CC BY
131
8.2. К ВОПРОСУ О СОДЕРЖАНИИ
КРУГА СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Ленковская Рената Романовна, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Место работы: Российского государственного социального университета
pravo [email protected]
Аннотация: В статье проанализированы существенные условия договора купли-продажи земельных участков - это предмет и цена. Учитывая некоторую неопределенность данных категорий в гражданском законодательстве, автор комментирует их содержание
Ключевые слова: купля-продажа земельного участка, предмет договора, цена, земельный участок, государственный кадастровый учет
TO THE QUESTION ABOUT THE CONTENT OF THE CIRCLE OF ESSENTIAL CONDITIONS OF THE CONTRACT OF PURCHASE AND SALE OF LAND
Lenkovskaya Renata R., candidate of legal sciences, associate professor of civil law and process at the faculty of law and the juvenile justice system Work place: Russian state social University
pravo [email protected]
Annotation: The article analyzes the essential terms of the contract of purchase and sale of land is the subject and the price. Given the uncertainties of the data categories in the civil law, the author comments on their content
Keywords: purchase and sale of land, the subject of the contract, the price of land, the state cadastral account
В науке гражданского права общепризнанным является определение существенных условий как необходимых и достаточных для заключения любого гражданско-правового договора. Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества, следует рассмотреть существенные условия в договоре купли-продажи земельных участков. К существенным условиям договора купли-продажи земельного участка относят предмет и цену. Учитывая неопределенность в юридической литературе относительно трактовки понятия «предмет договора» [13;41 -44], можно утверждать, что предмет договора продажи земельного участка будет представлять собой указание на непосредственную возмездную передачу земельного участка в собственность и описание индивидуализирующих признаков данного участка [17].
В связи с тем, что земельный участок представляет собой объект повышенной ценности, то законодательство закрепляет особую детализацию при описании предмета. В противном случае данный договор не может считаться заключенным, т.к. стороны не договорились относительно объекта.
Так, например, Калужский областной суд иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании процентов за пользование чужими денеж-
ными средствами удовлетворил правомерно, поскольку ответчик неправильно информировал истца о месте нахождения земельного участка и его качественных характеристиках, так как после заключения договора выяснилось, что участок сдвинут в сторону реки, и фактически представляет собой болото, в связи с чем, использовать его под индивидуальное строительство невозможно [4].
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) в качестве объекта купли-продажи могут выступать только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет [2]. Данное требование полностью поддерживается судами. Показателен в этом плане пример из судебной практики. Так, например, Ленинградский областной суд в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости отказал, поскольку предварительный договор купли-продажи не содержит данных о границах земельного участка, а также в нем не содержится его кадастровый номер, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем, он признается незаключенным [5].
Кадастровый номер уникален и неповторим. Именно поэтому отдельные исследователи считают, что наличие кадастрового номера выступает самым главным индивидуализирующим признаком объекта недвижимости. Объекту присваивается кадастровый номер при проведении кадастрового и технического учета. Кадастровый учет предполагает описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества. Только благодаря кадастровому учету, как правильно указывает В.В. Устюкова, «... объект недвижимости индивидуализируется» [18;45-46].
Любое недвижимое имущество, которое включено в государственный кадастр недвижимости, обладает особым государственным учетным номером (кадастровым номером), которые не повторяется на территории страны. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:
1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере;
2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости;
3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости.
Для более точно индивидуализации продаваемого участка необходимо к договору приложить кадастровую карту земельного участка, которая удостоверяется уполномоченным органом. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.
Законодатель не предусмотрел в качестве обязательного требования приложения к договору такой карты. Однако на практике было бы полезным обладать такой картой с тем, чтобы покупатель мог более четко иметь представление о приобретаемом земельном участке и более точные данные относительно него.
Также одним из необходимых условий для договора продажи земельного участка является указание цены земельного участка. В случае несогласованности цены договор считается незаключенным. Так, в удовлетво-
Ленковская Р. Р.
К ВОПРОСУ О СОДЕРЖАНИИ КРУГА СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
рении иска об обязании заключить договор купли-продажи, отказано правомерно, поскольку на момент заключения между сторонами соглашения о намерениях ответчик не являлся собственником спорного земельного участка, его границы не были сформированы. Встречный иск в части признания незаключенным соглашения о намерениях удовлетворен правомерно, поскольку границы спорного объекта недвижимости не были установлены и сформированы, а цена являлась ориентировочной [6].
Учитывая рыночные условия, исходя из спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, будет формироваться цена конкретного земельного участка. Стороны при определении цены участка могут использовать нормативную цену при определении цены земельного участка, подлежащего оплате.
В том случае, когда цена сторонами определяется с учетом спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, то принято такую цену считать рыночной, т.к. она учитывает рыночные обстановку и условия.
Рыночная стоимость будет формироваться с учетом положений п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ и Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3]. В том случае, когда продажа земельного участка осуществляется собственником, являющимся публичным образованием, то необходимо обязательно предварительно провести оценку земельного участка специализированной организацией.
Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) [1] предусматривает, что продаваемый товар должен соответствовать всем необходимым условиям о качестве такого рода товара. Данное правило относится и к случаям продажи земельных участков, только, конечно, с определенными особенностями.
Так, например, сельскохозяйственные земли характеризует такое качество земель как плодородие, т.е. способность земли удовлетворять потребностям культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, биологической и физико-химической среде, что позволит обеспечить высокий урожай культивируемых растений. Тем, не менее, рассматриваемый аспект никак не отражен в законодательстве. Именно поэтому следует закрепить в ГК РФ статью предусматривающую особенность продажи земельного участка, выделив среди существенного условия качество земельного участка, предусмотрев ответственность за нарушение такого условия1.
В настоящее время, когда в договоре отсутствует условие о качественных характеристиках продаваемо-
1 Мера гражданско-правовой ответственности длительное время обсуждаются учеными в юридической литературе. Гражданско-правовая ответственность представляет собой правоотношение, выражающее в виде неблагоприятных последствий имущественного и неимущественного характера на стороне правонарушителя (должника), обеспеченных государственным принуждением и сопровождающихся осуждением правонарушителя и его субъекта. (См. подробнее: Ситдикова Л.Б. Гражданско-правовая ответственность в сфере оказания медицинских услуг // Медицинское право. 2012. № 3. С. 9-14; Волкова М.А. Основания и формы ответственности сторон в обязательстве по оказанию оценочных услуг // Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. - М.: ВАКО, РГСУ, 2015. С. 22-25; Золотарева А.Е.. Шиловская А.Л. Меры гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в сфере оказания медицинских услуг // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С.133-145.
го участка земли, продавец должен покупателю передать товар (т.е. земельный участок), который пригоден для целей, для которых товар такого рода используется. Отдельный земельный участок всегда является особенным. Некоторые из участков обладают способностью к быстрому истощению и ухудшению или способности к восстановлению и др.
Учитывая такую особенность, при передаче продавцом товара ненадлежащего качества (т.е. земельного участка), достаточно сложно применить норму ст. 475 ГК РФ, т.к. определить «ненадлежащее качество» достаточно сложно, а зачастую является субъективной оценкой. Именно поэтому при составлении договора продажи земельного участка, необходимо особо оговорить качество продаваемого объекта, учитывая все характерные особенности. Точное и полное описание качества объекта позволит предупредить споры по возникновению претензий к качеству продаваемого земельного участка. Иными словами, требования о качестве продаваемой земли должно выступать в договоре как существенное условие [10; 23-26].
Так, Ф.П. Румянцев по этому поводу предлагает учитывать качество конкретного земельного участка в данных, которые включаются в государственный кадастр недвижимости [11; 25-33].
В свое время ряд авторов Г. Л. Землякова, Н.Н. Мельников, О. А. Самончик предлагают дополнить сведения о земельном участке, учитываемых в государственном кадастре недвижимости, информацией о качестве земельного участка (особенно земель сельскохозяйственного назначения) [8; 55].
Как правильно отмечает Л. Б. Ситдикова, «...продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию» [15; 62-64]. В науке гражданского права общепризнанным является определение существенных условий как необходимых и достаточных для заключения любого гражданско-правового договора, в том числе и об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным [16; 41-47].
Названные обстоятельства будут вступать достаточными для расторжения договора купли-продажи земельного участка по основаниям, указанным в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, как свидетельствующие о том, что при продаже земельного участка покупателю была предоставлена заведомо ложная информация о продаваемом земельном участке, которая повлияла на решение покупателя приобрести названный земельный участок. В случае надлежащего исполнения своих обязательств продавцом (предоставления полной и правдивой информации о продаваемом земельном участке) покупатель не стал бы собственником земельного участка. Авторы считают, что продавец исполнение обязательств (предоставления полной и правдивой информации о продаваемом земельном участке) сможет доказать только в случае если данная информация полно и четко отражена в тексте самого договора купли-продажи [19; 273-281]. Иначе в случае возникновения спора, наличие, однозначность и полнота соответствующих сведений изложенных в договоре, позволит суду правильно оценить предмет спора.
В юридической литературе, как указывает Ф.П. Румянцев «.предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи зе-
мельного участка сельскохозяйственного назначения, и отнести к таковым, помимо предмета договора и цены участка, условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка» [12; 56-58].
Данное предложение обосновывалось в первую очередь тем обстоятельством, что использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ и для покупателя данное условие имеет существенное значение.
Считаем, что данное предложение, хотя и не лишено определенного смысла, в тоже время не следует считать существенным. Уклонение одной из сторон договора от передачи (подписания документа о передаче) земельного участка на условиях, оговоренных договором, считается отказом соответственно для продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а для покупателя - соответствующей обязанности принять его, что разрешается нормами ГК РФ.
Таким образом, существенными условиями для договора купли-продажи земельного участка выступают предмет и цена. В качестве предмета может выступать только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 1Э6-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, №31, ст. 3813.
4. Определение Калужского областного суда от 06.05.2013 г. по делу № 33-1100/2013 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика».
5. Определение Ленинградского областного суда от 25.07.2013 г. № 33-3412/2013// СПС «КонсультантПлюс Судебная практика. Судебная практика».
6. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика».
7. Волкова М.А. Основания и формы ответственности сторон в обязательстве по оказанию оценочных услуг // Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. -М.: ВАКО, РГСУ, 2015. С. 22-25.
8. Землякова Г.Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. № 9. С. 55.
9. Золотарева А.Е.. Шиловская А.Л. Меры гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в сфере оказания медицинских услуг // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С.133-145.
10. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.
11. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. № 8. С. 25-33.
12. Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: дисс. ... докт. юрид. наук. - М., 2011. С.56-58.
13. Ситдикова Л.Б. Проблемы определения содержания круга существенных условий в договоре возмездного оказания информационных услуг // Арбитражный и гражданский процесс. 2008. № 7. С.41-44.
14. Ситдикова Л.Б. Гражданско-правовая ответственность в сфере оказания медицинских услуг // Медицинское право. 2012. № 3. С. 9-14.
15. Ситдикова Л.Б. Информация как нематериальное благо // Юрист. 2007. № 8. С.62-64.
16. Ситдикова Л.Б. Информация как правовая и как гражданско-правовая категория: статус информации в гражданском праве // Гражданское право. 2007. №2. С.41-47.
17. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: дисс. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2010. С. 40.
18. Устюкова В.В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. № 8. С.45-46.
19. Volkova M.A., Sitdikova L.B., Starodumova S.J., Shilovskaya A.L.. Legal Problems of the Information Services Implementation in Russian Civil Law // Review of European Studies. 2015. Т.7. №6. С.273-281.
РЕЦЕНЗИЯ
на научную статью «К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продажи земельных участков» подготовленную кандидатом юридических наук, доцентом кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета Ленков-
ской Ренаты Романовны Актуальность представленной на рецензирование статьи «К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продаже земельных участков» не вызывает сомнений, так как до сих пор в науке гражданского права не сложилось единого подхода к пониманию существенных условий договора купли-продажи земельных участков.
Автором даны понятия предмета и цены. Ленковская Р. Р. верно отмечает, что предмет договора продажи земельного участка представляет собой указание на непосредственную возмездную передачу земельного участка в собственность и описание индивидуализирующих признаков данного участка.
В статье автор говорит о государственном кадастре недвижимости (в качестве объекта купли-продажи могут выступать только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет) как неотъемлемом элементе земельных отношений.
Ленковская Р.Р. верно подметила, что в законодательстве не предусмотрено в качестве обязательного требования приложения к договору кадастровой карты земельного участка, но на практике наличие подобной карты давало бы покупателю более четкое представление о приобретаемом земельном участке.
Проведенный автором анализ содержания круга существенных условий в договоре купле-продажи земельных участков дополняет теоретические исследования в данной области земельных отношений на достаточно высоком уровне.
Таким образом, можно сказать, что научная статья Ленков-ской Р. Р. «К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продажи земельных участков» соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду работ и рекомендуется для публикации в открытой печати. Данная статья ранее автором не публиковалась.
Научный консультант Заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин МГПУ, к.ю.н., доцент
О.В. Ефимова
