CC BY
48DOI: 10.24412/2076-1503-2021-8-104-109 ГУЩИН Василий Васильевич,
2018-0076-8/21-095 доктор юридических наук, председатель диссертационного
M0SURED: 77/27-023-2021 -08-294 совета, профессор ФГБОУ ВО РГАИС (г. Москва),
е-таН: mail@law-books.ru
ТЕРЕЩЕНКО Ольга Ивановна,
кандидат юридических наук, декан Юридического факультета, доцент кафедры Патентного права и правовой охраны средств индивидуализации ФГБОУ ВО РГАИС (г. Москва), е-таИ: mail@law-books.ru
КЛАССИФИКАЦИЯ ДОГОВОРНЫХ КОНСТРУКЦИЙ В СТРОИТЕЛЬНО-АРХИТЕКТУРНОЙ СФЕРЕ
Аннотация. Авторами осуществлена попытка систематизации договоров строительной сферы как составного элемента теоретико-методологическои" концепции общественных отношений, возникающих между участниками градостроительной отрасли. Выделенные особенности различных видов договоров и само обобщение таких видов применительно к оной из самых значимых отраслей экономики обуславливает актуальность рассматриваемой темы.
Ключевые слова: строительство, градостроительная деятельность, инвестиционный договор, подряд, долевое строительство, развитие застроеннои"территории.
GUSHCHIN Vasily Vasilyevich,
Doctor of Law, Chairman of the Dissertation Council, Professor of the RGAIS Federal State Educational Institution (Moscow)
TERESHCHENKO Olga Ivanovna,
PhD in Law, Dean of the Faculty of Law, Associate Professor of the Department of Patent Law and legal protection of means of individualization FGBOU VO RGAIS (Moscow)
CLASSIFICATION OF CONTRACTUAL STRUCTURES I N THE CONSTRUCTION AND ARCHITECTURAL SPHERE
Annotation. The authors have made an attempt to systematize contracts in the construction sector as an integral element of the theoretical and methodological concept of public relations arising between participants in the urban planning industry. The highlighted features of various types of contracts and the self-communication of such types in relation to one of the most important sectors of the economy determines the relevance of the topic under consideration.
Key words: construction, urban development, investment agreement, contract, shared-equity construction, development of the built-up area.
Строительство - одна из важнейших отраслей экономики России. Продукцией строительной отрасли являются сданные в эксплуатацию жилые дома, инфраструктурные и социальные объекты, объекты промышленности. Строительный комплекс состоит из строительных организаций, предприятий по производству строительных материалов, конструкций и деталей, изыскательских и проектных организаций, научно-исследовательских учреждений и пр. Согласно данным Росстата, в
отрасли ежегодно отмечается устойчивый тренд на увеличение всех показателей [1].
В настоящее время формируются тенденции для благоприятного ведения бизнеса в архитектурно-строительной сфере, эффективное функционирование которой определяет рост инвестиционной предпринимательской активности, без чего, в свою очередь, невозможен переход России к инновационному типу развития.
При этом взаимоотношения участников отрасли регулируются отдельными видами разно-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2021
направленных договорных конструкций, опосредующих создание объектов недвижимого имущества: поименованными и непоименованными, самостоятельными и смешанными, договорами, урегулированными как нормами гражданского законодательства, так и другими отраслями законодательства.
Системность договорных конструкций, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в градостроительной сфере, вытекает из системной природы права, предполагает наличие теоретико-методологическои концепции, которая должна опираться на систематизацию основных гражданско-правовых договоров, подтвердивших жизнеспособность в условиях современной рос-сиискои практики.
Как известно, договорные отношения исходят из возможности субъектов по своему усмотрению взаимно регулировать соответствующие интересы. В то же время договоры привносят в систему права инновационные моменты, придающие ей демократизм, динамику, необходимую степень самоорганизации.
Правоотношения в строительной сфере охватывают весьма широкий круг общественных отношений, складывающихся в процессе развития и застройки территорий, которые включают в себя многие виды деятельности различных субъектов, но объединенные, тем не менее, одним понятием - градостроительная деятельность [2].
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) не дает определения такого вида деятельности, а только перечисляет ее виды. Перечень сформулирован как исчерпывающий, однако может дополняться федеральными законами в зависимости от потребности урегулировать законодательно и другие виды общественных отношений, связанных с использованием и развитием территорий. Так, совсем недавно в перечень видов градостроительной деятельности были добавлены такие виды, как «благоустройство территорий» [3] и «снос зданий, сооружений» [4].
В научной литературе предпринимаются попытки дать обобщенное понятие градостроительной деятельности и, как представляется, это правильный подход, который необходим для понимания специфики субъектов и объектов градостроительных отношений [5].
М.Я. Вильнер градостроительную деятельность понимает как планирование, регулирование и осуществление изменений пространственной организации территории при обустройстве ее для проживания и обслуживания, поддержания здоровья, формирования и развития интеллектуального потенциала граждан, их хозяйственной деятельности и отдыха, поддержания природной историко-культурной среды в состоянии, необхо-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2021
димом для долгосрочного, устойчивого развития общества [6].
В науке существует и другое понимание градостроительной деятельности - как правового инструмента управления недвижимостью, устанавливающего единые прозрачные правила застройки земельных участков их правообладателями [7].
Таким образом, о градостроительстве можно говорить как об определенном социальном явлении, внешней формой которого являются общественные отношения, а внутренним содержанием - определенная целенаправленная деятельность.
Также градостроительная деятельность характеризуется публично-правовым и частноправовым аспектом. И именно этот дуалистический характер градостроительной деятельности проявляется в специфике объектов и субъектов общественных отношений и тем самым влияет на договорные конструкции.
Такой критерий как субъект позволяет подразделить все виды договоров в градостроительной сфере на государственно-частные партнерства и договоры, таковыми не являющиеся. К первой группе можно отнести инвестиционные договоры, договор о развитии застроенной территории, концессионное соглашение. В этих договорах превалирует публичный, государственный интерес. Ко второй группе договоров можно отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует частный интерес его участников, и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого реализует частный и публичный интересы, но превалирует частный.
По предмету договоры в сфере строительства делятся на: договоры с простым (одноэлементным) и сложным (двухэлементным) предметом договора. Договоры с простым предметом могут подразделяться на договоры, предметы которых содержат только юридическии или только материальный элементы. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, и материальный и юридическии" элементы. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента - инвестиционный договор. К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории.
А вот с точки зрения системообразующего признака при построении системы гражданско-правовых договоров в градостроительстве выступает отраслевая принадлежность норм, регулирующих соответствующие договорные конструкции. По данному критерию все гражданско-правовые договоры применительно к градостроительной деятельности следует делить на
отраслевые, межотраслевые, комплексные. К отраслевым необходимо отнести договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами гражданского права как отрасли законодательства. В качестве межотраслевых договоров выступают договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами актов инои" отрасли законодательства. К комплексным гражданско-правовым договорам следует отнести договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, т.е. актов, которые не могут быть отнесены к одной отрасли законодательства.
С учетом высказанных критериев, проанализируем следующие договоры.
Инвестиционный договор
При существующем правовом регулировании инвестиционный договор нельзя признать поименованным договором.
Анализ существенных условий инвестиционного договора позволяет выделить следующие: 1) информация о реализуемом инвестиционно-строительном проекте; 2) описание объекта инвестиции"; 3) общий срок реализации инвестиционно-строительного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; 4) объем и сроки инвестиции"; 5) условия, форма государственной поддержки инвестора; 6) формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта; 7) условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта; 8) срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию; 9) распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям); 10) порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площа-деи".
Установление гражданско-правовой природы инвестиционного договора и выявление его квалифицирующих признаков определяют место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров и относят инвестиционный договор к числу договоров консенсуальных, двусторонних, возмездных (в группе возмездных договоров - к числу меновых).
В классификации гражданско-правовых договоров по критерию отраслевой принадлежности норм, регулирующих соответствующую договорную конструкцию, инвестиционныи" договор относится к договорам комплексным.
По характеру регулируемых им общественных отношении" данный договор относится к договорам имущественным.
Договор строительного подряда
Особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом особенностей процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент) и объекта строительства как результата выполненных работ (материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда как совокупность двух этих элементов.
Двухэлементная структура предмета договора выступает в качестве первого квалифицирующего признака договора строительного подряда.
Предмет договора строительного подряда императивно должен составлять работы, требующие в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, допуска саморегулируемои" организации. Иные работы, связанные со строительной деятельностью, могут выполняться подрядчиком как по договору строительного подряда, так и по договору подряда. В связи с этим и правило о распространении норм о договоре строительного подряда на отношения, связанные с капитальным ремонтом, должно быть закреплено императивно. Законодательное закрепление в качестве юридического элемента предмета договора строительного подряда строительных работ, требующих допуска саморегулируемои" организации, позволит выделить соответствующую особенность субъектного состава договора в качестве второго квалифицирующего признака договора строительного подряда, учитывая, что членом саморегулируемои" организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Договор участия в долевом строительстве
Особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.
Первая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он состоит из двух элементов - жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градострои-тельнои" деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.
Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2021
Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первыи" квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.
К числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве относится целевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, в связи с чем установлена необходимость законодательного закрепления права участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору в качестве возмещения затрат застрои"щика на строительство (создание) объекта долевого строительства. Во избежание злоупотреблении" своими правами участником долевого строительства, следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансово-хозяиственную деятельность застрои"щика. Государственный контроль за исполнением застрои"щиком своих договорных обязанностей есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как региструмальныи" двусторонний возмездный (в группе возмездных договоров относится к числу меновых договоров). По отраслевои" принадлежности регулирующих норм данный договор располагается в группе комплексных, относится к числу имущественных договоров.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор участия в долевом строительстве следует отнести к договорам, направленным на учреждение различных образовании", в частности, к договорам, направленным на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.
Договор о развитии застроенной" территории
Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории и его самостоятельность характеризуется мероприятиями, необходимыми для осуществления развития застроенной территории в соответствии с проектом планировки, относятся: 1) подготовка проекта планировки застроенной территории; 2) создание и/или приобретение и передача в государственную или муниципальную собственность жилых помещении" целевым назначением для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещении", предоставленных по договорам социального наи"ма, договорам наи"ма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию; 3) уплата выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с законодательством жилые помещения и земель-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2021
ные участки, расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию.
Функции органа местного самоуправления, связанные с необходимостью реализации им своих властных полномочии" как до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроеннойтерритории), так и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушании"; принятие решения об изъятии жилых помещении" и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу) представляют собой административные предпосылки исполнения застрои"щиком своих обязанностей по договору и не влияют на гражданско-правовую природу данного договора. В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застрои"щику земельных участков для строительства.
Предмет договора о развитии застроенной территории имеет сложную, двухэлементную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом предмета данного договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим - работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора о развитии застроенной территории является первым квалифицирующим признаком этого договора.
Второй квалифицирующий признак договора о развитии застроенной территории связан с субъектным составом: поскольку застрои"щиком выполняются строительные работы, которые в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, требуют допуска саморегулируемои" организации, застрой щик должен состоять членом такой организации и соответственно быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем.
Правовая природа договора о развитии застроенной территории характеризуется как договора консенсуального, вариативного, двустороннего, комплексного, имущественного.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата, учитывая, что основная цель договора - это осуществление развития застроенной территории, приоритетной составляющей которого является осуществление реконструкции объектов недвижимого имущества,
расположенных на территории, подлежащей развитию, и строительство новых, данный договор относится к группе договоров, направленных на выполнение работ, где риск случаи"ного неполучения результата возложен на исполнителя (подрядчика).
Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
Этот вид договора подряда тесно связан с другой разновидностью - со строительным подрядом. Возведение, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства невозможны без предварительной подготовки технической документации. Состав и содержание технической документации обязательно должны быть определены в договоре строительного подряда (п. 2 ст. 743). Пунктом 16.1 ст. 34 Закона о контрактной системе в сфере государственных и муниципальных закупок предусмотрено, что предметом контракта может быть одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства. Следовательно, при отсутствии технической документации и без установления обязанности по ее разработке договор строительного подряда будет считаться незаключенным.
Особенности данного вида договора подряда обусловлены спецификой субъектного состава и предмета договора.
Отношения сторон договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ регулируются ГК РФ (ст.ст. 758 - 762 ГК), ГрК РФ, строительными регламентами, строительными нормами и правилами и т.д.
Предметом рассматриваемого договора является техническая документация (проектная и рабочая документация) и инженерные изыскания.
При создании проектной документации возникает объект интеллектуальных прав, тогда необходимо применение норм ч. 4 ГК РФ. Следовательно, содержание договора (совокупность его условий) должно разрабатываться с учетом положений законодательства об интеллектуальных правах.
Договор на выполнение изыскательских работ и договор на разработку проектной документации должны иметь специальные приложения, без которых невозможно определить их предмет.
Помимо задания на проектирование, заказчик вправе представить проектировщику и иные исходные данные. К иным исходным данным, в частности, относится генеральный план земельного участка, разрабатываемый органами местного самоуправления в соответствии с нормами ГрК РФ.
К существенным условиям договора, помимо условия о предмете, также относятся сроки выполнения работ (ст. 708 ГК).
Договор является возмездным, допускается оплата как после выполнения всех работ, так и после завершения отдельных этапов работ.
Договор на выполнение проектных работ содержит условие о необходимости проведения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Обязательная экспертиза проектной документации проводится в публичных интересах - эксперт дает оценку качеству разработанной технической документации, проверяет ее соответствие требованиям нормативных актов.
В некоторых случаях после разработки проектной документации требуется ведение в ходе строительства (реконструкции, капремонта) авторского надзора со стороны проектировщика. Авторский надзор осуществляется проектировщиком на основании отдельного договора. При необходимости в ходе строительства с проектировщиком согласовываются изменения, вносимые в техническую документацию.
Деятельность по созданию проектной документации во многих случаях носит творческий характер, поэтому согласно ч. 1 ст. 1259 ГК к объектам авторских прав, в частности, относятся произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в т.ч. в виде проектов, чертежей, изображений и макетов. На проектировщике лежит обязанность гарантировать заказчику отсутствие у третьих лиц права воспрепятствовать выполнению работ или ограничивать их выполнение на основе подготовленной подрядчиком технической документации. Речь идет об отсутствии у третьих лиц исключительных прав на проектную документацию. Следовательно, разработанная техническая документация должна быть результатом творческого труда именно самого подрядчика или его сотрудников, если подрядчиком выступает юридическое лицо, либо подрядчик обязан заключить соответствующий договор с правообладателем исключительных прав.
Таким образом, выполнение проектных работ регламентируется межотраслевым законодательством, сочетающим в себе как частноправовые, так и публично-правовые начала.
Во-первых, отношения по архитектурно-строительному планированию регламентируются законодательством о градостроительной деятельности, и прежде всего Градостроительным кодексом РФ.
Во-вторых, отдельные виды обязательств, возникающие, в том числе из подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, регламентируются Гражданским кодексом РФ.
В-третьих, при проектировании различных видов объектов капитального строительства отно-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2021
шения, связанные с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, эксплуатации зданий, сооружений, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий, регламентируются законодательством Российской Федерации в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством Российской Федерации о безопасности гидротехнических сооружений, законодательством Российской Федерации о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством Российской Федерации об использовании атомной энергии, техническими регламентами.
Кроме того, к отношениям по архитектурно-строительному проектированию применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации.
Законодательство РФ устанавливает требования к проектной документации, к лицам, их разрабатывающим; определяет условия договора о подготовке проектной документации; устанавливает требования к участникам соответствующих отношений; определяет процедуру разработки, внесения изменений в проектную документацию; регламентирует вопросы оценки соответствия проектной документации требованиям законодательства; устанавливает ответственность за нарушение соответствующих требований.
Кроме того, без внимания не остались вопросы, связанные с обязательностью разделов проектной документации; возможностью и пределами внесения изменений в проектную документацию на этапе строительства объекта капитального строительства и ролью лиц, разработавших проектную документацию, в дальнейшей ее реализации; возможностью, пределами и порядком отступления от проектной документации; пределами и условиями реализации авторских прав на результаты работ; особенности авторского надзора.
Список литературы:
[1] Социально-экономическое положение России. Январь-июнь 2021 года. Минэкономразвития России. Федеральная служба государственной статистики (Росстат), Москва [Электронный ресурс] URL: https://rosstat.gov.ru/storage/ mediabank/i1RlgJuR/osn-06-2021.pdf (дата обращения: 01.10.2021).
[2] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ. -2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 8 • 2021
[3] Федеральный закон от 29.12.2017 № 463-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2018. - № 1 (ч. I). - Ст. 477.
[4] Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2018. - № 32 (ч. II). - Ст. 5133.
[5] Махотенко Е.А. Правовое понятие градостроительной деятельности // Общество и право.
- 2009. - № 1 (23). - С. 128.
[6] Вильнер М.Я. Градостроительный кодекс Российской Федерации: возможность его практического применения // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2006. - № 9 (60). -С. 39.
[7] Трутнев Э.К., Бандорин Е.Л., Гудзь Т.В. и др. Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - М.: Институт экономики города, 2008. - С. 10, 22 - 23.
Spisok literatury:
[1] Social'no-ekonomicheskoe polozhenie Rossii. Yanvar'-iyun' 2021 goda. Minekonomrazvitiya Rossii. Federal'naya sluzhba gosudarstvennoj statis-tiki (Rosstat), Moskva [Elektronnyj resurs] URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/i1RlgJuR/ osn-06-2021.pdf (data obrashcheniya: 01.10.2021).
[2] Gradostroitel'nyj kodeks Rossijskoj Feder-acii ot 29.12.2004 № 190-FZ // SZ RF. - 2005. - № 1 (ch. 1). - St. 16.
[3] Federal'nyj zakon ot 29.12.2017 № 463-FZ "O vnesenii izmenenij v Federal'nyj zakon "Ob obsh-chih principah organizacii mestnogo samouprav-leniya v Rossijskoj Federacii" i otdel'nye zakonod-atel'nye akty Rossijskoj Federacii" // SZ RF. - 2018. -№ 1 (ch. I). - St. 477.
[4] Federal'nyj zakon ot 03.08.2018 № 340-FZ "O vnesenii izmenenij v Gradostroitel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii" // SZ RF. - 2018. - № 32 (ch. II).
- St. 5133.
[5] Mahotenko E.A. Pravovoe ponyatie gra-dostroitel'noj deyatel'nosti // Obshchestvo i pravo. -2009. - № 1 (23). - S. 128.
[6] Vil'ner M.Ya. Gradostroitel'nyj kodeks Rossijskoj Federacii: vozmozhnost' ego prakticheskogo primeneniya // Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii. - 2006. - № 9 (60). - S. 39.
[7] Trutnev E.K., Bandorin E.L., Gudz' T.V. i dr. Gradoregulirovanie. Osnovy regulirovaniya gra-dostroitel'noj deyatel'nosti v usloviyah stanovleniya rynka nedvizhimosti. - M.: Institut ekonomiki goroda, 2008. - S. 10, 22 - 23.
