других лиц, в том числе и для публичных образований, то есть властных структур.
Редевелопмент как инструмент повышения экономической эффективности города - понятие доста-
точно новое для Украины, хотя в мировой практике институт редевелопмента уже более пятидесяти лет является обязательным этапом развития крупных городов.
Принципы и методы управления недвижимостью в контексте повышения экономического потенциала города рассматриваются в трудах А.Н. Асаула, В.Д.Ша-пиро, А.В.,Талонова, Р.Б.Тяна, Э.Г.Петрова, О.А.Туф-линой [1] и др.
Целью данной работы является построение многомерной многокритериальной динамической оптимизационной модели процесса редевелопмента.
Уникальность проектов редевелопмента требует наличия слаженной команды проекта, способной комплексно решать нестандартные задачи согласования, проектирования, строительства, экономического анализа, логистики и маркетинга. Кроме того, необходима предварительная проработка идеи-концепции развития территории с учетом рисков при перепрофилировании, возникающих при решении вписывать объект в существующие условия.
Предложена следующая классификация проектов редевелопмента:
1. По размерам проектов: величина полезной площади и период окупаемости:
3
- глобальные - требующие значительных инвестиций, которые связаны с расчисткой территорий, занятых бывшими производствами, возведением новых объектов, перебазированием или закрытием предприятий, а также затратами направляемыми в местные и национальный бюджеты,
- местного значения - связаны с перепрофилированием существующих зданий и сооружений в другое назначение.
2. По типу реконструкции:
- без вывода объекта из эксплуатации,
- с выводом объекта из эксплуатации.
3. По источнику инвестиций:
Государственный бюджет,
- муниципальные власти,
- крупные редевелоперские компании,
- частные инвесторы,
- реинвестирование текущих поступлений от аренды.
4. По функциональному назначению:
- повышение классности без изменения функционального назначения (например, в сегменте офисной недвижимости: офисы от класса С до класса В; в сегменте торговой недвижимости: рынки - профессиональные торговые центры - ритейл-парки),
- изменение функционального назначения: (жилые здания - гостиницы).
5. По причине возникновения:
- конкуренция - появление новых форматов, сетевой девелопмент,
- моральный износ - несоответствие текущим стандартам комфорта и безопасности,
- отсутствие достаточного финансирования,
- изменение спроса - насыщение рынка.
6. По уровню рисков проекта:
- высокорисковые проекты (глобальный уровень),
- проекты с низким уровнем риска (проекты местного уровня).
Принятие решения при выборе стратегии развития девелоперского проекта - строительство нового объекта - или проекта редевелопмента - реконструкция существующего объекта - основано в том числе на учете величины затрат на приобретение участка с разрешительной документацией, которые в ряде случаев сопоставимы с покупкой старого здания. При этом, затраты на строительство выше, чем затраты на реконструкцию, однако доходность нового строительства выше. Основные преимущества и недостатки редеве-лоперских проектов представлены в таблице.
Таблица
Преимущества реконструкции Недостатки реконструкции
Непрозрачность, отсутствие законодательной базы, значительное время для получения разрешительных документов на земельный участок под новое строительство Наличие у объекта нескольких собственников
Наличие удобных транспортных путей Объект может быть памятником архитектуры
Продолжение таблицы
Наличие внешних инженерных коммуникаций Трудность перекладки внутренних инженерных коммуникации - лифты, кондиционирование и др.
Дефицит площадок под новое строительство Отсутствие большой прилегающей территории (например, отсутствие мест для парковки)
Наличие в центре города промышленных зон, офисных зданий советской постройки Необходимость инвестиций для перебазирования производств, сопоставимых с инвестициями в строительство нового завода. (Обычно компенсируются местной администрацией)
Сокращение сроков строительства Отсутствие единой концепции освоения территорий, наличие множества разрозненных объектов, которые развиваются без учета интересов соседей
Продукт проекта редевелопмента - объект недвижимости - является целенаправленной системой S [1] вида
S =<(МхЯ)хР>=<СхР> ,
где М - множество элементов системы S, на котором реализован набор отношений Я, упорядочивающих элементы в структуру, обладающую множеством свойств Р, позволяющих достичь заданной цели.
Проект редевелопмента можно рассматривать как отображение ¥
¥: S0 = Sl ^ М0 п М1 ф 0,ЯО п Я Ф 0, Р0 Р[.,
которое переводит объект строительства из состояния S0 в состояние S1.
Множество С содержит все возможные варианты реализации проекта редевелопмента. При этом учет таких ограничений, как величина ожидаемого спроса на объекты данного типа недвижимости в районе застройки; требования СНИП и ДБН, необходимость сохранения исторического облика объекта, наличие или возможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру и др. выделяет из С допустимое множество X , содержащее решения х е X , где х - вектор параметров продукта проекта.
Эффективность (обобщенная полезность) G решения х определяется двумя группами частных критериев: группа Кф =к(х), 1 = 1,п , характеризует функциональное качество решения и включает критерии: к1 (х) - экономическая значимость (повышение стоимости продукта проекта); к2 (х)- социальная значимость (снижение коэффициента депрессивных или нерационально используемых территорий в черте города); к3 (х) - бюджетная значимость (наполнение бюджета за счет налога на дорогую недвижимость); к4 (х) -экологическая эффективность (вывод промышленных зон с устаревшими технологиями из черты города).
Отметим, что данные частные критерии принадлежат области согласия.
Вторая группа К3 - затраты в широком смысле, необходимые для реализации решения х, - включают оценки величин необходимых ресурсов: материальных, трудовых, финансовых и др.
Другими словами, данная задача является двухкритериальной и ее решение целесообразно проводить в рамках функционально-стоимостного анализа [2].
Е
Таким образом, для дальнейшего анализа можно использовать оптимизационную модель вида
х0 = а^ ехН;С[а^(х),у,^, Ц(х) єКс и К ,;
хєХсКк -1 -1 -1
Ьч(х,у^) < 0,я = Щ
где y(t) = {у1(;),у2(;),...,уМ(;)} - вектор характеристик внешней среды, включающий экономические условия, состояние законодательной базы, характеристики территории (городского района), Ьч(х,у^)
- функции ограничений на параметры объекта, х0
- оптимальный вариант продукта редевелоперского проекта, аі - весовые коэффициенты частных критериев качества.
Литература
1. Туфлина О.Э. Варианты финансирования проектолв раз-
вития нежилой недвижимости // Вестник университета (ГУУ) № 28 М.:ГУУ, 2009.
2. Е.Г. Петров, М.В.Новожилова, І.В.Гребеннік Методи і за-
соби прийняття рішень у соціально-економічних системах. - К. Техніка, 2003. - 240с.
Розглянуто комплекс моделей урахування екологічної складової при побудові векторного критерію ефективності інвестиційно-будівельного проекту
Ключові слова: інвестицйно-будівельний проект, багатокритеріальна задача, ефективність
Рассмотрен комплекс моделей учета экологической составляющей при построении векторного критерия эффективности инвестиционно-строительного проекта Ключевые слова: инвестиционно-строительный проект, многокритериальная задача, эффективность
The development project optimization models with vector criteria of efficiency including ecological criterion have been considered
Keywords: development project, multicriteria problem, efficiency
УДК 005.8:581
МЕТОДИКА
ОБОСНОВАНИЯ
КОМПЛЕКСНОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННО-
СТРОИТЕЛЬНОГО
ПРОЕКТА
И.В. Беленченко
Аспирант*
М.В. Новожилова
Доктор физико-математических наук, профессор,
заведующий кафедрой* *Кафедра компьютерного моделирования и информационных технологий Харьковский государственный технический университет
строительства и архитектуры ул. Сумская, 40, г. Харьков, Украина, 61002 Контактный тел.: 706-20-49 Е-mail: novozhilova@kstuca.kharkov.ua
Актуальность исследования
Экономический кризис 2008-2009г. особенно сильно сказался на строительной отрасли. За 2009 год по данным Госкомстата Украины [1] отрасль покинуло 100 тыс. квалифицированных работников. Объемы выполненных строительных работ в 2009 г. составили 53 % от уровня 2008г, а в Киевской области - менее 44 %. Незначительность доли государства в инвестирова-
нии строительной отрасли (Киевская область - менее 3% в 2009г.), а также падение интереса иностранных инвесторов (10,5% от общего объема капитальных инвестиций) усугубляет положение.
Вместе с тем постоянно повышаются требования как к объекту строительства - продукту инвестиционно-строительного проекта (ИСП), так и уровню управления строительным проектом, что непосредственно влияет на конкурентоспособность предприятий
3
