CC BY
14
ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА
К ВОПРОСУ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА
Л.Б. ЛАЗАРОВА, доктор экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит» Северо-Осетинский государственный университет
Обеспечение жильем граждан должно стать приоритетной социальной политикой государства. Статистика свидетельствует, что только 2/3 россиян имеют жилье в собственности. Динамика показателя обеспеченности жильем населения демонстрирует значительное отставание от ведущих стран. Так, в России в 2005 г. на одного жителя приходилось 20,8 кв. м (тогда как в США—64,3 кв. м, в Норвегии — 57, в Швеции — 48,2, в Венгрии — 34,1). В регионах самый низкий показатель в Республике Ингушетия — 6,7 кв. м, наиболее высокий — в Чукотском автономном округе — 28,4кв. м. По качеству жизни основной части россиян мы удерживаемся в седьмом десятке развивающихся государств1.
Анализ жилищных отношений при административно-командной системе позволил сделать вывод о том, что функционирование жилищной системы с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами привело к глубокому системному кризису, в результате чего возник неэффективный спрос на жилье. Жилье как социально-экономическое благо не рассматривалось ни как условие, ни как фактор общественного развития. Это привело к определенным просчетам в экономической политике.
Так, в СССР строительство и распределение жилья велись за счет средств государства. И лишь небольшая его часть приобреталась за счет средств населения. Согласно статистическим данным в 1992г. число семей, получивших жилье за счет государства, составило 948 тыс. — 10% от числа семей, состоявших на учете на получение жилья; в 2005 г. — 229 тыс., что составило 5% от числа семей, состоявших на учете на получение жилья.
Вполне естественно, что период реформ характеризовался коренными изменениями в механизме формирования жилищного рынка. Изменилась
1 Российский статистический ежегодник2006г., 216.
структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало осуществлять ключевую роль в этой области. Сохранение бюджетных ассигнований привело к резкому сокращению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам. В 2005 г. введено всего 515 тыс. квартир, этот показатель не достиг даже уровня 1992 г. — 682 тыс. квартир. Число квартир, построенных в 2005 г. жилищно-строительными кооперативами, — 9 тыс. квартир за счет населения и с помощью кредитов — 127тыс. квартир2.
В сложившейся ситуации сократилась доля ведомственного жилья, которая сыграла важную роль в решении жилищной проблемы. При этом сокращалась текучесть кадров, укреплялась трудовая дисциплина, обеспечивалась мотивация труда. В настоящее время в некоторых странах мира, таких, как Япония, этот вид обеспечения жильем занимает большой удельный вес. На взгляд автора, в условиях либеральной экономики в России доля ведомственного жилья должна возрасти. При этом изменятся формы предоставления жилья и жилищных услуг. В зависимости от стажа работы, занимаемой должности предприятие может полностью или частично оплатить квартиру, выступить гарантом при получении ипотечного кредита, субсидировать первоначальный взнос или процентную ставку при получении ипотечного кредита.
На жилищном рынке появилась тенденция покупки жилья с последующей арендой. В этом случае жилье приносит ежемесячный доход владельцу.
Вместе с тем развитие арендного сектора сдерживается отсутствием нормативно-правовых документов, регламентирующих этот вид деятельности. Арендодатели устанавливают свои «правила съема», и поэтому стабильность в этом секторе никто не га-
2Тамже, с. 461.
Экономическая организация доходныхдомов
рантирует. Единственное, к чему обязывает закон российских арендодателей — это налог на доходы от сдачи жилья в размере 13%. Аренда квартир относится к той части экономических отношений, которая никак не контролируется государством, этот рынок практически закрыт, отсутствует статистика по сдаче арендного жилья. Многие отношения между арендодателями и арендаторами идут в обход законов и заключаются без оформления в письменном виде договорных отношений.
Одним из этапов становления жилищного рынка в России является строительство доходных домов (см. рисунок).
В качестве эксперимента в Москве в октябре 2003 г. построен первый доходный дом по городскому заказу на средства Целевого бюджетного жи-лищно-инвестиционного фонда с передачей этих помещений в хозяйственное ведение. Основную долю арендаторов квартир составляют представители регионального бизнеса и граждан других государств. Доля иностранцев составляет 60%, а 40 % — соответственно соотечественники. Дом состоит из 47 квартир. Цены на аренду квартир варьируются от 3 000 долл. СШАв месяц за двухкомнатную квартиру, до 12 000 долл. за семикомнатную. Кроме аренды жильцы оплачивают комплексное техническое обслуживание (130 — 150 долл. в месяц). На первом этаже дома расположены офисы. Реализация проекта, по сведениям департамента, потребовала
вложений на сумму 12,3 млн долл. Сумма поступлений в целевой бюджетный инвестиционный фонд от сдачи помещений в аренду с 1 апреля по31 декабря 2004 г. составила 21,5 млн руб. Согласно бизнес-плану проектдолжен окупиться за 8 лет3.
Если обратиться к мировому опыту, то анализ жилищного рынка в развитых странах свидетельствует, что в середине XXв. жилищная проблема в Западной Европе была одной из острейших, вследствие чего аренда стала одним из способов обеспечения жильем населения. Рынок жилья и отношения между арендодателями и арендаторами в зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль государства состоит в разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот лицам с относительно низкими доходами.
В большинстве стран цель государственной жилищной политики — обеспечить каждого человека жильем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. В 1980-егг. власти всех уровней во многих странах ЕС начали пересмотр политики в области социального жилья, поощряя переход большинства населения в категорию собственников своего жилища. Таким образом, возрастает доля тех, кто является собственником жилья. В 2005 г. доля жилья в собственности по некоторым странам
3 www. rway. ru.
ЕС выглядит следующим образом: Германия — 40%, Австрия - 56%, Швеция - 53%, Дания -59 %. Самый высокий показатель в Испании (85 %). Арендный рынок стал плацдармом для развития жилищного рынка. Программа жилищной политики для социально не защищенной категории граждан включает: налоговые льготы, субсидии на аренду жилья, жилищные пособия. В рамках Жилищного кодекса РФ необходимо предусмотреть возможность строительства коммерческого жилья. Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:
— законодательное закрепление статусадоход-ных домов;
— налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов (снижение налога на прибыль);
— выделение подготовленных земельных участков с возможностью их поэтапной выплаты:
— установление норм арендной платы;
— субсидирование арендной платы социально не защищенным категориям граждан;
— лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.
Государство должно способствовать строительству коммерческого жилья. Себестоимость квадратного метра в доходных домах должна быть ниже рыночной. В этих целях государство может выделить под их строительство инженерно подготовленные участки. Кроме того, при возведении данных объектов могут быть использованы экономичные строительные материалы. В результате арендная плата станет доступной для среднего класса. Но как показывает практика, первый доходный дом, построенный в Москве, относитсякчислу «элитных».
По мнению автора, свободная ниша доходных домов должна стать интересной для инвесторов, так как по степени надежности доходные дома могут поспорить с любыми другими проектами на рынке недвижимости. Кроме того, арендный рынок будет легализован, а население сможет приобретать жилье, сэкономив часть средств на аренде.
Анализ систем ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах показал, что основным способом решения жилищных проблем является ипотека. В России, как и в других странах с переходной экономикой, идея построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привела к успеху. По данным Центробанка, во II кв. 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов составил 120,8 млрд руб. против 82,3 млрд руб. в I кв. 2007 г.4 Если исследовать этот вопрос
4 www. topnews. ги.
в макроэкономическом аспекте, то соотношение объема ипотечных кредитов к ВВП в 2005 г. в России составляет 0,24%, тогда как в США — 100%, в Дании — 67, в Великобритании — 60, в Швеции — 58, в Германии — 46. Кроме того, в декабре 2007г. ряд российских банков решился на пересмотр условий ипотечного кредитования. Коммерческие банки начали ограничивать выдачу ипотечных кредитов, увеличивая сроки рассмотрения заявок и повышая ставки по ипотечным кредитам на 1,2 процентного пункта. Требования к потенциальным заемщикам стали более строгими, ушли в прошлое рискованные ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом. Это связано прежде всего с кризисом ликвидности коммерческих банков, спровоцированным проблемами американского ипотечного рынка. Если на рынке секьютериза-ции до начала американского ипотечного кризиса ставки по российским ипотечным ценным бумагам были на уровне Ь1ВОК+1,5% годовых, то сейчас старший транш бумаг, обеспеченных ипотекой, можно разместить под Ь1ВОК+3,5% годовых5.
Остановимся более подробно на основных факторах, осложняющих развитие ипотечного кредитования. Прежде всего это: относительно слабая отечественная банковская система, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опытадолгосрочного кредитования. Так, отношение банковской системы РФ к ВВП не достигает 40 %, в то время как в Польше — 59 %, в Германии, Японии, Великобритании, Швеции и других странах оно составляет от 200 — 300%, а в США превышает 350%. И как следствие — отсутствие в банках долгосрочных ресурсов. Эту проблему попытались решить за счет привлечения ресурсов с финансового рынка. В этих целях в 1997 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его главной задачей была определена организация вторичного ипотечного рынка в России. По опыту американских коллег, АИЖК должно было выкупать ипотечные жилищные кредиты и выпускать под их обеспечение ценные бумаги с конкурентной доходностью, к тому же гарантированные государством. По состоянию на сентябрь 2005 г. агентством рефинансировано ипотечных кредитов на сумму 10,07 млрд руб., на сентябрь 2006 г. — 24,52 млрд руб., на сентябрь 2007 г. — 70,08 млрд руб.6 Для развития жилищного кредитования в субъектах РФ были созданы региональные операторы, рефинансирующие ипотечные кредиты и перепродающие их АИЖК. На взгляд автора, АИЖК может напрямую заключать договора рефинансирования ипотечных кредитов с коммерческими банками. При этом все кредиты
5 www. уеёотовИ. ги.
6 www. аЪт1. ги.
должны быть стандартизованы и застрахованы. Схема достаточна проста и прозрачна. Анализ региональных подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет попытка использовать в той или иной форме средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Все программы незначительны по масштабам реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. Программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но при этом имеют и ряд отрицательных последствий:
— бюджетные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресным и целевым образом;
— субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые более всего нуждаются в бюджетной поддержке;
— коммерческие банки, страховые компании, риэлтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при представлении кредитов (займов) и их обслуживании;
— в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ;
— региональные операторы осуществляют не свойственные им функции по развитию жилищного строительства и обслуживанию ипотечных займов.
Следующим фактором, осложняющим развитие ипотечного кредитования, является высокая стоимость жилья при низкой платежеспособности населения. Сегодня 50% населения, которые хотели бы взять кредит, отказываются от ипотеки, поскольку не могут найти жилье, соответствующее их возможностям. Так, рост стоимости московских квартир с 2004 по 2007 г. побил все рекорды. В 1кв. 2004 г. стоимость 1 кв. м в типовом доме составила 31,2 тыс. руб., а за соответствующий период 2005 г. — 36,3тыс. руб., 2006 г. - 44,1 тыс. руб., 2007г. -70,6тыс. руб7.
Для того чтобы проследить изменения степени доступности жилья, необходимо кроме индекса цен и спроса учитывать платежеспособный спрос на жилищном рынке.
7 www. шау. ги.
На примере одного из субъектов РФ — Республики Северной Осетии — Алании — рассчитаем коэффициент доступности жилья за 2005 г. при месячном прожиточном минимуме 2 067 руб., платежеспособном потенциальном спросе на жилье (разница между уровнем дохода 4 678 руб. и прожиточным минимумом — 2611 руб.). Соотношение стоимости 1 кв. м — 9 890 руб. и платежеспособным спросом составляет 3,78. Так, среднестатистический гражданин в данном регионе мог приобрести однокомнатную квартиру площадью 35 кв.м за Илет.
Что касается помощи государства, то выделяются средства для первоначального взноса по ипотечному кредиту. Согласно подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящую в программу «Жилище» на 2002 — 2010 гг. субъекты РФ, участвующие в подпрограмме, распределяются на 3 группы:
а) субъекты РФ, получающие софинансирова-ние из федерального бюджета 20 %;
б) субъекты РФ, получающие софинансирова-ние из федерального бюджета 15 %;
в) субъекты РФ — доноры, получающие софи-нансирование из федерального бюджета 10 %.
Следовательно, регионы-доноры окажутся в худших условиях по обеспечению жильем. В результате разрыв между регионами по данному показате -лю станет еще больше. Кроме того, настораживает тот факт, что государство признает нуждающимся только население в возрасте до 30 лет, тогда как за основу необходимо брать доходы семьи. Статистика по обеспечению жильем свидетельствует, что многие семьи, нуждающиеся в улучшении жилищ-ныхусловий, останутся «за бортом».
На основании изложенного автор предлагает механизм участия государства в использовании бюджетных средств для расширения объемов ипотечного жилищного рынка и обеспечения жильем социально не защищенной категории граждан с помощью нового субъекта ипотечной системы — ссудо-сберегательных касс, включающий:
• объект кредитования;
• залог по кредиту (только недвижимое имущество);
• длительный срок кредитования;
• форму кредитования (ССК предоставляют ипотечный кредит после накопления средств надепозитном счете);
• технику предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
• возникновение отношений долгосрочного инвестирования.
Если обратиться к опыту Германии, то подсчитано, что в конце 1980-хгт. государственные премии в
сумме 500 млн немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулировали дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме Имлрд немецких марок. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращалась в виде 2,8 марки налогов. По методу контрактных сбережений, применяемому немецкими стройсберкассами с 1948 по 1993 г. было профинансировано 75 % всего строящегося жилья. В целом с помощью данной системы было приобретено 12 млн единиц жилья.
Согласно проведенному анализу системы стройсберкасс Германии необходимо отметить не только положительные стороны модели, но и отрицательные. К ним относятся в частности: обязательный период накопления средств, низкие процентные ставки по накоплению, очередности в получении кредита. К преимуществам немецкой модели стройсбережений можно отнести: 1) автономность и сбалансированность модели как следствие независимости от финансового рынка; 2) наличие специального законодательства; 3) поддержка со стороны государства (выделение бюджетных средств на выплату премий или предоставление льгот по ипотечным кредитам).
В России необходимо гибкое сочетание как американской, так и немецкой модели ипотечного кредитования. Так, опыт Германии иллюстрирует обращение к американской и английской системам секьютеризации активов путем выпуска БОИ (MBS). То есть в моделях ипотечного кредитования этих стран нет антагонизма, и они могут действовать параллельно. Следовательно, создание стройсберкасс станет удачным дополнением к универсальным банкам, позволяющим мобилизовать денежные средства вкладчиков с невысокими доходами и направить их в ипотечные жилищные кредиты.
Опыт США и Германии наиболее целесообразно использовать в Российской Федерации. При этом следует не копировать одну из данных моделей, опробованных в течение столетий, а рационально сочетать их в смешанной модели ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, несмотря на положительные тенденции развития ипотечного кредитования в отдельно взятой стране, перенос их на российскую почву невозможен, так как в России существуют определенные социально-экономические, исторические, геополитические, правовые особенности.
