CC BY
38
УДК 528.44
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗДАНИЙ: ИСПАНСКАЯ МОДЕЛЬ
Дарья Васильевна Лысых
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры правовых и социальных наук, тел. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru
В работе рассматривается опыт кадастровой оценки зданий в Испании. Иностранный опыт соотносится с российской кадастровой оценкой зданий.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая оценка зданий в Испании.
CADASTRAL VALUATION OF BUILDINGS: SPANISH MODEL
Darya V. Lysykh
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Engineer of the Department of legal and social science, tel. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru
The paper is considered to cadastral valuation of buildings in Spain. The foreign experience compares with the Russian one.
Key words: cadastral valuation, cadastre valuation of buildings in Spain.
В настоящей статье автором рассматривается испанская модель определения кадастровой стоимости здания. Согласно этой модели, в основу кадастровой стоимости здания положена ее восстановительная стоимость с учетом цен материалов на текущий момент. Цель статьи - определить преимущества и недостатки восстановительной стоимости как основы кадастровой стоимости в сравнении с рыночной.
Система оценки, в основе которой лежит восстановительная стоимость, существует в испанском кадастре объектов (конструкций). Испанский закон [4] называет «конструкцией»:
- здания, в любом случае, даже если они переносные и даже если земля, на которой они расположены, не принадлежат владельцу строительства
- коммерческие или промышленные объекты, которые сопоставимы с понятием «здания», но не включая понятия машин и приборов, таких как плотины, танков, погрузчиков и т.д.
- новое строительство и работы по переустройству и застройки, сделанные для использования открытых пространств, например, корпуса для рынков, на открытом воздухе, спортивные сооружения, причалы, парковки и другие области, прилагаемых к конструкции
- все другие здания, которые прямо не описанные как "сельскохозяйственные конструкции».
Так, в общих чертах он соотносим с кадастром объектов капитального строительства в России.
Положив в основу восстановительную, а не рыночную стоимость, испанский законодатель предписывает учитывать кадастровую стоимость исходя из таблицы стандартов, которая представляет собой набор правил, критериев и основных ценностей, используемых для расчета стоимости земли и зданий в процессе массовой оценки.
С 2005 г. [1] установлена базисная цена («модуль М»), которая служит основой для оценки земли и зданий в 1000 евро за 1 кв.м. Он служит базой для определения значения показателя, который меняется в зависимости от коэффициентов «Н» и «I».
Коэффициент «Н» («Ветхость»), включает 3 группы факторов:
1. Фактор «Ъ>: зависит от количества полных лет с момента окончания строительства, реконструкции или полных восстановительных работ, до 1 января года, следующего за утверждением оценки.
2. Фактор «и»: зависит от преобладающего использования зданий, которое может быть использовано по:
а) назначению 1 (жилые, офисы и здания-достопримечательности),
б) назначению 2 (непроизводственное промышленное, коммерческое, спортивное, рекреационное, гостиницы, туристическое, оздоровительное, дома благотворительности, культурное и религиозное),
в) назначение 3 (производственное и развлекательное)
3. Фактор «с»: зависит от качественных характеристик строительства, которые могут принять значения от 1 (наилучшее качество) и 9 (худшее качество).
В законе представлено более конкретное отнесение к классификации.
Коэффициент «Н» исчисляется по формуле
Н = [ 1 - 1,5 а I1, где d = 1 - г - 35
и.с.100 350
Показатель «I» («Состояние») может принимать следующие значения, в зависимости от состояния здания:
- 1,00, если состояние нормальное (здания, которые, несмотря на их возраст, не требуют капитального ремонта)
- 0,85, если здание построено с перманентным дефектом, не приносящего ущерба для его нормального функционирования или стабильности
- 0,50, если здание содержит дефекты (здания, нуждающиеся в ремонте важных элементов, в которых нормальные условия жизни или стабильность достижимы)
- 0,00, если здание является аварийным (явно нежилые строения, или здания, юридически признанные аварийными).
Определение состояния здания, исходя из количества лет его использования, способа его использования и качества строительства здания -тот элемент, который учитывается независимо от того - рыночный или восстановительный способ лежит в основе оценки.
Спорным представляется именно второй элемент - показатель «I». Именно он отражает разницу между определением цены путем изучения спроса и предложения или путем методов восстановления существующего имущества.
С одной стороны, по своей природе, это возвращение к инвентаризационной стоимости. С другой стороны, российский законодатель склонен измерять техническое состояние здания.
Существует возможность провести аналогию испанского показателя «I» с категориями технического состояния (далее - КТС) зданий, принятых российскими техническими стандартами: ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 табл. 1 [3, 7].
Таблица 1
Сравнение российских стандартов СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011 в области классификации технических состояний объектов капитального __строительства _
СП 13-102-2003 ГОСТ 31937-2011
Назначение Используется при обследовании строительных конструкций зданий и сооружений жилищного, общественного, административно-бытового и производственного назначения с целью определения их технического состояния, а также могут быть использованы при решении вопросов о пригодности жилых домов для проживания в них Предназначен для контроля степени механической безопасности и осуществления проектных работ по повышению степени механической безопасности зданий и сооружений
КТС: исправное состояние КТС строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
КТС: работоспособное техническое состояние КТС здания, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и КТС, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.
Окончание табл. 1
КТС: ограниченно-работоспособное техническое состояние КТС здания или его строительных конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. КТС строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).
КТС: недопустимое состояние КТС строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).
КТС: аварийное состояние КТС строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся КТС строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов
повреждениями и деформациями, свидетельствующими об
исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).
основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта._
На наш взгляд, приводя к стандарту, задуманному испанским законодателем, от категории «недопустимое состояние» и «аварийное состояние» (СП 13-102-2003) можно объединить в единое понимание «аварийное состояние» , поскольку указанные состояния здания представляют опасность для пребывания людей и сохранности оборудования.
Для представления модели кадастровой стоимости, оцениваемой исходя из российских стандартов, соизмеримых с испанскими значениями показателя «I» более уместно использовать СП 13-102-2003, как обобщающий и содержащий категорию «исправное состояние, уместное для зданий, не требующих капитального ремонта. Следует соотнести понятия, а результат представить в табл. 2.
Таблица 2
Признаки, определяющие состояние здания, в российских стандартах и
испанском кадастровом законодательстве.
СП 13-102-2003 Значение показателя «I» («Состояние») Использу емый коэффици ент
КТС: исправное состояние - отсутствие дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. состояние нормальное (здания, которые, несмотря на их возраст, не требуют капитального ремонта) 1,00
КТС: работоспособное техническое состояние - некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, - несущая способность конструкций, с учетом здание построено с перманентным дефектом, не приносящего ущерба для его нормального функционирования или стабильности 0,85
влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
КТС: ограниченно-работоспособное техническое состояние - имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, - отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. - здание содержит дефекты (здания, нуждающиеся в ремонте важных элементов, в которых нормальные условия жизни или стабильность достижимы) 0,50
Окончание табл. 2
КТС: недопустимое состояние - снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик или исчерпании несущей способности и опасности обрушения, - наличие опасности для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций либо проведение срочных противоаварийных мероприятий). - здание является аварийным (явно нежилые строения, или здания, юридически признанные аварийными). 0,00
По нашему мнению, учетная функция кадастра как информационной системы, должна состоять прежде всего в государственном мониторинге состояния объектов капитального строительства.
Так, например, Жилищный кодекс РФ устанавливает право органов власти в надлежащем порядке признать жилое помещение непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации [6]. Но это юридический элемент.
Такое признание аварийным актуально для конструкций, которые нуждаются в срочных противоаварийных мероприятиях, которым нужен капитальный ремонт. Несвоевременный учет такой конструкции может привести к ее обрушению. За опасность разрушения конструкции в этом случае ответственность несет собственник. Но в то же время - это прямая угроза жизни и здоровью третьих лиц и публичным интересам в целом.
То же относится к самовольным реконструкциям и перепланировкам, установить которые в результате проведения кадастровых работ не всегда представляется возможным. Тем более - не возможно предсказать их качество. В то время как из общего смысла статьи 222 Гражданского кодекса РФ ясно следует заинтересованность законодателя в безопасности третьих лиц.
Учет и мониторинг состояния проще всего вести именно в разрезе кадастра. Но вести его могут лишь лица, имеющие специальное, инженерное образование. В то время как для получения статуса кадастрового инженера достаточно наличие любого высшего образования, полученного по имеющим государственную аккредитацию образовательным программам [8].
Цели испанского кадастра, как и российского, сводятся к регистрационной и фискальной. Последняя, в свою очередь, предполагает учет, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными [5].
Но фискальная функция должна также соизмеряться с фактическим состоянием объекта.
Преимущество использования этого фактора восстановительной стоимости состоят в том, что орган власти, осуществляющий регистрацию, имеет возможность получить информацию о состоянии объектов капитального строительства. Тем самым, государство способно отслеживать объекты, реально или потенциально опасные для общества. Также тот факт, что оценку производят профессионалы в области строительства, накладывает элемент ответственности за состояние объекта на самого оценщика. Кроме того, наличие необходимости разбираться в конструкциях, несколько сократило бы возросший рынок кадастровых инженеров в области объектов капитального строительства.
Недостатки этого подхода в том, что в настоящее время базы данных технической инвентаризации устаревают и становятся неактуальными. Таким образом, способов обязать учитывать техническое состояние уже построенных зданий становится сложнее. Также недостатком этого способа
является отсутствие строительного лага (интервала времени на воссоздание объекта и изменения цен за этот период) [2].
Таким образом, по нашему мнению, учет фактора технического состояния зданий решил бы проблему актуальности данных о техническом состоянии зданий. Кроме того, из практики испанского закона, на наш взгляд, можно заимствовать лишь коэффициент состояния здания, который также приближает к более точному определению рыночной стоимости объекта.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Архитекторы Испании. [Электронный ресурс: http://architect-in-spain.blogspot.com.es/2013/10/cadastral-valuation-standards-in-spain.html].
2. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. и др. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. // А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев, Т.Л. Олейник и др. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. С. 159.
3. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
4. Испанский королевский декрет 1020/1993. [Электронный ресурс: http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1993-19265].
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-
ФЗ.
6. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
7. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
8. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
9. Москвин В. Н., Беристенов А. Т. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 15-18.
10. Москвин В. Н., Каленицкий А. И. Государственное регулирование рынка недвижимости на основе формирования технической, юридической и экономической составляющих ГКН // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 160162.
11. Москвин В. Н., Гиголаева И. С. Государственное регулирование операций с недвижимостью на примере ипотеки // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. -№ 2/1. - С. 172-174.
12. Трубина Л. К., Лебедев Ю. В. Принципы учета натуральных показателей при земельно-оценочных работах // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. -С.185-188.
13. Карпик А. П. Разработка методики качественной и количественной оценки кадастровой информации // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. -С.137-142.
14. Карпик А. П., Разработка критериев оценки качества кадастровых данных // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2013. - № 4/С. - С. 133-136.
15. Карпик А. П., Хорошилов В. С. Сущность геоинформационного пространства территорий как единой основы развития государственного кадастра недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2012. - № 2/1. - С. 134-136.
© Д. В. Лысых, 2014
