CC BY
7
УДК 69.055
Ильин И.С.
студент магистратуры 2 курса ИСА
Спиридонов Н.Н. студент магистратуры 2 курса ИСА ФГБОУВПО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет»
Россия, г. Москва КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ, КАК ОСНОВА ПОВЫШЕНИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛИЩНОЙ ЗАСТРОЙКИ
Аннотация: В статье исследуется проблема управления рисками при реализации в России инвестиционных строительных проектов, предложена развернутая классификация рисков, а также механизм управления рисками строительных организаций.
Ключевые слова: Строительство, риск, инжиниринг, предприятие, недвижимость, проектирование.
Ilyin I.S.
Second year student of the ISA course FGBOU VPO "National research Moscow state construction University"
Russia Moscow Spiridonov N.N.
Second year student of the ISA course FGBOU VPO "National research Moscow state construction University"
Russia Moscow
INTEGRATED DEVELOPMENT OF THE TERRITORY, AS A BASIS FOR IMPROVING THE QUALITY OF HOUSING
DEVELOPMENT.
Annotation: The article examines the problem of risk management in the implementation of investment construction projects in Russia, proposed a comprehensive classification of risks, as well as a risk management mechanism for construction organizations.
Key words: Construction, risk, engineering, enterprise, real estate, design.
В последние 20 лет роль городов в развитии национальной экономики изменилась, они стали драйверами развития, концентрируя в себе большую часть экономических ресурсов страны. Вместе с тем, финансово -экономические основы местного самоуправления слабы: доходы от использования собственности, в том числе земельных участков, формируют 2-4 % доходов местных бюджетов. Городская территория - единственный ресурс города, используемый им самостоятельно, вследствие чего вопросы повышения эффективности использования территории крайне актуальны. Изучение генеральных планов российских мегаполисов (Пермь, Екатеринбурга и т.д.) показывает ориентацию этих документов на
компактное развитие. Однако, реализация государственной политики в сфере обеспечения граждан доступным жильем требует значительного увеличения темпов ввода жилых площадей, которого не достичь путем реализации уплотнительной застройки на освоенной городской территории. Оптимальным подходом к развитию территорий становится концепция комплексного освоения, предполагающая развитие застроенных территорий путем реновации, замену морально устаревшего жилого фонда, обеспечение вновь возводимых зданий объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Комплексное освоение территорий (далее - КОТ), таким образом, является важным процессом в сбалансированном развитии мегаполиса. [1]
Следует разграничивать понятия «комплексное освоение территории» и «комплексная застройка». Согласно Градостроительному кодексу РФ комплексное освоение территории включает ряд мероприятий: подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (основываясь на нормах обеспеченности населения услугами и радиусом обслуживания), а также иных объектов. В профильных исследованиях встречаются и иные интерпретации понятия КОТ, делающие акцент на сервисной стороне. КОТ, таким образом, заключается в предварительном или параллельном формировании на территории комплекса услуг. Интересен подход Д.С. Воинова, рассматривающего проекты КОТ исключительно с точки зрения их инвестиционного потенциала и определяющего их как инвестиционные проекты, обладающие значительным рыночным потенциалом и ориентированные на различные сегменты потребителей, направленные на социально -экономическое развитие субъекта РФ в части создания и (или) развития жилья, а также транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, реализуемые органами власти и представителями частного бизнеса с соблюдением принципов устойчивого развития территорий. Подобное определение кажется автору избыточным по ряду причин. Во -первых, принцип устойчивого развития является общим принципом осуществления градостроительной деятельности, относящимся в равной мере и к проектам КОТ, и к проектам комплексной застройки, и к иных проектам градостроительного развития территории, включающим, в том числе, разработку градостроительной документации. Во-вторых, проекты КОТ, реализуемые с привлечением органов власти, ориентированы на четко установленные группы потребителей, а именно на те категории, которым по законодательству предоставляется преимущественное право обеспечения жильем: многодетные семьи, ветераны ВОВ, граждане, расселяемые из ветхого и аварийного жилищного фонда и т.д.
Участки под комплексное освоение предоставляются из федерального, регионального или муниципального земельного фонда. Экономические отношения участников оформляются договором о комплексном развитии
территории в целях либо индивидуального жилищного строительства, либо строительства жилья экономического класса. Понятие «комплексная жилая застройка» в законодательстве отсутствует, однако в аналитических исследованиях оно трактуется как комплексное развитие и застройка территории, предполагающее формирование новой жилой зоны и ее интеграцию в общую систему территориального развития, включающие создание инженерно- транспортной инфраструктуры, строительство социальных, общественно-деловых, торгово-развлекательных объектов, организацию общественных пространств, способствующих формированию однородной среды обитания и системы качества жизни. Другие исследователи определяют комплексную жилую застройку как аукционную продажу право аренды на земельный участок, отождествляя, тем самым понятия «комплексное освоение территории» и «комплексная застройка». Таким образом, термин «комплексное освоение территорий» означает комплекс мероприятий по разграничению территории на земельные участки с последовательным возведением жилья и объектов инфраструктуры, как правило, вне границ застроенных территорий. [2]
Термин «комплексная застройка» в большей степени относится к развитию застроенных территорий и представляет сам процесс строительства, связанный единством концептуальных решений, необходимостью активного включения территории в городскую среду. И проекты КОТ, и проекты КЖЗ осуществляются на единой методологической основе - концепции комплексного освоения, ориентированной на формирование самодостаточных жилых районов с комфортной средой обитания и развитой инфраструктурой и возникшей в русле нового американского урбанизма и концепций девелоперской деятельности, называемых «greenfield development» (первоначально обозначаемой как скупка земель сельскохозяйственного назначения для последующего строительства) и «land development» (земельный девелопмент).
Таким образом, проекты КОТ и КЖЗ объединяют единые сущностные характеристики:
1. значительная площадь застраиваемой территории;
2. значительный объем ввода жилья;
3. единая концепция развития;
4. ориентация преимущественно на типовые строительные проекты;
5. различное функциональное назначение застройки и виды недвижимости;
6. создание социальной и инженерной инфраструктуры. Роль инвестора, и в первом, и во втором случае, может осуществляться по одной и той же модели. Объектом инвестирования и в том, и в другом случае будет земельные участки, предназначенные для жилищного строительства и возведения сопутствующей инженерной и коммунальной инфраструктуры. Следовательно, проекты КОТ и проекты комплексной жилой застройки (КЖЗ) обладают схожими инвестиционными характеристиками и могут
рассматриваться в работах, ориентированных на совершенствование механизмов государственно-частного партнерства как равнозначные. [3]
Использованные источники:
1. Агафонова Е.Ю. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса / диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, спец. 08.00.05 // СПб, 2012 г.
2. Поршакова А.Н. Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий / диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, спец. 08.00.05 // Пенза, 2011.
3. Бабенко С.В, Проблемы и перспективы реализации концепции комплексного освоения территорий в крупных городах России // Журнал правовых и экономических исследований. - 2013. - №2. - С. 137-140.
