CC BY
16
Ремонт автомобилей представляет главную статью дохода автосервисного предприятия лишь в том случае, если он удовлетворяет потребительскому спросу. Вкладывая денежные средства в приобретение запасных частей, предприятие подвергается определенному риску, и оправдать этот риск может только прибыльный оборот капитала. Размер прибыли должен покрывать затраты труда и времени на осуществление автосервисных услуг. Поэтому для получения прибыли необходимо
постоянное и гибкое приспособление автосервисного предприятия к требованиям рынка (выявление необходимого количества комплектующих, своевременное оказание сервисных услуг).
Разработанные модели прогнозирования позволяют определить необходимое количество запасных частей для клиентов автосервисного предприятия, т. е. своевременно их обслужить, что в целом повышает эффективность планирования потребных ресурсов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Басовский Л.Е. Прогнозирование и планирование в условиях рынка: Учеб. пособие. М.: Инфра-М, 2004. 260 с.
2. Орлова И.В., Половников В.А. Экономико-математические методы и модели: компьютерное моделирование: Учеб. пособие. М.: Вузовский учебник, 2009. 365 с.
3. Прогнозирование и планирование в условиях
рынка: Учеб. пособие для экон. вузов / Морозова Т. Г., Пикулькин А. В., Тихонов В. Ф. и др.; Под ред. Морозовой Т. Г., Пикулькина А.В. М.: Юнити-Дана, 2000. 318 с.
4. Эконометрика: Учебник для вузов / Под ред. И.И. Елисеевой. М.: Финансы и статистика, 2002. 344 с.
5. URL: www.renault.ru
6. URL: www.remontauto.ru
УДК 657.421.32
Александров В.Т.
К вопросу о совершенствовании модели дисконтирования денежных потоков в задачах оценки стоимости имущества
Прошло десять лет с момента выхода официального издания «Методическии рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» с предупреждением об ошибочности традиционных расчетов методом анализа дисконтированных денежных потоков (далее - ДДП-анализ) в части отрицательных денежных потоков. В частности писалось [1, с. 117]: «Необходимо отметить также, что расчет, основанный на поправке к норме дисконта, одинаковой для положительных и отрицательных денежных потоков, не вполне соответствует российской интерпретации риска: он может приводить к неоправданному завышению как эффективности проекта "в целом", так и, особенно, эффективности участия в проекте. Однако полностью отказаться от этого метода расчета сегодня нельзя, так как дру-
гие методы учета риска неполучения предусмотренных проектом доходов, в большей степени соответствующие российским экономическим реалиям, недостаточно разработаны, чтобы его заменить. В тех же случаях, когда риск адекватно учитывается путем соответствующей корректировки притоков и оттоков денежных средств, при задании различных сценариев осуществления проекта или каким-либо другим корректным способом, дополнительно вводить поправку на риск в норму дисконта не следует, так как это привело бы к двойному учету рисков» (курсив мой - В. А.).
Приведенное из [1] полностью применимо к моделям денежных потоков при оценке недвижимости и бизнеса. Речь идет об отрицательных денежных потоках как в начале расчетного пе-
риода (инвестиции), так и в период эксплуатации (например, операционные расходы).
Рассматриваемые в отечественной литературе факторы риска интерпретируют его как возможность неполучения ожидаемых доходов, что адекватно учитывается введением поправок в норму дисконта, снижающих величину чистой приведенной стоимости (МРУ).
Отрицательные денежные потоки в отличие от положительных характеризуются всегда риском переплаты ожидаемых платежей (расходов) [2]. Факторы риска переплаты объективны и многочисленны. Например, с инвестициями связаны так называемые строительные риски, означающие возможность наступления следующих неблагоприятных событий [3]:
- случайной гибели или повреждения объекта до приемки его заказчиком вследствие форс-мажорных обстоятельств, ошибок проектировщика, нарушений СНиП, недоброкачественности предоставленных подрядчику материалов (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика (ГК РФ, ст. 741, п. 1, 2);
- обнаружения неучтенных в проектно-сметной документации (ПСД) работ, проведения дополнительных работ и вследствие этого срыва договорных сроков строительства (ст. 743, п. 3);
- невозможности использования предоставленных материалов без ухудшения качества работ (ст. 745, п. 2);
- нарушения требований закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ по независящим от Подрядчика причинам (ст. 751, п. 1);
- срыва сроков приемки работ вследствие отрицательных результатов испытаний объекта (ст. 753, п. 1, 5);
- снижения или потери прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (расширении, реставрации, капитальном ремонте) вследствие форс-мажорных обстоятельств, ошибок проектировщика, нарушений СНиП или дефектных материалов (ст. 754, п. 1);
- вынужденных отступлений подрядчика в случае ошибочных требований технической документации и вследствие этого недостижения указанных в технической документации показателей объекта (ст. 754, п. 1)
- приостановки работ вследствие недоброкачественности полученных материалов, оборудования, ПСД и других не зависящих от подрядчика и заказчика обстоятельств, которые угрожают годности результатов работы либо делают невозможным ее завершение в срок (ст. 716, п. 1);
- превышения стоимости дополнительных работ свыше 10 % указанной в смете общей стоимости строительства (ст. 744, п. 1);
- несвоевременного предоставления для строительства земельного участка, площадь и состояние которого должны соответствовать условиям договора подряда (ст. 747, п. 1), и других.
К приведенному перечню можно добавить традиционно учитываемые оценщиками факторы неудачного инвестиционного менеджмента, низкой ликвидности и другие, приводящие также к денежным потерям.
Перечисленные факторы приводят к дополнительным работам подрядчика и заказчика и, соответственно, к дополнительной их оплате сверх запланированных инвестиций по проекту. Это подтверждается практикой строительства, фактами (носящими массовый характер) существенного превышения фактических затрат на строительство, капитальный ремонт и реконструкцию объектов, финансируемых как из бюджета, так и за счет частных инвестиций.
Рассмотрим традиционную модель ДДП-анализа:
' Е к 1
МРУ = -177^ + Хттг
У„
(1 + У)'
- + -
,(1 + У)1 (1 + У)'
-, (1)
где г - период инвестиций (строительства); к -период эксплуатации объекта оценки, лет.
Первое слагаемое представляет собой текущую стоимость отрицательных денежных потоков инвестиций Е, второе - текущую стоимость положительных потоков чистых операционных доходов 1, третье - текущую стоимость положительного денежного потока реверсии Ур . Для упрощения в дальнейшем примем ставку дисконта единой для всех потоков.
Известно, что ставку дисконтирования можно представить в кумулятивной форме:
У =Уб + г, при этом (1 + У) ~ (1 + Уб) (1 + г), (2)
где У - рыночная ставка дисконта: Уб - безрисковая ставка; г - суммарная поправка (ставка премии) за риски, г = У - Уб .
Поскольку величина г будет даже играть самостоятельную роль в качестве ставки аккумулирования, назовем ее ставкой риска. Введем следующие обозначения: (1 + Уб)' - фактор аккумулирования капитала по безрисковой ставке;,
(1 + г)' - фактор аккумулирования капитала по ставке риска;
(1 + У)' - фактор аккумулирования капитала по рыночной ставке.
С учетом (2) формулу (1) перепишем в следующем виде:
' Е
МРУ = Е
1-1-г ■ ■ ■ —■— ■
(3)
=1 (1 + У6)' (1 + г)'
У
,(1 + Уб)' (1 + г)' (1 + Уб )к (1 + г)к'
лютную величину их нужно всегда увеличивать путем умножения на фактор аккумулирования риска.
В нашем случае поправку на риск переплаты следует вводить путем корректировки величин расходов в числителе, исключив соответственно эту поправку из нормы дисконта в знаменателе. Проще говоря, следует в первом слагаемом формулы (3) множитель (1 + г)' перенести из знаменателя в числитель.
При этом МРУ отрицательного денежного потока инвестиций будет представлена в виде
МРУЕ=-Х
Е (1+ г)'
1 (1+Уб)'
(4)
Формула (3) демонстрирует разделение функций ставки дисконта:
- безрисковая ставка отражает стоимость денег во времени,
- ставка риска ответственна за корректировку величин оттока и притока денег с учетом вероятного наступления неблагоприятных событий.
Факторы аккумулирования риска в знаменателях больше единицы, поэтому суммарная поправка на риски, с одной стороны, обоснованно снижает величину притока денег (доходов), с другой - снижает также и абсолютную величину отрицательных потоков (расходов), что противоречит здравому смыслу. Как отмечалось, расходы могут только увеличиваться по абсолютной величине в результате воздействия факторов риска, но никак не уменьшаться. Уменьшение запланированных расходов в реальной жизни свидетельствовало бы о возможном наступлении неких благоприятных событий (например, экономии затрат), что противоречит понятию риска.
Ошибочное занижение расходов (инвестиций) приводит к адекватному увеличению МРУ суммарного денежного потока, т. е. к завышению стоимости объекта оценки.
По нашему мнению, в оценке денежных потоков следует придерживаться следующей интерпретации рисков [2]:
- любые притоки денежных средств (доходы) могут быть только недополучены, поэтому величина их всегда обоснованно уменьшается путем деления на фактор аккумулирования риска;
- любые оттоки денежных средств (расходы) могут быть только переплачены, поэтому абсо-
Оказавшись в числителе, суммарная поправка на риск увеличивает абсолютную величину отрицательных денежных потоков, что правильно интерпретирует вероятную возможность их переплаты.
Таким образом, предлагаемая модель ДДП-анализа с корректировкой инвестиций имеет вид
I
мру = -£Е£±£ + £
£ (1+Уб)' '=Г+1(1+У)'
+ •
У
(5)
(1 + У)к где г = У - Уб.
Как отмечалось, факторы риска для положительных и отрицательных потоков могут существенно различаться. Поэтому следует отказаться от применения единой ставки дисконта для всех потоков, что традиционно имеет место в практике оценки. В этой связи уместно отметить, что риски при новом строительстве обычно ниже рисков при выполнении работ по капитальному ремонту, модернизации и реконструкции, поскольку последние производятся в стесненных условиях существующих объектов, затрудняющих организацию и производство работ, надежный контроль их качества, а также защиту объекта.
Приведем примеры применения ДДП-анализа в традиционной постановке и с корректировкой инвестиций.
Пример 1. Определить стоимость земельного участка площадью 7000 м2, для которого наиболее эффективным использованием является строительство крытого рынка общей площадью 6300 м2. Стоимость строительства - 26 750 тыс. р. Продолжительность строительства - 1 год. Прибыль инвестора - 30 %. Полезная площадь рынка -
Форма 1
Таблица 1 ДДП-анализа в традиционной постановке и с корректировкой инвестиций
Безрисковая ставка дисконта, % 4
Суммарная поправка на риски неполучения дохода, % 16
Суммарная поправка на риски переплаты расходов, % 16
Рыночная ставка дисконта для положительного потока, % 20
Операционные расходы, % 20
Арендная ставка, руб./кв. м в год 7 200
Полезная площадь, кв. м 4 095
Потери от недозагрузки, % 5
Затраты на строительство рынка, тыс. руб. 26 750
П О К А З А Т Е Л И Всего 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год Реверсия
Традиционный ДДП-анализ по формуле (1)
Исходные денежные потоки (инвестиции и ЧОД), тыс. руб. -34 775 22 408 22 408 22 408 30 000
Фактор дисконта по рыночной ставке 0,913 0,761 0,634 0,528 0,482
Дисконтированные денежные потоки -31 745 17 046 14 205 11 838 14 468
NPV отрицательного потока -31 745
NPV положительных потоков 57 557
NPV объекта оценки 25 812
ДДП-анализ с корректировкой инвестиций по формуле (5)
Исходные денежные потоки, тыс. руб. -34 775 22 408 22 408 22 408 30 000
Фактор аккумулирования инвестиций по ставке риска 1,077
Скорректированный отрицательный поток -37 454
Фактор дисконта для инвестиций по безрисковой ставке 0,981
Дисконтированный отрицательный поток -36 726
Фактор дисконта для положительных потоков 0,761 0,634 0,528 0,482
Дисконтированные положительные потоки 17 046 14 205 11 838 14 468
NPV отрицательного потока -36726
NPV положительных потоков 57 557
NPV объекта оценки 20 830
4095 м2. Ставка арендной платы - 600 р./м2 в месяц. Потери от недозагрузки - 5 %. Операционные расходы - 20 % ДВД. Безрисковая ставка - 4 %. Суммарная поправка на риски для периода инвестиций - 16 %, то же для периода эксплуатации. Прогнозный период Т = 4 (в том числе, три года эксплуатации). Стоимость продажи рынка в конце прогнозного периода - 30 000 тыс. р.
Расчеты выполнены в БХСБЬ-таблице (см. форму 1).
Получены следующие результаты в трех вариантах ДДП-анализа:
- в традиционной постановке - по формуле (1): МРУ = 25 812 тыс. р.
- с корректировкой инвестиций - по формуле (5): МРУ = 20 830 тыс. р.
Пример 2. Оценить рыночную стоимость функционально устаревшего объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования выявил необходимость проведения модер-
низации с перепланировкой объекта в течение первого года, последующую сдачу площадей в аренду в течение двух лет и продажу в конце третьего года. Затраты на модернизацию составляют 20 000 тыс. д. е. Полезная площадь -1000 м2. Арендная ставка - 6250 д. е./м2 в год. Операционные расходы - 20 % ДВД. Безрисковая ставка - 4 %. Суммарная поправка на риски для периода инвестиций - 9 %, для периода эксплуатации - 8 %. Оставшийся срок экономической жизни объекта - 30 лет. Возмещение инвестиций производится методом Инвуда.
Расчеты выполнены в БХСБЬ-таблице (см. форму 2).
Получены следующие результаты в трех вариантах ДДП-анализа:
- в традиционной постановке - по формуле (1): МРУ = 17 363 тыс. д. е.
- с корректировкой инвестиций - по формуле (5): МРУ = 15 776 тыс. д. е.
Таким образом, традиционная модель ДДП-анализа, основанная на поправке к норме дисконта, одинаковой для положительных и отрицательных денежных потоков, ошибочна и приводит к завышению стоимости объектов оценки. Необходимость исправления ситуации очевидна и актуальна в настоящее время ввиду массового устаревания объектов недвижимости, дальнейшее использование которых требует инвестиций в капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию.
Не менее важен правильный учет рисков инвестиций при анализе наиболее эффективного использования и оценке стоимости земли.
Предлагаемая модель ДДП-анализа, представленная формулой (5), учитывает риски корректировкой величин оттока денежных средств (инвестиций) путем умножения на фактор аккумулирования риска с исключением соответст-
вующей поправки из нормы дисконта для отрицательных денежных потоков.
Предлагаемая корректировка не затрагивает принципиальных положений, касающихся положительных денежных потоков.
Поскольку в отечественной оценочной и учебной литературе, в учебно-методических и других материалах, в разработанных для целей оценки программных средствах, а также в компьютерном системном обеспечении (например, в финансовых ЕХСЕЬ-функциях) используется традиционная модель ДДП-анализа, следует определиться с возможностями, объемами, сроками и очередностью перехода на более совершенную модель ДДП-анализа по перечисленным направлениям.
По нашему мнению, проблема давно созрела для ее рассмотрения в Национальном совете по оценочной деятельности, который мог бы принять соответствующие рекомендации для практикующих оценщиков и СРО оценщиков.
Форма 2
Таблица 2 ДДП-анализа в традиционной постановке и с корректировкой инвестиций
Безрисковая ставка дисконта 4
Суммарная поправка на риски недополучения доходов 8
Суммарная поправка на риски переплаты расходов 9
Рыночная ставка дисконта для положительного потока 12 4 + 8
Операционные расходы 20
Оставшийся срок экономической жизни, лет 30
Арендная ставка, руб./кв.м в год 6250
Полезная площадь, кв.м 1000
П О К А З А Т Е Л И Всего 1-й год 2-й год 3-й год Реверсия
Традиционный ДДП-анализ по формуле (1)
Исходные денежные потоки (инвестиции и ЧОД), тыс. д.е. -20 000 5 000 5 000 39 713
Фактор дисконта по рыночной ставке 0,945 0,844 0,753 0,712
Дисконтированные денежные потоки -18 898 4 218 3 766 28 267
NPV отрицательного потока -18 898
NPV положительных потоков 36 252
NPV объекта оценки 17 353
ДДП-анализ с корректировкой инвестиций по формуле (5)
Исходные денежные потоки, тыс. д.е. -20 000 5 000 5 000 39 713
Фактор аккумулирования инвестиций по ставке риска 1,044
Скорректированный отрицательный поток -20 881
Фактор дисконта для инвестиций по безрисковой ставке 0,981
Дисконтированный отрицательный поток -20 475
Фактор дисконта для положительных потоков 0,844 0,753 0,712
Дисконтированные положительные потоки 4 218 3 766 28 267
NPV отрицательного потока -20 475
NPV положительных потоков 36 252
NPV объекта оценки 15 776
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция): [Офиц. изд.]. Утв. Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госстроем РФ. М.: Экономика, 2000.
2. Галасюк В.В. Учет экономических рисков: от традиций к здравому смыслу / Российское общество оценщиков // Вопросы оценки. 2007. № 2.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Гл. 37, Строительный подряд.
УДК 338.24
Федорова Е.И.
Предпосылки формирования модели стратегического управления
агропромышленным комплексом
(на примере Республики Хакасия)
Для реализации функциональных возможностей регионального агропромышленного комплекса (АПК) в условиях рыночной экономики необходимо рассмотреть предпосылки развития его крупных структурных элементов и на данной основе сформировать единую модель стратегического управления (МСУ). Создание модели управления позволит усилить значимость агрокомплекса внутри региона при выполнении им социальной, экономической и экологической функций, а также решить проблемы продовольственной безопасности России созданием специализированной зоны. Возникает новая роль регионального АПК: он становится субъектом развития, формирующим и реализующим стратегические цели как региона, так и страны в целом.
Проблемой формирования модели стратегического управления занимались многие отечественные и зарубежные ученые и специалисты (например, С.А. Попов, Томпсон, Р. Линч, Дэвид) [3]. Различным аспектам формирования, функционирования и развития систем управления в АПК посвящены исследования многих российских ученых. Однако предложенные модели стратегического управления агропромышленным комплексом редко учитывают реальные условия формирования стратегий, носят описательный характер и их невозможно использовать как универсальные, эффективно действующие модели управления региональным АПК [2].
В наших исследованиях мы рассмотрели современное состояние и перспективы развития основных составляющих АПК Республики Ха-кассия - целевых ориентиров для создания МСУ: сельского хозяйства, перерабатывающих предприятий и предприятий по обслуживанию отрасли. В Хакасии действует более 1500 предприятий агропромышленного комплекса (без учета личных подсобных хозяйств). В структуре предприятий АПК большую долю занимают крестьянские (фермерские) хозяйства - 93,4 %. Анализ статистических данных о деятельности предприятий агропромышленного комплекса за период с 2004 по 2007 год показал, что отсутствует эффективная интеграционная связь между производителями сельскохозяйственной продукции и предприятиями-переработчиками, а также в республике слабо развита материальная и сырьевая база. На территории республики отмечено неравномерное распределение предприятий сельского хозяйства, пищевой и легкой промышленности, а также инфраструктурного блока (см. рис. 1).
Районы, в которых функционирует основное количество сельскохозяйственных предприятий, не имеют на своей территории перерабатывающих производств, полновесным является лишь Усть-Абаканский, но при этом не учитываются его финансово-хозяйственное состояние, эффективность предприятий АПК. Так как цель нашего исследования - разработка модели стратегического управления региональным АПК, то одной
