КОМПЕНСАЦИОННЫЕ ФОНДЫ СРО КАК МЕХАНИЗМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГАРАНТИЙ ПРИ КОНКУРЕНТНЫХ СПОСОБАХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ Текст научной статьи по специальности «Право»

10. Leroy A-N., Lindsay J. Agricultural Investment and Land: Some Reflections on Lessons Learned (and Still to be Learned) from Experiences with Land Titling // Uniform Law Review. Vol. 17(1-2). 2012.

11. Legal Guide on Contract Farming // [Elektronnyy resurs] URL: https://www.unidroit.org/english/guides/2015contractfarming/cf-guide-2015-e.pdf (Data dostupa: 16 maya 2019 g.)

12. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii (chast' vtoraya) ot 26.01.1996 N 14-FZ (red. ot 29.07.2018) (s izm. i dop., vstup. v silu s 30.12.2018) // SPS «Konsultant Plyus» (Data dostupa: 16 maya 2019 g.)

13. Study LXXX B - Preparation of an International Guidance Document on Agricultural Land Investment Contracts // [Elektronnyy resurs] URL: https://www.unidroit.org/work-in-progress/agricultural-land-investment (Data dostupa: 16 maya 2019 g.)

ТУРИЦЫН АЛЕКСАНДР ВИКТОРОВИЧ - кандидат юридических наук, судья в отставке. ТУРИЦЫН ДМИТРИЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ - исследователь НИИ истории, экономики и права TURITSYN, ALEXANDER A. - Ph.D. in Law, retired judge (e-mail: [email protected])

TURITSYN, DMITRY A. - researcher of the History, Economics and Law Research Institute ([email protected])

УДК 347.45

БЕРЛАДИР Ю.В.

КОМПЕНСАЦИОННЫЕ ФОНДЫ СРО КАК МЕХАНИЗМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГАРАНТИЙ ПРИ КОНКУРЕНТНЫХ СПОСОБАХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Ключевые слова: саморегулируемая организация, субсидиарная ответственность, солидарная ответственность, строительство, компенсационный фонд, страхование.

В статье анализируются некоторые особенности гражданско-правовой ответственности саморегулируемых организаций в сфере строительства. Автором проводится анализ действующих норм о солидарной и субсидиарной ответственности саморегулируемых организаций в строительстве по обязательствам своих членов. Обозначены проблемные вопросы правового регулирования деятельности саморегулируемых организаций в области строительства по обеспечению ответственности своих членов перед третьими лицами. Проведен анализ юридической практики в области формирования компенсационных фондов и обеспечения гражданско-правовой (имущественной) ответственности саморегулируемых организаций в сфере строительства по обязательствам ее членов.

BERLADIR, J.V.

COMPENSATION FUNDS OF SELF-REGULATING ORGANIZATIONS AS A MECHANISM FOR PROVIDING OF GUARANTEES AT COMPETITIVE METHODS OF CONCLUSION OF CONTRACTS

Keywords: self-regulatory organization, subsidiary responsibility, joint responsibility, constructing, compensation fund, insurance.

In the article analyzes some features of civil-legal liability of self-regulatory organizations in the constructing sphere. The author analyzes the existing norms on the joint and subsidiary responsibility of self-regulatory organizations in constructing for the obligations of its members. It identified the problematic issues of legal regulation of the activity of self-regulatory organizations in the field of constructing to ensure the responsibility of its members to third parties. It analyzed the legal practice in the field of formation of compensation funds and ensuring of civil-legal (property) responsibility of self-regulatory organizations in the sphere of constructing for the obligations of its members.

С принятием Федерального закона № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» на сегодняшний день в России созданы строительные саморегулируемые организаций (далее - СРО), формирующие компенсационный фонд, одной из целей которого является выплата компенсаций за качество выполненных работ участников СРО. В области строительства СРО, являясь юридическими лицами, несут ответственность в соответствии с нормами гражданского законодательства. Согласно же требованиям ч. 1 ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со ст. 58 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) за нарушение законодательства о градостроительной деятельности на виновных лиц может быть возложена, наряду с другими видами ответственности, и имущественная ответственность.

Согласно ст. 13 Федерального закона «О саморегулируемых организациях», имущественная ответственность СРО обеспечивается посредством установления в отношении членов СРО требований о страховании и на основе формирования компенсационного фонда СРО.

Согласно ст. 55.1 ГрК РФ, целью СРО в сфере строительстве является предупреждение причинения вреда, возникшего из-за некачественного выполнения работ их членами перед третьими лицами. Поэтому СРО несет ответственность перед третьими лицами за действия своих членов. Механизм субсидиарной ответственности используется только в случае ненадлежащего

качества исполнения членами СРО своих договорных обязательств. При этом важным выглядит, что заказчик не может предъявлять требования к СРО по каким-либо другим требованиям, кроме как качества выполнения работ (см, например, решение Апелляционного суда г. Москвы от 21.08.2012 г. по делу №А40-37922/12 [10]).

Сложности применения механизма субсидиарной ответственности СРО строителей возникают по ряду причин: 1) техническое нормирование; 2) сложный правовой механизм.

Перечень допустимых недостатков выполненных работ предусмотрен актами технического нормирования на федеральном уровне, т.е. федеральные технические нормы предусматривают широкий перечень допустимых строительных недостатков. При этом стороны могут считать недостаток существенным, а федеральный технический регламент исключает возможность привлечения СРО к ответственности в конкретном случае. Ответственность СРО наступает лишь в случае, когда недостатки работ не были предусмотрены техническими регламентами. Также не стоит упускать из виду факт наличия допуска к работам у исполнителя работ. В соответствии с ч. 1 ст. 55.6 ГрК РФ в члены СРО могут быть приняты юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые получают свидетельства о допуске к одному или нескольким видам работ, влияющим на безопасность объектов капитального строительства. Из этого следует, что заказчик строительства не может обращаться с требованиями в СРО, в том случае, если у исполнителя отсутствовал допуск к выполнению работ, т.е. в случае, если договор подряда был заключен до получения свидетельства о допуске к выполнению строительных работ, или же если в свидетельстве о допуске не указан тот перечень работ, которые произвел подрядчик (см, например, решение Апелляционного суда Амурской области от 20.02.2012 г. по делу № А04-6984/2011 [9]).

Из анализа нормативно-правовой базы следует, что правовой механизм привлечения СРО к субсидиарной ответственности за действия своих членов имеет следующий вид:

1. Привлечение в качестве ответчиков:

- исполнителя, который выполнял работы по договору подряда;

- страховую организацию, в которой исполнитель страховал гражданско-правовую ответственность;

- строительное СРО, в которой состоит исполнитель.

2. В судебном процессе необходимо доказать:

- наличие перечня работ, выполненных подрядчиком в свидетельстве о допуске к исполнению работ;

- наличие недостатков, отнесенных к качеству выполненных работ;

- наступление страхового случая по договору страхования гражданско-правовой ответственности;

- не покрытие страховыми выплатами причиненных убытков;

- недостаточность средств у подрядчика для покрытия оставшегося размера убытков.

Только после прохождения данных этапов можно получить от СРО выплату из

компенсационного фонда. При этом размер взыскиваемых с компенсационного фонда СРО средств должен быть указан в решении суда. Таким образом, ответственность СРО за действия своих членов носит достаточно ограниченный характер.

Результатом дальнейшей реформы в области СРО стало внесение изменений в 2016 году в ГрК РФ и другие правовые акты, которые касаются организации и ведения деятельности СРО в сфере строительства. В научном сообществе на этот счет существуют противоположные мнения. Например, Ю.Г. Лескова отмечает, что после внесенных законодательных изменений в саморегулировании деятельности членов СРО в сфере строительства ряд противоречий возникают между государственным регулированием и самим процессом саморегулирования [4, с. 56]. И.А. Худзинская указывает на то, что проведенными изменениями не решен вопрос определения правового положения СРО, как участников гражданского оборота, деятельность которых ограничена не только некоммерческой природой, но и специальным правовым статусом [6, с. 66].

Вместе с тем, ряд новелл законодательства коснулся ответственности за осуществление строительной деятельности и формирования компенсационных фондов СРО. Так, до 1 июля 2017 года СРО должны были сформировать компенсационный фонд возмещения вреда (далее - КФ

ВВ) и компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств (далее - КФ ОДО). Размеры КФ ВВ и КФ ДО определяются самой СРО в области строительства на основании документов, представленных ее членами. КФ ВВ формируется в обязательном порядке всеми членами СРО. Следует согласиться с мнением А.В. Забелина в том, что целевым предназначением данного компенсационного фонда является «удовлетворение требований о возмещении вреда лицам, которые пострадали вследствие недостатков товаров, работ, услуг, поставленных (выполненных) членом саморегулируемой организации» [3, с. 30]. Минимальный взнос в КФ ВВ, составляющий 100 тыс. руб. предоставляет право члену СРО заключать договоры на сумму до 60 млн. руб. При этом законодательством предусмотрено 5 уровней ответственности. Сумма выплаты в рамках КФ ВВ формируются по принципу солидарной ответственность при возмещении причиненного вреда.

Как уже отмечалось нами ранее, в данном случае сложность применения механизма субсидиарной ответственности СРО строителей при некачественном выполнении работ возникает ввиду технического нормирования и сложного правового механизма. До предъявления требований о возмещении вреда к СРО кредитор должен предъявить требования к ее члену, что вполне соответствует положениям ст. 399 ГК РФ. Согласно требованиям ст. 55.16 ГрК РФ, в случае снижения размеров КФ ВВ или КФ ДО ниже минимального размера, в целях их пополнения член СРО, по вине которого произошли выплаты, а также иные члены должны довести необходимые взносы до размера, который установлен внутренними документами СРО.

Рассмотрев нормативные подходы в области обеспечения солидарной ответственности СРО и ее членов по возмещению вреда при некачественном выполнении работ, можно сделать вывод, что первым уровнем ответственности является имущественная ответственность строительной организации-члена СРО, выступающей непосредственным причинителем вреда. Вторым уровнем ответственности выступает ответственность самой СРО в области строительства, которая наступает, если имущественные возможности члена СРО оказались недостаточными для полного возмещения вреда или данная организация отказалась возмещать вред. Третьим уровнем ответственности является обязанность членов СРО в области строительства внести дополнительные суммы в КФ ВВ, из которого будут произведены выплаты потерпевшим. Важно отметить, что существует дополнительный инструмент снижения риска ответственности СРО за некачественное выполнение работ - страхование в сфере строительства. При этом важно, что условия страхования ответственности члена СРО за неисполнение или ненадлежащее исполнение членом СРО договорных обязательств определяются внутренними документами СРО [5, с. 29].

Таким образом, при страховании гражданско-правовой ответственности подрядчиком появляется еще одно звено в механизме ответственности СРО подрядчика перед строительным заказчиком. Компенсация возмещается за счет средств, полученных по договору страхования, и за счет члена СРО, а в случае, если страховое возмещение и средства подрядчика не покрывают компенсацию вреда, то наступает субсидиарная ответственность СРО и недостающая сумма выплачивается из КФ ВВ. В соответствии с ч. 1 ст. 55.16 ГрК РФ, СРО несет солидарную ответственность по обязательствам своих членов в пределах средств КФ ВВ При этом компенсации подлежит вред, причиненный личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица по причине разрушения или повреждения здания (сооружения), а также его части здания. В данном случае речь идет о солидарной ответственности СРО, когда данная организация отвечает вместе с членом СРО за причинение последними вреда.

Следует полагать, что здесь наблюдается положительная тенденция, направленная на повышение ответственности СРО в области строительства по обязательствам ее членов, что повышает гарантии защиты интересов потребителей, услуги которым оказывают организации-участники СРО. Вместе с тем, необходимо отметить, что данная система ответственности СРО не применяется в том случае, если причинение вреда произошло вследствие разрушения, повреждения многоквартирного дома или его части, а также нарушения требований к обеспечению его безопасности. В таких ситуациях солидарную ответственность несут как строители, так и проектировщик:

- СРО в области строительства - в пределах КФ ВВ, если индивидуальный предприниматель или организация-член СРО, выполнявшие работы, имели выданное СРО свидетельство о допуске к ним;

- организация, проводившая экспертизу проектной документации - в том случае, если вред причинен ввиду несоответствия документации нормативным требованиям;

- Российская Федерация или ее субъект в случае причинения вреда, если объект строительства или строительных работ не соответствует проектной документации, которая утверждалась органом государственного строительного надзора.

Для участия в конкурентных процедурах закупок с 1 июля 2017 г. у участника закупки СРО должен быть сформирован КФ ОДО по договорам (контрактам), заключенным по результатам конкурентных процедур закупок. При этом члены СРО в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства согласно ст. 60.1 ГрК РФ несут субсидиарную ответственность по договорам (контрактам), заключенным с заказчиками с использованием конкурентных способов заключения договоров (контрактов). В целях реализации данной субсидиарной ответственности СРО и формирует КФ ОДО путем внесения взносов своих членов в размерах, установленных ч. 11 ст. 55.16 ГрК РФ в зависимости от уровня ответственности (стоимости обязательств) членов СРО.

Как отмечают Т.А. Гусева и А.В. Забелин, КФ ОДО формируется исключительно лицами, которые планируют заключать контракты. При этом взнос в указанный фонд дифференцирован в зависимости от общего совокупного объема обязательств по таким контрактам [2]. Минимальный взнос в КФ ОДО, составляющий 200 тыс. руб., предоставляет право члену СРО заключать контракты, совокупный размер обязательств по которым не превышает 60 млн. руб. Всего законодательно предусмотрено 5 уровней ответственности. Сумма выплаты в рамках КФ ОДО рассчитывается по принципу субсидиарной ответственности СРО. КФ ОДО формируется в том случае, если не менее чем 15 организаций-членов (для проектных и изыскательских СРО) или 30 организаций (для строительных СРО) выразят свое намерение принимать участие в закупках работ по строительству на конкурсной основе (с использованием конкурентных способов определения подрядчиков). Правила размещения средств КФ ОДО в банках регламентированы законодательно [1].

Несомненно, что формирование КФ ОДО СРО снижает риски в области выполнения контрактных обязательств. Но с другой стороны это приводит к необходимости оттока денежных средств на формирование КФ ОДО у участников СРО, а также затратам СРО на мониторинг и контроль договорных обязательств своих членов. Внесение денежных средств в КФ ОДО СРО может быть осуществлено только из собственных средств строительной организации или из финансирования проекта, что ограничивает его возможности участия в конкурентных закупках.

На сегодняшний день пока крайне мало судебной практики взыскания средств из компенсационных фондов строительных СРО. В большинстве своем споры касаются перечисления денежных средств между СРО и ее членом, а также по поводу выплат из компенсационного фонда взносов лицам, добровольно покинувшим некоммерческое партнерство.

Так, например, решение по арбитражному делу о перечислении взноса ООО «Ремонтно-строительное управление № 1» (ООО «РСУ № 1»), внесенного им в компенсационный фонд Некоммерческого партнерства «Межрегиональное Объединение Строителей (СРО)» (НП «МОС (СРО)», г. Саратов), на расчетный счет СРО «Ассоциация строителей Мордовии» (СРО «АСМ», г. Саранск), в которую перешло ООО «РСУ № 1» в рамках реализации Федерального закона № 372-ФЗ, было вынесено в пользу члена СРО. 23 ноября 2016 года Арбитражный суд Саратовской области удовлетворил требования ООО «РСУ № 1» к НП «МОС (СРО)» и вынес решение обязать последнее перечислить на расчетный счет СРО «АСМ» в полном объеме средства компенсационного фонда, а также взыскать с НП «МОС (СРО)» в пользу ООО «РСУ № 1» расходы по оплате государственной пошлины [7].

В судебном заседании Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга рассматривался вопрос о том, возможно ли являться членом СРО, не заплатив при этом средств в компенсационный фонд. Ростехнадзор настаивал на том, что такое положение просто невозможно. В то же время

некоммерческая организация утверждала, что срок, в который необходимо провести выплаты в компенсационный фонд, не установлен. Соответственно существует 2 вида участников:

1) те, кто принят в члены, и коллегиальным органом допущен к проведению работ. Но поскольку им не была произведена обязательная выплата, то свидетельства о допуске этот новый участник партнерства не получает, т.е. формально вести деловую деятельность не может;

2) те, кто все уплатил вовремя и может приступать к работе.

Получается, что оба субъекта могут принимать равное участие во внутренней жизни партнерства. А вот на практике действовать может только тот участник СРО, у кого на руках есть свидетельство о допуске.

Судом же было установлено, что само по себе саморегулирование есть институт, который призван повысить качество работ, причем гарантом этого качества является допуск к работам. Отсюда следует вывод, что основной целью членства в СРО является получение допуска, а никак не участие в некоммерческом партнерстве [8].

Подводя итог проведенному исследованию, следует признать, что сегодня существуют определенные проблемы гражданско-правовой ответственности СРО в сфере строительства, что требует проведение детального анализа следующих важных аспектов:

- какой из видов ответственности СРО (субсидиарная или солидарная) является более эффективным в современных условиях экономического развития Российской Федерации;

- возможно ли создание системы личного и (или) коллективного страхования в строительстве, которая была бы абсолютно независима от компенсационных фондов СРО и ее членов.

Решение указанных вопросов возможно в случае проведения детального анализа и осмысления опыта практической реализации норм гражданско-правовой ответственности СРО в сфере строительства, что поможет вырабатыванию четкой позиции по данному вопросу в научном сообществе и при необходимости может способствовать пересмотру действующих законодательных норм.

Литература и источники

1. Гусева Т.А. Градостроительное законодательство и контрактная система // Аукционный вестник. 2016. № 300. С. 1-2.

2. Гусева Т.А., Забелин А.В. О роли саморегулируемых организаций в обеспечении государственных и муниципальных закунок в сфере строительства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. №11. С. 52-57.

3. Забелин А.В. К вопросу об ответственности саморегулируемых организаций за своих членов// Юрист. 2014. №23. С.29-33.

4. Лескова Ю.Г. Ключевые изменения института саморегулирования строительной деятельности: некоторые вопросы теории и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. №5. С. 54-62.

5. Ситдикова Л.Б., Каурова О.В., Малолетко А.Н. Механизм реализации саморегулируемых организаций в системе обеспечения качества в выполнении работ и оказании услуг // Гражданское нраво. 2016. №3. С. 27-31.

6. Худзинская И.А. Саморегулируемая организация в строительстве как участник гражданского оборота // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. №11. С.64-69.

7. Ассоциация - региональное отраслевое объединение работодателей СРО «Астраханские строители». URL: http://astroy-sro.ru/587-sudebnoe-reshenie-o-perevode-sredstv-kompensatsionnogo-fonda.html.

S. Компенсационный фонд и судебная практика СРО. URL: http://sro.dicaster.ru/sudebnaja-praktika-sro.

9. Решение Апелляционного суда Амурской области от 20.02.2012 г. но делу № А04-6984/2011 // РосПравосудие. URL: https://rospravosudie.com.

10. Решение Апелляционного суда г. Москвы от 21.08.2012 г. но делу №А40-37922/12 // РосПравосудие. URL: https://rospravosudie.com.

References and Sources

1. Guseva T.A. Gradostroitel'noe zakonodatel'stvo i kontraktnaya sistema // Aukcionnyj vestnik. 2016. № 300. S. 1-2.

2. Guseva T.A., Zabelin A.V. O roli samoreguliruemyh organizacij v obespechenii gosudarstvennyh i municipal'nyh zakupok v sfere stroitel'stva // Zakony Rossii: opyt, analiz, praktika. 2016. №11. S. 52-57.

3. Zabelin A.V. K voprosu ob otvetstvennosti samoreguliruemyh organizacij za svoih chlenov// YUrist. 2014. №23. S.29-33.

4. Leskova YU.G. Klyuchevye izmeneniya instituta samoregulirovaniya stroitel'noj deyatel'nosti: nekotorye voprosy teorii i praktiki // Zakony Rossii: opyt, analiz, praktika. 2017. №5. S. 54-62.

5. Sitdikova L.B., Kaurova O.V., Maloletko A.N. Mekhanizm realizacii samoreguliruemyh organizacij v sisteme obespecheniya kachestva v vypolnenii rabot i okazanii uslug // Grazhdanskoe pravo. 2016. №3. S. 27-31.

6. Hudzinskaya I.A. Samoreguliruemaya organizaciya v stroitel'stve kak uchastnik grazhdanskogo oborota // Zakony Rossii: opyt, analiz, praktika. 2015. №11. S.64-69.

7. Associaciya - regional'noe otraslevoe ob"edinenie rabotodatelej SRO «Astrahanskie stroiteli». URL: http://astroy-sro.ru/587-sudebnoe-reshenie-o-perevode-sredstv-kompensatsionnogo-fonda.html.

8. Kompensacionnyj fond i sudebnaya praktika SRO. URL: http://sro.dicaster.ru/sudebnaja-praktika-sro.

9. Reshenie Apellyacionnogo suda Amurskoj oblasti ot 20.02.2012 g. po delu № A04-6984/2G11 // RosPravosudie. URL: https://rospravosudie.com.

10. Reshenie Apellyacionnogo suda g. Moskvy ot 21.08.2012 g. po delu №A40-37922/12 // RosPravosudie. URL: https://rospravosudie.com.

БЕРЛАДИР ЮЛИЯ ВЛАДИМИРОВНА - кандидат юридических наук, доцент кафедры экономики и финансового права Института деловой карьеры ([email protected])

BERLADIR, JULIA V. - Ph.D. in Law, Associate Professor, Department of Economics and Financial Law, Institute of Business Career.

УДК 347.153

ШУЛИК Ю.С.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПУТЕМ ПРЕЕМСТВЕННОСТИ НОРМ

Ключевые слов: правопреемственность, договорные обязательства, совершенствование законодательства, юридические памятники.

В статье предложено включить в действующее законодательство ряд норм, закрепленных в предшествующих законодательных актах Российского государства. В договоре купли-продажи предложено предусмотреть право обратного выкупа, обязанность покупателя компенсировать издержки и услуги хранения при передаче вещи после возникновения права собственности, установить сокращенный срок исковой давности для требований о недостатках товара. Ввести договор арендной ренты, договор о праве застройки. Предоставить плательщику ренты право требовать расторжения договора при ухудшении его материального положения. Установить прекращение договора в случае смерти плательщика ренты при жизни получателя ренты. Закрепить, что смерть комитента не влияет на действие договора комиссии.

SHULIK, Yu.S.

RECOMMENDATIONS TO IMPROVE THE REGULATION OF CONTRACTUAL OBLIGATIONS

BY SUCCESSION OF NORMS

Keywords: legal-succession, contractual obligations, improvement of legislation, legal monuments.

In the atricle proposed to include in the current legislation a number of norms enshrined in the previous legislative acts of the Russian state. In the sales contract it proposed to provide the right of redemption, the buyer's obligation to compensate the costs and storage services when transferring things after the occurrence of the right of ownership, to establish a shortened statute of limitations for claims of deficiencies. Enter the rental agreement, the contract on the right of building. Provide to the payer of rent the right to demand termination of the contract in case of deterioration of its financial situation. Establish termination of the contract in the event of the death of the payer during the life of the recipient. Fix that the death of the committent does not affect the operation of the commission agreement.

Система договорных обязательств претерпевала изменения в каждую историческую эпоху. В результате этих изменений остаются договорные обязательства, переходящие из одной эпохи, из одного законодательного акта, в другие. Однако не все нормы, сохраняющие свойство быть примененными в новом законодательном акте, в него переходят. А опыт нормативного регулирования ранее (до предшествующего) действовавших актов практически не учитывается. Автором был проведен анализ ряда ранее действовавших в Российском государстве законодательных актов в сфере договорных обязательств. Выявлены нормы, не перешедшие в другую эпоху, но актуальные в настоящее время. На основе этого анализа разработаны предложения по совершенствованию регулирования договорных обязательств. В отдельных случаях важной является сама идея регулирования какого-либо аспекта договорных обязательств на законодательном уровне, осуществляемая предшествующим законодателем и отсутствующая в действующем праве Российской Федерации.

В статье 13 Псковской судной грамоты предусматривалась возможность выкупа отчужденной земли, при условии, что срок выкупа еще не истек, то есть обратная реализация. Действующее российское законодательство такого права не предусматривает. На практике договоры купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа заключаются нередко, что, подтверждает судебная практика (например, постановление Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015; апелляционное определение Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328). Однако в отсутствие законодательного регулирования недобросовестные контрагенты обращаются в суд с исками о признании подобных сделок недействительными как прикрывающие сделки займа и залога.

Несмотря на кажущуюся схожесть займа с ипотекой и договора купли-продажи с правом обратного выкупа, они имею разную экономическую природу и правовые цели. Особое внимание в этих отношения необходимо обратить не на движение денежных средств между сторонами, а на движение недвижимого имущества. Временная передача права собственности влечет освобождение от бремени содержания имущества одного лица, и возложение этого бремени на