CC BY
90
жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. (с изм. и доп.).
3. Указ Президента Российской Федерации № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», от 7 мая 2012 г.
4. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации № 16273-СК/07 «О составе общего имущества в многоквартирном доме» от 4 сентября 2007 г.
5. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г.
6. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г.
В ряду предписаний, предусмотренных Указом Президента РФ от 7 мая 2012 года № 690 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [1]? несколько необычно для действующего российского законодательства выглядит правовая норма о формировании рынка доступного арендного жилья и развитии некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. В соответствии с ней один из вариантов решения жилищного вопроса видится в некоммерческом найме квартиры, создании «института некоммерческого найма».
Последнее - в русле требований статьи 2 ЖК РФ, обязывающей органы государственной власти и органов местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивать условия для осуществления права на жилище в установленном порядке пу-
7. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утверждены Постановлением Госстроя России № 170 от 27 сентября 2003 г.
8. Бобылева А. Реформа ЖКХ: промежуточные итоги // Промышленный вестник Карелии. - 2009. -№ 90. - С. 8-10 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: pv.karelia.ru/pdf/90-3.pdf.
9. Дибцев И. Частный инвестор - надежда ЖКХ // Коммунальный комплекс России. - 2012. - № 10. -С. 1-2.
10. Коллектив авторов. Формирование сети общественного контроля в сфере ЖКХ на территории субъектов Российской Федерации. - М.: Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ, 2013. - 81 с.
11. Пономарева Е. Форум СУЖФ: обсуждение проблем отрасли // Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Лифтинформ». - 2013. - № 7. - С. 73-75.
12. Цыренжапов Ч.Д. Финансы в жилищно-коммунальном хозяйстве: финансово-правовой аспект // Проблемы учета и финансов. - 2011. - № 2. - С. 60-61.
УДК 347
тем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Дома, в которых находятся сдаваемые в некоммерческий наем помещения государственного или муниципального фондов, в публицистике принято называть «доходными», а договоры - арендными. При этом допускается терминологическая путаница и смешение правовых статусов субъектов и правовых режимов объектов 34-й и 35-й глав ГК РФ. По существу, правовое регулирование подобных сделок пока отсутствует как в ЖК РФ, так и в ГК РФ, что требует соответствующей правовой коррекции.
В свое время в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [2] от 24.12.1992 г. № 42181, утратившем юридическую силу с введением в действие ЖК РФ, наряду с социальным наймом, как
Исмагилова Э.Б.
студентка юридического факультета
ГБОУ ВПО «Башкирская академия государственной
службы и управления при Президенте Республики Башкортостан»
к вопросу об арендном жилье
the question about rental housing
reform
основанием возникновения права на жилые помещения социального использования, была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. При этом путем систематического толкования абз. 6 ст. 1 и абз. 1 ст. 17 данного Закона можно было сделать вывод, что жилые помещения могли сдаваться в аренду и гражданам, и юридическим лицам. Такие понятия, как аренда и так называемый коммерческий наем, в нем по существу отождествлялись.
В настоящее время в гл. 35 ГК РФ эти понятия разведены. В ней различают такие понятия, как договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (в публицистике - договор коммерческого или срочного найма) и договор аренды. Из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672 и п. 1 ст. 677 ГК РФ следует, что нанимателем по договору как социального найма, так и коммерческого найма может быть только гражданин. По договору аренды жилого помещения арендодателем может быть только юридическое лицо. Хотя, на наш взгляд, арендатором может выступать и предприниматель.
Тем самым договор аренды жилого помещения по ГК РФ принципиально отличается от одноименного договора по Закону от 24.12.1992 г.
С точки зрения п. 2 ст. 671 ГК РФ между предоставлением жилого помещения арендатору и гражданину существует промежуточное звено, а именно договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания.
С учетом того, что отдельные нормы ЖК РФ, определяющие взаимоотношения сторон по договору социального найма, распространены на договоры коммерческого найма жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов (например, о порядке установления размера платы за наем - п. 3 ст. 156 ЖК РФ), налицо все-таки некоторые различия в правовом регулировании отношений коммерческого найма жилья в частном жилищном фонде и жилищном фонде публичного образования.
Социальная составляющая договоров коммерческого найма жилых помещений из фондов публичных образований дает возможность законодателю расширить способы применения договора найма жилого помещения, в частности, путем: конкретизации в законе категорий граждан, которым может быть предоставлено такое жилое помещение; указания сроков и цены договора; определения формы последнего и т. д.
Словом, возможна цивилизованная государственная аренда жилья на ныне «диком» рынке частного жилья. Социально значимая цель государственной аренды частного жилья - субсидированная долгосрочная субаренда остро нуждающимся. Государственная аренда в частном секторе в социальных
целях - одно из решений жилищной проблемы. Схемой «государственная аренда - субсидированная субаренда» можно помочь многим семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Следует, видимо, исходить из того, что в действующем гражданском и жилищном законодательстве правовые нормы потенциально сформулированы с учетом социально-экономических перемен в российском обществе. Изменяется юридическая техника, обновляется специальная терминология. Причем данный процесс трансформации продолжается.
В результате некоторые положения зазвучали совершенно по-новому, о чем свидетельствует тенденция об изменении смысла одного из институтов гражданского права - аренды жилого помещения. Все это в реальности подтверждает тенденцию дальнейшего совершенствования российского гражданского законодательства.
Необходимо учитывать, что в Государственной Думе уже прошел первое чтение законопроект, способный, на наш взгляд, во многом смягчить жилищную проблему в стране. Речь в нем идет о строительстве квартир, предназначенных для сдачи в коммерческую, некоммерческую или социальную аренду.
Коммерческая аренда предполагает пользование комфортабельным жильем по обычной рыночной цене. С той лишь разницей с жильем на свободном рынке, что договор найма должен четко регулировать отношения между арендодателем и квартиросъемщиком, чтобы наниматель был защищен и не опасался, что его могут в любой момент выгнать на улицу или неожиданно повысить арендную плату.
Второй вид аренды - некоммерческая аренда. Она предназначена для тех, перед кем у государства есть обязательства по обеспечению жильем (многодетные семьи, бюджетники и т. д.), кто стоит в очереди на получение жилья по договору социального найма.
Социальная аренда предполагает обеспечение жильем граждан, попавших в экстремальную ситуацию (пожары, наводнения и т. п.).
Законопроект позволяет россиянам «снять» квартиру у города или муниципалитета. Возможность воспользоваться некоммерческим наймом появится у 7-8 процентов всех россиян, кто встал на очередь до 2005 года, а также у миллионов молодых семей, чья зарплата не позволяет улучшить жилищные условия. Председатель Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская утверждает, что ежемесячная плата за такую квартиру будет в 2-3 раза меньше, чем на коммерческом рынке аренды жилья, а некоммерческий наем, таким образом, станет основной формой жилищного фонда [3].
К сожалению, доля строительства в ВВП России составляет лишь 5,5%. В международных рейтингах по строительству она занимает только 178-е место
[4]. Ни один регион страны не выполнил целевой показатель построить один квадратный метр жилья на одного жителя. В 2012 году в России введено 65,2 млн. квадратных метров жилья, из них - 2,4 миллиона построено в Башкортостане.
В результате реализации государственной программы по обеспечению россиян доступным и комфортабельным жильем средняя стоимость квадратного метра к 2018 году должна снизиться на 20%. Более половины семей могут приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств. В 2015 году госпрограмма позволит ввести в эксплуатацию до 90 млн. квадратных метров жилья, а в 2020 году - 120 млн. квадратных метров жилья
[5], из них - в Башкортостане 4,2 млн. квадратных метров [6].
В целом же жилищный фонд России насчитывает 3,26 миллиарда квадратных метров. Почти 80% жилья приходится на многоквартирные дома [7].
Наша страна лидирует по количеству собственников жилья. По состоянию на 31.12.2012 год, в частности, в Башкортостане приватизировано 84,7% жилых помещений, в Татарстане - 85,9% [8]. В 2013 году в стране дополнительно появилось 13 миллионов собственников жилья [9]. Вместе с тем, например, в Германии около 70% населения проживает в арендных домах [10]. Наличие большого объема жилья в многоквартирных домах частного жилищного фонда должно способствовать реализации указанной ранее схемы «государственная аренда - субсидированная субаренда» путем аренды субъектами РФ жилых помещений у собственников - граждан и юридических лиц с последующей передачей жилья в субаренду гражданам.
В ноябре 2012 года Правительство РФ утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», которой утвержден приоритетный проект, предполагающий ввод жилья в размере 5 млн. квадратных метров в течение ближайших пяти лет, что в итоге составит 25 млн. кв. метров жилья. Упор сделан именно на доступности его приобретения. На учете в программе заявлено 70 проектов из 20 регионов. Проекты адресные: они предназначены для экономически активных, работающих людей, но с невысоким уровнем доходов. Формирование списков будет идти с участием администрации субъектов.
Министерство регионального развития Российской Федерации, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АПЖК) разработали проект
возведения социального «съемного» жилья. Такие дома возведут в 2016-2020 годах. Предполагается довести долю арендных квартир до 10% всего жилищного фонда.
По данным Минрегионразвития РФ, 30% россиян предпочли бы долгосрочный наем квартир и лишь 24% населения могут купить жилье на собственные средства или за счет ипотечного кредита.
Средний срок ожидания жилья в России составляет восемь лет, а в ряде регионов - свыше двадцати. В жилье нуждается около трех млн. семей [11].
Несмотря на увеличение темпов строительства, жилья в Башкортостане недостаточно. Согласно прогнозам в 2013 году в республике построят до 300 тысяч кв. метров социального жилья. Оно рассчитано на 18 групп льготников, которых поддерживает государство [12].
Программа строительства арендного жилья в республике только набирает обороты. Пока отрабатываются механизмы ее реализации. Так, в рамках первого проекта по строительству арендного жилья достигнуто соглашение между администрацией Буздякского района, Фондом строительства социального жилья РБ, Управляющей компанией ОАО «АИЖК» и коммерческим банком о строительстве в селе Буздяк полутора десятков типовых домов, которые будут предоставляться в аренду специалистам создаваемого агрохолдинга. Ежемесячная плата за квартиру составит примерно 10-15 процентов от их заработка. Причем в эти отчисления будет входить не только квартплата, но и выплата стоимости квартиры. Предполагается, что по истечении определенного времени арендатор может стать собственником данного жилья. Застройщик определяет стоимость жилой площади в размере 24,5 тысячи рублей [13].
Массовое строительство арендного жилья, по словам министра регионального развития Игоря Слюняева, должно начаться с 2014 года, поскольку сейчас лишь формируются экономические и правовые условия для создания этого рынка жилья [14]. Попутно разработана кредитная программа «Арендное жилье», которая запущена в пилотном режиме в 16-ти российских регионах. В 2016 году доля арендного жилья должна составить 7,4%, а к 2020 году дойти до 10% в общем объеме простроенного жилья [15].
В контексте реализации программы некоммерческого найма (аренды) жилья возможен, на наш взгляд, вариант сдачи в аренду нуждающимся гражданам пустующих квартир. Речь идет о втором жилье собственников, которое они боятся сдавать из-за «дикого» рынка аренды. Предполагается сдавать такое жилье в рамках добровольной сделки сторон - потенциальных арендаторов и арендодателей.
При этом государство (муниципальное образо-
вание) будет выступать посредником: арендовать квартиры у владельцев по полной коммерческой стоимости и распределять между нуждающимися уже по льготной цене. Стандартный договор аренды предполагается как минимум на пять лет. Нуждаемость в жилье определят социальные службы.
Список литературы:
1. Рос. газета. - 2012. - 9 мая.
2. ВСНДи ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.
3. Домбрачева Е. Очередникам сдадут квартиру за 10 тысяч // Рос. газета. - 2013. - 20 сентября.
4. Грицюк М. На нос меньше метра // Рос. газета. - 2013. - 18 июня.
5. Справка «РГ» // Рос. газета. - 2013. - 14 июня.
6. Мамлеев Р. Изменить подходы // Республика Башкортостан. - 2013. - 3 сентября.
reform
7. Кривошапко Ю. Строят без счета // Рос. газета.
- 2013. - 29 мая.
8. Кудряшов Д. Тема недели. Экономика Поволжья // Рос. газета. - 2013. - 5 марта.
9. Козлова Н. Хозяин за пять дней // Рос. газета.
- 2014. - 2 февраля.
10. Домбрачева Е. Сдается недорого // Рос. газета. - 2013. - 14 июня.
11. Брынцева Г. Решить жилищный вопрос поможет Госаренда // Рос. газета. - 2013. - 25 июля.
12. Данилова Г. Власти региона обещают сделать социальное жилье доступным // Рос. газета. - 2013. -19 февраля.
13. Шильников А. Меняем опыт на квартиры // Республика Башкортостан. - 2013. - 12 июля.
14. Кривошапко Ю. Не налететь на тарифы // Рос. газета. - 2013. - 27 июня.
Кузнецова Т.В.
студентка юридического факультета
ГБОУ ВПО «Башкирская академия государственной
службы и управления при Президенте Республики Башкортостан»
УДК 347
проблемы ликвидации аварийного фонда в уфе
problems of liquidation of emergency fund in ufa
Одним из приоритетных направлений жилищной политики в Российской Федерации является обеспечение комфортных условий проживания граждан. Однако в ряде домов России отсутствует система централизованной канализации и горячего водоснабжения, общий физический износ многоквартирных домов составляет более 70%. Условия проживания в аварийном жилищном фонде оказывают негативное влияние на здоровье граждан и на демографическую ситуацию, понижают социальный статус гражданина. Аварийного жилья в стране 10,7 млн. м2, где живут более 700 тысяч человек [1].
По состоянию на 1 января 2014 года на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан расположено 513 жилых домов, признанных непригодными для постоянного проживания и являющихся объектами муниципальной собственности городского округа город Уфа.
С 2008 года по настоящее время в целях уменьшения аварийного жилищного фонда на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан действуют муниципальные адресные программы Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.
За 2008-2012 годы после вступления в силу Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185 от 21 июля 2007 года на территории городского округа город Уфа было принято 7 Постановлений Правительства Республики Башкортостан «Об адресных программах Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда...», в которые вошло 184 непригодных для проживания многоквартирных жилых дома, общей площадью 75 149 кв. м [2].
По состоянию на 1 марта 2014 года в рамках реализации данных программ расселено 124 жилых дома, общей площадью 44 268 кв. м, переселен 3 261 человек [3]. Часть жилых помещений, расположенных в жилых домах, включенных в адресные программы, до настоящего времени не освобождены, граждане, проживающие в аварийных помещениях, не переселены, дома не снесены в силу ряда причин, возникающих при изъятии жилых помещений.
В жилых домах, признанных в установленном порядке аварийными (непригодными для постоянного проживания) и включенных на этом основании в адресные программы по переселению граждан из
