3УДК 349.344: 332.8
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, не дожидаясь официальных сроков его проведения
Иванов А.В., Ярославская межрегиональная коллегия адвокатов, Ярославль, Россия
Ключевые слова: многоквартирный дом, общее имущество, досрочный капитальный ремонт, кредит, условия погашения.
В статье раскрыта сущность правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, в том числе его досрочного проведения. Цель статьи - показать механизм осуществления и финансирования капитального ремонта, в том числе его досрочного проведения. В статье демонстрируется последовательность организационных действий, которые надо для этого осуществить. В статье указывается, что источником финансирования такого ремонта является кредит, который получатель обязан возмещать путем уплаты текущих взносов на капитальный ремонт. В статье использованы научно-аналитический, сравнительный, диалектический методы, метод логической последовательности и т.п. В статье утверждается, что капитальный ремонт - это самый массовый вариант продления жизненного цикла многоквартирных домов. Еще одним результатом исследования является осмысление финансовых аспектов такого ремонта. В работе показаны достоинства и недостатки существующих способов формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В статье отмечается, что возложение на собственников жилья в многоквартирных домах обязанности оплаты капитального ремонта их общего имущества недостаточно проработано юридически. Последствием этого является ущемление прав собственников жилья в домах с двумя способами управления при выборе ими способа формирования фонда его капитального ремонта. Автор статьи предлагает законодательно закрепить возможность внесения соответствующих взносов на один специальный счет таких домов. Его предлагается именовать особым способом формирования фонда капитального ремонта.
The capital repair of the common property of apartment building, without waiting for the official dates of its realization
Ivanov A.V., The lawyer of the Yaroslavl interregional bar Association, Yaroslavl, Russia
Keywords: apartment building, common property, early overhaul, lending, sources and repayment terms.
The essence of legal regulation of capital repair of common property of apartment buildings, including early its conduction, is revealed in the article. The every apartment building is the collective farm, the care about its property is the duty of owners of housing of such of a house. The capital repair is used for prolong of its service. The owners of housing are pays the contribution for forthcoming realization. However, the period of anticiparting of its repair is least at ten to fifteen years. The indignation of payers is provoke. The mechanism of implementation and financing of capital repairs, including early its conduction is shown in the article. This follower of organization action, which needs for its realization is demonstration in the article. The source of financion for such capital repair is the credit, which recipients wil be return by paying current contributions for repairs its emphazeses in the article. The capital repair of apartment building is must popular variant for extension life cycle of apartment houses is assert in the article. Another result of the study is the comprehession of the financion aspects of such property. The advantages and disadvantages of existing methods of formation of the fund of capital repairs of common property of apartment building is shown in the article. The laying of the owners of housing in apartment buildings the duty of payment of capital repair of its common property is legally insufficiently is note in aticale. The proof of this is the infringement of the rights of owners housing in the houses with two ways of management, when they choose the way of forming the fund of its capital repair. The author of the article is proposes to legislate the possibility of making payment only the one special account of such houses. It is proposed to call: the special way of forming the capital repair fund.
Жилой фонд страны представляет собой многоликий конгломерат самых различных жилых домов, построенных в разное время. Подавляющее число таких домов является многоквартирными, в которых жилье (квартиры) занимают только часть такого дома. Другая, как правило, преобладающая часть - это сопутствующая инфраструктура, которая весьма разнообразна. Это каркас здания (фундамент, наружные стены, крыша и т.п.). Внутри этого каркаса находятся чердаки, подвалы, лестничные марши, межэтажные перекрытия, коридоры, лифтовые шахты и т.п. Кроме того, внутри здания находятся инженерные коммуникации, в частности, трубы, по которым в квартиры подаются коммунальные ресурсы, а также иное оборудование (лифты, обще домовые приборы учета коммунальных ресурсов и т.п.). Все это хозяйство надо поддерживать в исправном техническом состоянии и по мере возможности улучшать его.
Успешное решение этой сложной технической и экономической задачи складывается как минимум из двух слагаемых. Первое слагаемое - это соблюдение обязательных требований (правила) эксплуатации жилого фонда. Развернутая информация о них дана в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354.1 Их исполнение обязательно не только для собственников помещений в домах, но и для любых иных лиц, имеющих к ним отношение.
'Собрание законодательства РФ, 2011, № 22, ст. 3168.
Второй слагаемое - это проведение ремонтных работ, в том числе капитального характера. В отличие от первого слагаемого данная задача по сложнее. Самостоятельно собственникам жилья такого ремонта не сделать: у них нет для этого ни навыков, ни опыта и т.п. Это под силу только лишь специализированным подрядчикам. Собственники лишь оплачивают их услуги путем внесения соответствующих взносов. Сам же капитальный ремонт проводится по региональным программам, принятым законодательными органами конкретных субъектов Федерации. Однако, установленные в этих программах сроки его проведения, как правило, очень отдаленные. Вот, например, Региональная Программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Ярославской области на 2014-2043 г.г., утвержденная Постановлением Правительства Ярославской области от 31.12.2013 г. № 1779-п.2. Она охватывает более десяти тысяч самых разнообразных многоквартирных домов, построенных в разные годы. Если выборочно посмотреть сроки капитального ремонта только панельных домов, построенных например, в 1970 г., можно увидеть следующее. На 2025 г. запланирован ремонт инженерных сетей (во-доотведения, газоснабжения и т.п.), на 2035 г. - ремонт фундамента, на 2041 г. - утепление и ремонт фасадов.
Вряд ли такие дома дождутся своей очереди: коммуникации слишком гнилые. Не в лучшем состоянии и наружные стены. Ведь изначально они не были рассчитаны на значительные отрицательные температуры атмосферного воздуха в зимний период времени. Согласно проектной документации тех лет толщина таких стен не превышала 0,5 м. При небольших отрицательных температурах это было терпимо. Но при наличии низких температур (ниже тридцати градусов) в течение недели и более стены начинали промерзать. Соответственно, температура в жилых помещениях опускалась ниже комфортной, предусмотренной существующими нормативами.
По всей видимости, целью таких проектных решений было содействие экономного, быстрого и массового изготовление таких стеновых панелей, (да и иных несущих конструкций) на заводах строительной индустрии. Причем, содействие не только их изготовлению, но и незамедлительной доставке на строящиеся объекты, а также монтажу из них сборных панельных домов. Тогда это считалось крупным техническим достижением. Некомфортная же температура в жилых помещениях таких домов не заслуживает того, чтобы о ней серьезно говорить. В те годы это было нормой жизни.
Однако, ныне ситуация изменилась с точностью «до наоборот». Качество жизни россиян является теперь приоритетной задачей государства. Немаловажен и экономический фактор. Удельный вес платы за жилищно-коммунальные услуги по отношению к доходам населения сегодня в разы выше, чем при прежнем социально-экономическом режиме. Уплатив немалые для семейного бюджета деньги, потребители вправе требовать от исполнителя услуг надлежащего качества.
Все эти проблемы, в общем, не новы. Они хорошо известны не только специалистам, но и широким слоям населения. Однако составители вышеназванной Региональной Программы закрыли на это глаза. Достаточно сказать, что в наличии нет ни проекта, ни сметы, ни иной документации, необходимой для такого ремонта.
'Документ Регион № 106-б (472), 31.12.2013 г.
А ведь взносы на эти цели надо платить регулярно и исправно. Естественно, такой странный подход к этому важному делу вызывает недоумение плательщиков.
Между тем, действующее законодательство дает возможность проведения таких ремонтов в удобное для заказчика время, не дожидаясь наступления официально установленных сроков. Правовой основой этого является Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденная Распоряжением Правительства РФ от 26.01.2016 г. № 80-р (далее: Стратегия ЖКХ на 2016-2020 г.г.). В соответствии с ней собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществить выполнение необходимых работ, не дожидаясь сроков, предусмотренных соответствующими региональными программами капитального ремонта. При этом оплачивать такой ремонт надо за счет текущих взносов на капитальный ремонт общего имущества такого дома.
Последовательность организационных действий, которые необходимо для этого выполнить, следующая:
1) совет (инициативная группа собственников жилья) многоквартирного дома, имеющего намерение досрочно провести капитальный ремонт его общего имущества, обращается к подрядчику, готовому его провести.
2) совместно определяются виды ремонтных работ, их объем, предельная стоимость и сроки проведения.
3) совместно определяется порядок погашения кредита, который подрядчик возьмет на проведение такого ремонта.
Для совершения этих действий, включая подписание необходимых документов, многоквартирному дому не надо обладать статусом юридического лица. Об этом всегда следует помнить, ибо подавляющее большинство таких домов и прежде всего домов, управляемых управляющими организациями, такого статуса не имеет. Нет его и у домов, управляемых непосредственно собственниками квартир. Лишь у многоквартирных домов, управляемых жилищными, жилищно-строительными и иными потребительскими кооперативами, либо товариществами собственников недвижимости, такой статус есть. Однако, таких домов не так и много, да и сути дела это не меняет, поскольку согласно Жилищному кодексу РФ (ст.44), прерогатива решения этих вопросов принадлежит общему собранию собственников жилья многоквартирных домов независимо от способа управления ими.
Следующий шаг - это составление технической документации и сметы ремонта. Для этого в наличии должен быть дефектный акт объекта (жилого дома), подлежащего ремонту. Он составляется комиссией в составе представителей заказчика (собственников жилья) и подрядчика. Эта же комиссия принимает выполненные работы и подписывает необходимые документы.
Еще один шаг - это определение источника финансирования досрочного капитального ремонта. Таковыми являются взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками квартир, начиная с 2014 г. Причем накопленные взносы должны находиться на специальном счете, ибо только в этом случае собственникам распоряжаться ими, в том числе использовать на погашение кредита.
Если же деньги находятся на общем счете, их надо перевести на специальный
3Собрание законодательства РФ, 2016, № 5, ст. 758.
счет. В техническом отношении это весьма просто. Но когда возникают сложности организационного характера (бюрократические проволочки и т.п.), то за содействием следует обращаться в компетентные органы регионального уровня (департаменты жилищного надзора и т.п.). Согласно Стратегии ЖКХ на 2016-2020 г.г. они обязаны оказывать заказчикам содействие в положительном решении данного вопроса.
Решать эти организационные вопросы собственникам жилья надо совместно с будущими подрядчиками, готовыми осуществить такой ремонт. Но найти приемлемого партнера не так просто. С целью оказания необходимого содействия во всех субъектах Федерации созданы структуры, именуемые центрами организации капитального ремонта (ЦОКР), либо как-то еще в этом духе. Это своего рода связующее звено между жителями домов, подрядчиками и контролирующими органами. Главной целью их деятельности является решение проблем дома «под ключ»: от обращения за содействием до окончания работ. Это является составной частью информационного обеспечения жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренного Стратегией ЖКХ на 2016-2020 г.г. В этом документе содержится большой объем информации по самым различным аспектам жилищно-коммунального хозяйства, в частности, о хозяйствующих субъектах, выполняющих эти работы. Наличие надлежащего информационного обеспечения населения способствует созданию высококачественной, конкурентоспособной продукции и тем самым повышает спрос на нее [1, С.21]. В данном случае такой продукцией является произведенный капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Иными словами, продукцией является овеществленный результат такого ремонта [2, С. 94].
Понятие «капитальный ремонт многоквартирного дома» дано в Федеральном Законе РФ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»4 (ст. 2 п.1). Таковым является проведение работ по устранению неисправностей, изношенных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене в целях улучшения их эксплуатационных характеристик. Слово капитальный означает основательный. Это имеет прямое отношение к капитальному ремонту любых материальных ценностей, и прежде всего к капитальному ремонту недвижимого имущества, коим являются многоквартирные дома. После капитального ремонта они должны быть прочными, надежными, долговечными, эстетичными, устойчивыми к внешним воздействиям и т.п. Причем гарантийный срок их последующей эксплуатации должен быть не менее пяти лет.
Но для осуществления такого ремонта должна быть техническая возможность, которая, однако, существует далеко не у всех домов. Наглядный тому пример, т.н. хрущевки (многоквартирные дома, построенные по типовым проектам в шестидесятые - семидесятые - восьмидесятые годы двадцатого века прошлого тысячелетия). Под жестким давлением цели: предоставить каждой семье отдельную благоустроенную квартиру и выселить их из бараков, подвалов и общежитий они строились в массовом порядке. В короткие сроки ими были застроены целые микрорайоны многих российских городов. То же время, в руководящих документах тех лет, ориентировавших на массовое строительство именно таких домов, ни о каком их по-
4Собрание законодательства РФ, 2007, № 30, ст. 3799.
следующем капитальном ремонте вообще не упоминалось. Не говорилось о нем и в проектной документации, на основании которой они возводились. По истечении отведенного им небольшого срока эксплуатации такие дома предполагалось утилизировать, а взамен возвести комфортные и долговечные.
Жизнь, однако, распорядилась по-другому. Эти дома до сих пор в строю и, по всей видимости, будут эксплуатироваться еще достаточно долго. Подавляющее большинство населения страны живет именно в таких домах. В основном, это лица с низкими доходами, а то и ниже черты бедности (ныне она составляет одиннадцать тысяч двести восемьдесят рублей в месяц на одного человека). Улучшить свои жилищные условия путем приобретения нового жилья, либо купить его на вторичном рынке им не под силу. Даже ипотечные кредиты под небольшие проценты и с рассрочкой возврата на длительный период времени для этой части населения неподъемны. Да и психологически многие абсолютно не готовы ко всем этим нововведениям. Тем не менее, жилье в таких морально и физически устаревших домах - это единственная ценная вещь, которую они имеют на праве собственности и которая никогда не дешевеет, несмотря на различного рода экономические неурядицы. Хотя к капитальному ремонту такие дома не приспособлены. Ведь для этого надо вначале разобрать такой дом на составные элементы, затем каждый элемент проверить на пригодность к дальнейшей эксплуатации, а при необходимости заменить новым. Лишь после всего этого надо заново собрать все элементы в единое целое. В отношении хрущевок эти процедуры технически невозможны и даже опасны. Да и переселения жителей таких домов на время капитального ремонта в подменный фонд практически не происходит.
Одним из возможных вариантов разблокировки вышеназванных проблем является реновация, то есть снос отслуживших нормативные сроки жилых домов и возведение на их месте современных и комфортабельных. Однако в настоящее время на законодательном уровне этот вопрос решен только для жилого фонда г. Москвы. Причем, реновации подлежат не все дома, а лишь дома первого периода индустриального домостроения, то есть дома с количеством этажей не более девяти, построенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 г.г. с использованием типовых стен и (или) перекрытий. Как видим идея проведения реноваций хотя и весьма перспективная, однако в российских регионах она пока что не реализуется.
Здесь жизненный цикл таких домов продлевают путем их модернизации. Если сопоставить понятия капитальный ремонт и модернизация, легко заметить различие между ними. Они хотя и близкие (взносы на эти цели собственники жилья платят в обоих случаях), но все же не тождественные. Емкий и собирательный термин модернизация обозначает восстановительный ремонт таких домов, а по сути и их реконструкцию. Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 1 п. 14) таковой является изменение параметров объекта (количества помещений, высоты, количества этажей, показателей производственной мощности, объема и качества его инженерно-технического обеспечения). В свою очередь понятие реконструкция дифференцируется еще на три понятия: это обновление, перестройка, реставрация. Каждая из них характеризует одно и то же явление в разных плоскостях. Так понятие обновление раскрывает суть реконструкции, что является придание объекту нового облика. Несколько иной смысл вложен в понятие перестройка. Это различного рода
изменения объекта: этажности, параметров, конфигурации и т.п. Что касается понятия реставрация, то это восстановление объекта в его первоначальном виде.
Таким образом, к продлению жизненного цикла вышеуказанных многоквартирных домов наиболее подходит термин обновление. Практика свидетельствует о целесообразности проведения в этих объектах следующих видов работ. Это, во-первых, утепление наружных стен, дополнительная герметизация наружных швов, входных дверей, усиление защитного слоя кровли, гидро- и теплоизоляция чердаков, подвалов и иных подсобных помещений. Это, во-вторых, обновление инженерных коммуникаций, по которым в дом подаются коммунальные ресурсы, в частности, замена отслуживших нормативные сроки труб на новые, изготовленные из современных, прочных, экологически чистых материалов. Это, в-третьих, установка в домах энергосберегающих общедомовых осветительных приборов; а также установка оборудования, фиксирующего превышение потребителями (собственниками квартир) предельно допустимых мощностей находящихся у них бытовых приборов с целью применения мер воздействия к таким нерадивых потребителям. Указанный перечень далеко не исчерпывающий. В зависимости от технического состояния дома, времени его постройки; материала, из которого он создан, климатических и географических условий его нахождения, а также иных разнообразных обстоятельств могут выполняться и иные работы. При этом, целесообразно чтобы все они выполнялись при разумных экономических затратах[3, С. 25].
Надо учитывать и то, что в современных условиях товарный ассортимент обновляется довольно быстро, поскольку постоянно появляются новые товары (услуги) с улучшенными качественными показателями [4, С. 31]. Магистральным путем увязки всего этого в единое целое является создание оптимальной модели потребления и производства [5, С. 48]. Причем для создания такой модели важен региональный фактор. Ведь жилье возводится, впоследствии ремонтируется не только в столице, но и во всех без исключения населенных пунктах страны. Те, в свою очередь входят в состав конкретных субъектов Федерации, которые чрезвычайно разнообразны. Поэтому, обязательным условием создания оптимальной (то есть сбалансированной) модели «спрос-потребление» является взаимное соответствие интересов всех участников именно региональной экономической деятельности с учетом ее масштабов, динамики, структуры и иных характеристик [6, С. 32].
Вышеназванные компоненты предопределяют современную градостроительную политику станы. В настоящее время предпочтение отдается строительству малоэтажного жилья из легких и теплостойких конструкций [7, С. 66]. Сказанное не означает прекращения строительства жилых домов иных видов. Однако делать это надо осмотрительно и вдумчиво. Вот, например, дома повышенной этажности. Их наличие скрашивает унылость городских кварталов, построенных под один карниз. Но в то же время их возведение недопустимо уплотняет территорию городских кварталов, создает дополнительную нагрузку на и без того сложную экологическую обстановку, особенно в крупных городах и мегаполисах. Для разблокировки этих противоречивых тенденций, целесообразно использовать концепцию «умных городов». Ее сутью является сбалансированная совокупность информационных, экологических, социальных и экономических ресурсов конкретных населенных пунктов [8, С.21]. В принципе, вновь возводимые и реконструируемые жилые дома могут иметь самые разнообразные параметры (конфигурацию, этажность, количество
подъездов и т.п.). Это зависит не только от материальных возможностей потребителей, но и от вкуса, менталитета, культуры, традиций, привычек, географических и климатических мест проживания и т.п. Потребители придерживаются на это самых различных взглядов, что вполне естественно. Главное, чтобы жилье было комфортным для проживания, а жилые дома соответствовали градостроительным, санитарным, экологическим и иным обязательным требованиям, а также вписывались в композицию населенных пунктов, в которых они расположены.
Следующей составной частью статьи является осмысление финансовых аспектов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, в том числе досрочного капитального ремонта таких домов. Отметим, что уплата взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственников жилья, независимо от того, каким образом это право собственности у них возникло. Например, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику. К нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате этих расходов [9, С. 20]. Отметим также, что в настоящее время существуют два следующих способа формирования фонда капитального ремонта. Первый способ - это перечисление соответствующих взносов на общий счет регионального оператора: они становятся его собственностью, поэтому ими региональный оператор может по своему усмотрению. В частности, может использовать их на капитальный ремонт общего имущества иных многоквартирных домов, включенных в соответствующую региональную программу. Действующему законодательству это не противоречит, поскольку речь идет всего лишь о временном оперативном перераспределении региональным оператором этих средств в зависимости от очередности и сроков капитального ремонта иных многоквартирных домов с аналогичным способом формирования указанного фонда. Хотя с другой стороны в этих случаях на регионального оператора возлагается обязанность взимания задолженности с неплательщиков этих средств, что они собственно и делают.
Второй способ - это перечисление взносов на специальный счет, владельцем которого может быть жилищный, жилищно-строительный или иной потребительский кооператив, либо товарищество собственников недвижимости, либо региональный оператор, если общее собрание дома примет такое решение. Причем, в этих случаях у регионального оператора они могут находиться лишь на хранении. Распоряжаться ими вправе лишь собственники квартир таких домов. Вот, к примеру, товарищества собственников недвижимости. Они вправе распоряжаться ими по целевому назначению, в том числе использовать на предстоящий капитальный ремонт. Никаких согласований с властями для этого не требуется. В этом отношении указанный способ дает сильные стимулы для надлежащего содержания таких домов, от этого зависит повседневный комфорт жильцов и рыночная стоимость их квартир [10, С. 115].
Но в то же время с другой стороны он накладывает на них дополнительные обязанности, которые дадут о себе знать, когда подойдет срок проведения такого ремонта. Тогда «вдруг» выяснится, что платили такие взносы далеко не все собственники, и что собранных на ремонт дома средств не хватает. В этих случаях товариществам собственников недвижимости придется принимать меры к их принудительному взысканию с неплательщиков, либо дополнительно скидываться на его проведение. Но все это будет лишь в случае, когда капитальный ремонт плановый.
Если же ремонт досрочный, то ситуация несколько иная. Принципиальным ус-
ловием финансирования такого ремонта является нахождение денег на специальном счете заказчика. При этом сторонам надо четко представлять, что на проведение такого ремонта подрядчику придется брать кредит, а заказчику его возвращать. Причем, у заказчика может возникнуть зависимость от взятого кредита. Ведь, как правило, на специальном счете многоквартирного дома недостаточно средств, чтобы сразу погасить такой кредит. Срок его погашения занимает несколько лет. Пока кредит не погашен, финансирование капитального ремонта другого общего имущества многоквартирного дома невозможно, даже если дом находится в предаварий-ном состоянии.
Тем не менее, заказчики осознанно идут на этот поступок, поскольку досрочный ремонт имеет для них несомненную выгоду. Нужные для поддержания жизнеспособности их дома работы реально выполняются в удобные для них сроки, да и в финансовом отношении это не так и накладно. Достаточно сказать, что дополнительно скидываться на погашение взятого на эти цели кредита собственникам жилья ремонтируемого дома не надо. От них требуется лишь ритмично (ежемесячно) и в полном объеме платить взносы на капитальный ремонт. Причем по тарифам, установленным региональными законодательными органами. Единых для всей страны таких тарифов не существует. Это предопределено федеративным устройством Российского государства, отличительной чертой которого является разграничение полномочий между федеральным центром и субъектами Федерации. Это характерно для самых различных видов социально - экономических взаимоотношений, в том числе и для взаимоотношений сферы жилищно-коммунального хозяйства. Прерогативой федерального центра является установление основ федеральной жилищной политики. Прерогативой же субъектов Федерации является детализация и конкретизация этой политики. Наглядный тому пример - установление в каждом регионе своих тарифов на капитальный ремонт находящихся там домов. Они устанавливаются в зависимости от конкретных условий, в которых находятся российские регионы [11, С. 29]. Одним из таких условий является платежеспособность населения, проживающего в конкретных российских регионах.
Подрядчики же, соглашаясь получать оплату на вышеназванных условиях, могут не получить сразу и полностью все заработанные деньги. Если у заказчика для этого не хватает средств, то недостающую сумму подрядчику придется получать дольками и вдогонку, причем в пределах лимитов, обусловленных размерами тарифов на взносы, уплачиваемые собственниками жилья на капитальный ремонт. Хотя практика свидетельствует, что подрядчиков это вполне устраивает. Ведь кое-какие деньги на момент начала досрочного ремонта на специальном счете заказчика все же есть. Немало важен и дисциплинирующий фактор. Приступая к такому ремонту, подрядчику не следует легкомысленно надеяться на баснословный заработок. Наоборот, ему надо рассчитывать на реальные финансовые возможности заказчика.
Однако, суть проблемы глубже и сложнее. Ее истоки берут свое начало при прежнем социально-экономическом режиме, когда ряд технологически единых многоквартирных домов состоял из двух и более частей, каждая из которых имела самостоятельный правовой статус. Одна принадлежала государству и эксплуатировалась предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (ЖЭК, ДУ и т.п.). Другая являлась собственностью жилищных кооперативов (ЖК, ЖСК и т.п.).
Переменились времена, в стране произошли масштабные социально-экономиче-
ские преобразования. Затронули они и сферу жилищно-коммунального хозяйства. Жилой фонд страны в основном приватизирован. На смену предприятиям ЖКХ пришли управляющие организации, на смену жилищным кооперативам - товарищества собственников недвижимости. Но при этом возникли препятствия, не позволяющие обеим группам собственников в домах с двумя способами управления использовать только один специальный счет, дающий им возможность совместно распоряжаться собранными деньгами по своему усмотрению. Первопричиной тому является ситуация правовой неопределенности, когда с одной стороны законодатель наделяет все без исключения товарищества собственников недвижимости полными правами юридического лица, а одновременно у некоторых из них ограничивает эти права, ставя их в зависимость от того, управляют ли они всем многоквартирным домом, либо управляют только его частью.
Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 161 ч.2), один многоквартирный дом может иметь только один способ управления им. Если же многоквартирный дом имеет два способа управления, то независимо от первопричины возникновения такой ситуации, компетентные органы, в частности региональные департаменты жилищного надзора требуют от собственников жилья в таких домах проводить совместные собрания и оставлять только один способ управления общим имуществом таких домов.
Но, как показывает практика, региональные органы жилищного надзора не настаивают на незамедлительном исполнении этих своих требований. Ведь чтобы их реально выполнить, собственникам квартир в таких домах придется выбирать одно из двух. Либо одной группе собственников отказываться от услуг управляющей компании и становиться членами товарищества собственников недвижимости, которое в данном случае будет управлять всем таким домом. Либо другой группе собственников расформировывать товарищество собственников недвижимости (членами которого они являются) и переходить под юрисдикцию управляющей компании, которая в этом случае будет управлять всем таким домом. Любой такой вариант ущемляет интересы собственников жилья в этих домах. А ведь они абсолютно не виноваты в том, что оказались в такой ситуации.
Кроме того, сдерживающим фактором является базовый принцип российского законодательства, согласно которому «закон обратной силы не имеет». Как известно, ст. 161 ч.2 Жилищного кодекса РФ была включена в него Федеральным Законом РФ от 21.07.2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признание утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».5 Именно с этой даты (21.07.2014 г.) указанная норма вступила в силу. Следовательно, она действует лишь в отношении тех многоквартирных домов с двумя способами управления, которые введены в эксплуатацию после этой даты. Если же такой дом построен ранее, то в силу вышеназванного принципа российского законодательства эта норма (ст. 161 ч.2 Жилищного кодекса РФ) не подлежит применению.
Но это лишь один аспект проблемы многоквартирных домов двумя способами управления. Суть другого аспекта проблемы таких домов имеет финансовое напол-
5Собрание законодательства РФ, 2014, № 30 (часть I), ст. 456.
нение. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 175 п.4), собственники квартир многоквартирных жилых домах вправе формировать фонд капитального ремонта общего имущества своего дома только на одном счете (будь то общий счет или специальный). Тех, кто в установленные законом сроки не выбрал никакого способа формирования фонда капитального ремонта, власти обязывают платить взносы на общий счет регионального оператора. Такие решения принимаются властями без согласия этих горе - плательщиков, что само по себе возражений не вызывает.
Однако, когда такие требования предъявляются к собственникам квартир в домах с двумя способами управления, получается парадокс. Ведь чтобы их выполнить и при этом не попасть в разряд нерадивых лиц, не сумевших это сделать, им надо умудриться выбрать такой способ формирования фонда капитального ремонта, которого юридически не существует. Либо же соглашаться с ущемлением своих прав.
Эти и аналогичные проблемы были предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. Правовую оценку они получили в его Постановлении от 12.04.2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 ст. 169, частей 4 и 7 ст. 170 и части 4 ст. 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы».6 В нем действия властей признаны в основном законными, хотя и с оговорками. Говоря конкретнее, вышеназванное Постановление признало не противоречащим Конституции Российской Федерации часть 7 статьи 170 Жилищного кодекса РФ, наделяющую органы местного самоуправления полномочиями без согласия собственников жилья принимать решения о формировании фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора, в отношении тех многоквартирных домов, собственники жилья в которых в установленные законом сроки не выбрали никакого способа формирования фонда капитального ремонта. Но, отметил Конституционный Суд Российской Федерации, при обязательном условии, что цитирую: «органы местного самоуправления предприняли необходимые меры, направленные на надлежащее информирование граждан о возможных способах формирования фонда капитального ремонта общего имущества своих многоквартирных домов и последствиях выбора одного из них; а также на оказание помощи собственникам расположенных в них помещений в принятии того или иного решения в должной форме и разъяснение порядка его реализации».
Совершенно очевидно, что собственникам жилья в многоквартирных домах с двумя способами управления эта правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации практически ничего не дала. Ведь после проведения досрочного капитального ремонта у них по-прежнему нет возможности формировать фонд капитального ремонта на одном специальном счете такого дома.
Для кардинальной разблокировки вышеназванной проблемы целесообразно внести поправки в жилищное законодательство. Их сутью является легитимация ситуаций, когда взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов с двумя способами управления вносятся на один специальный счет одновременно двумя группами лиц - собственниками жилья, а именно членами товариществ собственников недвижимости, чьи квартиры занимают одну часть
6Собрание законодательства РФ, 2016, № 16, ст. 2285.
таких многоквартирных домов; и группой лиц, чьи квартиры занимают другую его часть.
Внесение таких поправок будет означать, что вышеназванные финансовые средства находятся в собственности одновременно у них обоих. И хотя организационно между собой они никак не связаны; однако в вопросах распоряжения вышеназванными финансовыми средствами обе эти группы субъектов будут иметь равные права. В российском законодательстве такая модель взаимоотношений партнеров отсутствует, хотя она вполне может быть создана и встроена в него. Её предлагается именовать особым способом формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
В контексте темы данной статьи веским аргументом в пользу принятия законодателем вышеназванной поправки является практика финансирования досрочного капитального ремонта многоквартирных домов с двумя способами управления. Для этого обе группы собственников такого дома на совместном собрании должны принять решение о досрочном проведении такого ремонта. В этом случае каждая группа собственников такого дома по-прежнему будет платить взносы на капитальный ремонт на отдельный счет каждой такой части дома. Фактически же эти средства будут использоваться на погашение кредита, взятого подрядчиком на финансирование досрочного капитального ремонта общего имущества всего такого дома. Никаких препятствий к этому Стратегия ЖКХ на 2016-2020 г.г. не содержит.
Библиография
1. Романов Е.М. Информационная и национальная безопасность России. // Маркетинг. - 2017, - № 3, - С. 1633.
2. Никитин А.В. Применение общих положений о подряде к договорам возмездного оказания услуг. // Российский юридический журнал. - 2018, - № 4,- С. 94-100.
3. Мельник А.Н. Ермолаев Е.К. Концептуальная основа управления энергоснабжением и повышением энергоэффективности на промышленных предприятиях в условиях его инновационного развития. // Экономический анализ. Теория и практика. 2019, - том 18, - выпуск 1, - С. 22-32
4. Казакова Н.А. Шитуев С.С. Применение маточных методов экономического анализа в обосновании товарного ассортимента и повышение конкурентоспособности торговых сетей. // Маркетинг в России и за рубежом. - 2019, - № 1, - С. 31-38.
5. Шаповалов В. Федотова М. Устойчивое развитие и качество жизни: от экологии к рациональным моделям производства и потребления. // Стандарты и качество. - 2019, - № 1, - С. 46-51.
6. Мякшин В.Н. Лесьякова Т.Н. Мякшина Р.В. Сбалансированность и пропорциональность социально-экономического развития региона как реализация регулирующей функции управления. // Региональная экономика. Теория и практика. - 2015, - № 22, - С. 31-41.
7. Аганбегян А. Строительство жилья - локомотив социально-экономического развития страны. // Вопросы экономики. - 2012, - № 5, - С. 59-69.
8. Елисеев Д. Технологическое развитие мегаполисов на основе концепции «умного города». // Проблемы теории и практики управления. - 2018, - № 9, - С. 19-29.
9. Авдеев В. Финансирование капитального ремонта в ЖКХ. // Аудит и налогообложение. - 2013, - № 4, - С. 16-23.
10. Полищук Л. Борисова Е. Пересецкий А. Управление коллективной собственностью в российских городах: экономический анализ товариществ собственников жилья. // Вопросы экономики. - 2010, - № 11, - С. 115135.
11. Бухвальд Е. Стратегия пространственного развития Российской Федерации и новации в государственной региональной политике. // Экономист. - 2019, - № 2, - С. 25-34.
References
1. Romanov E. M. Information and national security of Russia. // Marketing [Marketing], 2017, no. 3, pp. 16-33 (in Russ.).
2. Nikitin A.V. Application of the general provisions about the contract to contracts of compensated rendering of services. // Rossiiysky uridicheskiy dzyrnal [The Russian legal magazine]/ 2018, no 4, - pp. 94-100 (in Russ.).
3. Melnik A. N. Yermolaev E. K. Conceptual framework management of energy supply and energy efficiency in industrial enterprises in terms of its innovative development. // Ekonomizeskiy analiz: teorya i praktika [Economy analises: Theory and practice], 2019, volume 18, issue 1, pp 22-32 (in Russ.).
4. Kazakova N.. Chetuev S. S. Use of uterine methods of economic analysis in the justification of the product range and improving the competitiveness of retailers. // Marketing v Rossii i za rybedzom [Marketing in Russia and abroad], 2019, no 1, - pp. 31-38 (in Russ.).
5. Shapovalov V. Fedotova M. Sustainable development and quality of life: from ecology to rational models of production and consumption. // Standarti i kachestvo [Standards and quality], 2019, no 1, - pp. 46-51 (in Russ.).
6. The Myakshin V. N. Lesakova Tn. Myakshina R. V. The balance and proportionality of social and economic development of the region as the implementation of regulatory control functions. // Regionalnaya economika: teoriya i praktika [Regional economy. Theory and practice], 2015, no 22, - pp. 31-41 (in Russ.).
7. Aganbegyan A. The construction of houses is the locomotive of social and economic development of the country. // Voprosi Economici [Questjons of ecomomy], - 2012, no 5, - pp. 59-69 (in Russ.).
8. Eliseev D. Technological development of megacities based on the concept of "smart city". // Problemi teorii i praktiki upravleniya [The Problems of theory and practice of management], 2018, no 9, - pp. 19-29 (in Russ.).
9. Avdeev V. Financing of capital repairs in housing and communal services. // Aydit i nalogooblozenie [Audit and taxation]. - 2013, no 4, - pp. 16-23 (in Russ.).
10. Polishchuk L. Borisova E. Peresetsky A. The Management of collective property in Russian cities: economy analyses of homeowners ' associations. // Voprosi Economici, [Questjons of ecomomy], - 2010, no 11, - pp. 115135 (in Russ.).
11. Buchwald E. Strategy of spatial development of the Russian Federation and novations in the state regional policy. // Economist [Economist], 2019, no. 2, pp. 25-34 (in Russ.).
Автор
Иванов Андрей Владимирович, кандидат юридических наук, адвокат Ярославской межрегиональной коллегии адвокатов; e-mail: anita250777@mail.ru
