Количественная оценка комфортности жилья и ее влияние на ценообразование на рынке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

УДК 332.05:628.87 ББК 65.315

КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ОЦЕНКА КОМФОРТНОСТИ ЖИЛЬЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

И.Г. Степанов, О.И. Матасова

Показана модель количественной оценки комфортности жилья. Этот вопрос поднимается в связи с тем, что в настоящее время не существует четкой классификации жилья, что приводит к вольному ценообразованию на рынке. Модель основана на 22 критериях, согласно которым жилье можно отнести в ту или иную группу.

Ключевые слова: рынок жилья, недвижимость, классификация, комфортность, количественная оценка, типы жилья.

Согласно словарю С.И. Ожегова, под комфортом понимаются бытовые удобства [1]. Исходя из этого, под комфортностью жилья будем понимать благоприятные для нормальной жизнедеятельности человека условия проживания.

Жилье может быть более или менее комфортным и для того, чтобы определить степень комфортности, нужна четкая классификация критериев комфортности жилья, а также четкая классификация самого жилья. Классификация жилья нужна также и для упорядочения ценообразования на рынке, для формирования потребностей и стремлений у людей. Однако в настоящее время на российском рынке жилья нет четкой классификации.

В связи с тем, что до недавнего времени жилья строилось мало, участники рынка фактически оперировали только двумя классами: квартиры старые и новые. Понятий «первичный рынок» и «вторичный рынок» было достаточно, чтобы потребитель мог определиться в своих желаниях.

Однако ситуация изменилась, необходима как сама классификация жилья, так и механизм установления цены квадратного метра в зависимости от класса жилья.

Попытки ввести единую классификацию жилья на рынке недвижимости предпринимались неоднократно, но были безуспешны. Эти схемы не стали общепризнанными, так как зачастую критерии одного участника рынка не устраивали других, создававших собственный вариант классификации жилья.

Сегодня риелторы и застройщики используют различные типы классификаций жилья, включая российские и англо-американские классификации. В них, например, жилье может быть трех типов - А, В, С, которые делятся на подвиды (А1, А2, В1, В2 и т. д.). Но чаще всего практикуется стандартное деление жилья на три категории: «элитное жилье», «жилье бизнес-класса» и «жилье эконом-класса». Но четких границ между ними, как и классификационных критериев, сегодня не существует.

Рассмотрим имеющиеся на рынке жилья классификации.

Самым недорогим видом жилья считается

жилье эконом-класса, или «типовое жилье». Это, как правило, панельные серийные дома в непрестижных районах. К жилью эконом-класса обычно относят дома серий «П-44К», «П-44ТМ», «П-ЗМ», «КОПЭ», «И-155» и т. д. К этой категории относят также монолитные и монолитно-кирпичные дома, не попадающие по ряду признаков под жилье бизнес-класса, а также качественные кирпичные и некоторые серии панельно-блочных домов советского периода. Дома эконом-класса - это, как правило, высотное жилье (16 и более этажей), в котором находится от 100 квартир.

Разница между жильем эконом-класса и жильем бизнес-класса зачастую определяется только месторасположением дома. Как уверяют эксперты, монолитный дом даже без охраняемой территории в хорошем месте вполне попадает в бизнес-класс, но аналогичный дом на окраине города может считаться только жильем эконом-класса [2].

По мнению некоторых экспертов, к жилью бизнес-класса относятся высотные монолитные дома, где квартиры в отличие от жилья эконом-класса отличаются большой долей нежилых площадей: с просторными прихожими, ванными комнатами (в многокомнатных квартирах их несколько), кухнями, гардеробными.

Другие аналитики считают, что современное жилье бизнес-класса должно такими характеристиками как:

• особое месторасположение дома, предполагающее транспортную доступность, экологически благоприятную обстановку, развитую инфраструктуру и однородное окружение;

• индивидуальный проект, по которому построено здание, с эффектной архитектурой, качественными коммуникациями, с потолками не ниже трех метров;

• огороженная охраняемая территория вокруг дома;

• наличие парковки с числом стоянок, совпадающим или в полтора раза превышающим количество квартир в доме.

Определение «жилье бизнес-класса» размыто из-за того, что к нему часто относят совершенно различное жилье.

К жилью бизнес-класса могут относить как современные многоквартирные монолитно-кирпичные, так и так называемые «сталинские» и «цэ-ковские» дома. По времени постройки и уровню комфортности они, безусловно, разные, однако их трудно отнести к элитному жилью или жилью эконом-класса.

Наиболее спорной категорией жилья остается «элитное жилье». Иногда элитное жилье подразделяют на подвиды А, В, «премиум», «люкс», de luxe. Иногда под жильем класса «премиум» подразумевают верхнюю категорию жилья бизнес-класса.

У разных игроков рынка мнения относительно элитного жилья сильно отличаются. Одни считают, что к категории «элитное жилье» могут относиться только дома с небольшим количеством квартир, так как приобретают элитное жилье в основном люди определенного круга, с определенными потребностями. Многоквартирный дом всегда предполагает массовость, соответственно, очень трудно обеспечить требуемую обстановку и уединенность.

Камерность проживания в элитном доме обеспечивается за счет малой этажности. Кроме того, элитные дома строятся только из кирпича, а монолитный бетон, как правило, применяют лишь для несущих конструкций. Современное техническое оснащение элитного дома предусматривает собственную котельную и доочистку воды, оптико-волоконные каналы связи, импортные лифты и качественные, подчас эксклюзивные отделочные материалы, систему поддержания микроклимата.

Другие участники рынка считают, что столь подробный набор критериев не является обязательным для отнесения к классу «элитное жилье». Гораздо более важную роль играет месторасположение [2].

Что касается классификации жилья на государственном уровне, то ее разработку закончили в 1989 году, за два года до распада СССР. Тогда был принят последний ГОСТ, который разделял все дома на общежития и многоквартирные. Однако, недавно в документе «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах ее развития (редакция на 19.09.2006)» с целью установления экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем государственного и муниципального жилья в

Москве были предложены следующие критерии классификации жилищного фонда:

а) экологическая ситуация: зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой; зона, приближенная к транспортным магистралям, или промышленная зона;

б) близость к центру: центр или срединная зона; отдаленные районы;

в) транспортная доступность: хорошая; плохая;

г) материал стен: кирпичный; блочный, крупнопанельный; смешанный или деревянный;

д) степень износа: до 30 %; 30-60 %; более 60 %;

е) планировка: улучшенная; стандартная; нестандартная (неудобная) [3].

Такая классификация, по мнению авторов, неполная и неточная. Сложно оценить что такое «хорошая» транспортная доступность, а что такое - «плохая».

Вопросу комфортности жилья на государственном уровне уделяется внимание в современных санитарно-строительных нормах.

Согласно СНиП 30-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», квартиры в жилых зданиях следует проектировать, исходя из условий заселения их одной семьей. Размеры квартир по числу комнат и их площади (без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) рекомендуется принимать согласно табл. 1.

Площадь помещений в квартирах должна быть не менее: жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире - 14 м2, общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более - 16 м2, спальни - 8 м2 (10 м2 - на двух человек); кухни - 8 м2; кухонной зоны в кухнестоловой - 6 м2. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2.

Общие жилые помещения в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными.

Помещения квартир должны быть оборудованы: кухня - мойкой или раковиной, а также плитой для приготовления пищи; ванная комната -ванной (или душем) и умывальником; уборная -унитазом со смывным бачком; совмещенный санузел - ванной (или душем), умывальником и унитазом [4]. По мнению автора, подобный подход к комфортности жилье достаточно примитивный, так как не учитывает множество факторов и критериев жилья, важных для потребителя.

Таблица 1

Рекомендуемая площадь квартир

Число жилых комнат 1 2 3 4 5 6

Рекомендуемая площадь квартир, м2 28-38 44-53 56-65 70-77 84-96 103-109

На Западе разделение жилой недвижимости на классы тоже весьма условно. Существуют типы жилья - дом, таунхаус, квартира, апартаменты, но нет понятия «элитное жилье» в российской трактовке этой категории. Главный критерий стоимости жилья - месторасположение дома. В каждом городе есть свои популярные и непопулярные кварталы. И именно на основании этого параметра формируются все остальные характеристики жилья: однородность социального окружения, инфраструктура района, качество строительства, ценообразование [2].

Отсутствие классификации жилья приводит к вольному ценообразованию. Цены на строящееся жилье устанавливаются на основе спроса. Определяется, по какой максимально возможной цене потребители могут приобрести объект. Жилье бизнес-класса может позиционироваться как элитное жилье, и в таком случае цены искусственно завышаются. Таким образом, жилье переходит из одной категории в другую без изменения своих качественных характеристик.

Для того, чтобы любой дом, находящийся на рынке жилья можно было классифицировать, а квартиру в нем оценить, авторами были разработаны критерии, определяющие комфортность жилья. Всего было выделено 22 основных критерия, согласно которым жилье можно отнести в ту или иную группу.

Мы выделяея пять групп, согласно наиболее распространенной классификации жилья на рынке: «элитное» жилье, жилье «бизнес-класса», «эконом-класса», «социальное жилье», а также ветхое, аварийное и некомфортабельное жилье.

Критерии сформированы в четыре подгруппы: «Характеристики месторасположения», «Про-ектно-технические характеристика дома», «Характеристики квартиры», «Характеристики инфраструктуры». Для каждого критерия предлагается пять вариантов определения, каждый из которых соответствует определенному типу жилья.

Каждому критерию и варианту определения соответствует свой балл. Этот балл - степень значимости и важности данного критерия при оценке жилья. При понижении класса жилья балл снижается. Таким образом, любой дом и любую квартиру, даже не попадающие точно под конкретный

класс, можно оценить. Для ранжирования критериев и выставления баллов был использован экспертный метод. Экспертами выступали сотрудники агентств недвижимости, крупные застройщики, ученые, а также покупатели квартир.

Максимальное количество баллов, которое может набрать объект, согласно приведенной методике равно 85, этот объект попадет в категорию «элитного жилья». Диапазон баллов для жилья «бизнес-класса» - 75-85, «эконом-класса» - 50-74, социального жилья - 34-49, ниже находится ветхое и аварийное, некомфортабельное жилье.

Помимо перечисленных характеристик, жилье может иметь еще дополнительных характеристики, делающие его более комфортным, за которые также начисляются баллы (за каждую - 1 балл, итоговая сумма - не более 100 баллов). Примером могут служить система умного дома, возможность установки настоящего камина, наличие бойлерной, обеспечивающую бесперебойную подачу горячей воды, систему пожаротушения и дымоудаления и т. п.

В список критериев не вошли такие критерии, как наличие лифта и мусоропровода, так как по существующим СНиПам любой дом, выше 5-ти этажей должен быть оборудован лифтом и мусоропроводом, однако «элитное жилье» бывает малоэтажное, не предполагающее наличие лифта. Также такое жилье не предполагает наличие мусоропровода в связи с наличием специального обслуживающего персонала.

Полученное итоговое количество баллов определяет категорию, в которую попадает жилье. Для каждой категории можно установить рекомендуемую цену квадратного метра или соотношение цены различных категорий жилья.

Ниже, в табл. 2, представлены критерии комфортности жилья и максимальный балл, который каждый критерий может набрать. Методика расчета, описание этих критериев и их вариантов представлены в табл. 3.

Приведенная выше классификация жилья, несомненно, субъективна, так не учитывает все критерии комфортности жилья. Так, например, в данную классификацию не включены полностью зависящие от жильцов критерии комфортности жилья, например, мебель, качество напольного покрытия, сантехники и т. п.

Таблица 2

Критерии комфортности жилья

Название критерия Варианты Значение критерия

5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

Характеристики месторасположения дома

Расположение относительно центра города Центр *

Районы, близкие к центру *

Районы, удаленные от центра *

Окраина, рабочие поселки *

Продолжение табл. 2

Название критерия Варианты Значение критерия

5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

Транспортная доступность Удобные подъездные пути (широкая дорога, хорошее асфальтовое покрытие, остановки транспорта в радиусе 300-500 м) *

Удовлетворительные подъездные пути (асфальтовое покрытие требует ремонта; узкая дорога), остановки транспорта в радиусе 501-1000 м *

Неудобные подъездные пути (узкая дорога без покрытия, с выбоинами), остановки транспорта в радиусе свыше 1000 м *

Социальная инфраструктура района (магазины, школы и детские сады) Соц. инфраструктрура находится в жилом комплексе или около него *

Достаточное кол-во соц. инфр-ры (согласно СНиПам) в районе *

Неудовлетворительное кол-во инфраструктуры (согласно СНиПам) в районе или ее отсутствие *

Наличие рекреационных зон: парков, детских городков, развлекательных центров Присутствуют в полном объеме в радиусе 700-1000 м *

Присутствуют в полном объеме в радиусе 1001 -1500 м *

Присутствуют в неполном объеме *

Отсутствуют *

Проектно-технические характеристики дома

Технология строительства Кирпичный, монолитный или ме-таллокарсный дом современных серий *

Панельный дом современных серий *

Панельный дом устаревших серий, хрущевка, блочный дом; со степенью износа 30-60 % *

Деревянный, шлакобетонный дом устаревших серий; со степенью износа более 60 % *

Утепление дома Утепление высококачественными материалами, приводящее к минимуму теплопотерь *

Несовершенные системы утепления, приводящие к большим теплопоте-рям *

Без утепления *

Отделка фасада (возможны другие материалы, созданные по новым технология, обеспечивающие ту же или более высокую комфортность жилья) Керамогранит *

Сочетание фасадных панелей с ке-рамогранитом *

Фасадные облицовочные панели («Краспан», «Минерит», сайдинг и т. п.) *

Штукатурка, краска *

Отсутствует *

Вентиляция Приточно-вытяжная *

Приточная *

Естественная *

Продолжение табл. 2

Название критерия Варианты Значение критерия

5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

Сейсмостой- кость Согласно СНиПам относительно сейсмоопастности данного района *

Требования СНиПов не соблюдены *

Характеристики квартиры

Площади квартир 1-к-от65 кв. м 2-к - от 80 кв. м 3-к-от 100 кв. м *

1-к-от50 кв. м 2-к - от 65 кв. м 3-к- от 85 кв. м *

1 -к - от 35 кв. м 2-к - от 49 кв. м 3-к - от 66 кв. м *

1-к-от28 кв. м 2-к - от 42 кв. м 3-к - от 56 кв. м *

Требования СНиПов не соблюдены *

Высота потолков, м 3,2 и выше *

2,9-3,19 *

2,7-2,89 *

2,5-2,69 *

Не соответствующие СНиП, т. е. ниже 2,5 м *

Характеристика стеклопакетов Панорамные окна с деревянными или дерево-ал.стеклопакетами *

Пластиковые *

Устаревшие модели деревянных стеклопакетов *

Отношение площади окон к площади пола выше 1:0,55 *

1:0,55-1:0,65 *

1:0,66-1:0,79 *

ниже 1:0,8 *

Количество санузлов 2 и более *

1 *

0 *

Наличие балконов, лоджий, эркеров Присутствуют несколько (лоджия и/или балкон, эркер) *

Балкон или лоджия *

Отсутствуют *

Состояние инженерных коммуникаций Возможность установки счетчиков, полипропиленовые коммуникации для водоснабжения, медные - для отопления и электричества, состояние коммуникаций хорошее А

Невозможность установки счетчиков, коммуникации из стали, состояние коммуникаций хорошее *

Коммуникации из стали в плохом состоянии *

Окончание табл.2

Название критерия Варианты Значение критерия

5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

Характеристики инфраструктуры

Дворовая территория Благоустроенный внутренний двор с ландшафтным дизайном, детской площадкой ♦

Наличие дворовой территории с благоустройством соответствующим СНиПам *

Отсутствие территории или неблагоустроенная территория *

Парковка машин Подземный гараж, оборудованный системой пожаротушения; 2 и более машино-места на 1 квартиру *

Подземный гараж 1 машино-место на 1 квартиру *

Организованная парковка около дома *

Неорганизованная стихийная парковка около дома *

Отсутствует *

Система безопасности (охрана, видеонаблюдение, консьержи); Охрана, видеонаблюдение, консьержи *

Охрана или консьержка *

Домофон *

Отсутствует *

Отделка мест общего пользования (подъезда, лестничных клеток); Качественная отделка дорогими материалами (мрамор, ценные породы дерева) *

Отделка недорогими материалами (стеновыми панелями, плиткой) *

Покраска мест общего пользования *

Места общего пользования без отделки *

Дополнительная инфраструктура Фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей только для жителей и т. п. *

Тренажерный зал, салон красоты *

Наличие инфраструктуры за счет офисных и торговых помещений на первых этажах на усмотрение их владельцев *

Отсутствие *

Таблица 3

Описание и способы оценки критериев комфортности жилья

Характеристики места

Район города Данный критерий отмечался как самый важный при выборе квартиры всеми респондентами. Эксперты считают самыми удобными для проживания центральный и близкие к центру районы, менее удобные - районы, удаленные от центра и окраины. Это связано с тем, что в центральных районах более развитая социальная инфраструктура, транспортная сеть, больше культурных и торгово-развлекательных центров

Транспортная доступность Транспортная доступность к дому определяется качеством подъездных путей (широкий/узкий; качество асфальтового покрытия) и удаленностью остановок общественного транспорта (по СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений - Дальность пешеходных подходов до ближайшей остановки общественного пассажирского транспорта следует принимать не более 500 м) [5]. Эксперты считают, что наиболее комфортной является дальность в 300 м

Продолжение табл. 3

Характеристики места

Социальная инфраструктура района (магазины, школы и детские сады) Согласно СНиП 2.07.01-89* количество детских садов устанавливается в зависимости от демографической структуры поселения, принимая расчетный уровень обеспеченности детей дошкольными учреждениями в пределах 85 %. В поселениях-новостройках при отсутствии данных по демографии следует принимать до 180 мест на 1 тыс. чел. Количество школ следует принимать с учетом 100 %-ного охвата детей неполным средним образованием (1-1Х классы) и до 75 % детей - средним образованием (Х-Х1 классы) при обучении в одну смену. В поселениях-новостройках необходимо принимать не менее 180 мест на 1 тыс. чел. [51

Наличие рекреационных зон: парков, детских городков, развлекательных центров В связи с тем, что СНиП не регламентирует объем и дальность расположения рекреационной зоны для жителей города, на основании экспертного опроса, автор предлагает считать наиболее комфортным для проживания наличие рекреационной зоны в радиусе 700 м. Сама рекреационная зона может представлять собой парк или сквер для прогулок и развлекательный центр с кинотеатрами, детским городком и кафе. Отсутствие зоны для прогулок или зоны для развлечений снижает балл в 2 раза

Проектно-технические характеристики дома

Технология строительства Эксперты считают кирпичную, монолитную и металлокаркасную технологии строительства технологиями, обеспечивающими наибольшую комфортность жилья. Панельное домостроение разделяем на дома устаревших и современных серий. Устаревшие серии - это «хрущевки», 5-9-12-ти этажные панельные дома, которые составляют большую часть жилой застройки городов. Дома, построенные из шлакобетона, бревен со степенью износа более 60 % эксперты относят к самой низшей категории жилья

Утепление дома Современная технология утепления дома предполагает утепление дома поверх ограждающей конструкции под фасадными плитами («Краспаном», керамогранитом и т. д.). В последнее время наиболее популярная технология возведения фасада - вентилируемый фасад. Структура вентилируемого фасада: ограждающая конструкция (кирпич, панель), один - два слоя утеплителя, зазор для циркуляции воздуха и фасадная плита. Если подобное утепление сделано качественно и хорошими материалами, то теплопотери сводятся к минимуму, что позволяет экономить электроэнергию. Сложившая городская застройка в большинстве своем не отвечает данному требованию, что приводит к повышенным теплопотерям

Отделка фасада Как отмечалось ранее, в связи с популярной в последнее время технологией вентилируемого фасада, для отделки выбираются фасадные облицовочные плиты «Краспан», «Минерит» и т. п. Более дорогой и престижной считается отделка керамогранитом или сочетание керамогранита и фасадных плит. Однако прогресс не стоит на месте и, возможно, что через некоторое время отделка фасада подобным образом не будет считаться престижной, в таком случае классификация потребует корректировки. В настоящее время фасады основной городской застройки - окрашенная штукатурка или вообще без отделки. Такой вид отделки эксперты относят к низшим категориям

Вентиляция Проблема вентиляции стала остро стоять из-за распространения пластиковых стеклопакетов. Данные стеклопакеты герметичны и не позволяют воздуху свободно проникать в квартиру. Существует приточно-вытяжная, приточная и естественная вентиляция. Монтаж первых двух систем - дорогостоящее удовольствие, и подобные системы ставятся только в домах элитного или бизнес-класса

Сейсмостойкость Проектирование здания ведется согласно СНиП Н-7-81* Строительство в сейсмических районах

Характеристики квартиры

Площади квартир Площади квартир рекомендуются СНиП 30-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» исходя из нормы площади для одного человека (18 кв. м) [4]. Эта норма невелика и сильно отстает от европейских норм жилой площади на одного человека (свыше 30 кв. м). Площади квартир в приведенной классификации были определены на основе экспертных оценок

Высота потолков Согласно проведенному опросу, а также опираясь на данные периодических изданий, высота потолка в жилье элитного класса должна «в чистоте» (т. е. после устройства стяжки, монтажа вентиляционной системы и т. п.) составлять не менее 3,2 м. Эта цифра установлена нами для жилья «элитного» класса. Нижний порог определен согласно СНиП 30-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» - 2,5 м [41

Окончание табл. 3

Характеристики места

Характеристика стеклопакетов Наиболее комфортными, по мнению экспертов, в настоящее время являются алюминиевые стеклопакеты. Поэтому они были отнесены к классу элитного жилья. При появлении на рынке изделий, обеспечивающих более высокую комфортность жизни, в классификацию следует внести изменения. Деревянные окна с двойными рамами, которые ставили раньше, не отвечают требованиям комфортности, так как могут промерзать и пропускать холодный воздух, менее удобны в эксплуатации

Размеры оконных проемов Нормы оконных проемов установлены СНиП 30-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» [4]. Согласно СНиП отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухни следует принимать не более 1:5,5 и не менее 1:8. Исходя из этих норм для комнаты площадью 12 кв. м световой проем будет 1,5-2,2 кв. м, для 18-метровой комнаты - 2,25-3,27 кв. м. По мнению экспертов, возможно увеличение световых проемов (французские окна) при соблюдении соответствующей технологии производства стеклопакетов. Такие окна, помимо эстетической функции, делают квартиру светлее, следовательно, позволяют экономить электроэнергию

Количество санузлов СНиП не регламентирует количество санузлов. Согласно экспертному мнению, в квартире должно быть не менее двух санузлов: для хозяев и для гостей. Если в доме есть дети, то возможен отдельно детский санузел

Наличие балконов, лоджий, эркеров Важность этого критерия была отмечена всеми экспертами. По их мнению, максимально комфортное жилье должно обладать балконом или лоджией и эркером

Состояние инженерных коммуникаций Под инженерными коммуникациями мы понимаем электропроводку, систему отопления и водоснабжения. По мнению экспертов, настоящее время для обеспечения наибольшей комфортности жилья, электропроводка должна быть выполнена из меди, водоснабжение - из цельнотянутых медных труб. Проект отопления должен предполагать возможность установки счетчиков

Характеристики инфраструктуры

Дворовая территория Благоустройство территории - обязательное условие при возведении дома. Наиболее комфортным для жителей эксперты считают сочетание клумб, прогулочных дорожек и детских площадок. Возможно ограждение территории, однако, такая политика может привести к обособленности дома от других и возникновению социальной напряженности у жителей соседних домов

Парковка машин Самым комфортным для проживания является подземная парковка машин, с лифтом, поднимающим в жилую часть дома. Количество машино-мест - не менее двух на одну квартиру. Если подземная парковка машин невозможна, альтернативой может явиться гаражный комплекс около дома или организованная наземная парковка

Система безопасности Для обеспечения безопасности жилья эксперты считают целесообразным сочетание видеонаблюдения с установкой видеокамер на каждом этаже, охраны или консьержей

Отделка мест общего пользования Жилье «элитного» класса предполагает отделку подъезда, холла, лестничных клеток дорогими материалами (мрамор, ценные породы дерева, витражи и т. п.). По мнению экспертов, для обеспечения комфортного жилья достаточно отделки мест общего пользования качественными материалами (керамической плиткой; стеновыми панелями и т. п.)

Дополнительная инфраструктура Дополнительная инфраструктура может включать в себя фитнес-центр, предприятия бытового обслуживания (аптеку, ресторан, комнату для приема гостей и т. п.). Подобная инфраструктура может быть предназначена только для жителей дома или жилого комплекса, и тогда все бремя содержания ложится на их плечи, а может быть открыта для посторонних. Дополнительная инфраструктура не обязательно обеспечивается застройщиком, она может быть обеспечена за счет продажи коммерческих площадей предпринимателям

Авторы условно причисляют подобного рода критерии к внутренним критериям комфортности жилья. Эти критерии полностью зависят от проживающих в квартире людей, легко изменяемые и трудно оцениваемые.

В большинстве критериев методика расчета согласуется со СНиПами, однако, по нашему мнению, нормы, представленные в СНиПах, устарели, часто не соответствуют экспертному мнению по оценке некоторых критериев комфортности жилья и требуют пересмотра.

Литература

1. Ожегов, С. И. Словарь русского языка / С.И. Ожегов, под ред. чл.-корр. АН СССР Н.Ю. Шведо-

вой. — 18-е изд., стереотип. - М.: Русский язык, 1986. - 797 с.

2. Классификация жилья // Деловой журнал Финанс. 29.06.2007. -http://www.finansmag.ru

3. Постановление Правительства Москвы от 25 сентября 2001 г. № 865-ПП «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах ее развития». 2006. -http: //www. consultant. ru

4. СНиП 30-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Госстрой России - М.: 2003. - 52 с.

5. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Минстрой России - М.: 1989 - 60 с.

Поступила в редакцию 15 марта 2010 г.

Степанов Игорь Германович. Доктор экономических наук, профессор, декан экономического факультета, Новокузнецкий филиал-институт Кемеровского государственного университета (г. Новокузнецк). Область научных интересов - антикризисное управление.

Igor Germanovich Stepanov. Doctor of Economics, professor, Dean of the economic Faculty of Novokuznetsk branch of the institute of Kemerovsk State University, Novokuznetsk. Professional interests: crisis management.

Матасова Ольга Игоревна. Аспирант кафедры менеджмента и маркетинга, Новокузнецкий филиал-институт Кемеровского государственного университета (г. Новокузнецк). Область научных интересов - рынок недвижимости. Контактный телефон: +7-923-638-5506

Matasova Olga Igorevna. Postgraduate student of Management and Marketing Department of Novokuznetsk branch of the Institute of Kemerovsk State University, Novokuznetsk. Professional interests: real-estate market. Contact phone: +7-923-638-5506. E-mail: [email protected]